АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-11770/2024

18 октября 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 15 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповым К.П., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регион Нефтьхолдинг», ИНН 

<

***>

о признании незаконным уведомление Управления Росреестра по Саратовской области об отказе в государственной регистрации прав от 09.04.2024 №КУВД-001/2023-27002838/5, от 10.04.2024 №КУВД-001/2023-27005097/5,

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020450:118, расположенный по адресу 

<

...>

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию переход права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на помещение с кадастровым номером 64:48:000000:224722, расположенное по адресу 

<

...> дом без номера, пом.9,

Заинтересованные лица:

Управление Росреестра по Саратовской области

Третьи лица: 

Общество с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС», ОГРН 

<

***>, 

Конкурсный управляющий ООО «МЕГАПОЛИС» ФИО1

при участии:

от Управления Росреестра по Саратовской области – ФИО2, доверенность от 09.01.2024 г.

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

 

                                                                  УСТАНОВИЛ:

 

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Регион Нефтьхолдинг» с заявлением о признании незаконным уведомление Управления Росреестра по Саратовской области об отказе в государственной регистрации прав от 09.04.2024 №КУВД-001/2023-27002838/5, от 10.04.2024 №КУВД-001/2023-27005097/5, об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020450:118, расположенный по адресу 

<

...> об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию переход права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на помещение с кадастровым номером 64:48:000000:224722, расположенное по адресу 

<

...> дом без номера, пом.9.

Представитель Управления Росреестра по Саратовской области оспорил требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

Заявитель ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайство удовлетворено.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 26.06.2023 в Управление поступили заявления представителя ООО «Регион Нефтьхолдинг» по доверенности ФИО3 об осуществлении действий по государственной регистрации перехода прав в отношении объектов недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:000000:224722 и земельного участка с кадастровым номером 64:48:020450:118, расположенных по адресу: 

<

...>.

К заявлению приложен договор купли-продажи недвижимости № 1 от 26.05.2023 (далее - Договор), согласно которому организатор торгов конкурсный управляющий ООО «Мегаполис» ФИО1, передает в собственность покупателю ООО «Регион Нефтьхолдинг»:

- 10/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером: 64:48:000000:224722, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, площадь Советско- Чехословацкой дружбы, д. б/н, пом. 9;

- 10/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 64:48:020450:118, расположенный по адресу. Саратовская область, г. Саратов, площадь Советско-Чехословацкой дружбы.

Договор заключен в простой письменной форме.

03.07.2023 в Управление поступило заявление представителя ООО «Регион Нефтьхолдинг» по доверенности ФИО3 о приостановлении государственной регистрации в связи с предоставлением неполного пакета документов на срок до 26.12.2023.

09.01.2024 г. государственная регистрация была приостановлена по основаниям, предусмотренным п.5, 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав до устранения причин приостановления.

09.04.2024 Управлением Росреестра по Саратовской области в адрес ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» было направлено уведомление об отказе государственной регистрации прав в отношении 10/100 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:000000:224722, общей площадью 642,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> дом без номера.

10.04.2024 Управлением Росреестра по Саратовской области в адрес ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав в отношении 10/100 доли в праве на земельный участок площадью 1775+/- 15 кв.м, с кадастровым номером 64:48:020450:118, расположенный по адресу 

<

...> а также уведомление об отказе в регистрации прав в отношении 10/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером: 64:48:000000:224722, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, площадь Советско- Чехословацкой дружбы, д. б/н, пом. 9.

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав Управлением Росреестра по Саратовской области указано, что в уполномоченный орган представлен договор купли-продажи №1 от 26.05.2023 в простой письменной форме, тогда как в рассматриваемом случае указанный договор по мнению уполномоченного органа должен быть нотариально удостоверен.

Считая незаконными данные отказы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылается на отсутствие в Законе о банкротстве названного требования.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; (пункт 2 части 2).

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Закона N 218-ФЗ.

На основании части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Требование статьи 42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно доводам заявителя, при реализации имущества должника, в том числе, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

Как указывает заявитель, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора или предварительного выдела доли должника, а нарушений положений названного закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа государственной регистрации перехода к третьему лицу права собственности в соответствии с заключенным договором.

Однако, данные доводы Заявителя противоречат действующему законодательству.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020)", утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, разъяснено, что Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. 

Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом суд считает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110,  167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований о признании незаконным уведомление Управления Росреестра по Саратовской области об отказе в государственной регистрации прав от 09.04.2024 №КУВД-001/2023-27002838/5, от 10.04.2024 №КУВД-001/2023-27005097/5, об обязании Управление Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020450:118, расположенный по адресу 

<

...> об обязании Управление Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию переход права общей долевой собственности к ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ», государственную регистрацию права общей долевой собственности (10/100 доли в праве) ООО «РЕГИОН НЕФТЬХОЛДИНГ» на помещение с кадастровым номером 64:48:000000:224722, расположенное по адресу 

<

...> дом без номера, пом.9 - отказать.

            Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья Арбитражного

суда Саратовской области                                                                    Т.И. Викленко