Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Волгоград                                                                                         Дело №А12-20505/2021

«21»  января 2022 г.

Резолютивная часть решения оглашена 21.01.2022 года 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев дело по иску акционерного общества «Желдоркомплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа г. Волжский (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка и установлении его рыночной стоимости, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318482700017441)

 при участии в  судебном заседании: 

от истца: ФИО2,  представитель по доверенности

от ответчика: ФИО3,   представитель по доверенности

от остальных лиц- не явились, извещены 

установил:

Акционерное общество «Желдоркомплекс»  (истец)   обратился в арбитражный суд Волгоградской области  с иском к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский Волгоградской области (ответчик)   о признании недостоверной  величины  рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж»,  определенную в соответствии с отчетом об оценке № 242/12/20 от 18.12.2019 ИП ФИО1 и использованной Комитетом при расчете арендной платы по договору  аренды  земельного участка  № 10481аз от 15.11.2011 , также, истец просит установить действительную  величину рыночной  стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж», .

Истец  настаивает на удовлетворении заявленных требований ,  в том числе с учетом проведенной по делу судебной экспертизы. 

 Комитет возражает против  исковых требований , просит отказать в иске. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  приходит к следующему. 

             Как следует из материалов дела, между Комитетом и  ЗАО «Желдоркомплекс»   15.12.2011 заключен договор аренды № 10481аз земельного участка  с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж». 

Согласно пункту 4.3    договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 -го числа  текущего месяца. 

            Пунктом 4.4  договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

           На основании муниципального контракта № 9  на оказание  услуги по оценке рыночной стоимости  земельного участка  от 17.12.2019 ИП ФИО1  произвела независимую оценку  рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж».

            Согласно  отчету  № 242/12/20  рыночная стоимость  земельного участка  с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж»,   по состоянию на 18.12.2019 составляет 2 930 000 рублей. 

              Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы  истец обратился  в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

 

Комитет земельных ресурсов  и градостроительства применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 09.06.2020. 

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка законодательству, имеющую большую юридическую силу, не противоречит, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы Комитетом  установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету  ИП ФИО1  составила  2 930 000    рублей.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

В подтверждение своих доводов истцом  представлен отчет оценщика ФИО4   

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда , в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд апелляционной инстанции обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

         Определением от  06.09.2021  по делу назначено проведение судебной экспертизы. 

Заключением эксперта от 13.12.2021 № 21/0904  , выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу»  , установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж»,  на дату  начала применения  в расчете арендной платы Комитетом, т.е. на 09.06.2020, составляет  942 000  рублей. 

Одновременно экспертом было установлено, что при составлении отчета N  242/12/20  об определении  рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж», ИП ФИО1 были допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 13.12.2021 , поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.04.2011 по делу N А08-8887/2009-30, выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценке его судом, непринятие его в качестве доказательства по делу не может являться основанием для освобождения стороны, заявившей о назначении экспертизы, от выплаты вознаграждения и, соответственно, от возмещения по правилам статьи 110 АПК РФ судебных расходов на оплату экспертизы стороной по делу при принятии решения по иску.

 

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости  земельного участка  с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж»,  определенную в соответствии  с отчетом об оценке № 242/12/20 от 18.12.2019  ИП ФИО1 в размере 2 930 000  рублей, использованную  Комитетом  земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа город Волжский  при расчете арендной платы по договору  аренды  земельного участка № 10481аз от 15.12.2011   с 09.06.2020. 

         Установить  действительную величину рыночной стоимости земельного участка  с кадастровым номером 34:35:020101:67 площадью 7 395,0 кв.м., расположенного по адресу г. Волжский, Волгоградской области,  ул. Горького, 41»ж»,   в размер 942 000 рублей . 

Взыскать с Комитета  земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в  пользу  акционерного общества «Желдоркомплекс»   государственную пошлину 6000 рублей, а также судебные расходы  за проведение судебной экспертизы 15 000 рублей. 

 

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ). 

 

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                                   Н.А. Троицкая