ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-16508/2018

г. Вологда

11 июня 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 июня 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сталь» на решение Арбитражного суда Тверской области от 12 февраля 2019 года по делу № А66-16508/2018 (судья Куров О.Е.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сталь» (адрес: 170033, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                       ОГРН 

<

***>; далее - ООО «Сталь») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДСК-Логистика» (адрес: 170036, 

<

...>;                        ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - ООО «ДСК Логистика») о признании договора по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.11.2016 мнимой сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки (с учетом уточнения иска, принятого судом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Твери (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Управление), Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Министерство).

Решением суда от 12.02.2019 в иске отказано.

ООО «Сталь» с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, удовлетворить иск в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В материалы дела не представлены: акт приема-передачи, заверенная надлежащим образом копия договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 09.01.2013 № 004-з/13, дополнительное соглашение от 09.02.2015 № 5-15. Акт приема-передачи от 23.11.2016 не может свидетельствовать о передаче ответчиком истцу, заверенной надлежащим образом копии договора от 09.01.2013 № 004-з/13 и дополнительного соглашения от 09.02.2015 № 5-15. Не передавая комплект документов ООО «Сталь», ООО «ДСК Логистика» не имело воли на исполнение договора, поскольку, истец без указанных документов, не имел возможности исполнить свои обязательства по первоначальному договору аренды, в том числе, и ввиду отсутствия реквизитов для внесения арендных платежей. В материалах дела отсутствуют доказательства реальности исполнения сделки. Поскольку после получения отказа Администрации от расторжения договора аренды, ООО «ДСК Логистика» 18.01.2018 уведомило арендатора об уступке прав и обязанностей по указанному договору, это является подтверждением отсутствия намерения к исполнению договора уступки, перехода прав и обязанностей по нему к ООО «Сталь». Сторонами договор по передаче (уступке) прав и обязанностей от 23.11.2016 не исполнен (не переданы документы согласно пункту 4.1.2 договора по передаче (уступке) прав и обязанностей от 23.11.2016, оплата по договору не производилась согласно пункту 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25)). Вывод суда о том, что 18.04.2018 направлялся запрос обществу с ограниченной ответственностью «Тверской проектный институт» (далее – Институт) о предоставлении документов по планировке территории, не соответствует обстоятельствам дела и не свидетельствует о намерении ООО «Сталь» преступить к исполнению условий договора по передаче (уступке) прав и обязанностей от 23.11.2016. Вывод суда о направлении ООО «Сталь» запроса Институту о предоставлении документов по планировке территории 18.04.2018 не обоснован, поскольку направление запроса о предоставлении документов по планировке территории свидетельствует об отсутствии у него таких документов. Договор от 23.11.2016 по передаче (уступке) прав и обязанностей земельного участка,  кадастровым номером 69:40:0100033:2932, о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013 № 004-з/13, заключен после вступившего в силу запрета на уступку прав и перевод долга. Суд не оценил несоответствие размера встречного предоставления за переданное право объему последнего, исходя из конкретных обстоятельств дела, свидетельствующих о действительной стоимости спорного требования. ООО «Сталь» не исполнило срок осуществления строительства, не приступило к исполнению договора по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка, не выплатило компенсацию ООО «ДСК-Логистика». Договор, несмотря на наличие условия по выплате компенсации, имеет безвозмездный характер. Расчет арендной платы ООО «Сталь» не выставлялся, арендные платежи собственнику земельного участка не производились, уведомлений о необходимости оплаты с момента подписания договора не поступали. Освоение земельного участка, строительство объектов ООО «Сталь» не производило. Земельный участок находился в пользовании и владении ООО «ДСК-Логистика», которое является плательщиком арендной платы. Тот факт, что из пользования и владения ответчика земельный участок не выбывал, подтвержден заявлением ООО «ДСК-Логистика» о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2013 № 004-з/13. Договор не является уступкой права требования, является соглашением о перемене лица в обязательстве аренды конкретного участка в целом, что влечет за собой определенные обязанности лица, заменившего арендатора, в частности, обязанность оплачивать арендную плату, что ставит арендатора на сторону должника, а не кредитора, кредитором же по отношению новому арендатору должен выступать собственник земельного участка. Учитывая, что правовой природой договора является перевод долга, то согласие кредитора необходимо в силу закона, что сторонами не получено, это свидетельствует об отсутствии воли сторон на получение реальных правовых последствий, на несоответствие сделки требованиям закона, ее ничтожности.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу поддержала изложенные в  ней доводы и требования, просила ее удовлетворить.

ООО «ДСК-Логистика» в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, рассмотреть дело без участия его представителя.

Лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От Министерства поступило ходатайство о рассмотрении дело без участия его представителя. 

В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «ДСК-Логистика» (правообладатель) и ООО «Сталь» (правоприобретатель) заключили договор по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.11.2016.

В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора правообладатель передает правоприобретателю все права и обязанности,  предусмотренные договором от 09.01.2013 № 004-з/13 аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка, площадью 11 183 кв.м, из земель населенных пунктов, кадастровым номером 69:40:0100033:2932, расположенного по адресу: 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Факт регистрации договора аренды подтверждается записью регистрации от 05.02.2013 № 69-69-02/008/2013-498. Участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что в счет уступаемых прав правоприобретатель уплачивает правообладателю компенсацию в размере 554 793 руб. в соответствии с порядком, установленным пунктом 2.2 договора. Выплата компенсации производится правоприобретателем в течение десяти рабочих дней с момента заключения договора.

Пунктом 3.1 договора установлено, что права и обязанности передаются правоприобретателю в пределах срока действия договора аренды, а именно: максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства – 48 месяцев  со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 62 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка от 09.01.2013 № 004-з/13.

В силу пункта 4.2.1 договора правоприобретатель обязан принять на себя права и обязанности правообладателя, предусмотренные договором аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013 № 004-з/13 в отношении временного владения и пользования участком, возникающие с момента государственной регистрации настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи от 23.11.2016, подписанному сторонами, обязательства, предусмотренные договором по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.11.2016, исполнены в полном объеме.

Как следует из искового заявления, ООО «ДСК-Логистика» не направляло уведомлений арендодателю, земельный участок не передавался, находился в пользовании и владении ООО «ДСК-Логистика», которое производило оплату арендной платы за данный земельный участок.

Полагая, что договор по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.11.2016 является мнимой сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных ЗК РФ или иными специальными федеральными законами.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в соответствии с пунктом 9.1 договора № 004-з/13 договор заключен на 38 месяцев и с учетом условий пункта 3.2.3 договора  и отсутствия возражений сторон фактически в соответствии с нормами пункта 2 статьи 621 ГК РФ продлен сторонами на неопределенный срок, ООО «ДСК-Логистика» вправе передать свои права и обязанности по договору № 004-з/13 ООО «Сталь» с уведомлением третьего лица.

Из материалов дела видно, что ООО «ДСК-Логистика» письмом от 24.01.2018 № 18 сообщило Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Тверской области, что на основании договора по передаче (уступке) прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.11.2016 ООО «ДСК-Логистика» передает                          ООО «Сталь» все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013 № 004-3/13, заключенного ООО «ДСК-Логистика» и Министерством в отношении земельного участка, площадью      11 183 кв.м, кадастровым номером 69:40:0100033:2932, расположенному по адресу: 

<

...>.  ООО «ДСК-Логистика» с 23.11.2016 просило считать арендатором по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013 № 004-3/13 ООО «Сталь».

Доводы подателя апелляционной жалобы о ничтожности указанной сделки противоречат нормам статье 448 ГК РФ.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что к настоящему спору не применяются нормы  пункта 9.1 статьи 22 ЗК РФ, в соответствии с условиями которого передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, поскольку договор аренды земельного участка № 004-3-13 заключен 09.01.2013, то есть до вступления в силу  Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (вступил в законную силу 01.01.2017).

Ссылки ООО «Сталь» на  письмо ООО «ДСК-Логистика» от 04.10.2017 № 15 о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.01.2013                   № 004-3/13 в отношении земельных участков, кадастровыми номерами: 69:40:0100033:2930, 69:40:0100033:2933, 69:40:0100033:2931, 69:40:0100033:2932, а также на платежное поручение от 18.04.2017 № 31755, как на доказательства отсутствия у сторон намерения создать правовые последствия оспариваемой сделки правомерно не приняты судом первой инстанции.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что предложение                       ООО «ДСК-Логистика» о расторжении договора аренды в отношении земельного участка, кадастровым номером 69:40:0100033:2932, свидетельствует о подтверждении факта передачи прав и обязанностей по договору аренды         № 004-з/13 в отношении данного земельного участка истцу по настоящему делу, а платежное требование ответчика  об уплате арендного платежа по договору № 004-з/13. Однако истцом не представлено доказательств уплаты арендной платы именно за участок, кадастровым номером 69:40:0100033:2932, поскольку в соответствии с дополнительным соглашением от 09.02.2015 к договору № 004-з/13  в аренду ответчиком взяты и иные земельные участки в связи с размежеванием земельного участка, кадастровым номером 69:40:0100033:67.

Как правильно указал суд первой инстанции, из представленной                        ООО «ДСК-Логистика» переписки ООО «Сталь» и Управлением, а также письма ООО «Сталь» следует, что именно последним представлялись документы на государственную регистрацию оспариваемой сделки и направлялся 18.04.2018 запрос Институту о предоставлении документов по планировке территории.

Довод подателя жалобы  о не заявлении ему ООО «ДСК-Логистика» о выплате компенсации, предусмотренной пунктом 2.1 договора от 23.11.2016, является необоснованным.  В материалы дела ООО «ДСК-Логистика» представлено предложение о расторжении договора от 23.11.2016 ввиду неуплаты ООО «Сталь» вышеуказанной компенсации, направленное 17.11.2017, об этом свидетельствует опись вложений в ценное письмо, удостоверенная почтовым штемпелем отправления от 17.11.2017.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку ООО «Сталь» не доказало мнимость сделки и не конкретизировало последствия недействительности ничтожной сделки, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 12 февраля                   2019 года по делу № А66-16508/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сталь» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Н.В. Чередина

          А.Н. Шадрина