АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-32749/2019

г. Краснодар                                                                      «15» ноября 2019 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2019 года.

 

Решение суда в полном объёме изготовлено 15 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-32749/2019 

 

по иску администрации муниципального образования город Сочи 

 

к закрытому акционерному обществу «САФИ» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

 

при участии в  судебном заседании представителя администрации г. Сочи ФИО1 (по доверенности от 27.12.2018), представителя ЗАО «САФИ» ФИО2 (по доверенности от 23.01.2019),  

 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу «САФИ» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201007:8 по договору аренды от 19.03.2018 №4900010650 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 1 361 637,79 руб., пени в размере 218 627,63 руб.

Явку своих представителей в судебное заседание, состоявшееся 30.10.2019, стороны обеспечили. Представитель истца наставал на требованиях, ответчик просил в иске отказать.

            Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя администрации, представителя  общества, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

            Как следует из материалов дела, на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2018 по делу № А32-22840/2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2018               № 4900000844 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201007:8 площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 166 А.Б.В, для завершения строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями (п. 1.1. договора). В силу пункта 2.1 договора срок действия договора с 08.02.2018 на 3 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно акту осмотра от 12.11.2018 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 расположены два жилых многоэтажных объекта капитального строительства и три многоэтажных объекта незавершенного капитального строительства.

В деле № А32-16030/2014 рассматривались требования администрации г. Сочи к ЗАО «САФИ» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201007:0008 площадью 10 000 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> за период с 01.07.2011 по 31.03.2014 в размере 13 871 515,34 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 по делу №А32-16030/2014 в удовлетворении требований администрации было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу № А32-16030/2014 оставлены без изменения.

Решением от 23.10.2015 по делу № А32-16030/2014 установлено, что в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> строительный № 166А, блок 1, которому был присвоен почтовый адрес «

<

...> дом №12/7», право собственности на квартиры регистрировалось с 2008 года, на основании чего суд сделал вывод о том, что данными домами и территорией, занятой ими и необходимой для их использования, пользуются собственники квартир, а не застройщик.

Тем же решением арбитражного суда было установлено, что решением Центрального районного суда города Сочи от 22.12.2009 к делу №2-4509/9 признано право собственности за ФИО3 и ФИО4 на долю в незавершенном строительстве доме по адресу: 

<

...>, в виде однокомнатной квартиры №43 на двенадцатом этаже 19-ти этажного дома по ул. Крымской 166 «Б» блок 1, общей площадью 47,4 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. Федеральная регистрационная служба по Центральному району г. Сочи была обязана зарегистрировать право собственности на долю, состоящую из однокомнатной квартиры №43 на 12 этаже 19-ти этажного дома по ул. Крымской, 166 «Б» блок 1, общей площадью 47,4 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. за ФИО3, ФИО4 Данное решение вступило в законную силу 13.01.2010. Решением Центрального районного суда города Сочи от 03.09.2010 к делу № 2-2796/10 признано право собственности ФИО5 на однокомнатную квартиру №8 общей площадью 48,52 кв.м., расположенную на третьем этаже в многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул. Крымская, 166 «Б», блок 2. Данное решение вступило в законную силу 14.09.2010. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 20.09.2010 к делу №2-3271/10 признано право собственности ФИО6 на однокомнатную квартиру №42 общей площадью 64,35 кв.м., расположенную на десятом этаже в многоквартирном 19-ти этажном жилом доме по ул. Крымской, 166 «Б», блок 2. Решение вступило в законную силу 01.10.2010.

Судами в данных решениях установлено, что строительная готовность дома по ул. Крымская, 166 блок Б-2 составляет 75%: каркас здания готов на 100%, выполнено остекленение дома, проводятся отделочные работы.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.02.2011 к делу № 2-201/11 признано право собственности ФИО7 на 3/1000 доли в незавершенном строительстве 19-ти этажном строении по ул. Крымской, 166, «В», блок 1, а также право собственности ФИО8 на 3/1000 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымская, 166, «В», блок 1. Решение вступило в законную силу 15.03.2011. В кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.03.2011 по данному делу указано, что заключением проведенной в рамках гражданского дела экспертизы установлена степень готовности дома 81% и соответствие доли истцов, составляющей 6/1000, по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 25.05.2011 к делу № 2-1910/11, вступившим в законную силу 07.06.2011, признано право собственности ФИО9 на 4796/688340 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымской, 166 «В», блок 2 в г. Сочи.  Вступившим в законную силу 01.07.2011 решением Центрального районного суда г. Сочи от 16.06.2011 к делу №2-2272/11 признано право собственности ФИО10, ФИО11 на 1/56,55 части доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу: 

