АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9673/23 

Екатеринбург

02 февраля 2024 г.

 

Дело № А76-45069/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Гуляевой Е.И., Беляевой Н.Г. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Поповой К.Д., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Ашинского муниципального района Челябинской области (далее – администрация) на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2023 по делу № А76-45069/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации Ашинского муниципального района – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) – ФИО3 (доверенность от 10.03.2022).

В Восемнадцатом арбитражном апелляционном суде с использованием систем видеоконференц-связи  принял участие представитель прокуратуры Челябинской области – Кашапова Р.М. (удостоверение).

Администрация Ашинского муниципального района обратилась исковым заявлением к предпринимателю ФИО2, в котором просит:

- признать ничтожным договор от 29.04.2021 № 24 купли-продажи земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93; 

- признать недействительной запись, внесенную в Единый государственный реестр о праве на недвижимое имущество и сделок с ним, о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности;

- истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 и обязать передать его Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «АЗС М5» (далее – общество «АЗС М5», третье лицо). Кроме того, привлечена  прокуратура Челябинской области (далее – прокуратура).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2023 в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Челябинской области от

04.07.2023 с администрации в пользу предпринимателя ФИО2 взыскано  165 800 руб. в возмещение судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

         Не согласившись с указанными судебными актами, администрация  обратилась в суд кассационной инстанции с кассационной  жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда  отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального  права, несоответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. 

         Согласно доводам заявителя жалобы, суды в своих выводах  о законности оспариваемой сделки ошибочно основывались на изложенных в постановлении о прекращении уголовного дела  выводах следователя о законности приобретения предпринимателем  ФИО2 спорного земельного участка,  а также на противоречивых и необоснованных выводах   эксперта ФИО4, изложенных в экспертном заключении от 03.11.2022 № 7/22.  На основании данных выводов суды  ошибочно установили, что операторная и АГЗС построены в соответствии с проектом с шифром 23-3020, разработанным обществом «Квант» в июле 2020, получившим положительное заключение негосударственной экспертизы № 74-3-1-30-20 от 09.10.2020, тогда как ФИО2 в администрацию для получения разрешения на строительство указанный проект не предоставляла, разрешение на строительство   было выдано по проекту с шифром 23.301-АС  на устройство блочной транспортабельной операторной, выполненной с жестким каркасом из квадратных сварных труб, который служит для крепления панелей с несгораемым утеплителем на основе базальтового волокна и не является несущей конструкцией. Крепление данной конструкции предусматривалось  на монолитной железобетонной плите с помощью анкерных болтов. Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию были выданы только в отношении  здания операторной, а не на автомобильную газозаправочную станцию  (далее – АГЗС). Вышеуказанное положительное заключение негосударственной экспертизы было выдано на другой объект – АГЗС.

          Заявитель жалобы не согласен с выводами судов о наличии у операторной признаков недвижимого имущества, об отнесении ее к объектам капитального строительства, полагает, что здание операторной  является вспомогательным объектом по отношению к основному (главному) объекту –  оборудованию АГЗС, а сама АГЗС – нестационарным торговым объектом, на которую разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию  не выдавались,  администрацией было выдано разрешение на размещение  станции как нестационарного торгового объекта. 

         Администрация также отмечает, что при подаче заявления на выкуп земельного участка площадью 6900 кв.м без торгов ФИО2 указывала  в качестве объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим земельный участок,  только здание операторной; в пункте 1.1 договора продажи земельного участка от 29.04.2021  № 24   также указано  о размещении на земельном участке только здания операторной; о каких-либо иных объектах, принадлежащих ФИО2, не сообщалось, так как согласование на размещение нестационарного объекта – АГЗС на спорном земельном участке выдавалось иному лицу – обществу с ограниченной ответственностью «АЗС М5». Согласно доводам заявителя жалобы, поскольку ФИО2 на момент выкупа  земельного участка была собственником  только здания операторной, она могла претендовать на приобретение земельного участка без торгов  только площадью, соразмерной площади здания операторной. Получение предпринимателем градостроительного плана земельного участка, допускающего возможность  строительства на нем автозаправочной станции,  не освобождает от обязанности получить разрешение на строительство такого объекта, градостроительный план земельного участка  разрешение на строительство  не заменяет. Получение  обществом  «АЗС М5» разрешения на размещение  на спорном земельном участке нестационарного сооружения АГЗС  также разрешениями на строительство  и на ввод  объекта в эксплуатацию  не является и их не заменяет. 

