ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-23807/2023

Дело № А41-94154/18

22 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 декабря 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Епифанцевой С.Ю., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Адмирал» - ФИО2, по доверенности от 30.01.2023;

от конкурсного управляющего ОАО «Ульяновский опытный мотороремонтный завод» - ФИО3, по доверенности от 10.07.2023;

от КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего - ГК «АСВ» - ФИО4, по доверенности от 28.12.2022;

от иных лиц, участвующих в деле - представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КБ «БФГ-Кредит» (ООО) на определение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2023 года по делу № А41-94154/18 по заявлению КБ «БФГ-Кредит» (ООО) о признании недействительными публичных торгов по реализации имущества должника и договора купли-продажи, заключенного между должником и ООО «Адмирал», в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод»,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019 ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод» (ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 23.12.2020 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Конкурсный кредитор КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными публичных торгов, состоявшихся 24.08.2022, а также договора купли-продажи от 08.09.2022 № 134005-1, заключенного с победителем торгов - ООО «Адмирал».

Определением Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2023 года в удовлетворении заявленных кредитором требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение обстоятельств дела.

Конкурсный управляющий ОАО «Ульяновский опытный мотороремонтный завод» ФИО5 и ООО «Адмирал» представили отзывы, в которых просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего КБ «БФГ-Кредит» (ООО) поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представители конкурсного управляющего ОАО «Ульяновский опытный мотороремонтный завод», и ООО «Адмирал» возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что определение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 08.10.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 по делу № А41-94154/18, признан недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 31.08.2015, заключенный между ООО «КБ «БФГ-Кредит» и ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод».

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2021 определение от 08.10.2020 и постановление от 01.02.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2022 договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 31.08.2015, заключенный между должником и КБ «БФГ-Кредит» был признан недействительной сделкой. 

Постановлением Десятого арбитражного суда от 24.05.2022 определение оставлено без изменения.

При разрешении указанного спора судом было установлено, что в обеспечение исполнения обязательств ООО «Меланж» по кредитным договорам и дополнительным соглашениям к ним, в залог КБ «БФГ-Кредит» (ООО) было передано следующее имущество должника:

- здание – гараж для автомашин, общей площадью 217.80 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:49373, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – материально-технический склад, общей площадью 565,80 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:49371, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – административное, трехэтажное, общей площадью 1632,70 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:50237, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – гараж, площадью 129,20 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0000000:50233, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – контора, площадью 185.60 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0000000:49375, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – проходная, площадью 37.30 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0000000:50235, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- здание – проходная, площадью 8.80 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0000000:50241 адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- котельная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 821,8 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0050432:422, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- цех по ремонту грузовых автомобилей ИНТЕР, назначение: нежилое. 1-этажный, общей площадью 4 148.2 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0050432:421, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- офисное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 183.8 кв.м, кадастровый номер: 50:23:0050432:423, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- сооружения в составе: площадка для стоянки машин площадью покрытия 400 кв.м, лит. 2Д. дороги машин протяженностью 900 м, лит. ЗД, кад. номер: 50:23:0000000:133280. адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- сооружение в составе: газгольдерная общей площадью 13.1 кв.м., лит.1Г. сарай для цемента общей площадью 11.9 кв.м., лит. 2Г. будка общей площадью 12.2 кв.м., лит. ЗГ., подстанция 2*630 кв.м общей площадью 49.7 кв.м., лит. 4Г. электроподстанция общей площадью 70.8 кв.м. лит. 5Г. кадастровый номер: 50:23:0000000:133281: адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- земельный участок под поля фильтрации, общей площадью 16 500.00 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, кадастровый номер: 50:23:0050436:5. адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода; 

- земельный участок под производственную зону, общей площадью 68 900 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, кадастровый номер: 50:23:0050436:3, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода.

Поскольку договор ипотеки от 31.08.2015 был признан недействительной сделкой, то указанное имущество не является предметом залога.

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.04.2022 было утверждено Положение о порядке, условиях и срока реализации указанного имущества с начальной продажной ценой в размере 55 775 000 руб.

13.07.2022 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим опубликовано объявление о проведении торгов в форме открытого аукциона 24.08.2022.

 27.08.2022 в ЕФРСБ было опубликовано сообщение о результатах торгов.

