ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-2806/2025

28 января 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бугорской Н.А.,

судей Галенкиной К.В., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Иньшиным А.А.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 15.01.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-25901/2025, 13АП-25400/2025) ФИО1

Александра Викторовича – лица, не участвующего в деле, общества с ограниченной ответственностью «Саян» на решение Арбитражного суда Калининградской области

от 09.09.2025 по делу № А21-2806/2025, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет»

к обществу с ограниченной ответственностью «Саян» и открытому акционерному

обществу «Советский целлюлозно-бумажный завод»,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство недвижимости»,

о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 01.10.2015,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет»

(далее – ООО «Атлас-Маркет», истец, Компания) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Саян» (далее – ООО «Саян», ответчик-1, Общество) и открытому акционерному обществу «Советский целлюлозно-бумажный завод» (далее – Завод, ответчик-2, ОАО «Советский ЦБЗ») о признании недействительным (ничтожным) договор

купли-продажи от 01.10.2015, заключённый между ОАО «Советский ЦБЗ» и ООО «Саян»

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

привлечено общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство недвижимости» (далее – ООО «ЮРАН»).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.09.2025 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, общество с ограниченной ответственностью «Саян», а также лицо, не участвующее в деле, ФИО1 обратились с апелляционными жалобами, доводы которых по существу сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права.

По мнению подателей апелляционных жалоб, иск об оспаривании сделки должника в силу пункта 1 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника ( № А21-5915/2010), в связи с чем в настоящем деле суду надлежало оставить иск без рассмотрения на основании части 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Дело рассмотрено без привлечения к рассмотрению и участия конкурсного управляющего должника ОАО «Советский ЦБЗ» ФИО1, передавшего ООО «Саян» купленное на торгах в 2015 году имущество по акту приема-передачи от 28.03.2017 (т.1, л.д. 27), а также органа, осуществившего государственную регистрацию перехода прав по спорному договору - Управления Росреестра по Калининградской области, в отношении которого статьей 66 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлена ответственность органа регистрации прав за ненадлежащее исполнение полномочий.

В силу статьи 35 ЗК РФ, статей 273, 552 ГК РФ отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости (здания) условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует о ничтожности такого договора.

Кроме того, суд не обосновано отказал в применении срока исковой давности, поскольку о начале исполнения оспариваемой сделки от 01.10.2015 истцу стало известно не позднее 04.03.2022 в рамках дела № А21-5915-159/2010.

В судебном заседании апелляционный суд отказал в приобщении к материалам дела отзывов истца и третьего лица, как поступивших в апелляционный суд не заблаговременно (14.01.2026), в нарушение части 3 статьи 65 АПК РФ.

Представитель ООО «Саян», а также ФИО1 доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представители истца и третьего лица против удовлетворения апелляционных жалоб возражали.

Рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО1, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 42 АПК РФ, лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным названным Кодексом.

Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле. При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по установленным судом правоотношениям.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, данными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ.

К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшем в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом, непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

При этом, наличие у заявителя жалобы какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет этому лицу право оспаривать судебный акт, поскольку по смыслу статьи 42 АПК РФ такое право появляется только у лица, о правах и обязанностях которого суд уже принял решение.

В обоснование апелляционной жалобы ФИО1 указал, что его права затрагиваются судебным актом как лица, которым была осуществлена передача имущества купленного обществом с ограниченной ответственностью «Саян» на торгах в 2015 году по акту приема-передачи от 28.03.2017.

Принимая во внимание, что предметом настоящего спора является сделка, стороной которой ФИО1 не является, апелляционный суд не усмотрел оснований, предусмотренных статьей 51 АПК РФ, поскольку права и обязанности заявителя оспариваемым судебным актом не затрагиваются.

В связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу, что производство по апелляционной жалобе ФИО1 подлежит прекращению.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2010 по делу № А21-5915/2010 Завод признан несостоятельным (банкротом).

На основании протокола от 21.01.2015 результатов продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника между Заводом (продавцом) и Обществом (покупателем) 01.10.2015 заключен договор

купли-продажи недвижимого имущества, а также объектов движимого имущества.