<

...>, блок 2. В данном решении сделан вывод о том, что истцы приобрели квартиру, фактически владеют и пользуются указанным объектом недвижимого имущества, однако не имеют возможности зарегистрировать право собственности на нее по причинам, связанным с ЗАО «САФИ». В частности, с момента введения в отношении ЗАО «САФИ» процедуры наблюдения не принимаются меры к окончанию строительства многоквартирного жилого дома, вводу его в эксплуатацию и исполнению обязательств ЗАО «САФИ» по договору об участии в долевом строительстве путем передачи дольщику объекта недвижимого имущества. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения ЗАО «САФИ» может распоряжаться принадлежащим ему имуществом с согласия временного управляющего, что ограничивает возможность дольщиков по реализации их права собственности на приобретенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. 

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 13.12.2010 к делу № 2-4020/10 (вступило в законную силу 01.03.2011) признано право собственности ФИО12 на долю в объекте незавершенного строительства в размере 4795/688340 кв.м. в доме №166 «В» блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская. Решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.02.2011 к делу №2-199/11, вступившим в законную силу 15.03.2011, признано право собственности ФИО13 на 6/1000 доли в незавершенном строительством 19-ти этажном строении по ул. Крымская, 166 «В», блок 3 в г. Сочи. В кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.03.2011 к делу №33-4828/2011 указано, что у истца возникло право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме на основании договора участия в долевом строительстве, экспертизой установлена степень готовности дома 83% и соответствие доли истца, составляющей 6/1000, по своим объемно-планировочным и конструктивным решениям требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

 Решением Центрального районного суда г. Сочи от 17.03.2011 к делу №2-1050/11, вступившим в законную силу 28.04.2011, признано право собственности ФИО14, ФИО15 на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 9260/688340 кв.м.,  в доме №166 «В» блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская. 

Решениями Центрального районного суда г. Сочи от 31.03.2011 к делу №2-884/11 (вступило в законную силу 12.04.2011), от 05.04.2011 к делу 32-886/11 (вступило в законную силу 17.05.2011) признано право собственности ФИО16 на долю в объекте незавершенного строительства, составляющую 9570/688340 в доме №166 «В» блок 3, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, а также признано право собственности ФИО17 на долю размером 4795/688340 кв.м. в доме №166 «В» блок 3 по тому же адресу. 

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Сочи от 19.04.2011 к делу №2-1113/11, вступившим в законную силу 12.05.2011, признано право собственности ФИО18 на 6/1000 доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительством строения по адресу: 

<

...>, блок 3. 

Решениями Центрального районного суда г. Сочи от 19.04.2011 к делу №2-1629-11 (вступило в законную силу 30.04.2011), от 30.05.2011 к делу №2-1482/11 (вступило в законную силу 10.06.2011), от 30.05.2011 к делу №2-1911/11 (вступило в законную силу 10.06.2011), от 31.05.2011 к делу №2-2294/11 (вступило в законную силу 13.06.2011), признано право собственности ряда граждан на доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства – дом №166 «В» блок 3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская.

Решениями Центрального районного суда г. Сочи от 21.03.2011 к делу №2-462/11 (вступило в законную силу 01.07.2011), от 21.03.2011 к делу №2-458/11 (вступило в законную силу 05.05.2011), от 20.05.2011 к делу 2-1312/2011 (вступило в законную силу 03.06.2011) признано право собственности ряда граждан на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, дом №166, блок 8. 

В решении суда от 23.10.2015 по делу № А32-16030/2014 также сделан вывод, что к 01.07.2011 право собственности на расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома и незавершенные строительством объекты – строящиеся многоквартирные дома было признано за гражданами – участниками долевого строительства решениями Центрального районного суда г. Сочи, которые к 01.07.2011 вступили в законную силу. 

