ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения

Дело №А55-26151/2018

г. Самара

26 декабря 2023 года

11АП-18533/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

Председательствующего судьи Александрова А.И., 

судей Бессмертной О.А., Поповой Г.О.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от конкурсного управляющего ООО «Самарский деловой центр» ФИО2 - представитель ФИО3 по доверенности от 23.08.2023;

от ООО «Парк развлечений» - представитель ФИО4 по доверенности от 18.12.2023;

от ООО «Скрябин» - представитель ФИО5 по доверенности от 06.03.2023;

от «Тонус» - представитель ФИО6 по доверенности от 09.12.2022;

от АО КМ «ГАЗБАНК» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - представитель  ФИО7 по доверенности от 12.05.2023;

от ФИО8 - представитель ФИО9 по доверенности от 18.01.2023;

от ФИО10 - представитель ФИО9 по доверенности от 18.01.2023;

от ФИО11 - представитель ФИО9 по доверенности от 18.01.2023;

от ФИО12 - представитель ФИО9 по доверенности от 18.01.2023;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №2, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Самарский деловой центр» ФИО2 на определение Арбитражного суда Самарской области от 06 октября 2023 года об отказе в удовлетворении заявлений о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, по делу №А55-26151/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Самарский деловой центр», ИНН 

<

***>,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2019 г. ООО «Самарский деловой центр» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО13. Определением суда от 10.02.2022 г. ФИО13 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Скрябин» (вх.№284059 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх. № 284059 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2022 к участию в рамках рассмотрения заявления вх.№284059 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Инвестиционная компания Эконика», ООО «Рубин», ФИО11, ФИО14.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2022 к участию в рамках рассмотрения заявления вх.№284059 от 13.09.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО15 (ИНН 

<

***>).

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Скрябин» (вх.№284052 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284052 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2022 к участию в рамках рассмотрения заявления вх.№284052 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО15, ФИО11, ФИО14, ООО «Берег», ООО «Рубин».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2023 к участию в рамках обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО10, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Парк развлечений» (вх.№284001 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284001 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2023 к участию в рамках обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Парк развлечений» (вх.№284003 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284003 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№284003 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Парк развлечений» (вх.№283994 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№283994 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№283994 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Бриз» (вх.№284170 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284170 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№284170 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Тонус» (вх.№284096 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284096 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№284096 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Танцы Плюс» (вх.№284084 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284084 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№284084 от 13.09.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Танцы плюс» (ИНН 

<

***>).

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «Кинап-Велнесс» (вх.№284159 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284159 от 13.09.2022 принято к производству.

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «ИК «Эконика» (вх.№284007 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284007 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2023 к участию в рамках обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Ярмарка», ИНН 

<

***>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2023 к участию в рамках обособленного спора вх.№284007 от 13.09.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Танцы плюс» (ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.04.2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделок должника ООО «Скрябин» (вх.№284059, вх.№284052), ООО «Бриз» (вх.№284170), ООО «Тонус» (вх.№284084, вх.№284096), ООО «ИК Эконика» (вх.№284007), ООО «Парк развлечений» (вх.№283994, вх.№284003, вх.№284001), ООО «Кинап-Велнесс» (вх.№284159).

Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника с ООО «КлиентБизнесКонсалт» (вх.№284078 от 13.09.2022).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2022 заявление вх.№284078 от 13.09.2022 принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2023 к участию в рамках заявления вх.№284078 от 13.09.2022 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделок должника к ООО «Скрябин» (вх.№284059, вх.№284052), ООО «Бриз» (вх.№284170), ООО «Тонус» (вх.№284084, вх.№284096), ООО «ИК Эконика» (вх.№284007), ООО «Парк развлечений» (вх.№283994, вх.№284003, вх.№284001), ООО «Кинап-Велнесс» (вх.№284159) и заявление конкурсного управляющего об оспаривании сделок должника к ООО «КлиентБизнесКонсалт» (вх.№284078).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2023 ходатайство конкурсного управляющего о привлечении третьих лиц (субарендаторов) удовлетворено. Привлечены к участию в рамках обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, субарендаторы: ООО «Остров развлечений» (ИНН 

<

***>), ООО «Перламутр» (ИНН 

<

***>), ООО «Пеликан» (ИНН 

<

***>), ООО «Добро» (ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06 октября 2023 г. заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделок по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Самарский деловой центр», ИНН 

<

***> – оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Самарский деловой центр» ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2023 года апелляционная жалоба оставлена без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2023 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21 декабря 2023 г на 14 час 40 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 21 декабря 2023 г. представитель ООО «Самарский деловой центр» ФИО2 свою  апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение Арбитражного суда Самарской области от 06 октября 2023 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители ФИО10, ФИО14, ФИО12, ФИО11,   АО АКБ «Газбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Парк развлечений», ООО «Скрябин»,  ООО «Тонус» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Обращаясь с заявлением вх. № 284059 от 13.09.2022 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № 137 от 23.11.2016, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Скрябин», конкурсным управляющим указано на следующее.

Между ООО «Самарский деловой центр» (далее – истец, Арендодатель) и ООО «Инвестиционная компания Эконика» заключен договор аренды земельного участка №137 от 23.11.16. В аренду передан земельный участок со следующими характеристиками: площадь 4996 кв.м, кадастровый номер 63:01:0602001:345, адрес местонахождения – 

<

...>.

Земельный участок, часть которого передана в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью государственной регистрации права номер и дата государственной регистрации №63-63/001-63/001/330/2016-9688/1 от 23.11.2016.

Согласно п.1.6 договора он заключен на срок 15 лет с момента подписания акта приема-передачи.

Договор аренды в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора и составил 40 000 руб. в месяц.

В силу п.3.4 договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.

Акт приема-передачи части земельного участка подписан сторонами 23.11.2016.

В дальнейшем был заключен договор о передаче прав и обязанностей от 26.04.2019 ООО «ИК Эконика» в лице Генерального директора ФИО15 и ООО «Рубин» в лице Генерального директора ФИО16

Договор передачи прав и обязанностей в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Далее был заключен дальнейшем был заключен договор о передаче прав и обязанностей от 01.02.2021 по договору аренды земельного участка № 137 от 23.11.2016 между ООО «Рубин» в лице Генерального директора ФИО16 и ООО «Скрябин» в лице Генерального директора ФИО17

Договор передачи прав и обязанностей в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества – нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует, что между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды земельного участка от 23.11.2016, в соответствии с которым арендная ставка составляет 8,006 руб./кв.м, что является экстремально низкой арендной ставкой.

Такая рыночная ставка, по мнению конкурсного управляющего должника значительно отличается от реальной рыночной стоимости и не было доступно другим независимым участникам рынка. Заключение договора аренды с такой заниженной ставка стало возможно только причине аффилированного характера отношений между Должником и арендаторами. По мнению конкурсного управляющего, в нормальной рыночной ситуации заключение такого договора невозможно.

Определенно, стороны преследовали цель сохранения комфортных условий для ведения бизнеса заинтересованными лицами и намеривались исключить возможность изменения условий на рыночные конкурсным управляющим, впоследствии утвержденным судом.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны являлись аффилированными.

Конкурсным управляющим также указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

На момент подписания первоначального договора аренды с ООО «ИК Эконика» генеральным директором был ФИО15, который на текущий момент является ликвидатором и 100% участником ООО «СРУБ».

ООО «СДЦ» заключены договоры поручительства № 6245п от 21.02.2013, № 6185п от 08.11.2012, № № 6332п от 04.07.2013, № 6378п от 17.09.2013, во исполнение обязательств ООО «Сруб» по кредитным договорам №6245кл от 21.02.2013, № 6185кл от 08.11.2012, № № 6332кл от 04.07.2013, №6378кл от 17.09.2013 (Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-26151/2018).