Согласно приложению № 1 договора купли-продажи от 01.10.2015 в перечень передаваемых в собственность Общества объектов недвижимого имущества, представляющих собой предмет продажи по лоту № 2 и расположенных по адресу: 

<

...>, включены следующие объекты:

– шестиэтажный цех, лит. 7-А, по производству гофротары площадью 5182,6 кв. м (кадастровый номер 39:16:010112:173);

– одноэтажная мастерская крановщиков, лит. 16-Б, площадью 208,5 кв. м (кадастровый номер 39:16:010112:183);

– одноэтажное производственное здание (станция насоснотехнологическая

лесной биржи), лит. 16-В, площадью 34,3 кв. м (кадастровый номер

39:16:010112:190);

– трехэтажный окорочно-распиловочный цех, лит. 16-Г, площадью 8781,5 кв. м

(кадастровый номер 39:16:010112:180);

– трехэтажный центральный склад, лит. 56-Г, площадью 4456,1 кв. м

(кадастровый номер 39:16:010112:182);

– шестиэтажная выпарная станция, лит. 36-А, площадью 5718,7 кв. м

(кадастровый номер 39:16:010112:192); – одноэтажный склад последрожжевой

бражки, лит. 36-Г, площадью 205,8 кв. м (кадастровый номер 39:16:010112:184);

– четырехэтажное сушильное отделение, лит. 79-Д, площадью 1539,6 кв. м

(кадастровый номер 39:16:010112:176);

– одноэтажный склад бардяных концентратов, лит. 36-В, площадью 205,1 кв.

м (кадастровый номер 39:16:010112:191);

– одноэтажная насосная станция выпарной станции, лит. 36-Б, площадью

163,2 кв. м (кадастровый номер 39:16:010112:194).

Указанные объекты недвижимости переданы Обществу по акту

приема-передачи от 28.03.2017.

Переход права собственности Общества на объекты недвижимости

зарегистрирован 28.06.2017.

Приобретенные Обществом по договору купли-продажи от 01.10.2015

объекты недвижимости размещены на земельных участках с кадастровыми

номерами 39:166010112:52, 39:166010112:54, 39:166010112:35 и 39:166010112:42.

В период с 08.07.2019 по 07.08.2019 проведены торги по продаже имущества

Завода в форме публичного предложения, публикация о которых размещена

02.07.2019 на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве под номером

3918625.

В состав лота № 1, предложенного к продаже, вошло следующее имущество:

– земельный участок с кадастровым номером 39:16:010112:35;

– земельный участок с кадастровым номером 39:16:010112:54;

– земельный участок с кадастровым номером 39:16:010112:42;

– земельный участок с кадастровым номером 39:16:010112:52;

– столовая (лесная биржа), лит. 16-Д, двухэтажное, общей площадью

355,4 кв. м, кадастровый (условный) номер 39:16:0101012:0010:2376/16-Д;

– утилизационная котельная, лит. 15-А, четырехэтажное, общей площадью

949,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 39:16:0101012:0010:2376/15-А;

– земельный участок площадью 98 577 кв. м (кадастровый номер

39:16:0101112:56);

– земельный участок площадью 200 366 кв. м (кадастровый номер

39:16:010112:55); – дорога асфальтовая, инвентарный номер 7; – площадка новой л/биржи под козловые краны, инвентарный номер 5; – площадка биржи коротья, инвентарный номер 4.

Победителем торгов признана Компания, с которой 08.08.2019 заключен

договор купли-продажи вышеперечисленного имущества № 080819/1.

Общество в торгах участия не принимало.

Кроме этого, в рамках рассмотрения дела № А21-2853/2024 ООО «Саян»

указало, что здания, переданные по договору от 01.10.2015, располагаются и на

земельных участках с кадастровыми номерами 39:16:010112:36 и 39:16:010112:53,

принадлежащих ООО «ЮРАН».

Общество с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» со ссылкой на пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывая, что договор от 01.10.2015 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение принципа единства земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения, относящихся к объектам недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд иск удовлетворил.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу общества с ограниченной ответственностью «Саян» подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что по договору купли-продажи от 01.10.2015 были отчуждены здания без земельных участков.

Между тем вывод суда сделан на основе неправильного толкования и применения норм материального права.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент продажи зданий Обществу, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного

участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ, определение ВС РФ от 19.04.2024 № 305-ЭС23-24901).

