АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-602/2022

27 октября 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2022 года, полный текст решения изготовлен 27 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании 17 и 21 октября 2022 года дело по иску публичного акционерного общества «ФСК ЕЭС» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

по встречному иску общества  с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности (до и после перерыва в судебном заседании)

от ответчика: ФИО3 по доверенности (до перерыва в судебном заседании)

установил:

Публичное  акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы»   (далее - ПАО "ФСК ЕЭС") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»  (далее - ООО Племенное Хозяйство "Ухта-97") о признании права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201 площадью 26 кв.м., с кадастровым номером 11:20:0401001:2348 площадью 439 кв.м., с кадастровым номером 11:20:0401001:2299 площадью 52 кв.м, с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м, принадлежащих ответчику, обязании заключить договор купли-продажи на условиях истца. 

ООО Племенное Хозяйство «Ухта-97» подало встречное исковое заявление об обязании ПАО "ФСК ЕЭС" произвести все необходимые действия по государственной регистрации заключенного сторонами договора аренды  от 18.11.2019 № 585487 в редакции истца (по встречному исковому заявлению), взыскании 697 013 руб. 68 коп. задолженности по договору от 18.11.2019 № 585487, обязании  заключить дополнительное соглашение к договору от 18.11.2019 № 585487 в редакции истца на использование принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м, используемого ответчиком для эксплуатации принадлежащих ответчику опор ВЛ 220 кВ Ухта-Микунь. 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2022 встречное исковое заявление принято к производству.

ООО Племхоз «Ухта-97» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 04.05.2022 уточнил встречные исковые требования, просит установить условия пользования земельными участками с кадастровыми номерами № 11:20:0801001:5201, 11:20:0401001:2348 и 11:20:0401001:2299, общей площадью 517 кв.м. для эксплуатации принадлежащих ответчику опор ВЛ 220 кВ Ухта – Микунь путем заключения договора аренды.

Данные уточненные исковые требования были приняты судом к рассмотрению определением от 05.05.2022.

Далее, ПАО  "ФСК ЕЭС" также в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 08.06.2022 уточнило свои исковые требования, просит определить порядок пользования земельными участками с кадастровым номером № 11:20:0801001:5201 площадью 26 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:2348 площадью 439 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:2299 площадью 52 кв.м., с кадастровым номером № 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м., принадлежащих ООО Племхоз «Ухта-97» на условиях договора аренды № 869739 от 08.11.2021, направленного письмом № М7/5/1760 от 12.11.2021.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось по ходатайству сторон в целях урегулирования спора миром.

В судебном заседании 17.10.2022 представители стороны пояснили, что результатом их переговоров по вопросу заключения договора аренды от 08.11.2021 № 869739 явилось подписание протокола урегулирования разногласий к нему от 22.06.2022, при этом в протоколе согласования разногласий к нему неурегулированным остался лишь один вопрос, а именно о цене аренды. Стороны просят урегулировать преддоговорной спор в указанной части вынесением судебного решения по делу.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора. 

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В данном случае стороны, как истец, так и ответчик, просят суд урегулировать их преддоговорной спор в отношении проекта договора аренды земельного участка от 18.11.2019 № 585487. При этом все условия данного договора между ними урегулированы,  кроме размера арендной платы.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 N 305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 N 307-ЭС15-2292 по делу N А05-13164/2013.

Согласно пункту 1.1. проекта договора аренды недвижимого имущества № 869739 от 08.11.2021 ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" (арендодатель) (л.д. 39-56 т.2) обязуется передать ПАО "ФСК ЕЭС" (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование для эксплуатации 19 опор ВЛ 220 кВ Ухта-Микунь за плату следующие земельные участки, с местоположением: Республика Коми, г. Ухта:

1.1.1. с кадастровым номером 11:20:0801001:5201, площадью 26 кв.м., категории - земли населенных пунктов,

1.1.2. с кадастровым номером 11:20:0401001:2348, площадью 439 кв.м., категории  - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,

1.1.3 с кадастровым номером 11:20:0401001:2299, площадью 52 кв.м., категории  - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,

1.1.4 с кадастровым номером 11:20:0401001:3313, площадью 234 кв.м., категории - земли сельскохозяйственного назначения.

В проекте договора указанные земельные участки поименованы далее как Объект, который принадлежит на праве собственности ООО Племенное хозяйство "Ухта-97".

В пункте 1.1. проекта договора отражено, что договор вступает в силу с момента его регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним и действует до 31.10.2070; условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, начиная с 01.01.2015.

Проект договора содержит также четыре приложения к нему: 1 - форма предоставления информации, 1.1. - форма согласия на обработку персональных данных, 2 - акт приема-передачи имущества, 3  - кадастровые паспорта земельных участков и выписка из ЕГРН.

Согласно протокола урегулирования разногласий к указанному договору от 22.06.2022 и протоколу согласования разногласий к нему, стороны урегулировали ряд спорных условий договора (л.д. 136 - 140 т.3).

Исходя из содержания указанных представленных в материалы дела документов, условия договора аренды сторонами урегулированы в полном объеме, за исключением условия о размере арендной платы.

Пункт 3.1. договора в редакции ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" (арендодателя) изложен в следующей редакции:

"Плата за аренду Объекта по настоящему Договору  определена в соответствии с отчетом об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленным ООО "Бюро независимой оценки" с датой оценки на 06.04.2022.

Плата за аренду Объекта по настоящему Договору в год составляет: 12 060 (двенадцать тысяч шестьдесят рублей) в год, НДС не облагается, исходя из стоимости аренды в год в размере 0,72 рублей, НДС не облагается.

