АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-38727/2017

22 марта 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Чесменского муниципального района, с. Чесма Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация)

к ответчикам:

-обществу с ограниченной ответственностью «Веско», с. Чесма Чесменского района Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Веско», Общество)

-Управлению экономики, недвижимости и предпринимательства Администрации Чесменского муниципального района Челябинской области, с. Чесма Чесменского района Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – Управление).

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района Челябинской области (ОГРН 

<

***>),

о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО2 (доверенность от 09.01.2019 № 18),

УСТАНОВИЛ:

Администрация  обратилась 07.12.2017 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Веско», в котором просила:

-признать договор № 36 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 24.04.2015, заключенный между Чесменским муниципальным районом Челябинской области в лице Управления экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района и ООО «Веско», недействительным;

-применить двухстороннюю реституцию последствия недействительности сделки по договору № 36 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 24.04.2015, а именно возвратить стороны указанного договора в первоначальное положение, то есть в положение, в котором находились стороны до подписания указанного договора.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения ст. 309, 310, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Истец указал, что после заключения сделки стало известно о том, что при составлении договора цена земельного участка определялась на основании п. 3 Порядка определения цены от 19.09.2012 № 478-П как трехкратный размер ставки земельного налога (1,5%) за единицу площади земельного участка, тогда как на земельном участке отсутствовали здания или строения.

Определением от 31.01.2018 после устранения недостатков, послуживших основанием для оставления искового заявления без движения, оно принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению. Одновременно к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление.

В ходе судебного разбирательства ответчик представил отзыв на исковое заявление (т.1 л.д.139-140), в котором высказал возражения относительно заявленных истцом требований, считает, что спорная сделка является оспоримой. Заявил о пропуске срока исковой давности. Кроме этого, представил дополнение к отзыву (т.1 л.д.141-142), в котором указал на то, что на  земельном участке частично расположено нежилое здание (гараж) общей площадью 955,4 кв.м.

Истец неоднократно уточнял заявленные требования, в том числе  изменяя их предмет (т.2 л.д.29-31, 68-70). Истец указывает на то, что выкупная стоимость участка должна была быть определена на основании Порядка определения цены от 13.10.2015. Выкуп земельного участка возможен был лишь по рыночной цене, в связи с чем п. 2.1 договора является недействительным, а с общества подлежит взысканию неосновательное обогащение, представляющее из себя разницу между уплаченной обществом и кадастровой стоимостью.

Изменение требований приняты судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Таким образом, рассматриваются требования истца, в которых он просит:

-признать недействительным п.2.1 договора № 36 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.04.2015, заключенного между Чесменским муниципальным районом Челябинской области в лице Управления экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района и ООО «Веско»;

-взыскать с ООО «Веско» в пользу Муниципального образования Чесменский муниципальный район Челябинской области 558 375 руб. 51 коп. неосновательного обогащения.

Кроме этого, в ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о привлечении Управления экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района в качестве соответчика (т.2 л.д.72).

Протокольным определением от 05.09.2018 суд удовлетворил  ходатайство истца, привлек к участию в деле в качестве соответчика Управление экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района (т.2 л.д.73-74).

Ответчиком представлены возражения на уточнения истца (т.2 л.д.47-48).

Управление представило мнение на возражения (т.2 л.д.52), считает, что земельный участок долен был приобретаться по кадастровой стоимости.

В судебное заседание, назначенное на 11.03.2019, истец и Управление представителей не направили, о месте и времени заседания извещены в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе путем размещения соответствующей информации в виде публичного объявления на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.3 л.д.56).

Судебное заседание проведено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

В заседании представитель ответчика – ООО «Веско» поддержал доводы изложенные в отзывах, просил отказать в удовлетворении требований истца.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.3 л.д.57).

После перерыва заседание продолжено в отсутствие сторон. 