Определен победитель торгов – ООО «Адмирал», предложивший цену 55 775 000 руб.

Конкурсным управляющим 08.09.2022 с победителем торгов был заключен договор купли-продажи № 134005-1.

Обращаясь с настоящим заявлением, КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего - ГК «АСВ» указало, что конкурсным управляющим должником неверно определена рыночная стоимость объектов недвижимости, а также не учтены правила продажи залогового имущества.

Отказывая в удовлетворении заявленных кредитором требований, суд первой инстанции не установил нарушений законодательства при организации и проведении оспариваемых торгов, определении победителя, а также нарушения прав и имущественных интересов заявителя.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

В силу п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными также в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности: публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава - исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как следует из материалов дела, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.10.2022 года по делу № А41-94154/18 отменены определение Арбитражного суда Московской области и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, которыми было утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим должника ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод».

Судом кассационной инстанции установлено, что КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» обратилось с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ОАО «УОМРЗ» задолженности в размере 2 011 383 614 руб. основного долга, как обеспеченной залогом имущества, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2022 выделено в отдельное производство требование КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 2 011 383 614 руб. основного долга, как обеспеченной залогом имущества, а также 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Производство по требованию приостановлено до рассмотрения апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2018 по делу А40-206621/2017, которым обращено взыскание на предмет залога. 

Как установили суды, имущество, подлежащее реализации в рамках положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника обременено залогом в пользу КБ «БФГ-Кредит» (ООО) по договору об ипотеке от 31.08.2015. 

Таким образом, право утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества принадлежит залоговому кредитору в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, тогда как утверждение данного порядка до рассмотрения судом вопроса о включении его требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченных залогом имущества должника являлось преждевременным.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2022 года отменены определение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А41-94154/18 о признании договора залога недействительным.

В удовлетворении заявлений конкурсного управляющего ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод» и Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 1 по Московской области о признании договора ипотеки недействительной сделкой отказано.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение: стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было: платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В целях проведения спорных торгов и установления рыночной стоимости имущественного комплекса конкурсным управляющим должника поручено проведение оценки имущественного комплекса Обществу с ограниченной ответственностью «Институт оценки и консалтинга».

Оценщиком было установлено, что рыночная стоимость имущественного комплекса на 07.04.2022 года составляет 55 775 000 рублей за все объекты недвижимого имущества, находящего в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО).

При этом ранее конкурсный управляющий проводил оценку имущественного комплекса в целях получения ее рыночной стоимости и рыночная стоимость имущественного комплекса была определена более чем в два раза больше - по состоянию на 28 мая 2019 года рыночная стоимость имущественного комплекса составляла 121 330 200 рублей.

При разрешении арбитражным судом обоснованности заявления КБ «БФГ-Кредит» (ООО) о включении его требований в третью очередь реестра требований кредиторов, как требований, обеспеченных залогом, арбитражным судом было удовлетворено ходатайство о проведении судебной оценки имущественного комплекса, расположенного по адресу: Московская область. Раменский район, Ульянинский с о., поселок Ремзавода.

Определением от 03.03.2023 суд назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости заложенного имущества, принадлежащего ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод» по состоянию на 29.04.2022 года.

 На разрешение экспертов поставил вопрос: установить рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод», проведение экспертизы поручено эксперту ООО «2К-Оценка активов» ФИО6

По результатам проведённой по определению суда оценки рыночной стоимости объектов недвижимого имущества экспертом установлен не только факт существенного занижения начальной стоимости отчуждаемого имущества, а также иные существенные нарушения при организации и проведении торгов.

Эксперт установил, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества на 29.04.2022 года (дату утверждения арбитражным судом Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника) составляет 145 388 000,00 рублей, что почти в три раза больше чем цена, установленная конкурсным управляющим при проведении торгов (55 775 000 рублей).

Кроме того, на отчуждаемых земельных участках выявлены дополнительно шесть объектов недвижимого имущества различной степени целостности, информация о которых не была доведена конкурсным управляющим до неопределенного круга лиц при проведении торгов, а именно: вышка сотовой связи, одноэтажное кирпичное здание с мансардой, скважина № 1376 высотой примерно 18 метров, одноэтажное здание очистных сооружений, одноэтажное здание ремонтных мастерских в аварийном состоянии, одноэтажное здание из сдвоенных 20-фунтовых контейнеров.