  Ссылаясь на то, что здание операторной, согласно выводом эксперта,  является вспомогательным объектам, администрация полагает вывод апелляционного судов о праве  ФИО2 на выкуп земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, сделанным с нарушением пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2022, согласно которому возведение на публичном участке только объекта вспомогательного  использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка  в порядке, предусмотренном  пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.  Заявитель также указал, что при установлении  у объекта  АГЗС признаков объекта капитального строительства, такой объект является самовольной постройкой, а в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее.

  В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения,  кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании постановления администрации Ашинского муниципального района Челябинской области от 19.09.2012                       № 1511 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (далее - комитет, арендодатель) и ФИО5 (далее - арендатор), был заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2012 № 276, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93, общей площадью 6 900 кв. м, в границах Укского сельского поселения, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, по адресу относительно ориентира по направлению на запад в 0 м за пределами участка почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87. Цель использования земельного участка: для строительства производственных, административных зданий и сооружений, а также сооружений, предназначенных для их обслуживания (пункт  1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на участке отсутствуют объекты капитального строительства. Срок действия договора 10 лет (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка.

07.03.2017  между ФИО5 (правообладатель) и ФИО2 (правоприобретатель) был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:87, все права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору аренды перешли к       ФИО2 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка.

Предприниматель ФИО2 11.12.2019 обратилась в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для целей строительства для размещения газозаправочной станции. Данное заявление было зарегистрировано 11.12.2019 № 7523.

На основании заявления ответчика отделом архитектуры администрации был подготовлен градостроительный план земельного участка                                            № RU74503309-1638, в котором были указаны размеры земельных участков автозаправочных станций с соответствующим количеством топливозаправочных колонок.

В последующем предприниматель обратилась в администрацию с заявлением от  18.05.2020 № 2650 о выдаче разрешения на строительство здания операторной. К данному заявлению был приложен проект, разработанный в мае 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Квант».

Администрацией предпринимателю выдано разрешение на строительство здания операторной общей площадью 17,93 кв. м от 22.05.2020 № 74-ш74503309-011-2020. В данном разрешении, согласно представленной предпринимателем проектной документации, разработанной в мае 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Квант», строительство операторной предусматривалось на ленточном сборном фундаменте из блоков с наружными стенами из ячеистых блоков. Срок действия разрешения - до 01.01.2021.

Предприниматель ФИО2 18.08.2020 обратилась в администрацию с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с изменениями в проектной документации на строительство операторной   (от 20.08.2020 № 4734). К указанному заявлению был приложен новый проект разработанный в июле 2020 года обществом «Квант», согласно которому предусматривалось устройство блочной транспортабельной операторной, выполненной с жестким каркасом из квадратных сварных труб, который служит для крепления панелей с несгораемым утеплителем на основе базальтового волокна. Данная конструкция должна устанавливаться на монолитную железобетонную плиту с помощью анкерных болтов.

Распоряжением администрации от 27.08.2020 № 1035. в разрешение на строительство от 22.05.2020 № 74-ru745033009-011-2020 были внесены изменения, в соответствии с которыми изменялись размеры и объем здания, предусматривался фундамент в виде монолитной железобетонной плиты, изменялся материал стен –  вместо стен из ячеистых блоков, предусматривались стены из сэндвич-панелей с базальтовым наполнением, а крепление операторной предусматривалось к монолитной плите распорными анкерными болтами.

Распоряжением администрации от 15.09.2020 № 1122 в распоряжение администрации  от 27.08.2020 № 1035 внесены изменения –  исключена общая площадь подвала 12,54 кв. м и вместо неё указана общая площадь здания             12,54 кв. м.

Предприниматель ФИО2 обратилась 27.10.2020 в администрацию с заявлением от 27.10.2020 № 6199 на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

К заявлению, в числе других документов, был приложен технический план построенного здания, подготовленный кадастровым инженером  ФИО6 23.10.2020.