Дело рассмотрено по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует з материалов дела, между Районным управлением экономики, недвижимости и предпринимательства Чесменского муниципального района (арендодатель, ныне – Управление) и ООО «Веско» (арендатор) был подписан договор аренды №44 находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.05.2009 (т.1 л.д.144-145). По условия данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (земли населенных пунктов) общей площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером 74:24:0205144:19, для производственных целей, местоположение участка: 

<

...> (п.1.1 договора). Срок аренды установлен с 28.05.2009 по 28.05.2014 (п.2.1 договора).

Общество «Веско» обратилось 23.04.2015 (вх.№ 103) в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату для целей, не связанных со строительством, без предварительного согласования места размещения объекта (т.1 л.д.11, 143). Согласно этому заявлению Общество просило предоставить ему в собственность для производственных целей земельный участок с кадастровым номером 74:24:0205144:19, площадью 1993 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании указанного заявления общества «Веско» Администрацией принято постановление № 358 от 24.04.2015 (т.2 л.д.53) о предоставлении тому (обществу «Веско») земельного участка с кадастровым номером 74:24:0205144:19 в собственность за плату. 

Во исполнение указанного постановления между Чесменским муниципальным районом Челябинской области в лице Управления (продавец) и обществом «Веско» (покупатель) подписан договор от 24.04.2015 №36 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – договор №36) (т.1 л.д.12).

По условиям данного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность за плату земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов), для строительства автостоянки, общей площадью 1993 кв.м., с кадастровым номером 74:24:0205144:19, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> (п.1.1 договора).

Цена, подлежащая уплате продавцу покупателем за приобретаемый земельный участок составляет 26 310 руб. 90 коп., НДС не предусмотрен. Указанная цена установлена на основании п.3 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, утвержденного постановлением Правительства Челябинской области от 19.09.202 №478-П (п.2.1, 2.3 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по нему (п.3.1 договора).

Продавец обязан в течение пяти дней с момента подписания договора и оплаты покупателем указанной в договоре суммы, передать земельный участок без оформления акта приема-передачи земель (п.4.1 договора).

Право собственности на земельный участок, являющийся предметом договора, возникает у покупателя с момента его государственной регистрации (п.5.1 договора).

ООО «Веско» оплатило земельный участок по цене, согласованной в договоре, Управление передало ему земельный участок. 

Право собственности ООО «Веско» на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, о чем Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.06.2015 внесена соответствующая запись за №74-74/024-74/024/004/2015-475/4 (т.1 л.д.13, т.2 л.д.86-92).

Истец, заявляя иск, ссылается на то, что в границах проданного им земельного участка не было объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III (собственность на землю) и IV (ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут, публичный сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 с. 15 ЗК РФ).

Предметом спора по настоящему делу является сделка в виде заключения договора купли-продажи.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков под строительство, действующим в момент ее заключения.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка в собственность (23.04.2015) без проведения торгов осуществлялась продажа следующих земельных участков:

1) образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

2) образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

7) находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 настоящего Кодекса;

8) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности на иных основаниях в собственность без проведения торгов невозможно, в связи с чем соответствующие сделки являются заключенным в нарушение требований действующего законодательства, то есть ничтожными.

Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно представленного кадастрового паспорта земельного участка от 24.01.2012 (т.1 л.д.9-10) земельный участок с кадастровым номером 74:24:0205144:19, поставлен на кадастровый учет 05.11.2008, имеет площадь 1993 кв.м., разрешенное использование – для строительства автостоянки.

В заявлении общества «Веско» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:24:020514:19 в собственность не следует, что на нем расположено какое-либо здание, в том числе принадлежащее на праве собственности обществу.

При этом истец в течение одного дня принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, о чем выносит постановление № 258 от 24.04.2015 (т.2 л.д.53). На момент предоставления земельного участка разрешенный вид использования его – для строительства автостоянки. Соответствующие сведения о земельном участке были внесены в ЕГРН на основании постановления Администрации № 257 от 15.07.2010 (т. л.д.118).