ООО «СДЦ» раскрывало ООО «СРУБ» как часть группы компаний (аффилированных компаний) СДЦ.

ФИО11 по 11.04.2019 принадлежала доля 80% в ООО «Рубин».

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №6500кл от 29.05.2014 между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «РУБИН» был заключен договор поручительства №6500п-1 за ООО «Винвайн», за которое поручилось и ООО «СДЦ» за эти же обязательства (Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-26151/2018).

ООО «СДЦ» раскрывало ООО «Рубин» как часть группы компаний (аффилированных компаний) СДЦ.

На момент совершения сделки 80% участником ООО «Скрябин» был ФИО11 (на тот момент бывший генеральный директор ООО «СДЦ»), другим 20% участником Общества был ФИО18 (на тот момент бывший заместитель генерального директора ООО «СДЦ» ФИО11, находился в должностном подчинении).

На текущий момент 100% участником ООО «Скрябин» является ФИО14, родная дочь ФИО11

Более того, исходя из особенностей взаимосвязей сторон сделки (трудовые отношения, совместное участие в иных обществах напрямую и через родсвтенников ФИО11) можно сделать вывод, что конечным бенефициаром и единым центром управления группы компаний, в которую входит в том числе и ООО «Скрябин», фактически является ФИО11

Оспариваемые правоотношения не порождают действительных правовых последствий, подменяют волю сторон, не являются результатом реальной финансо-хозяйственной деятельности обществ, по факту являются бизнесом одного лица (ФИО11), перераспределяющего соответствующим образом свои прибыль и убыток в обход закона.

Также, конкурсным управляющим должника указано на то, что оспариваемый договор аренды земельного участка на текущий момент расторгнут в добровольном порядке, имущество передано ООО «СДЦ».

Обращаясь с заявлением вх. № 284052 от 13.09.2022 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 248 земельного участка от 15.12.2014, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Скрябин», конкурсным управляющим указано на следующие обстоятельства.

Между ООО «Самарский деловой центр» (далее – истец, Арендодатель) и ООО «Берег» заключен договор аренды № 248 земельного участка от 15.12.2014. В аренду передан земельный участок со следующими характеристиками: площадь 8226 кв.м, кадастровый номер 63:01:0602001:331, адрес местонахождения – 

<

...>.

Земельный участок, часть которого передана в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 63-АМ № 124658 от 23.05.2014.

Согласно п.1.6 договора он заключен на срок 5 (пять) лет с момента подписания акта приема-передачи.

Договор аренды в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора и составил 60 000 руб. в месяц.

В силу п.3.4 договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.

Акт приема-передачи части земельного участка подписан сторонами 15.12.2014.

01.02.2019 между Сторонами было заключено дополнительное соглашение №1 к договору, в соответствии с которым внесены изменения в п. 1.6. договора, срок действия договора 15 лет до 31.01.2030.

Дополнительное соглашение № 1 к договор аренды в установленном порядке прошло процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В дальнейшем был заключен договор о передаче прав и обязанностей от 30.04.19 по договору аренды земельного участка № 248 от 15.12.2014 между ООО «Берег» в лице Генерального директора ФИО18 и ООО «Рубин» в лице Генерального директора ФИО16

Договор передачи прав и обязанностей в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В дальнейшем был заключен договор о передаче прав и обязанностей от 09.11.20г. по договору аренды земельного участка № 248 от 15.12.14г. между ООО «Рубин» в лице Генерального директора ФИО16 и ООО «Скрябин» в лице Генерального директора ФИО17

Договор передачи прав и обязанностей в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Дополнительное соглашение о продлении срока аренды на 10 лет было заключено уже в процедуре наблюдения должника.

Конкурсным управляющим указано, что увеличение срока аренды заведомо невыгодного договора аренды напрямую причиняет вред кредиторам. Так, арендная ставка на м2 по данному договору составляет 7,29 руб./м2, что является экстремально низкой арендной ставкой.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества – нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды земельного участка от 15.12.2014, в соответствии с которым арендная ставка составляет 7,29 руб./м2, что является экстремально низкой арендной ставкой.

Такая рыночная ставка значительно отличается от реальной рыночной стоимости и не было доступно другим независимым участникам рынка. Заключение договора аренды с такой заниженной ставка стало возможно только причине аффилированного характера отношений между Должником и арендаторами. В нормальной рыночной ситуации заключение такого договора невозможно.

Кроме того, после введения процедуры наблюдения подписывается дополнительное соглашение № 1, согласно которому срок аренды продлевается на 10 лет в срок до 31.01.2030.

Определенно, стороны преследовали цель сохранения комфортных условий для ведения бизнеса заинтересованными лицами и намеривались исключить возможность изменения условий на рыночные конкурсным управляющим, впоследствии утвержденным судом.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны являлись аффилированными.

Более того, исходя из особенностей взаимосвязей сторон сделки (трудовые отношения, совместное участие в иных обществах напрямую и через родственников ФИО11) можно сделать вывод, что конечным бенефициаром и единым центром управления группы компаний, в которую входит в том числе и ООО «Скрябин», фактически является ФИО11

Конкурсным управляющим также указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

На момент подписания первоначального договора аренды с ООО «Берег» 25% участником ООО «Берег» был ФИО11 (Генеральный директор ООО «СДЦ»), другим 25% участником Общества был ФИО18 первый заместитель г.д. ООО «СДЦ» до 11.11.2019, то есть находился в прямом непосредственном подчинении г.д. ООО «СДЦ» ФИО11).

ФИО11 по 11.04.2019 принадлежала доля 80% в ООО «Рубин».

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору №6500кл от 29.05.14г. между АО АКБ «ГАЗБАНК» и ООО «РУБИН» был заключен договор поручительства №6500п-1 за ООО «Винвайн», за которое поручилось и ООО «СДЦ» за эти же обязательства (Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-26151/2018).

ООО «СДЦ» раскрывало ООО «Рубин» как часть группы компаний (аффилированных компаний) СДЦ.

На момент совершения сделки 80% участником Общества был ФИО11 (на тот момент бывший генеральный директор ООО «СДЦ»), другим 20% участником Общества был ФИО18 (на тот момент бывший заместитель генерального директора ООО «СДЦ» ФИО11, находился в должностном подчинении).

На текущий момент 100% участником ООО «Скрябин» является ФИО14, родная дочь ФИО11

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 284001 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 01.03.2018, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Парк развлечений», конкурсным управляющим указано на следующие обстоятельства.

Между ООО «Самарский деловой центр» (далее - истец, Арендодатель) и ООО «Парк развлечений» (далее - ответчик, Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2018.

Согласно п.1.1 данного договора Арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование Нежилое помещение, находящееся в Здании, а Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.

Передаваемое в аренду Нежилое помещение определено на плане, являющемся Приложением № 1 к данному договору, и имеет следующие характеристики: Нежилое помещение (комнаты № 1-8, № 31-38, № 40-43, № 46, № 47), площадью 517,7 кв.м, расположенное на 1 (первом этаже) Здания по адресу: 

<

...>, литера 1.

Здание, в котором находится переданное в аренду нежилое помещение, имеет следующие характеристики: нежилое здание (культурно-досуговый центр), расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Лесная, д.23, назначение: нежилое здание, площадь 5054,3 кв.м, этажность 4, инвентарный номер 1-54591 (36:401:002:000153340), кадастровый (или условный номер) 63:01:0204001:680 и принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2009 по делу № А55-17703/2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.12.2009 сделана запись о регистрации № 63-63-01/349/2009-016.

Целевое назначение помещения, определенное в п.1.3 договора: организация и функционирование предприятий общественного питания, организация культурно-досуговых мероприятий.

Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, принято Арендатором по акту приема-передачи от 01.03.2018.

Согласно п.4.1 договора первоначально он заключен на 3 (три) года, в дополнительном соглашении № 2 от 01.11.2018 срок действия договора был изменен на 15 (пятнадцать) лет.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора и составил 300 руб. за 1 кв.м. в месяц, в том числе НДС 18%.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2018 п.3.1 изложен в редакции, согласно которой арендная плата установлена в твердой сумме и составляет 155 310,00 руб. в т.ч. НДС 20%; дополнительным соглашением № 3 от 01.04.2019 на период с 01.04.2019 по 30.09.2019 размер арендной платы был установлен в размере 77 665 руб., в т.ч. НДС 20%, а с 01.20.2019 - в прежнем размере.

Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2018 из договора аренды исключен пункт 3.4 договора, которым было установлено, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, о чем он предупреждает арендатора за 30 календарных дней.

Договор аренды и все дополнительные соглашения к нему в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации.

Конкурсным управляющим указано, что в данном случае выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «СДЦ» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (Должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества - нежилых помещений в зданиях, а также земельных участков на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Так, арендатором по оспариваемому договору аренды являлось ООО «Парк Развлечений», в котором на момент совершения сделки единственным участником была ФИО10 - супруга генерального директора должника ФИО11.

Как было указано выше, ставка арендной платы по договору 300 руб. за 1 кв.м, тогда как размещенные в сети Интернет публичные оферты на аналогичные объекты недвижимости в данном районе, предполагают размер арендной платы не менее 1200 руб. за 1 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Парк Развлечений» является деятельность зрелищно-развлекательная прочая, не включенная в другие группировки.

При указанной нерыночной ставке арендной платы заключение договора на длительный срок (15 лет) фактически исключило возможность передачи в аренду другим, не аффилированным арендаторам, данного имущества участка на условиях, соответствующих рынку.

Конкурсным управляющим указано, что стоимость обремененного правом аренды до 2031 года имущества намного уступает стоимости свободной от прав третьих лиц недвижимости, в связи с чем заключенный договор способен уменьшить конкурсную массу должника при реализации имущества с правом аренды.

Обращаясь с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) от 13.09.2022 вх. № 284003 о признании недействительными (ничтожными) договора аренды нежилого помещения № 279 от 01.10.2012, дополнительных соглашений № 1 от 20.11.2012, № 2 от 12.03.2013, № 3 от 01.06.2015, № 4 от 01.10.2018, № 5 от 03.04.2019, заключенные между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Парк развлечений», конкурсным управляющим указано на следующее.

Между ООО «Самарский деловой центр» (Арендодатель) и ООО «Глав Сервис» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 279 от 01.10.2012.

Согласно п.1.1 данного договора Арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, нежилое здание Литера У, этажи 1,2 общей площадью 4219 кв.м: основной площадью 3677,7 кв.м, вспомогательной площадью 541,3 кв.м, в том числе: этаж 1 - основной площадью 307 кв.м, в том числе: часть комнаты 21; вспомогательной площадью 294,5 кв.м, в том числе: комнаты 2-8, комнаты 12-20, комната 22, комната 23; этаж 2 - основной площадью 3370 кв.м, в том числе: комната 1, комната 7-9, комната 24, комната 38; вспомогательной площадью 246,8 кв.м, в том числе: комната 2, комнаты 10 -23, комнаты 25, 26, комната 37.

Цель аренды согласно п.1.2 договора: использование нежилых помещений для организации культурно-досуговых мероприятий.

Согласно п.1.4 договора он заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.10.2012.

Плата за арендуемые помещения, согласно п.3.2 договора, формируется из расчета: основная площадь - 500 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18%, вспомогательная площадь - 250 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч.НДС 18%. В состав арендной платы включены коммунальные услуги (водоснабжение, канализация), теплоснабжение, электроснабжение, вывоз твердых бытовых и пищевых отходов.

В дальнейшем размер арендной платы был изменен: в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 20.11.2012 он составил 450 руб. за 1 кв.м основной площади и 250 руб. за 1 кв.м вспомогательной площади; в соответствии дополнительным соглашением № 3 от 01.06.2015 он составил 300 руб. за 1 кв.м основной площади и 200 руб. за 1 кв.м вспомогательной площади; дополнительным соглашением № 4 от 01.10.2018 стороны предусмотрели твердую сумму арендной платы в размере 621 195,00 руб., в т.ч. НДС 20%, а на период с 01.10.2018 по 31.03.2019 - 186 358,50 руб., в т.ч. НДС 18%.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 12.03.2013 дополнительно к переданным нежилым помещениям были переданы вспомогательные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, нежилое здание Литера У, этаж 1 на отметке +2.700, общей площадью 154,1 кв.м, в том числе: комната № 56 площадью 36 кв.м, комната № 57 площадью 11 кв.м, комната № 58 площадью 16,8 кв.м, комната № 59 площадью 8,5 кв.м, комната № 60 площадью 81,8 кв.м. Данные помещения были переданы по акту приема-передачи от 01.04.2013.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 12.03.2019 произошла смена арендатора ООО «Глав Сервис» на ООО «Парк развлечений», с которым был подписан акт приема-передачи от 25.04.2019.

Дополнительным соглашением № 5 от 03.04.2019 стороны установили размер арендной платы на период с 03.04.2019 по 30.09.2019 в размере 310 597,50 руб., в т.ч. НДС 20%.

Договор аренды и все дополнительные соглашения к нему в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации.

Конкурсным управляющим указано, что в данном случае выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «СДЦ» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (Должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества - нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Как видно из обстоятельств настоящего дела, между должником и первоначальным арендатором был заключен договор аренды № 279 от 01.10.2012 в отношении нежилых помещений площадью 4373,1 кв.м по цене 500 руб. за 1 кв.м основной площади и 250 руб. за 1 кв.м вспомогательной площади; дополнительным соглашением от 20.11.2012 размер арендной платы был уменьшен до 450 руб. и 250 руб., соответственно; 12.03.2019 уже после признания должника несостоятельным (банкротом) был осуществлен перевод прав и обязанностей арендатора на аффилированное лицо должника - ООО «Парк Развлечений» (100% доли в уставном капитале которого на дату совершения сделки принадлежало ФИО10 - супруге генерального директора ООО «СДЦ» ФИО11) с последующим резким снижением ставки арендной платы до 71,02 руб. за 1 кв.м по дополнительному соглашению № 5 от 03.04.2019.

Таким образом, как указал конкурсный управляющий, в период существования арендных правоотношений в отсутствие каких-либо разумных экономических обоснований и учета факторов формирования рыночной цены, наличия спроса на помещения, состояния помещений и иных обстоятельств, влияющих на цену, было осуществлено заключение договора аренды на условиях, недоступных другим участникам рынка, с последующим переводом прав и обязанностей на другое аффилированные лицо и с последовательным поэтапным снижением арендной платы более чем в 6 раз.

Перевод прав и обязанностей по договору аренды на другое аффилированное лицо с последующим резким снижением арендной платы с 450 руб. основной площади и 250 руб. вспомогательной площади 71,02 руб. за 1 кв.м совершено в период уже после признания должника несостоятельным (банкротом) в нарушение прав и законных интересов как самого должника, так и его кредиторов, о чем другая сторона по сделке с учетом ее заинтересованности не могла не знать.