Администрацией  02.11.2020 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 74-ш ш74503309-011-2020. Согласно данному документу материал фундамента –  монолитная железобетонная плита, материал стен -сэндвич-панели. Общая площадь построенного сооружения 12,54 кв. м.

Право собственности ответчика на здание операторной было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее -  ЕГРН) 02.12.2020.

В то же время предприниматель ФИО2 передала спорный земельный участок в субаренду обществу с ограниченной ответственностью  «АЗС М5» сроком на 11 месяцев для размещения нестационарной автомобильной газозаправочной станции, проект которой был разработан обществом с ограниченной ответственностью  «Квант». Из проекта усматривается, что в состав нестационарной АГЗС, в том числе входит блочная операторная.

Предприниматель ФИО2 08.04.2021 обратилась  в  администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 площадью 6 900 кв. м, на котором расположен объект недвижимости - здание операторной, принадлежащее ответчику на праве собственности.

Администрацией 16.04.2021 вынесено постановление № 526 о предоставлении в собственность (за плату) земельного участка предпринимателю с видом разрешенного использования: объекты дорожного сервиса.

Во исполнение указанного постановления между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.04.2021 № 24, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир участок, участок находится примерно в 0 м по направлению на запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, уч. № 74:03:1401018:87, площадь 6 900 кв. м, вид разрешенного использования - объекты дорожного сервиса. На участке расположено нежилое здание - операторная с кадастровым номером 74:03:1401018:412 площадью 12,5 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 02.12.2020 сделана запись регистрации 74:03:1401018:412-74/112/2020-1 (пункт 1.1 договора).

Цена продажи земельного участка составила 125 580 руб. 00 коп. (пункт 2.1 договора), согласно расчету цены выкупа земельного участка в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса России, приказу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 № 247-П «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Платежным поручением от 27.04.2021 № 526  предприниматель произвела оплату за спорный земельный участок в сумме 125 580 руб. 00 коп.

Предпринимателем 04.05.2021 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок в ЕГРН, номер регистрации 74:03:1401018:93-74/112/2021-9.

В заявлении администрация указала, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На участке расположено нежилое здание - операторная, с кадастровым номером 74:03:1401018:412, площадью 12,5 кв.м, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 01.12.2020 № 74:03:1401018:412-74/112/2020-1.

В ходе проведения проверки деятельности комитета Контрольно-счетной палатой Челябинской области был составлен акт от 25.10.2021                           № 12-02/10-1, в котором отражено нарушение порядка предоставления спорного земельного участка в собственность, а именно, указано, что площадь земельного участка (6 900 кв. м) в 552 раза превышает площадь строения (12,5 кв. м).

В письме председателя контрольно-счетной палаты Челябинской области от 29.09.2021 № ОКР-21/1801 содержится разъяснение о том, что в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации подразумевает, что определение границ соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. Оснований полагать, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 12,5 кв. м требуется земельный участок площадью 6 900 кв. м не имеется.

В обоснование заявленных требований  администрация указала, что в нарушение пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерно предоставлен в собственность предпринимателю за плату без проведения торгов по льготной цене земельный участок с кадастровым номером 74:03:1401018:93 площадью 6 900 кв. м, несоразмерной площади строения.

Также администрацией указано, что по своему назначению операторная представляет собой помещение, в котором находятся оператор, управляющий технологическим процессом, и размещены устройства управления этими процессами. Само по себе, в отрыве от необходимого присоединенного оборудования и устройств, здание операторной не имеет никакого значения. Самостоятельное использование операторной в отрыве от основного комплекса, для которого она была изготовлена, невозможно, так как операторная предназначена для обслуживания газозаправочного комплекса и иного хозяйственного назначения не имеет. Операторная не обладает самостоятельным функциональным назначением, создана исключительно в целях управления и обслуживания газовой заправки, поэтому является её неотъемлемой частью и в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна следовать судьбе основного здания (объекта недвижимости) и земельного участка, на котором расположена газозаправочный комплекс. По мнению администрации, государственная регистрация права собственности на операторную как отдельный объект недвижимости невозможна.