Указанные объекты недвижимого имущества не были идентифицированы надлежащим образом и не поставлены на кадастровый учет, что свидетельствует о недостоверных сведениях о предмете торгов.

Согласно пункту 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о составе имущества, его характеристиках.

Недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены достоверные сведения об имуществе, что может повлечь ограничение круга потенциальных покупателей.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Выявленное оценщиками при проведении судебной оценки обстоятельство нахождения на земельном участке дополнительных неидентифицированных шести объектов недвижимого имущества привело к ограничению круга потенциальных покупателей.

Очевидно, что при определении всех объектов, которые находятся на отчуждаемых земельных участках, привлекло бы больший круг потенциальных покупателей.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что в объявлении о проведении торгов размещены недостоверные и неполные сведения об объекте, подлежащем реализации: отсутствуют полные сведения об объекте и его составе, характеристиках, описании.

Допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными и могли повлиять на результат торгов.

Таким образом, оценка имущественного комплекса, проведенная по поручению конкурсного управляющего в апреле 2022 года, не отражает его реальную рыночную стоимость, что является существенным нарушением порядка проведения торгов, повлекшим неправильное определение цены продажи.

Ввиду оценки имущественного комплекса существенно ниже рыночной стоимости (в три раза) и установления данной цены в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим должника, тем самым нарушен имущественный интерес залогового кредитора, поскольку на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника может быть направлено значительно меньше денежных средств, чем если бы конкурсный управляющий действовал добросовестно и действовал в интересах кредиторов должника.

КБ «БФГ-Кредит» (ООО) в настоящий момент может получить от реализации имущества при цене реализации имущественного комплекса в 55 млн. рублей существенно меньше, чем при правильном проведении торгов и при установлении реальной рыночной стоимости имущественного комплекса (более 144 млн. рублей).

Кроме того, продажа залогового имущества конкурсным управляющим должника по цене, существенно ниже реальной рыночной стоимости нарушает право залогового кредитора на оставление залогового имущества за собой.

В соответствии с абз. 4 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Таким образом, конкурсный управляющий не мог не знать о том, что та стоимость имущественного комплекса, которая определена оценщиком в апреле 2022 года, была существенно ниже его реальной рыночной стоимости (с учетом оценки проведенной в 2019 году).

Тем не менее конкурсный управляющий установил в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника цену продажи существенно ниже рынка, что является существенным нарушением порядка проведения торгов.

При проведении оспариваемых торгов были допущены нарушения правил, установленных статьей 138 Закона о банкротстве, что подтверждается следующим.

Согласно части 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 указанного Закона.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном частями 4. 5. 8 - 19 статьи 110, частью 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В рассматриваемом случае конкурсный управляющий ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод», несмотря на имеющуюся информацию о рассмотрении спора в Арбитражном суде Московского округа по кассационной жалобе Банка об оспаривании договора об ипотеке (залоге недвижимости), разместил объявление о торгах, принимал заявки от претендентов и заключил с победителем торгов договор купли-продажи залогового имущества без учета позиции залогового кредитора (статья 138 Закона о банкротстве).

Большая часть времени приема заявок, в том числе и от ООО «Адмирал» осуществлялась в период рассмотрения Арбитражным судом Московского округа кассационной жалобы Банка «БФГ-Кредит» (ООО) об отмене судебных актов о признании договора залога недействительным.

Конкурсный управляющий и участники торгов не могли не осознавать риск невозможности передачи спорного имущества в собственность победителю торгов ввиду разрешения судебного спора в пользу Банка и оспаривания торгов по инициативе залогового кредитора, права которого были нарушены проведением торгов.

Так, 29.06.2022 года КБ «БФГ-Кредит» (ООО) направил кассационную жалобу на определение Арбитражного суда Московской области от 31.01.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 по делу № А41-94154/18, которыми был признан недействительным договор ипотеки от 31.08.2015 года.

Определением суда от 14.07.2022 кассационная жалоба принята судом к производству и назначено судебное заседание на 10.08.2022 года.

Объявление о проведении торгов размещено конкурсным управляющим в ЕФРСБ 13.07.2022 года, то есть после принятия жалобы к производству суду. 

Торги назначены на 24.08.2022.