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 283994 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 01.05.2019, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Парк развлечений», к ООО «Парк развлечений» конкурсным управляющим указано следующее.

Между ООО «Самарский деловой центр» (далее - истец, Арендодатель) и ООО «Марракеш» был заключен договор аренды части земельного участка от 01.05.2019.

Согласно данному договору Арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование часть земельного участка, а Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.

Земельный участок, часть которого передана в аренду, имеет следующие характеристики: общая площадь 6619 +/- 28 кв.м, кадастровый номер 63:01:0602001:339, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования -рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков), адрес местонахождения -

<

...>.

В аренду передана часть земельного участка со следующими характеристиками: площадь 2421 кв.м, кадастровый номер 63:01:0602001:339, адрес местонахождения -

<

...>.

Земельный участок, часть которого передана в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации № 63:01: 0602001:33963/001/2017-2 от 30.05.2017.

Согласно п.1.5 договора он заключен на срок 15 (пятнадцать) лет с момента подписания акта приема-передачи.

Договор аренды в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора и составил 50 000 руб. в месяц, в том числе НДС 20%.

В силу п.3.4 договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.

Акт приема-передачи части земельного участка подписан сторонами 01.05.2019.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 20.07.2020, заключенным между ООО «Марракеш» и ООО «Парк развлечений» (ответчик), последним были приняты на себя все права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору части земельного участка от 01.05.2019.

Данный договор о передаче прав также в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Акт приема-передачи части земельного участка подписан сторонами 20.07.2020.

Конкурсным управляющим указано, что в данном случае выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «СДЦ» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (Должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества - нежилых помещений в зданиях, а также земельных участков на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Первоначальным арендатором по договору являлось ООО «Марракеш», в котором на момент совершения сделки единственным участником была ФИО10 - супруга генерального директора должника ФИО11.

Аналогичным образом, 100% доли участия у арендатора, на которого были переведены права и обязанности в соответствии с договором от 20.07.2020 - ООО «Парк Развлечений» - также принадлежит ФИО10.

Конкурсным управляющим отмечено, что данный договор был заключен с определением ставки арендной платы в размере 50 000 руб. за часть земельного участка площадью 2421 кв.м, т.е. 20,65 руб. за 1 кв.м.

Переданный в аренду земельный участок предназначен для извлечения прибыли, имеет вид разрешенного использования - рестораны, бары (с предложением алкогольных напитков).

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Маракеш» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания; основным видом деятельности ООО «Парк Развлечений» является деятельность зрелищно-развлекательная прочая, не включенная в другие группировки.

При указанной нерыночной ставке арендной платы заключение договора на длительный срок (15 лет) фактически исключило возможность передачи в аренду другим, неаффилированным арендаторам, данного земельного участка на условиях, соответствующих рынку.

Обращаясь с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) от 13.09.2022 вх. № 284170  (о признании недействительными (ничтожными) договора аренды нежилого помещения № 155 от 25.05.2012, дополнительные соглашения № 1 от 20.11.2012, № 2 от 01.06.2015, заключенных между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Бриз») к ООО «Бриз» конкурсным управляющим указано следующее.

Из материалов дела следует, что между ООО «Самарский деловой центр» (арендодатель, должник) с ООО «Бриз» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 155 от 25.05.2012.

Согласно условиям п.1.1 договора должник предоставляет заинтересованному лицу в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: РФ, Самарская область, город Самара, ул. Лесная, 23, корпус 49А, этажи 2-5, общей площадью 1065,5 кв. м, в т. ч.: этаж 2 - общей площадью 669 ,0 кв. м. ком. 1-8 а, 14 а; этаж 3 - общей площадью 206,4 кв. м. - ком. 1-3, 5, 5 а, 6, 11, 12; этаж 4 - общей площадью 104,6 кв. м. - ком. 2-5; этаж 5 - общей площадью 85,5 кв. м. – ком. 1).

В соответствии с п. 1.2. договора цель аренды: использование нежилых помещений для организации ресторана.

Срок договора с учетом дополнительного соглашения № 1 от 20.11.2012 по условиям п. 1.4. составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с 25.05.2012 (т.е. до 25.05.2027).

Плата за арендуемые помещения, согласно п.3.2 договора, формируется из расчета: основная площадь – 500 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 76 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги, плата за услуги по электроснабжению, плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Акт приема-передачи нежилых помещений по договору подписан сторонами 25.05.2012.

20.11.2012 размер арендной платы был изменен (уменьшен): в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 20.11.2012, плата за арендуемые помещения, формируется из расчета: основная площадь – 500 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 76 руб. 27 коп. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения договора – 22,29 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 840 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 2,20 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Конкурсным управляющим отмечено, что в рассматриваемом случае размер арендной платы как по условиям первоначального договора, так и в дополнительном соглашении существенно занижен в сравнении с рыночной стоимостью аренды соответствующего имущества по состоянию на период пользования заинтересованным лицом спорным имуществом на основании данной сделки.

Арендная ставка на всем временном отрезке, согласованная сторонами, не учитывает особого месторасположения объекта аренды (первая береговая линия, историческая часть г. Самары). Согласованные сторонами условия недоступны иным (независимым) участникам рынка.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества – нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары «своим» организациям. Так, ФИО16 принадлежала по 04.07.2019 доля 80% в ООО «Бриз», где управляющий ФИО14 (дочь ФИО11 – г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019 и г.д. ООО «Самара-СИТИ по 24.12.2019), оставшееся 20% принадлежали по 04.07.2019 ФИО18 (первому заместителю г.д. ООО «СДЦ» до 11.11.2019). Доля 25% принадлежит ФИО12, ранее (по 13.07.2021) являвшейся единственным участником с долей в 100%. ФИО12 - дочь ФИО11 (г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019 и г.д. ООО «Самара-СИТИ по 24.12.2019).

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует, что  между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды № 155 от 25.05.2012 в отношении нежилых помещений площадью размер арендной платы был изменен: в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 20.11.2012, плата за арендуемые помещения, формируется из расчета: основная площадь – 500 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 76 руб. 27 коп. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения договора – 22,29 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 840 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 2,20 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений. Определенно, стороны преследовали цель сохранения комфортных условий для ведения бизнеса заинтересованными лицами и намеривались исключить возможность изменения условий на рыночные конкурсным управляющим, впоследствии утвержденным судом.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны являлись аффилированными по отношению к должнику.

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 284096 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения №121 от 01.07.2013, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Тонус» конкурсным управляющим указано на следующее.

Между ООО «Самарский деловой центр» (арендодатель, должник) с ООО «Тонус» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №121 от 01.07.2013 (далее – договор)

Согласно условиям п.1.1 договора должник предоставляет заинтересованному лицу в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, нежилое здание корпус 3 Литера V, V1, этаж 3 общей площадью 536,6 кв.м., в том числе: этаж 3 – часть комнаты №1 (площадью 513,7 кв.м.), комнаты №2 - №7 (Приложение №1, №2 к Договору №121 от 01.07.2013).

В соответствии с п. 1.2. договора цель аренды: использование нежилых помещений для организации культурно-досуговых мероприятий.

Срок договора по условиям п. 1.4. составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с 01.07.2013 (т.е. до 01.07.2028).

Плата за арендуемые помещения, согласно п. 3.2 договора, формируется из расчета: основная площадь – 450 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 68,65 руб., вспомогательная площадь – 250 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч.НДС 18% - 38,14 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения договора – 22,29 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения договора – 840 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения договора – 2,20 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Акт приема-передачи нежилых помещений по договору подписан сторонами 01.07.2013.