В ходе проверки, осуществленной в порядке самоконтроля отделом архитектуры администрации, было установлено, что операторная не отвечает признакам объекта недвижимости.

Согласно проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью  «Квант» в июле 2020 года, проект предусматривает устройство транспортабельной операторной выполненной с жестким каркасом из квадратных сварных труб, на котором крепятся ограждающие конструкции, выполненные из трехслойных панелей с несгораемым утеплителем.

Блочная   операторная   крепится   на фундаментную плиту распорными

анкерными болтами. 

         Администрация  считает, что фактически блочная операторная не является объектом недвижимости, поскольку не отвечает признакам объекта недвижимости, не имеет прочной связи с землей, конструкция строения позволяют осуществить ее перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружения.

По мнению администрации, предпринимателем неправомерно произведена регистрация принадлежащей ей операторной как объекта недвижимости.

Ссылаясь на то, что  блочная операторная фактически не является объектом недвижимости, администрация указывает на отсутствие у  предпринимателя ФИО2  права приобрести в собственность без проведения торгов, по льготной цене спорный земельный участок в порядке подпункта 6  пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что спорная сделка  противоречит действующему законодательству, нарушает права и интересы муниципального образования Ашинский муниципальный район, неограниченного круга лиц, которые могли иметь право на приобретение данного земельного участка на торгах.

Кроме того, администрация указывает, что наличие у предпринимателя ФИО2, как собственника сооружения площадью 12,5 кв. м, права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не означает права на приобретение земельного участка площадью 6 900 кв. м; преимущественный выкуп без проведения торгов земельного участка, на котором расположена операторная площадью 12,5  кв. м, для её эксплуатации, возможен только после раздела земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 в соответствии со статьями 11.2 - 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом площадь выкупаемого земельного участка определяется с учетом его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта. Стоимость земельного участка должна определяться на основании пункта 1 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (с учетом пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации) как кадастровая стоимость земельного участка, что в рассматриваемом случае составляет 627 900 руб.  Кадастровая стоимость земельного участка установлена решением Челябинского областного суда от 23.06.2020 по делу № 3а-107/2020. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции не усмотрели указанных администрацией оснований недействительности оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, в том числе отсутствия у расположенного на нем здания операторной с кадастровым номером 74:03:1401018:412  площадью 12,5 кв. м признаков недвижимого имущества, а также несоразмерности площади приобретенного для эксплуатации указанного объекта земельного участка, составляющей 6 900 кв. м, с учетом того, что здание операторной и иные размещенные на земельном участке объекты: топливораздаточные колонки сжиженного углеводородного газа (далее - ТРК СУГ), технологическая система сжиженного углеводородного газа, площадка для  автоцистерн сжиженного углеводородного газа (далее - АЦ СУГ) входят в единый комплекс взаимосвязанных между собой объектов нераздельного обслуживания, в единый производственный цикл и связаны единым функциональным назначением, в связи с чем   такая площадь  земельного участка  необходима для осуществления производственной деятельности. 

         Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, с учетом следующего.

 В соответствии с частью 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. 

  По общему правилу в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

  В числе таких исключений  в соответствии с подпунктом  6 пункта  2 статьи  39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

         Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

          Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса (пункт 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

  В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14,  определении  Верховного Суда Российской Федерации от  24.12.2015 № 309-ЭС15-11394  по вопросу реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), применимой к отношениям по приобретению земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка,  занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса. 

  Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. 

      Из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта  2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

        В тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

         Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Данный правовой подход изложен в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

  В определении от 23 апреля 2020 года № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО7 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

  Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

          Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества

         Указанная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5. 

          Отсутствие у объекта –  операторной, размещенной на спорном земельном   участке,  признаков недвижимого имущества,  и несоответствие  площади земельного участка объективной необходимости для целей расположения и использования  на нем указанного объекта  послужили основанием для обращения администрации в суд  с иском о признании  недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка. 

   Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

           Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

          Установив, что на спорном  участке расположено нежилое здание – операторная с площадью 12,5 кв. м, принадлежащее покупателю на праве собственности, зарегистрированном  ЕГРН,  указанный объект возведен предпринимателем       ФИО2  на предоставленном для этих целей земельном участке, в соответствии с проектной документацией, предполагающей строительство здания операторной, и принят в эксплуатацию, учитывая, что  на момент ввода объекта в эксплуатацию и на момент принятия решения о выкупе спорного земельного участка у уполномоченных органов не возникло каких-либо сомнений в том, что на земельном участке возведен и находится объект, обладающий признаками недвижимости; согласно выводам эксперта общества с ограниченной ответственностью «Тройка компания» ФИО4, изложенным в заключении эксперта № 7/22 от 03.11.2022 по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, операторная  требованиям, предъявляемым к объектам недвижимого имущества, соответствует, неразрывная связь между  операторной и земельным участком имеется; согласно представленной в материалы дела  копия заключения эксперта № 113/18/1-3585ст-22 от 12.01.2023, выполненного экспертом Следственного экспертного центра Следственного комитета Российской Федерации ФИО8 в рамках уголовного дела, операторная принадлежит к множеству объектов капитального строительства, перемещение здания операторной в пространстве на другой земельный участок технически возможно, но это  нанесет несоразмерный ущерб как назначению самой операторной, заключающемуся в обслуживании технологического оборудования и клиентов существующей АГЗС, так и основному (главному) сооружению – технологическому оборудованию АГЗС, для которого операторная является вспомогательным объектом, использовать по назначению сооружения (оборудование) АГЗС без здания операторной невозможно; согласно заключению специалиста от 05.06.2023 № 1457/2023, выполненному обществом с ограниченной ответственностью  «Центр независимых экспертиз», использовать по назначению сооружения (оборудование) АГЗС без здания операторной невозможно, здание операторной является основным зданием по отношению к сооружениям (оборудованию) АГЗС, а также приняв во внимание постановление следственного отдела по г. Аша следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Челябинской области о прекращении уголовного дела от 21.07.2023, согласно которому  в ходе расследования по уголовному делу органы следствия пришли к выводу, что действия предпринимателя ФИО2 по получению в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:03:1401018:93 не образуют состава преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поскольку проведенной строительно-технической судебной экспертизой установлено, что объект строительства –  операторная, возведенная на данном земельном участке, относится к категории капитальных, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том здание операторной отвечает всем признакам капитального строения и является капитальным (недвижимым) объектом.

           Кроме того, установив, что согласно  заключению эксперта № 7/22 от 03.11.2022,  расположенные на спорном земельном участке здание операторной, ТРГ СУГ, технологическая система СУГ, площадка для АЦ СУГ входят в единый комплекс взаимосвязанных между собой объектов нераздельного обслуживания, входят в единый производственный цикл; указанные объекты связаны единым функциональным назначением; согласно выводам, изложенным в постановлении о прекращении уголовного дела  от 21.07.2023, площадь земельного участка, на котором располагается АГЗС, в размере 6900 кв. м, является целесообразной для функционирования АГЗС, обусловлена необходимостью выполнения,  в том числе норм СанПиН и правил пожарной безопасности для АГЗС, приняв во внимание, что спорный договор купли-продажи земельного участка был заключен после возведения полного комплекса АГЗС, то есть на момент выкупа на земельном участке было размещено не только здание операторной, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу  о необходимости указанной площади земельного участка для осуществления производственной деятельности.  

         Между тем судами  не учтено следующее.

         Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным  в пункте 39 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

         В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о регистрации права собственности предпринимателя ФИО2 на АГЗС как на единый недвижимый комплекс. Доказательств получения предпринимателем разрешения на строительство объекта – АГЗС и разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию на предоставленном ей в аренду земельном участке также отсутствуют.

Напротив, как установлено судами, предприниматель обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания операторной с приложением соответствующего проекта, а в последующем, с заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта – здания операторной. К заявлению, в числе других документов, был приложен технический план построенного здания площадью 12,5 кв. м, подготовленный кадастровым инженером  ФИО6 23.10.2020. Именно на данный объект зарегистрировано право собственности ФИО2

Таким образом, из представленных в материалах дела документов   оснований для вывода о расположении на спорном земельном участке объекта недвижимости – АГЗС, площадь которого и функциональное назначение подлежит учету при определении площади приобретаемого в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, у судов не имелось.