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

Как следует из судебных актов, принятых по делу N А21-849/2022, в рассматриваемом случае доказательств того, что при выставлении зданий на торги и заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Соответственно, в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договора купли-продажи от 01.10.2015, несмотря на то, что земельный участок и проданные ОАО "Советский ЦБЗ" здания являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка. Названный закон не предполагает реализацию в ходе банкротных процедур здания и земельного участка, принадлежащих одному продавцу, раздельно (разным покупателям).

Таким образом, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

С учетом изложенного, оснований считать договор купли-продажи от 01.10.2015 недействительным (ничтожным) не имеется.

В деле № А21-14856/2022, участниками которого являлись Завод, Общество и Компания, суды отказали Заводу в лице конкурсного управляющего ФИО2 во взыскании с Общества неосновательного обогащения за фактическое пользование следующими земельными участками с кадастровыми номерами 39:16:010112:35, 39:16:010112:42, 39:16:010112:52, 39:16:010112:54, указав, что продавец здания, строения или помещений не вправе сохранять за собой право собственности на земельный участок, на котором расположены это здание, строение или помещения.

Также суд апелляционной инстанции отметил, что из представленного в материалы дела соглашения от 28.03.2017 о порядке пользования земельным участком под объектами недвижимого имущества по лоту № 2 следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2015 и актом приема-передачи от 28.03.2017 Завод передал, а Общество приняло в собственность 10

вышеупомянутых объектов недвижимого имущества, при этом в силу пункта 2 названного соглашения продавец обязуется после перехода к покупателю права собственности на указанное имущество в установленном порядке передать покупателю права на земельный участок (земельные участки), занятые объектами недвижимости, и необходимые для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что у продавца; согласно пункту 3 соглашения покупатель за пользование земельным участком (земельными участками) оплачивает разовый платеж в размере 100 000 руб. за весь период пользования участком.

Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи полагали, что подлежит оформлению землепользование и объекты расположены на принадлежащем Заводе земельном участке (земельных участках).

Аналогичный вывод применительно к Обществу о том, что права в отношении земельных участков, занятых объектами недвижимости, приобретаются собственниками указанных объектов в силу закона, на основании норм о следовании судьбы земельного участка судьбе расположенного на нем объекта недвижимости, преимущественно по отношению к правам, в том числе, вещным, приобретенным по иным основаниям, в частности, в результате совершения сделок непосредственно с земельным участком, сделан судами в деле № А21-5915/2010 при оспаривании Обществом торгов по продаже земельных участков, а также в рамках дела А21-849/2022 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 08.08.2019 № 080819/1 в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 39:16:010112:35, 39:16:010112:42, 39:16:010112:52 и 39:16:010112:54 пропорционально площади для обслуживания зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Вместе с тем судом по настоящему делу установлено, что при проведении торгов в 2015 году здания и земельные участки в гражданском обороте участвовали совместно разными лотами, что полностью соответствовало требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» не является стороной оспариваемой сделки – договора от 01.10.2015.

Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости произведена 28.06.2017, то есть, по крайней мере, не позднее этой даты началось исполнение спорной сделки, в связи с чем с этого дня подлежит исчислению срок исковой давности.

Доводы истца об исчислении срока исковой давности с 14.04.2023 отклонены апелляционным судом, поскольку обстоятельства приобретения обществом с ограниченной ответственностью «Саян» объектов недвижимости по спорному договору стали известны истцу в рамках участия общества с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» в качестве ответчика в деле А21-5915-159/2010 и в любом случае не позднее даты отзыва от 04.03.2022, поданного Компанией в рамках рассмотрения дел № А21-849/2022.

Между тем, с иском по настоящему делу общество с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» обратилось 12.03.2025.

С учетом изложенного, оснований считать, что Компания не пропустила срок исковой давности по заявленным требованиям, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При этом оснований для оставления иска без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ у суда не имеется. Дело правомерно рассмотрено судом в общем исковом порядке с учетом разъяснений, изложенных в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

При таком положении, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам материального и процессуального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределены апелляционным судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 265, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе ФИО1 прекратить.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению № 313 от 05.11.2025.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.09.2025 по делу № А21-2806/2025 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саян» 30 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий	 Н.А. Бугорская

Судьи	 К.В. Галенкина

Т.С. Сухаревская