01.06.2015 размер арендной платы был изменен (уменьшен): в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2015 плата за арендуемые помещения, формируется из расчета: основная площадь – 300 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 45,76 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 25,83 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 1189 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 2,62 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.02.2019 стороны пришли к соглашению изменить п. 3.2. договора (в редакции доп. соглашения №1 от 01.06.2015) в следующей редакции: «3.2. Арендная плата за пользование помещениями, указанными в п. 1.1., устанавливается по соглашению сторон в твердой сумме и составляет 160 980 руб., в т.ч. НДС 20% в сумме 26 830 руб. Размер арендной платы остается неизменным в течении всего срока действия договора».

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.02.2019 стороны исключили п. 3.3. договора (о возможности и порядке изменения величины арендной ставки в период действия договора).

Вышеуказанное дополнительное соглашение заключено уже в процедуре наблюдения должника как и следующее № 3 от 01.07.2019 (за два месяца до открытия конкурсного производства).

Дополнительным соглашением № 3 от 01.07.2019 стороны пришли к соглашению дополнить договор п. 3.2.1 следующего содержания: «3.2.1. На период аренды помещения с 01.07.2019 по 31.12.2019 (на период проведения арендатором ремонтных работ) арендная плата устанавливается сторонами в размере 80 490 руб., в т.ч. НДС 20% в сумме 13 415 руб.

С 01.01.2020 до фактического окончания пользования помещением арендатором арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере, согласованном сторонами в п. 3.2. настоящего договора».

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом размер арендной платы как по условиям первоначального договора аренды нежилого помещения № 121 от 01.07.2013, так и последующих дополнительных соглашений № 1 от 01.06.2015, № 2 от 01.02.2019 и №3 от 01.07.2019 существенно занижен в сравнении с рыночной стоимостью аренды соответствующего имущества по состоянию на период пользования заинтересованным лицом спорным имуществом на основании данной сделки.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества – нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды № 121 от 01.07.2013 в отношении нежилых помещений площадью 536,6 кв.м по цене 450 руб. за 1 кв.м основной площади, что изначально отличалось от рыночной стоимости и не было доступно другим независимым участникам рынка; дополнительным соглашением от 01.06.2015 размер арендной платы был уменьшен более чем на 30% до 300 руб., при одновременном увеличении стоимости коммунальных платежей, которые включены в арендную ставку, соответственно уменьшают ее величину; 01.02.2019 уже в процедуре наблюдения стороны зафиксировали арендную плату в твердой сумме – 160 980 руб. и исключили возможность изменения арендной ставки по договору дополнительным соглашением №2; 01.07.2019 стороны снизили вдвое арендную ставку до 80 490 (на период проведения ремонтантных работ арендатором) дополнительным соглашением № 3.

Определенно, стороны преследовали цель сохранения комфортных условий для ведения бизнеса заинтересованными лицами и намеривались исключить возможность изменения условий на рыночные конкурсным управляющим, впоследствии утвержденным судом.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны являлись аффилированными.

Конкурсным управляющим также указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

Участником ООО «Тонус» с долей 80% является ФИО11 (бывший г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019), оставшиеся 20% принадлежат ФИО18 (заместитель г.д. ООО «СДЦ» с 02.02.2015 до 11.11.2019), который является также директором общества с 23.05.2013.

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 284084 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения № 325 от 01.12.2012, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Танцы Плюс» конкурсным управляющим указано на следующие обстоятельства.

Между ООО «Самарский деловой центр» (арендодатель, должник) с ООО «Танцы Плюс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №325 от 01.12.2012

Согласно условиям п.1.1 договора должник предоставляет заинтересованному лицу в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, нежилое здание корпус 3 Литера V, V1, этажи 1, 2, 3 общей площадью 1 344,9 кв.м: общей основной площадью 1008 кв.м., общей вспомогательной площадью 336,9 кв.м., в том числе: этаж 1 - основной площадью 712,5 кв.м. (комнаты №1-№9, №11, №12, №20, №21, №26-№28, №30, №41, №54, №57-№59); вспомогательной площадью - 272,9 кв.м. (комнаты №10, №13-№19, №22-№25, №31-№40, №42-№53, №55, №56); этаж 2 - основной площадью 111,5 кв.м. (комнаты №2, №8, №11, №12); вспомогательной площадью - 64 кв.м. (комнаты №3-№7, №9, №10, №13); этаж 3 - основной площадью 184 кв.м. (часть комнаты №1) (Приложение №1, №2, №3, №4 к Договору №325 от 01.12.2012).

В соответствии с п. 1.2. договора цель аренды: использование нежилых помещений для организации культурно-досуговых мероприятий.

Срок договора по условиям п. 1.4. составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с 01.12.2012 (т.е. до 01.12.2027).

Плата за арендуемые помещения, согласно п.3.2 договора, формируется из расчета: основная площадь - 450 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 68,65 руб., вспомогательная площадь - 250 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч.НДС 18% - 38,14 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения договора - 22,29 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения договора - 840 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения договора - 2,20 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Акт приема-передачи нежилых помещений по договору подписан сторонами 01.12.2012.

01.06.2015 размер арендной платы был изменен (уменьшен): в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2015 плата за арендуемые помещения, формируется из расчета: основная площадь - 300 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% -45,76 руб., вспомогательная площадь - 200 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч.НДС 18% - 30,51 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения - 25,83 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения - 1189 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения - 2,62 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.02.2019 стороны пришли к соглашению изменить п. 3.2. договора (в редакции доп. соглашения №1 от 01.06.2015) в следующей редакции: «3.2. Арендная плата за пользование помещениями, указанными в п. 1.1., устанавливается по соглашению сторон в твердой сумме и составляет 369 780 руб., в т.ч. НДС 20% в сумме 61 630 руб. Размер арендной платы остается неизменным в течении всего срока действия договора».

Пунктом 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.02.2019 стороны исключили п. 3.3. договора (о возможности и порядке изменения величины арендной ставки в период действия договора).

Вышеуказанное дополнительное соглашение заключено уже в процедуре наблюдения должника.

22.12.2020 первоначальный арендатор (ООО «Танцы Плюс) и новый арендатор (ООО «Тонус») заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору №325 аренды нежилого помещения от 01.12.2012.

Договор о передаче прав и обязанностей заключен уже в процедуре конкурсного производства (после 13.09.2019).

Заявление о признании должника банкротом подано 11.09.2018, принято к производству с возбуждением производства по делу № А55-26151/2018 о несостоятельности (банкротстве) - 08.10.2018, процедура наблюдения введена 11.12.2018.

Конкурсным управляющим указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

В отношении аффилированности ООО «Танцы Плюс» (первоначальный арендатор) конкурсным управляющим указано следующее.

Единственным участником заинтересованного лица (с даты регистрации 16.03.2009) является ФИО16. Он же на текущую дату (с 16.05.2019) является единоличным исполнительным органом ООО «Танцы Плюс».

ФИО16, в свою очередь, является единственным (стопроцентным) участником ООО «Лесная поляна» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), учредителем которого ранее являлся должник.

С 12.09.2012 по 15.05.2015 (на дату заключения договора аренды нежилого помещения №325 от 01.12.2012 и последующих доп. соглашений к нему №1 от 01.06.2015 и №2 от 01.02.2019) директором заинтересованного лица являлся ФИО18 Анатольевич (первый заместитель г.д. ООО «СДЦ» до 11.11.2019, то есть находился в прямом непосредственном подчинении г.д. ООО «СДЦ» ФИО11).