Общество «Веско» в обоснование своей позиции ссылается на то, что на выкупленном им земельном участке частично располагалось принадлежащее ему здание гаража.

В дело представлена копия свидетельства от 11.09.2000 (т.2 л.д.131) о регистрации права собственности общества «Веско» на нежилое здание (гараж) общей площадью 955,4 кв.м. по адресу – 

<

...>.

Согласно постановлениям Администрации № 184 от 17.12.2008 (т.2 л.д.111) и №  135 от 24.08.2010 (т.2 л.д.123) адрес земельного участка изменялся на – 

<

...>, с  последующим присвоением адреса – 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2017 № 74/001/028/2017-26145 (т.1 л.д.16-18) земельный участок с кадастровым номером 74:24:0205144:19 имеет площадь 1993 кв.м., находится в собственности ООО «Веско», сведения о кадастровых номерах объектов, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют.

При этом согласно выписке из ЕГРН  от 27.11.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:24:0205144:19 (т.2 л.д.86-82) в его пределах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:24:0205143:23.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 74:24:0205143:23 объект является нежилым зданием, 1993 года постройки, площадь 951,4 кв.м., расположен по адресу: 

<

...>, право собственности ООО «Веско» зарегистрировано на него 11.09.2000. Объект недвижимости находится в пределах иных объектов с кадастровыми номерами 74:24:0205144:19, 74:24:0205144:16 (т.2 л.д.93-98). Выписка содержит схематичное местоположение объекта недвижимости относительно земельных участков (т.2 л.д.96 – раздел 5 выписки).

В дело представлен технический план здания, подготовленный 23.03.2018 в связи с изменением сведений о (местоположении и площади, год постройки) здания с кадастровым номером 74:24:0205143:23 (т.2 л.д. 1-18). Технический план подготовлен кадастровым инженером ФИО3 (№ регистрации в государственном реестре 1676). Кадастровым инженером уточнены границы местонахождения объекта недвижимости, согласно которым он расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 74:24:0205144:19 и  74:24:0205144:16.

Фактически из схем расположения объекта недвижимости (здания гаража) и земельных участков, в том числе с учетом технического плана, а также сведений, содержащихся в публичной кадастровой карте (т.2 л.д.34), фотографий здания (т.2 л.д.35-41) следует, что н земельный участок с кадастровым номером 74:24:0205144:19 заходит часть здания в виде пристроев. 

Ответчиком в дело представлен технический паспорт здания по состоянию на 30.08.1996 (т.3 л.д.4-9) и по состоянию на 15.09.2006 (т.3 л.д.10-20), согласно которым в 206 г. выступы-пристрои имели место быть и являлись составной частью всего здания.   Площадь здания была уточнена в результате обустройства внутренних перегородок.

Также представлено землеустроительное дело № 187, подготовленное в  2007 г. (т.3 л.д.21-53). 

Из анализа представленных доказательств следует, что изначально земельный участок также формировался с учетом выступов-пристроев здания (т.3 л.д. 45), однако в последующем сформирован и поставлен на учет так, что часть здания гаража, оказалась размещенной в границах спорного земельного участка.

Истец не оспорил представленные ответчиком доказательства, не представил доказательств того, что были устранены какие-то кадастровые ошибки, допущенные при формировании земельного участка в результате чего здание общества не находится в границах спорного участка (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что принадлежащее обществу «Веско» на праве собственности нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 74:24:0205143:23 на дату обращения с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:24:0205143:19 и дату заключения договора купли-продажи этого участка, располагался в границах этого земельного участка.

Таким образом, Общество имело право на выкуп земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему здания. С учетом этого оснований для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой полностью или в части суд не усматривает. При таких обстоятельствах, поскольку на земельном участке располагался объект недвижимости, выкупная стоимость земельного участка была определена верно, в связи с чем оснований для взыскания какой-либо суммы (ст. 1102 ГК РФ) не имеется.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем госпошлина с него в бюджет не взыскивается.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                       Т.Н. Бесихина