ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

18.10.2019

             Дело № А41-95005/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2019

Полный текст постановления изготовлен 18.10.2019

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Нечаева С.В., Красновой С.В., 

при участии в заседании:

от ООО "Вера" – ФИО1- доверен. от 15.04.19, диплом

от Администрации городского округа Ступино Московской области – ФИО2- доверен. от 09.01.19 №6/2-23, диплом

от МАУ "Единый сервисный центр" – не явился, извещен 

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино – не явился, извещен

от руководителя ликвидационной комиссии Администрации Ступинского муниципального района ФИО3 – не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Вера" 

на решение от 11.04.2019

Арбитражного суда Московской области, 

принятое судьей Бобковой С.Ю.,

на постановление от 05.07.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С., Ханашевичем С.К.,

по делу № А41-95005/18 по иску ООО "Вера" 

к Администрации городского округа Ступино Московской области 

третьи лица: МАУ "Единый сервисный центр", Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино, руководитель ликвидационной комиссии Администрации Ступинского муниципального района ФИО3

об урегулировании разногласий по договору,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вера" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 71,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях протокола разногласий, предложенного ООО "Вера":

1. Пункт 3.3 указанного договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения Единый сервисный центр".

2. Пункт 2.6 дополнить словами "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

3. Пункт 4.1 изложить в следующей редакции "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в пункте 4.1 настоящего договора, согласно отчету N 25/12-17 от 29 декабря 2017 г. об определении рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 71,7 кв. м составляет 2 594 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

4. Пункт 4.2 указанного договора изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

5. Пункты 4.3, 4.3.1 исключить полностью.

6. Пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции: На оставшуюся сумму денежных средств, предоставляется рассрочка и производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

7. Пункт 6.1 изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества.

8. Пункт 6.5 изложить в следующей редакции: Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе, извлекать из него плоды и доходы.

До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1. имущество. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества, несет Покупатель-Залогодатель.

9. Пункт 7.1.1 "Передать покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 настоящего договора", дополнить словами изложить в следующей редакции: "Передать покупателю Имущество по акту приема-передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1 настоящего договора".

10. Пункт 7.2.1 Изложить в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества.

11. Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.3 и изложить в следующей редакции: "За просрочку передачи помещений Покупателю по передаточному акту Продавец выплачивает Покупателю пеню из расчета 0,1% от суммы, составляющей цену помещения, за каждый день просрочки передачи помещения.

12. Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.4 и изложить в следующей редакции: "Продавец" обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности на приобретаемое по настоящему Договору имущество".

13. Пункт 7.2.2 Изложить в следующей редакции: "В срок не более чем пятнадцать дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему Договору имущество".

14. Пункт 7.2.7 исключить полностью.

15. Пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора".

16. Пункт 10.3 исключить полностью.

17. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях, установленных уставом и видами деятельности общества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 71,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции:

1. Пункт 3.3 договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

2. Пункт 2.6 дополнить словами "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

3. Пункт 4.1 изложить в следующей редакции "Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в пункте 3.1 настоящего договора, согласно заключению судебной экспертизы по делу N А41-95005/18 составляет 5 664 431 (пять миллионов шестьсот сорок четыре тысячи четыреста тридцать один) руб. без учета НДС".

4. Пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет".

5. Пункты 4.3, 4.3.1 исключить полностью.

6. Пункт 6.1 изложить в следующей редакции: "Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества".

7. Пункт 6.5 изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе, извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество. После передачи Имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели Имущества, несет Покупатель-Залогодатель".

8. Пункт 7.2.1 изложить в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества".

9. Пункт 7.2.7 исключить полностью.

10. Пункт 8.1 дополнить и изложить в следующей редакции: "Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора в соответствии с действующим законодательством и положениями настоящего договора".

11. Пункт 10.3 исключить полностью.

12. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях, установленных уставом общества.

В части урегулирования требований по пунктам 4.3.2, 7.1.1, 7.1.3, 7.1.4, 7.2.2 договора иск оставлен без рассмотрения.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 по делу N А41-95005/18 в обжалуемой части оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу N А41-95005/18 отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный уд первой инстанции.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды необоснованно обязали стороны заключить договор по цене, установленной судебной экспертизой, истец был лишен возможности ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, поскольку представитель истца не был допущен в судебное заседание в отсутствие оригинала доверенности, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы жалобы, просил решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу N А41-95005/18 отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный уд первой инстанции.

Администрация по доводам кассационной жалобы возражала.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-90831/16 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению ООО "Вера" от 17.10.2016 (вх. N 2364/2-33) об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью 71,70 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Администрация городского округа Ступино Московской области направила в адрес общества проект договора купли-продажи.

Не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил в Администрацию городского округа Ступино Московской области протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества - в части пунктов 3.3, 2.6, 4.1, 4.2, 4.3, 4.3.1, 6.1, 6.5, 7.2.1, 7.2.7, 8.1, 10.3, 7.4, однако ответчик отказал в принятия договора в редакции протокола разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО4, специалисту ФИО5, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость нежилого помещения общей площадью 71,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 17.10.2016 составляет 5 644 431 руб.

Оценив экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Доводы заявителя о том, что суд неправомерно обязал стороны заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта ФИО4 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 644 431 руб.

В остальной части судебные акты истцом не оспариваются.

Не допуск представителя истца без оригинала доверенности к участию в судебном заседании не может свидетельствовать о нарушении прав истца на совершение процессуальных действий, а свидетельствует о недобросовестном исполнении представителем своих обязанностей.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А41-95005/18 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:С.В. Нечаев

С.В. Краснова