ФИО16 также принадлежит доля 20% в ООО «Рубин», где по 11.04.2019 принадлежала доля 80% ФИО11 (бывший г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019).

ФИО16 принадлежала по 04.07.2019 доля 80% в ООО «Бриз», где управляющий ФИО14 (дочь ФИО11 - г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019 и г.д. ООО «Самара-СИТИ по 24.12.2019), оставшееся 20% принадлежали по 04.07.2019 ФИО18 (первому заместителю г.д. ООО «СДЦ» до 11.11.2019). ФИО18 является директором и участником с 20% в ООО «Тонус», где ФИО11 (бывший г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019) принадлежит доля 80%.

-  Доля 25% в ООО «Бриз» принадлежит ФИО12, ранее (по 13.07.2021) являвшейся единственным участником с долей в 100%. ФИО12 - дочь ФИО11 (г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019).

ООО «Самарский деловой центр» выступало поручителем по кредитному договору, заключенному между ООО «Танцы плюс» и АО АКБ «Газбанк».

ООО «Самарский деловой центр» раскрывало ООО «Танцы плюс» как часть группы компаний (аффилированных компаний) СДЦ.

В отношении аффилированности ООО «Тонус» (новый арендатор) конкурсным управляющим указано следующее.

Участником ООО «Тонус» с долей 80% является ФИО11 (бывший г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019), оставшиеся 20% принадлежат ФИО18 (заместитель г.д. ООО «СДЦ» с 02.02.2015 до 11.11.2019), который является также директором общества с 23.05.2013.

Договором о передаче прав и обязанностей от 22.12.2020 одно и то же обязательство из правоотношений по договору аренды перешло по факту от одного заинтересованного лица к другому, которые, по сути, входили в одну группу лиц, подконтрольную ФИО11

Конкурсным управляющим отмечено, что размер арендной платы как по условиям первоначального договора аренды нежилого помещения № 325 от 01.12.2012, так и последующих дополнительных соглашений № 1 от 01.06.2015 и № 2 от 01.02.2019 существенно занижен в сравнении с рыночной стоимостью аренды соответствующего имущества по состоянию на период пользования заинтересованным лицом спорным имуществом на основании данной сделки.

Арендная ставка на всем временном отрезке, согласованная сторонами, не учитывает особого месторасположения объекта аренды (первая береговая линия, историческая часть г. Самары). Согласованные сторонами условия недоступны иным (независимым) участникам рынка.

Значительное занижение размера арендной платы по сравнению с ее рыночной стоимостью указывает на наличие оснований, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки недействительной.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества - нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды № 325 от 01.12.2012 в отношении нежилых помещений площадью 1344,9 кв.м по цене 450 руб. за 1 кв.м основной площади и 250 руб. за 1 кв.м вспомогательной площади, что изначально отличалось от рыночной стоимости и не было доступно другим независимым участникам рынка; дополнительным соглашением от 01.06.2015 размер арендной платы был уменьшен более чем на 30% до 300 руб. и 200 руб., при одновременном увеличении стоимости коммунальных платежей, которые включены в арендную ставку, соответственно уменьшают ее величину; 01.02.2019 уже в процедуре наблюдения стороны зафиксировали арендную плату в твердой сумме - 369 780 руб. и исключили возможность изменения арендной ставки по договору дополнительным соглашением №2.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны (и ООО «Танцы Плюс», и ООО «Тонус») являлись аффилированными по отношению к должнику.

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 284159 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения б/н от 12.07.2020, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «Кинап-Велнесс» конкурсным управляющим указано на следующее.

Из материалов дела следует, что между ООО «Самарский деловой центр» (далее – истец, Арендодатель) и ООО «Кинап-Велнесс» заключен договор аренды нежилого помещения б\н от 12.07.2020.

В аренду переданы помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, со следующими характеристиками:

Общая площадь арендуемых помещений – 4 277,7 м2; Этаж 1 – часть комнаты 11, площадью 142,8м2, часть комнаты № 21, площадью 492,4 м2, комнаты №№24-42, 65-79; Этаж 2 – комнаты №№27-36, 39-47; Этаж 3 – комнаты №№3-22.

Здания, помещения которого передана в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права № 63-63-01/153/2009-435 от 24.06.2009.

Согласно п.4.2 договора он заключен на срок 8 лет до 30.06.2028.

Договор аренды в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует отметка на договоре Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Размер арендной платы согласован сторонами в п.3.1 договора и составил 839 101,5 руб. в месяц.

В силу п.3.4 договора оплата арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.

Акт приема-передачи части земельного участка подписан сторонами 12.07.2020.

Конкурсным управляющим указано, что арендная ставка на кв.м по данному договору составляет 196,16 руб./кв.м, что является экстремально низкой арендной ставкой.

Конкурсным управляющим указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

На момент подписания первоначального договора аренды с ООО «Берег» 25% участником ООО «Берег» был ФИО11 (Генеральный директор ООО «СДЦ»), другим 25% участником Общества был ФИО18 первый заместитель г.д. ООО «СДЦ» до 11.11.2019, то есть находился в прямом непосредственном подчинении г.д. ООО «СДЦ» ФИО11).

Обращаясь с заявлением (с учетом принятых судом уточнений) от 13.09.2022 вх. № 284007 о признании недействительными (ничтожными) договора аренды нежилого помещения № 37 от 12.05.2016, дополнительных соглашений № 1 от 01.10.2018, № 2 от 01.02.2019, № 3 от 01.02.2019, заключенных между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «ИК «Эконика» конкурсным управляющим указано на следующее.

Из материалов дела следует, что между ООО «Самарский деловой центр» (далее - истец, Арендодатель) и ООО «Ярмарка» был заключен договор аренды нежилого помещения № 37 от 12.05.2016.

Согласно п.1.1 данного договора Арендодатель обязался предоставить в пользование нежилые помещения общей площадью 1716,8 кв.м., в том числе: этаж 1 - комнаты № 29,30, комнаты № 59, №60, № 61, комнаты № 63, № 64, № 65, № 66, № 67, общей площадью 283,9 кв.м.; Этаж 2- комнаты № № 44, 45,46,47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, часть комнаты № 67 площадью 84,2 кв.м., комнаты №№ 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, общей площадью 1 292,4 кв.м.; мансарда - комнаты №№ 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 общей площадью 140,5 кв.м., по адресу: 

<

...> часть нежилого здания культурно-досугового центра Литера 1 с учетным номером 63:01:0204001:680/1.

Цель аренды согласно п.1.2 договора: использование нежилых помещений для организации культурно-досуговых мероприятий.

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, приняты Арендатором по акту приема-передачи от 01.06.2016.

Согласно п.1.4 договора он заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет.

Плата за арендуемые помещения, согласно п.3.2 договора, формируется из расчета 300 руб. за 1 кв.м помещений за месяц, в т.ч.НДС 18%. В состав арендной платы включены коммунальные услуги (водоснабжение, канализация), теплоснабжение, электроснабжение, вывоз твердых бытовых и пищевых отходов.

В дальнейшем условие пукнта 3.2 договора об арендной плате было изменено: в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2018 арендная плата была установлена сторонами в твердой сумме в размере 515 040,00 руб., в т.ч. НДС 20%, а на период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 77 256,00 руб., в т.ч. НДС 18%.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 11.03.2019 произошла смена арендатора ООО «Ярмарка» на ООО «ИК «Эконика» (далее - ответчик, Арендатор), с которым был подписан акт приема-передачи от 11.03.2019.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.02.2019 стороны дополнили условия договором аренды положениями о праве Арендатора сдавать помещения в субаренду.

Договор аренды и все дополнительные соглашения к нему в установленном порядке прошли процедуру государственной регистрации.

Указанная сделка совершена 12.05.2016, заявление о признании должника банкротом принято к производству арбитражного суда 08.10.2018.

Таким образом, сделка совершена в период подозрительности.

Конкурсным управляющим указано, что в данном случае выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «СДЦ» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (Должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества - нежилых помещений в зданиях, а также земельных участков на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Так, первоначальным арендатором по договору являлось ООО «Ярмарка», директор которого - ФИО14 - является дочерью генерального директора должника ФИО11.

Аффилированность с новым арендатором - ООО «ИК «Эконика» подтверждается следующим.

Бывший генеральный директор ООО «ИК Эконика» ФИО15 на текущий момент является ликвидатором и 100% участником ООО «Сруб». В то же время ООО «СДЦ» заключены договоры поручительства № 6245п от 21.02.2013, № 6185п от 08.11.2012, № 6332п от 04.07.2013, № 6378п от 17.09.2013, во исполнение обязательств

ООО «Сруб» по кредитным договорам № 6245кл от 21.02.2013, № 6185кл от 08.11.2012, № 6332кл от 04.07.2013, № 6378кл от 17.09.2013 (Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-26151/2018). Кроме того, ООО «СДЦ» раскрывало ООО «Сруб» как часть группы компаний (аффилированных компаний) ООО «СДЦ».

Как было указано выше, ставка арендной платы по договору 300 руб. за 1 кв.м, тогда как размещенные в сети Интернет публичные оферты на аналогичные объекты недвижимости в данном районе, предполагают размер арендной платы не менее 1200 руб. за 1 кв.м.

При указанной нерыночной ставке арендной платы заключение договора на длительный срок (15 лет), по мнению конкурсного управляющего, фактически исключило возможность передачи в аренду другим, неаффилированным арендаторам, данного имущества участка на условиях, соответствующих рынку.

Конкурсным управляющим указано, что стоимость обремененного правом аренды до 2031 года имущества намного уступает стоимости свободной от прав третьих лиц недвижимости, в связи с чем заключенный договор способен уменьшить конкурсную массу должника при реализации имущества с правом аренды.

Обращаясь с заявлением от 13.09.2022 вх. № 284078 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения № 16 от 01.02.2013, заключенного между ООО «Самарский деловой центр» и ООО «КлиентБизнесКонсалт» конкурсным управляющим указано на следующее.

Между ООО «Самарский деловой центр» (арендодатель, должник) с ООО «КлиентБизнесКонсалт» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 16 от 01.02.2013.

Согласно условиям п.1.1 договора должник предоставляет заинтересованному лицу в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> часть нежилого здания культурно-досугового центра Литера 1, общей площадью 1 167,6 кв.м., в том числе: часть комнаты №1 – 213 кв.м., комната № 11, комнаты с № 13 по № 17, комнаты с № 23 по № 28 (Приложение № 1, №2 к Договору № 16 от 01.02.2013).

В соответствии с п. 1.2. договора цель аренды: использование нежилых помещений для организации культурно-досуговых мероприятий.

Срок договора по условиям п. 1.4. составляет 15 (пятнадцать) лет, начиная с 01.02.2013 (т.е. до 01.02.2028).

Плата за арендуемые помещения, согласно п.3.2 договора, формируется из расчета: основная площадь – 500 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 76 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения договора – 22,29 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения договора – 840 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения договора – 2,20 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Акт приема-передачи нежилых помещений по договору подписан сторонами 01.02.2013.

01.06.2015 размер арендной платы был изменен (уменьшен): в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2015, плата за арендуемые помещения, формируется из расчета: основная площадь – 300 руб. за 1 кв.м в месяц, в т.ч. НДС 18% - 45,76 руб. В состав арендной платы входят: плата за пользование нежилыми помещениями, плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 25,83 руб./куб.м., плата за отопление (теплоэнергию) стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 1189 руб./Гкал, плата за услуги по электроснабжению стоимостью на момент заключения дополнительного соглашения – 2,62 руб./кВт.ч., плата за вывоз твердых и пищевых отходов. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2018 стороны пришли к соглашению изменить п. 3.2. договора (в редакции доп. соглашения №1 от 01.06.2015) в следующей редакции: «3.2. Арендная плата за пользование помещениями, указанными в п. 1.1, устанавливается по соглашению сторон в твердой сумме и составляет 350 280 руб., в т.ч. НДС 20% в сумме 58 380 руб. Размер арендной платы остается неизменным в течении всего срока действия договора».

Пунктом 3 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2018 стороны исключили п. 3.3. договора (о возможности и порядке изменения величины арендной ставки в период действия договора), по договору дополнительным соглашением №2, а также снизили ежемесячную арендную плату на период с 01.10.2018 по 31.03.2019 до 52 542 руб, что составляет 45 руб. за кв.м.

Частью 2 пункта 1 дополнительного соглашения № 3 от 01.04.2019 стороны изложили п. 3.2.1. Договора в новой редакции, где установили на период с 01.04.2019 по 30.09.2019 уменьшение ежемесячной арендной платы, в размере 175 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 20% в сумме 29 166,67 руб., а после этого периода – сохранение ежемесячной аренды в размере, установленном дополнительным соглашением №2 от 01.10.2018.

Конкурсным управляющим отмечено, что в рассматриваемом случае размер арендной платы как по условиям первоначального договора аренды нежилого помещения № 16 от 01.02.2013, так и последующих дополнительных соглашений № 1 от 01.06.2015 и № 2 от 01.10.2019, № 3 от 01.03.2019 существенно занижен в сравнении с рыночной стоимостью аренды соответствующего имущества по состоянию на период пользования заинтересованным лицом спорным имуществом на основании данной сделки.

Арендная ставка на всем временном отрезке, согласованная сторонами, не учитывает особого месторасположения объекта аренды (первая береговая линия, историческая часть г. Самары). Согласованные сторонами условия недоступны иным (независимым) участникам рынка.

Конкурсным управляющим указано, что в рассматриваемом споре выход за пределы дефектов подозрительных сделок заключается в том, что генеральным директором ООО «Самарский деловой центр» ФИО11 в обход закона с целью извлечения личной выгоды была реализована бизнес-модель с разделением на рисковую часть «центр убытков» (должник) и безрисковую «центр прибылей» (аффилированные организации), позволяющая на условиях, существенно отличающихся от рыночных, заведомо убыточных для должника, совершать сделки по сдаче в аренду недвижимого имущества – нежилых помещений в зданиях на Набережной реки Волги в исторической части города Самары с переуступкой прав по схеме от «своих» организаций к «своим» организациям.

Из совокупности обстоятельств, перечисленных в настоящем заявлении, следует, что между должником и заинтересованным лицом был заключен договор аренды № 16 от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений площадью 1 167,6 кв.м по цене 500 руб. за 1 кв.м помещений, что изначально отличалось от рыночной стоимости и не было доступно другим независимым участникам рынка; дополнительным соглашением от 01.06.2015 размер арендной платы был уменьшен более чем на 30% до 300 руб. 01.10.2018 стороны зафиксировали арендную плату в твердой сумме – 350 280 руб. и исключили возможность изменения арендной ставки по договору дополнительным соглашением №2, а также снизили ежемесячную арендную плату на период с 01.10.2018 по 31.03.2019 до мизерных 52 542 руб., что составляет 45 руб. за кв.м.

01.04.2019, уже в процедуре наблюдения, стороны установили арендную плату в размере 175 000 руб. ежемесячно дополнительным соглашением № 3.