То обстоятельство, что к моменту обращения с заявлением о выкупе земельного участка на нем фактически располагались, помимо здания операторной,  ТРГ СУГ, технологическая система СУГ, площадка для АЦ СУГ, участвующие в едином производственном цикле и связанные единым функциональным назначением, то, с учетом вышеизложенного, оно  само по себе правового значения для целей определения площади выкупаемого без торгов земельного участка не имеет, с учетом того, что  исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

          Кроме того, установив, что размещение  указанного имущества (ТРГ СУГ, технологическая система СУГ, площадка для АЦ СУГ) на спорном земельном участке осуществлялось  обществом с ограниченной ответственностью  «АЗС М5», которому  предприниматель ФИО2 передала спорный земельный участок в субаренду  для размещения нестационарной автомобильной газозаправочной станции;  в материалах дела имеется  письмо  Комитета по управлению муниципальным имуществом  администрации Ашинского муниципального района о согласовании ФИО2 сдачи в субаренду земельного участка, предоставленного по договору аренды для строительства  производственных, административных зданий и сооружений, предназначенных для их обслуживания; разрешение  на размещение нестационарного объекта – автомобильной газозаправочной станции, предусматривающей оборудования – два комплектных технологических модуля заводского изготовления типа АГЗС-М БНГ 20-1-1, выданное администрацией   обществу «АЗС М5» 30.03.2021, суды не дали оценку правомерности размещения  указанного имущества как нестационарного  объекта  на спорном земельном участке, с учетом  указанного в договоре аренды от 20.09.2012 № 276  целевого назначения земельного участка.

         В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка  (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.  Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды  (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). 

Вывод судов  о необходимости указанной площади земельного участка для осуществления производственной деятельности, с учетом размещения на нем вместе со  зданием операторной иных объектов – ТРГ СУГ, технологической системы СУГ, площадки для АЦ СУГ, входящих в единый производственный цикл, также является неправомерным, противоречит вышеизложенным правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным в определениях  от  24.12.2015 № 309-ЭС15-11394   от 14.11.2023 № 26-КГПР23-4-К5.

Площадь земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в порядке пункта  1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не может определяться исходя из ее необходимости  для осуществления производственной деятельности  даже в том  случае, если такая деятельность осуществляется  с использованием расположенного на этом земельном участке  объекта недвижимости.

 Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

 Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Как установлено судами, разрешительная документация  на строительство здания операторной выдавалась на основании представленной предпринимателем проектной документации, разработанной в мае 2020 года обществом с ограниченной ответственностью «Квант», с учетом ее последующего изменения. 

В содержащихся  в проектной документации сведениях  о функциональном  назначении объекта капитального строительства   указано, что функциональное назначение производства – торговая деятельность непродовольственными товарами.

Оценка данному обстоятельству судами не дана, площадь земельного участка, необходимая для использования объекта с учетом указанного функционального назначения не устанавливалась.

Кроме того, как установлено судами, оспариваемый в рамках настоящего дела договор купли-продажи земельного участка от 29.04.2021 № 24 заключен между предпринимателем  ФИО2 (покупатель) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района  (продавец). Иск администрации содержит требование изъять земельный участок и передать по акту приема-передачи именно  указанному лицу.

Между тем, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района к участию в деле не привлечен.

         По иску о признании сделки недействительной, предъявленному  не участвующим  в этой сделке лицом, в качестве ответчиков подлежат обязательному привлечению все стороны этой сделки, которые являются равноправными участниками сделки и несут  равную ответственность после ее заключения перед третьими лицами.

          Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 № 14236/09, от 15.07.2010 № 2814/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2015 № 308-ЭС15-5521.

          Суд апелляционной инстанции указанное  процессуальное нарушение не устранил.

         В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного приказа, решения, постановления арбитражного суда в любом случае являются  принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, без надлежащего выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем подлежат  отмене в полном объеме на основании частей 1, 2, 4  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется разрешить вопрос о составе лиц, участвующих в деле,  исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств,  что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом  3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, определить  круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2023 по делу № А76-45069/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по тому же делу отменить.

Дело № А76-45069/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

         Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Е.И. Гуляева 

 

                                                                                             Н.Г. Беляева