АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-42593/23

28 февраля 2024 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен            28 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишевой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к гаражному потребительскому кооперативу «Дружба» (ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды,

в отсутствие представителей сторон, 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее также – истец, Комитет) обратился в суд с иском к гаражному потребительскому кооперативу «Дружба» (далее также – ответчик, ГПК «Дружба») о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок путем демонтажа временных сооружений, обязании возвратить земельный участок по акту прием-передачи.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды от 03.05.2011 № 230 земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 3913 кв.м., с кадастровым номером 61:48:0040257:16, для использования: установка временных металлических гаражей, для целей не связанных со строительством № 230.

06.12.2011 между ФИО1 и гаражным потребительским кооперативом «Дружба» был заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 230 от 03.05.2011 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Договор переуступки от 06.12.2011 зарегистрирован в ЕГРН 30.12.2011.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды № 230 перешли к ГПК «Дружба».

В соответствии с договором арендатор обязан оплачивать в размере и на условиях, установленных разделом 3 договора, арендную плату.

Пунктом 3.2 договора аренды № 230 от 03.05.2011 предусмотрено, что арендная плата по договору вносится арендатором равными долями до 20 марта, 20 июня, 20 сентября, 20 декабря текущего года.

Условиями пункта 4.1.1 договора аренды № 230 от 03.05.2011 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение и упущенной выгоды при использовании земельного участка не по целевому назначению, нарушении разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 2 месяца, и нарушения других условий договора.

Комитет, ссылаясь на систематическое недобросовестное исполнение арендатором обязательств по невнесению арендных платежей (№ А53-6588/2020, № А53-15085/2023, № А53-36548/2023), обратился в суд с настоящим иском, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 230 от 03.05.2011; обязать ГПК «Дружба» в течение пятнадцати дней с даты вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040257:16, расположенный по адресу: 

<

...>, путем демонтажа 4 временных сооружений металлических гаражей; сооружения сторожки и ограждения, с воротами с вывеской ГПК «Дружба»; обязать ГПК «Дружба» в течение пятнадцати дней с даты вступления решения суда в законную силу, возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040257:16, расположенный по адресу: 

<

...>; указав, что решение является основанием для погашения регистрационной записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040257:16 от 17.06.2011 № 61-61-09/041/2011-211.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности частичного удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Пунктом 1 стати 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По смыслу правовой позиции, приведенной в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, земельным законодательством не предусмотрена возможность автоматической пролонгации договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенного на торгах после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменении в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (01.03.2015). К отношениям по такому договору не могут быть применены общие нормы статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Уполномоченный орган должен принять решение об отказе в заключении договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов в случае обращения арендатора с заявлением о заключении нового договора по окончании срока ранее заключенного договора аренды.

Спорный договор аренды земельного участка заключен в 2011году, то есть до внесения изменений в ЗК РФ, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению статья 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок, что не оспаривается сторонами.

Пресекательный срок действия договора установлен по отношению к договорам аренды, заключенным после 01.03.2015 (Определения Верховного Суда РФ от 05.05.2022 № 302-ЭС22-5166, от 31.03.2022 № 304-ЭС22-2208).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 данного Кодекса в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление № 54) указано, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац 1 пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено нормами данного Кодекса, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления № 54).

При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 16092/10, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок.

При этом, как было указано выше, пунктом 4.1.1 договора аренды № 230 от 03.05.2011 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть в одностороннем порядке настоящий договор без возмещения арендатору понесенных затрат на освоение и упущенной выгоды при использовании земельного участка не по целевому назначению, нарушении разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 2 месяца, и нарушения других условий договора.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что арендатором не исполняются надлежащим образом обязательства по своевременному внесению арендных платежей. Комитетом взыскана задолженность в рамках дел № А53-6588/2020, № А53-15085/2023, № А53-36548/2023.

Таким образом, судом установлен факт нарушения условий договора по внесению арендных платежей со стороны арендатора, что в свою очередь является основанием для одностороннего отказа от договора со стороны Комитета.

Между тем, арендатор выразил волеизъявление на прекращение договорных правоотношений, так, Комитетом в адрес арендодателя направлено уведомление от 30.08.2023 о расторжении договора аренды № 230.

Комитет воспользовался своим правом на отказ от договора. Следовательно, договор аренды № 230 считается расторгнутым.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды № 230 не подлежит удовлетворению, поскольку он расторгнут в одностороннем порядке.

При этом, согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в случае прекращения договора.

Согласно акту контроля за использованием земель от 23.01.2024 на спорном земельном участке по ул. Дружбы, 2в установлено ограждение с воротами и вывеской «ПК «Дружба», размещены 4 временных сооружения металлических гаражей и сооружение сторожки; ГПК «Дружба» использует указанный участок путем огораживания и размещения временных сооружений металл.гаражей; размеры ограждения превышают размеры границ указанного участка, самовольно захватывая полосу свободных земель, размерами примерно 5 на 78м. и площадью 390кв.м.; указанный участок находится в заброшенном состоянии.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что исковые требования  об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи, освободив его от 4 (четырех) временных сооружений металлических гаражей, сооружения сторожки и ограждения по периметру земельного участка, с воротами с вывеской «ПК Дружба» подлежат удовлетворению.

При определении срока совершения действий по передаче имущества, определяемого в соответствии со статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, полагает необходимым установить срок для исполнения равный 30 календарным дням.

Относительно требований Комитета об указании, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015                           № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации права.

Регистрационная запись в ЕГРН о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040257:16 подлежит погашению, поскольку договор аренды № 230 от 03.05.2011 расторгнут.

Комитетом заявлены требования о взыскании судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда с момента истечения пятнадцати дней с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Пунктом 31 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации предусмотрено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления – судебный акт о присуждении судебной неустойки.

В то же время обязательность исполнения судебных актов установлена статьей 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также неисполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Согласно правовой позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 25.01.2001 № 1-П, обязательность исполнения судебных решений является неотъемлемым элементом права на судебную защиту, неисполнение судебного акта или неоправданная задержка его исполнения рассматривается как нарушение права на справедливое правосудие в разумный срок.

С учетом принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды, суд пришел к выводу о возможности удовлетворить требование истца о применении в отношении ответчика, в случае неисполнения настоящего решения, меры ответственности в следующих размерах: судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения тридцати календарных дней (как установлено судом) с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

При этом должник может вовсе избежать применения этой санкции, исполнив решение суда в срок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения исковых требований Комитета.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Обязать гаражный потребительский кооператив «Дружба» (ИНН: 

<

***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Комитету по управлению имуществом города Волгодонска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040257:16 освободив его от 4 (четырех) временных сооружений металлических гаражей, сооружения сторожки и ограждения по периметру земельного участка, с воротами с вывеской «ПК Дружба».

Погасить в ЕГРН запись об обременении в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040257:16 от 30.12.2011 № 61-61 -09/041/2011-211.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с гаражного потребительского кооператива «Дружба» (ИНН: 

<

***>) судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 30 (тридцати) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

Взыскать с гаражного потребительского кооператива «Дружба» (ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.