Определенно, стороны преследовали цель сохранения комфортных условий для ведения бизнеса заинтересованными лицами и намеривались исключить возможность изменения условий на рыночные конкурсным управляющим, впоследствии утвержденным судом.

На протяжении всего временного периода действия оспариваемых правоотношений стороны являлись аффилированными.

Конкурсным управляющим указано на наличие признаков заинтересованности/аффилированности сторон.

Общество фактически находилось всегда под единым центром управления – под управлением ФИО11 (бывший г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019).

- с 15.07.2016 по 24.02.2022 единственным участником общества являлся ФИО19 (до 27.01.2017 находился в прямом подчинении от г.д. ООО «СДЦ» ФИО11, занимая должность его помощника в ООО «СДЦ»), он же директор с 18.07.2016 по 19.02.2021 .

- с 24.02.2022 участником общества с долей 25% является ФИО12 (дочь ФИО11 – г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019 и г.д. ООО «Самара-СИТИ по 24.12.2019).

- в период с 17.10.2014 по 30.08.2015, а также с 20.02.2021 по настоящее время единичным исполнительным органом (управляющий) общества является ФИО14 (в девичестве - ФИО20) дочь ФИО11 – г.д. ООО «СДЦ» по 22.09.2019 и г.д. ООО «Самара-СИТИ по 24.12.2019).

Доводы аналогичные вышеизложенным, в обоснование требований о признании оспариваемых сделок недействительными, приведены конкурсным управляющим и в своей апелляционной жалобе.

По мнению конкурсного управляющего оспариваемые сделки подлежат признанию недействительными по основаниям предусмотренным ст.ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве и ст.ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил того, что срок на обжалование оспариваемых сделок им пропущен, с учётом заявленного ходатайства о примени срока исковой давности в отношении заявленных требований.

В своей апелляционной жалобе конкурсный управляющий указывает на то, что суд первой инстанции неправомерно объединил заявления конкурсного управляющего об оспаривании 11 договоров аренды к 7 ответчикам в одном производство; не дал оценку доводам конкурсного управляющего должника о наличии оснований для признания оспариваемых договоров по основаниям предусмотренным ст.ст. 10, 168 ГК РФ; неправильно определил момент начала течения срока исковой давности, указав, что он исчисляется с даты назначения первого конкурсного управляющего.

Принимая во внимание, всю совокупность установленных в рамках настоящего обособленного спора обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отклонении доводов апелляционной жалобы исходя из следующего.

Дело о несостоятельности (банкротстве), в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Право арбитражного управляющего на предъявление исков о признании недействительными сделок должника основано на положениях статями 61.9, 129 и 213.32 Закона о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

В соответствии со статьей 61.9. Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

При рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности как годичного, так и трехлетнего.

В соответствии с положениями ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 02.10.2007 № 225-ФЗ, вступившими в силу с 01.02.2008), срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно правовой позиции, выработанной судебной практикой, баланс интересов должника, его контрагента по сделке и кредиторов должника, а также стабильность гражданского оборота достигаются определением критериев подозрительности сделки и установлением ретроспективного периода глубины ее проверки, составляющего в данном случае три года, предшествовавших дате принятия заявления о признании должника банкротом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2019 № 305-ЭС18-22069 по делу № А40-17431/2016).

Тем же целям служит годичный срок исковой давности, исчисляемый со дня реальной или потенциальной осведомленности заявителя об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, пункт 32 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).

Разъяснения относительно определения момента, с которого начинает течь годичный срок исковой давности при оспаривании арбитражным управляющим подозрительных сделок, даны в абз. 2 п. 32 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).

Согласно п. 32 постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии со ст. 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий (в том числе исполняющий его обязанности - абзац третий пункта 3 статьи 75 Закона) узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. 

Если утвержденное внешним или конкурсным управляющим лицо узнало о наличии оснований для оспаривания сделки до момента его утверждения при введении соответствующей процедуры (например, поскольку оно узнало о них по причине осуществления полномочий временного управляющего в процедуре наблюдения), то исковая давность начинает течь со дня его утверждения. 

В остальных случаях само по себе введение внешнего управления или признание должника банкротом не приводит к началу течения давности, однако при рассмотрении вопроса о том, должен ли был арбитражный управляющий знать о наличии оснований для оспаривания сделки, учитывается, насколько управляющий мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. При этом необходимо принимать во внимание, в частности, что разумный управляющий, утвержденный при введении процедуры, оперативно запрашивает всю необходимую ему для осуществления своих полномочий информацию, в том числе такую, которая может свидетельствовать о совершении сделок, подпадающих под статьи 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве.

В частности, разумный управляющий запрашивает у руководителя должника и предыдущих управляющих бухгалтерскую и иную документацию должника (пункт 2 статьи 126 Закона о банкротстве), запрашивает у соответствующих лиц сведения о совершенных в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и позднее сделках по отчуждению имущества должника (в частности, недвижимого имущества, долей в уставном капитале, автомобилей и т.д.), а также имевшихся счетах в кредитных организациях и осуществлявшихся по ним операциям и т.п.

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15.02.2016 № 3-П).

Как следует из информации размещённой в электронной картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) определением Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Самарский деловой центр», ИНН 

<

***>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Самарский деловой центр», ИНН 

<

***> введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО21, член Союза АУ «Правосознание».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2019 ООО «Самарский деловой центр» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО13. Определением суда от 10.02.2022 ФИО13 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Согласно п. 6 ст. 20.3 Закона о банкротстве утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих, в связи с чем срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда первоначально утвержденный конкурсный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки. Назначение нового конкурсного управляющего не изменяет порядок исчисления срока исковой давности и не продлевает его.

Исходя из вышеизложенного следует, что арбитражный управляющий, впервые назначенный судом, мог знать о наличии сделок должника, при данных обстоятельствах заявителем пропущен как объективный, так и субъективный срок на подачу заявлений.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявлений финансового управляющего. Принимая во внимание отсутствие фактических оснований для признания сделки недействительной, в рассматриваемом случае отсутствуют и основания и для применения последствий ее недействительности.

Руководствуясь положениями п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание тот факт, что большая часть оспариваемых сделок совершен за рамками трехлетнего периода подозрительности, а изложенные конкурсным управляющим должника обстоятельства недействительности оспариваемых сделок не выходят за пределы презумпций пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклонении доводов апелляционной жалобы об отсутствии в обжалуемом судебном акте оценки доводам конкурсного управляющего должника о наличии оснований для признания оспариваемых договоров по основаниям предусмотренным ст.ст. 10, 168 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно объединил заявления конкурсного управляющего об оспаривании 11 договоров аренды к 7 ответчикам в одном производство, подлежит отклонению, так как объединение нескольких однородных заявлений судом первой инстанции в одно производство в рассматриваемом случае соответствует принципу процессуальной экономии.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Обращаясь с апелляционной жалобой, заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Самарской области от 06 октября 2023 года по делу №А55-26151/2018 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации то 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что пункту 3 статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» форма и содержание заявления об оспаривании сделки должника в деле о банкротстве и порядок его подачи в суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судам  необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с требованиями ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы в арбитражный суд ее заявитель уплачивает государственную пошлину в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что составляет 3 000 рублей. 

При подаче апелляционной жалобы ООО «Самарский деловой центр» уплачена государственная пошлина в размере 33 000 руб. по платежному поручению №877 от 16.10.2023.

В силу изложенного, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 30 000 руб. подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 06 октября 2023 года по делу №А55-26151/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ООО «Самарский деловой центр» из федерального бюджета государственную пошлину, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы, в размере 30 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                            А.И. Александров

Судьи                                                                                                          О.А. Бессмертная

Г.О. Попова