Признание права собственности на объект долевого строительства за участниками долевого строительства исключает довод администрации о пользовании ЗАО «САФИ» земельным участком, на котором расположены объекты долевого строительства, после 01.07.2011. 

Приведенные выше решения Центрального районного суда г. Сочи мотивированы введением в отношении ЗАО «САФИ» процедуры банкротства и неисполнением им обязательств по завершению строительства и регистрации первичного права собственности на квартиры с последующей их передачей дольщикам. Данные обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда г. Сочи, подтверждают позицию ответчика о неиспользовании земельного участка для целей строительства в период с 01.07.2011.

В соответствии со сложившейся арбитражной практикой с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникает право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у застройщика прекращается обязанность по внесению платы за эту часть участка.

В рамках дела №А32-47563/2018 администрация г. Сочи  обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Сафи» о взыскании задолженности по договору аренды от 19.03.2018 № 4900010650 за период с 08.02.2018 по 30.09.2018 в размере 1 721 552,05 руб., пени по состоянию на 31.10.2018 в размере 92 088,39 руб. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 по делу №А32-47563/2018 в иске отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по делу № А32-47563/2018 оставлены без изменения.

В постановлении  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2019 по делу №А32-47563/2018 указано, что обществом на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8 уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых находятся в собственности граждан. Следовательно, договор аренды в части земельного участка, занятой эксплуатируемыми многоквартирными жилыми домами, прекратил свое действие, а общество не несет обязанности по внесению арендных платежей за часть участка, необходимого для обслуживания возведенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, помещения в которых принадлежат гражданам. Вместе с тем, у общества сохраняется обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8, который продолжает осваиваться (часть участка, на котором завершается строительство многоквартирных жилых домов). Поэтому администрация вправе требовать взыскания с общества арендной платы за часть земельного участка, на которой отсутствуют введенные в эксплуатацию (заселенные гражданами) многоквартирные дома. 

Вместе с тем, поскольку соответствующий перерасчет администрацией выполнен не был, несмотря на неоднократные определения суда первой инстанции о выполнении расчета исходя из площади фактически используемой в целях строительства части участка, суд кассационной инстанции согласился с выводом об отказе в иске в полном объёме:

"Вместе с тем, у общества сохраняется обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8, который продолжает осваиваться (часть участка, на котором завершается строительство многоквартирных жилых домов). Поэтому администрация вправе требовать взыскания с общества арендной платы за часть земельного участка, на которой отсутствуют введенные в эксплуатацию (заселенные гражданами) многоквартирные дома. В определениях от 19.02.2019 и от 19.03.2019  Арбитражный суд Краснодарского края предлагал истцу представить заключение органов архитектуры о площади, необходимой для эксплуатации уже возведенных (заселенных гражданами) жилых многоквартирных домов. Администрации предлагалось также представить расчет задолженности по арендной плате за ту часть земельного участка, которая не используется для эксплуатации возведенных многоквартирных жилых домов. Однако администрация соответствующие документы не представила, судебные определения не исполнила. Напротив, истцом в материалы дела представлена информация департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, согласно которой подготовить заключение, истребуемое судом первой инстанции не представляется возможным. С учетом изложенного, а также норм статей 9 и 65 Кодекса, судебные инстанции обоснованно отказали администрации в удовлетворении требований".

Определением от 02.10.2019 суд обязал администрацию города Сочи представить процессуальный расчет площади земельного участка, не занятой объектами, принадлежащими третьим лицам (жильцам многоквартирных домов, собственникам  объектов незавершенного строительства), выполнить процессуальный расчет площади участка, используемой ответчиком, и не занятой объектами, принадлежащими третьим лицам.

Согласно представленному письму от 15.10.19 №26600/02-05-13 департамента имущественных отношений администрации города Сочи, в департаменте имущественных отношений администрации города Сочи отсутствует информация относительно площади земельного участка, не занятого объектами, принадлежащими третьим лицам, в связи с чем, представить расчет площади используемого ответчиком (не занятого объектами, принадлежащими третьим лицам), а также расчет пени не представляется возможным.

            При таких обстоятельствах в иске надлежит отказать в полном объёме.

            На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

            Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

              Судья                                                                                            А.Л. Назыков