Прием задатков и документов от претендентов согласно объявления о продаже имущества осуществлялся с 18.07.2022 по 22.08.2022 года - после даты определения Арбитражного суда Московского округа о принятии к производству кассационной жалобы Банка и проведения первого заседания по жалобе Банка.

ООО «Адмирал» согласно протоколу торгов подало свое предложение лишь 24.08.2022 года.

Договор купли продажи с ООО «Адмирал» заключен 08.09.2022 года.

Таким образом, ООО «Адмирал» знало о том, что окончательный судебный акт по спору об оспаривании договора ипотеки не принят.

Тем не менее, победитель торгов подал заявку о приобретении заложенного имущества по начальной стартовой цене, указанной в объявлении, не дожидаясь проведения второго аукциона и продаж имущества на торгах посредством публичного предложения.

Такое поведение участников торгов является нетипичным поведением по сравнению с обычными процедурами продаж имущества в процедуре конкурсного производства юридического лица.

Указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, что привело к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении заявленных кредитором требований.

Таким образом, определение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления кредитора об оспаривании торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание фактически установленные обстоятельства дела, в целях восстановления имущественных прав и интересов заявителя, арбитражный апелляционный суд считает необходимым признать недействительным договор купли-продажи № 134005-1 от 08.09.2022, заключенный ООО «Ульянинский опытный моторемонтный завод» с ООО «Адмирал» по цене 55 775 000 рублей, а также применить последствия недействительности сделки, взыскав из конкурсной массы  ООО «Ульянинский опытный моторемонтный завод» в пользу ООО «Адмирал» 55 775 000 рублей.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 03 октября 2023 года по делу  № А41-94154/18 – отменить.

Признать недействительными торги с открытой формой предложения, проведенные на электронной площадке ЦДТ по адресу: cdtrf.ru по продаже заложенного недвижимого имущества в составе - Лот № 1:

- Здание-гараж для автомашин, общей площадью 217,80 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:49373, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание-материально-технический склад, общей площадью 565,80 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:49371, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание административное, 3-этажное, общей площадью 1632,70 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:50237, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание-гараж, общей площадью 129,20 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:50233, адрес: Московская область, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание-контора, общей площадью 185,60 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:49375, адрес: Московская область, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание-проходная, общей площадью 37,30 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:50235, адрес: Московская область, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Здание-проходная, общей площадью 8,80 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0000000:50241 адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Котельная, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 821,8 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0050432:422, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Цех по ремонту грузовых автомобилей ИНТЕР, назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 4 148,2 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0050432:421, адрес: Московская область, Раменский район. Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

-  Офисное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 183,8 кв.м., кадастровый номер: 50:23:0050432:423, адрес: Московская область, Раменский район. Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Сооружения в составе - площадка для стоянки машин площадью покрытия 400 кв.м., лит. 2Д, дороги машин протяженностью 900 м., лит. ЗД, кадастровый номер: 50:23:0000000:133280, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Сооружение в составе: газгольдерная общей площадью 13,1 кв.м., лит.1Г, сарай для цемента общей площадью 11,9 кв.м., лит. 2Г, будка общей площадью 12,2 кв.м., лит. ЗГ, подстанция 2*630 ква общей площадью 49,7 кв.м., лит. 4Г, электроподстанция общей площадью 70,8 кв.м. лит. 5Г, кадастровый номер: 50:23:0000000:133281; адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Земельный участок под поля фильтрации, общей площадью 16 500,00 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, кадастровый номер: 50:23:0050436:5, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода;

- Земельный участок под производственную зону, общей площадью 68 900,00 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, кадастровый номер: 50:23:0050436:3, адрес: Московская область, Раменский район, Ульянинский с/о, поселок Ремзавода, проведенные конкурсным управляющим ОАО «Ульянинский опытный мотороремонтный завод».

Признать недействительным договор купли-продажи № 134005-1 от 08.09.2022, заключенный ООО «Ульянинский опытный моторемонтный завод» с победителем торгов ООО «Адмирал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по цене 55 775 000 рублей.

Применить последствия недействительности сделки: взыскать из конкурсной массы  ООО «Ульянинский опытный моторемонтный завод» в пользу ООО «Адмирал» 55 775 000 рублей. 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.П. Мизяк

Судьи

 

С.Ю. Епифанцева

В.А. Мурина