Арендная плата уплачивается единовременно за весь срок аренды  по договору, указанный в пункте 1.2. настоящего договора."

Редакция пункта 3.1 договора в редакции ПАО "ФСК ЕЭС" (арендатора):

"Плата за аренду Объекта по настоящему договору определена в соответствии  с отчетом об оценке от 20.04.2021 № О-1368, подготовленным ООО "Роосконсалтгруп" с датой оценки на 01.04.2021.

Плата за аренду Объекта по настоящему договору в год составляет 540,72 (пятьсот сорок рублей 72 копейки), НДС не облагается, исходя из стоимости аренды за 1 кв.м. в год в размере 0,72 руб., НДС не облагается."

Как видно из позиций сторон, размер арендной платы определен ими на основании результатов независимой оценки рыночной стоимости арендной платы Объекта, произведенной разными оценщиками на разные календарные даты.

При этом стороны настоящего спора ходатайства о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы не заявили, оставили рассмотрение указанного вопроса на усмотрение суда.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно отчета об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленного ООО "Бюро независимой оценки" (л.д. 49-115 т.3), арендная плата за пользование Объектами (спорными земельными участками) составляет в общей сумме 12 060 руб. в год (дата оценки на 06.04.2022). При этом, как видно из пункта 9.2. отчета, оценщик принял во внимание сведения о видах разрешенного использования земельных участков и категорию земель, отраженных в ЕГРН, а именно: коммунальное обслуживание (для размещения и эксплуатации высоковольтной линии), земли промышленности, энергетики.. - в отношении земельных участков с кадастровыми номерами с кадастровым номером 11:20:0401001:2299 и 11:20:0401001:2348; земли населенных пунктов, коммунальное обслуживание - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201; земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313.

При определении сигмента рынка, к которому принадлежит Объект, и анализируя фактические данные о ценах сделок и (или) предложений (пункты 10.2 и 10.3. отчета), оценщик ООО "Бюро независимой оценки" применил сведения об аналогичных земельных участках по виду разрешенного пользования и категории земель таких участков, имеющихся в регионе (Республики Коми).

Согласно отчету ООО "Рооконсалтгруп" № О-1368 (л.д. 74-150 т.1, л.д. 1 - 10 т.2) об оценке рыночной стоимости права временного владения (пользования) теми же земельными участками (дата оценки - 01.04.2021), размер  арендной платы в год определен: в сумме 0,72 руб. за 1 кв.м., или 18,72 руб.  в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0801001:5201, площадью 26 кв.м., 316,08 руб. в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:2348, площадью 439 кв.м., 37,44 руб. в год - в  отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 11:20:0401001:2299, площадью 52 кв.м., 168,48 руб. в год - в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0401001:3313 площадью 234 кв.м.

Из указанного отчета видно что рыночная стоимость арендной платы за пользование земельными участками определена оценщиком ООО "Рооконсалтгруп" как произведение рыночной стоимости имущества и коэффициента капитализации. При этом рыночная стоимость спорных земельных участков определена данным оценщиком с учетом примененных им в качестве аналогов таковых только земель сельскохозяйственного назначения в Республике Коми (страницы 50,84,85 отчета).

Вместе с тем, суд при разрешении возникшего между сторонами спора о размере арендной платы считает необходимым принять во внимание действующую категорию земель, вид разрешенного использования земельных участков, и фактическое их использование арендатором в целях размещения высоковольтной линии, а не ведения сельскохозяйственной деятельности. 

В силу изложенного суд определяет в качестве условия договора размер арендной платы в год, равный 12 060 рублей. 

   Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

При этом доводы ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" о необходимости установления в договоре условия о единовременной выплате всей стоимости арендной платы по договору, за весь срок аренды, не отвечает интересам арендатора, носит обременительный характер в силу длительного срока аренды, предусмотренного проектом договора. 

Кроме того,  суд отмечает, что разногласия арендодателя о необходимости исключения пункта 3.2. из проекта договора, предусматривающего  периодическое внесение арендных платежей (ежегодно не позднее 31 января на предстоящий календарный год), в протоколе урегулирования разногласий к нему от 22.06.2022 не заявлены.

В силу изложенного суд удовлетворяет исковые и встречные исковые требования сторон частично, признав правомерной позицию ООО Племенное хозяйство "Ухта-97" о размере арендной платы и, соответственно, позицию ПАО "ФСК ЕЭС" о периодичности внесения арендной платы.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимости поступления в федеральный бюджет государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего преддоговорного спора в общем размере 6 000 рублей, суд относит на стороны судебные расходы на оплату  таковой в равном размере; остальная часть такой государственной пошлины подлежит возврату сторонам как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые и встречные исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия публичного акционерного общества «ФСК ЕЭС» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) при заключении договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2021 № 869739, с учетом протокола урегулирования разногласий к договору от 22.06.2022, протокола согласования разногласий к нему, изложив при этом пункт 3.1. договора в следующей редакции:

"Плата за аренду Объекта по настоящему Договору определена в соответствии с отчетом об оценке № 01/2698 от 12.04.2022, подготовленным ООО "Бюро независимой оценки" с датой оценки на 06.04.2022.

Плата за аренду Объекта по настоящему Договору составляет 12 060 (двенадцать тысяч шестьдесят) рублей в год, НДС не облагается."

Возвратить публичному акционерному обществу «ФСК ЕЭС» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Возвратить обществу  с ограниченной ответственностью Племенное Хозяйство «Ухта-97»  из федерального бюджета 13 940 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина