ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-118364/2021

25 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Кротова С.М.,                     

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии от Администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области посредством веб-конференции ФИО2 (доверенность от 11.01.2022), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ФИО3 (доверенность от 12.09.2022), от ФИО4, ФИО5 и Тетери П.В. представителя ФИО6 (доверенности от 21.10.2021 и 25.10.2021), 

рассмотрев 17.11.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области (регистрационный номер 13АП-17110/2022) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2022 по делу № А56-118364/2021,

установил:

Администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области, адрес: 187556, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением: 

- о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), выразившихся в постановке на государственный кадастровый учет 11 земельных участков площадью 999 кв. м, 1746 кв. м, 1323 кв. м, 1005 кв. м, 1120 кв. м, 1003 кв. м, 1004 кв. м, 1008 кв. м, 1069 кв. м, 1388 кв. м, 1735 кв. м с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1169 по 47:13:0935001:1179, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Тихвинский р-н, Тихвинское гп, дер. Заболотье; 

- об обязании регистрирующего органа в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем снятия указанных участков с государственного кадастрового учета; 

- об актуализации сведений единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по итогам снятия с кадастрового учета перечисленных участков. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровый инженер ФИО7, а также граждане ФИО4, ФИО5 и ФИО8. 

Решением от 21.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение и принять по делу новый судебный акт. 

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание действующие и никем не оспоренные до настоящего времени правила землепользования и застройки Тихвинского городского поселения Тихвинского р-на Ленинградской обл., утвержденные приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.04.2016 (далее – ПЗЗ), согласно которым в отношении территориальной зоны Ж-4 (зоны перспективного развития территории населенного пункта), в которой расположены вновь образованные земельные участки, установлен запрет на раздел находящихся на ее территории земель до утверждения проекта планировки территории; ссылка суда первой инстанции на положения статьи 11.3 ЗК РФ необоснованна, поскольку спорные участки образованы из исходного участка, находившегося в собственности физических лиц, тогда как названная статья регулирует вопросы образования участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; по мнению подателя жалобы, раздел участков мог быть осуществлен лишь после заключения заинтересованными лицами (собственниками исходного участка) с Администрацией договора о комплексном развитии территории, а также подготовки документации по планировке названной территории; незаконность действий регистрирующего органа выразилась также в том, что образованные участки не имеют доступа от участков общего пользования, тогда как по смыслу действующего законодательства к каждому участку малоэтажной жилой застройки должен быть обеспечен подъезд автотранспорта; более того, в составе межевого плана от 25.07.2021, представленного для раздела исходного участка, отсутствовал проект межевания; помимо прочего незаконность действий Управления Росреестра выражается и в том, что при образовании одного из участков с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 были нарушены положения пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, поскольку названный участок является многоконтурным, а равно законодательство в области пожарной безопасности; также податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о пропуске срока на оспаривание действие регистрирующего органа, установленного в части 4 статьи 198 АПК РФ; в действительности Администрации стало известно о произошедшем разделе участка и образовании 11 новых участков лишь в сентябре 2021 года.

Распоряжением от 31.08.2022 настоящее дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А. в связи с переходом судьи Баженовой Ю.С. в Арбитражный суд Северо-Западного округа. 

Определением председателя шестого судебного состава от 13.10.2022 судья Галенкина К.В., ранее принимавшая участие в рассмотрении жалобы Администрации, ввиду болезни заменена на судью Изотову С.В. С учетом изложенного рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 13.10.2022 апелляционный суд откладывал судебное разбирательство по настоящему делу для представления Управлением Росреестра заключений кадастровых инженеров в составе межевых дел ввиду необходимости установления обстоятельств, связанных с обеспечением доступа к образованным участкам, а также выяснения возможности использования одного из участков, являющего многоконтурным, по целевому назначению.

До начала настоящего судебного заседания от регистрирующего органа 01.11.2022 поступил межевой план, подготовленный в результате выполнения ФИО7 кадастровых работ в связи с образованием 11 спорных земельных участков путем раздела участка с кадастровым номером 47:13:0935001:435, заказчиком которых выступил ФИО5 Согласно заключению названного кадастрового инженера в составе указанного межевого плана исходный участок принадлежит на праве общей долевой собственности следующим гражданам: ФИО4, Тетеря П.В. и ФИО5, при этом границы земельных участков, образуемых в результате раздела принадлежащего им участка, определены самими собственниками в соответствии с соглашением о разделе участка, в результате чего доступ к образуемым участкам осуществляется от земель общего пользования, далее к образуемым участкам с номерами с 47:13:0935001:435:ЗУ1 по 47:13:0935001:435:ЗУ10 через участок с номером 47:13:0935001:435:ЗУ11, полностью обремененный правом прохода и проезда к образуемым участкам, который является, в свою очередь, многоконтурным состоящим из двух контуров.

В ходе настоящего судебного заседания данный межевой план приобщен к материалам настоящего дела апелляционным судом ввиду его представления по запросу суда. С учетом содержания заключения кадастрового инженера апелляционный суд указал на неясность того, каким образом участок с номером 47:13:0935001:435:ЗУ11 (в настоящий момент с кадастровым номером 47:13:0935001:1171) может быть застроен индивидуальным жилым домом с учетом его многоконтурности.

Представитель Администрации, в свою очередь, поддержала доводы жалобы, настаивала на ее удовлетворении, подтвердила, что позиция  сводится к тому, что, во-первых, доступ к земельным участкам не обеспечен и осуществляется через один из образованных участков, который имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», во-вторых, раздел участков произведен в нарушение ПЗЗ, положениями которых предусмотрено, что в зоне Ж-4 раздел участков невозможен до утверждения проекта планировки территории, в-третьих, в настоящий момент для образуемых участков не существует параметров в отсутствие утвержденного проекта планировки территории. Представитель Администрации также пояснила, что документация по планировке для зоны Ж-4 пока не разрабатывалась. 

Представитель регистрирующего органа и третьих лиц возражали против удовлетворения жалобы. Представитель Управления Росреестра не смогла пояснить суду, на соответствие чему (какому документу) в отсутствие утвержденного для зоны Ж-4 градостроительного регламента в части минимальной и максимальной площади образуемых участков им проверялся произведенный раздел. 

Представитель третьих лиц указал, что в случае объективной невозможности строительства на многоконтурном участке его собственники не лишены возможности изменить вид его разрешенного использования с учетом того, что названный участок остался в собственности всех долевых собственников исходного участка, поэтому сервитут им не требуется, на данный момент на участках отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, что исключает вывод о допущенных нарушениях при их разделе, проект планировки территории, обозначенной как зона Ж-4, для постановки участков на кадастровый учет по смыслу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) не требовался.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по сведениям ЕГРН земельный участок площадью 13 400 кв. м с кадастровым номером 47:13:0935001:435, имеющий категорию земель – земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», расположенный по адресу: Ленинградская обл., Тихвинское гп, в 194 м на северо-восток от дер. Заболотье, с 25.08.2020 на основании договора его купли-продажи, заключенного с ФИО9 (продавцом), находился в общей долевой собственности следующих граждан (покупателей): ФИО4, чей размер доли в праве собственности на указанный участок был равен 4/10, а также ФИО5 и Тетери П.В., каждому из которых принадлежала доля в размере 3/10 в праве собственности на данный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.10.2021 № КУВИ-002/2021-131504834. 

Из представленной в материалы настоящего дела выписки из ЕГРН от 23.09.2021 № КУВИ-002/2021-127184620 видно, что ввиду заключения сособственниками указанного участка соглашения от 14.07.2021 о его разделе последний 29.07.2021 был снят с государственного кадастрового учета, с этого же момента в упомянутый реестр была внесена запись о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на данный участок.

Согласно актуальным выпискам из ЕГРН от 14.09.2021 и 23.09.2021 в результате указанного раздела 29.07.2021 были образованы и поставлены на кадастровый учет 11 участков площадью 999 кв. м, 1746 кв. м, 1323 кв. м, 1005 кв. м, 1120 кв. м, 1003 кв. м, 1004 кв. м, 1008 кв. м, 1069 кв. м, 1388 кв. м, 1735 кв. м с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1169 по 47:13:0935001:1179. 

Из этих же выписок видно, что право единоличной собственности на участки с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1172 и 47:13:0935001:1173 было зарегистрировано за ФИО5, право единоличной собственности на участки с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1170 и 47:13:0935001:1179 – за Тетерей П.В., право единоличной собственности на участки с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1174 по 47:13:0935001:1178 – за ФИО4 Таким образом, 10 образованных участков перешли в единоличную собственность указанных граждан, привлеченных к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, тогда как в отношении последнего одиннадцатого участка с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности одновременно всех граждан – ФИО4, ФИО5 и Тетери П.В. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что раздел исходного участка был произведен на основании межевого плана от 15.07.2021, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 во исполнение обязательств по заключенному с ним договору от 08.07.2021 № 476 на выполнение кадастровых работ. 

В составе названного плана представлены чертеж названных участков и их частей, а также схема их расположения, из которых видно, что участок с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 состоит из двух контуров, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.09.2021 № КУВИ-002/2021-122352370. Помимо прочего из названных документов усматривается, что первый контур обозначенного участка примыкает к участкам площадью 999 кв. м, 1005 кв. м, 1120 кв. м, 1003 кв. м, 1004 кв. м, 1008 кв. м (условные номера с ЗУ1 по ЗУ6), которые в соответствии с соглашением от 14.07.2021 планировалось передать в собственность ФИО5 и ФИО4, а второй контур – к участкам площадью 1003 кв. м, 1004 кв. м, 1008 кв. м, 1069 кв. м, 1388 кв. м, 1735 кв. м, 1746 кв. м (условные номера с ЗУ4 по ЗУ10), которые в соответствии с названным соглашением планировалось передать в собственность ФИО4 и Тетери П.В.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, Администрация в своем заявлении указала, что Управление Росреестра не произвело, по ее мнению, всех требуемых от него действий при постановке 11 спорных участков на кадастровый учет с целью проверки правомерности осуществляемого раздела, в частности не приостановило соответствующую процедуру в условиях непредставления на экспертизу проекта планировки территории, в пределах которой расположены указанные объекты. 

В обоснование своей позиции Администрация указала, что согласно карте градостроительного зонирования территории Тихвинского гп спорные земельные участки попадают в территориальную зону Ж-4, между тем согласно ПЗЗ (статьи 46 и 51.4), утвержденным приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.04.2016 (в редакции приказа того же уполномоченного органа от 09.03.2017 № 11), названная зона предназначена для комплексного и устойчивого развития в целях жилищного строительства, размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам и положениям генерального плана Тихвинского поселения; территории, расположенные в пределах границ указанной территориальной зоны, обеспечиваются документацией по планировке территории в составе проектов планировки и межевания территорий, а также градостроительных планов всех застроенных и (или) подлежащих застройке земельных участков, при разработке которой принимаются нормативы (градостроительные регламенты) зоны Ж-3; раздел земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, до утверждения проекта планировки не допускается.

Как полагает Администрация, установленный в ПЗЗ запрет на раздел участков до утверждения проекта планировки территории обусловлен необходимостью установления местоположения красных линий, которые обозначают границы территорий общего пользования, предназначенных, в свою очередь, для пользования со стороны неограниченного круга лиц, и подлежат определению в документации по планировке территории. Вопреки действующему законодательству Управление Росреестра не обратилось к Администрации с межведомственным запросом и не выяснило, что в настоящее время утвержденные документы территориального планирования в действительности отсутствуют, что объективно препятствует образованию новых участков в указанной территориальной зоне.

Полагая действия Управления Росреестра, выразившиеся в постановке вновь образованных в результате раздела земельных участков на кадастровый учет, нарушающими права муниципального образования по регулированию и планированию застройки территории Тихвинского гп, поскольку сложившаяся ситуация порождает, по мнению Администрации, фактическую возможность осуществления строительства собственниками участков в их границах, которое будет вестись без учета требований документов территориального планирования, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, обратив особое внимание на то, что положения ПЗЗ в части установленного в них запрета на раздел участков в зоне Ж-4 никем до настоящего времени не оспорены.

В дополнениях к своему заявлению Администрация также указала, что участок с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 образован с нарушением требований пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, так как состоит из двух контуров, ширина каждого из которого составляет примерно 7 м, что свидетельствует о фактической невозможности строительства на нем индивидуального жилого дома и намерении граждан обустроить посредством данного участка проезд к остальным 10 участкам, находящимся в единоличной собственности ФИО4, ФИО5 и Тетери П.В. Указанная конфигурация контуров участка с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 также нарушает требования пожарной безопасности с учетом того, что ширина тупиковой части обоих контуров не соответствует размерам площадки для разворота пожарной техники, а равно противоречит закрепленному в ПЗЗ положению об обеспечении подъезда (прохода) к каждому из участков малоэтажной жилой застройки от земель общего пользования, что наглядно видно на представленном в дело фрагменте публичной кадастровой карты. 

Возражая против заявленных требований, третьи лица указали, что ни одно из описанных в статье 11.3 ЗК РФ оснований образования участка, требующих соответствия утвержденному проекту межевания территории, не подпадает под рассматриваемый случай; само по себе отсутствие сведений об утвержденном проекте межевания территории не могло служить основанием для приостановления учетно-регистрационных действий в отношении образуемых участков; действующим законодательством не предусмотрена возможность инициирования физическими лицами подготовки проекта планировки территории; финансирование работ по изготовлению такого проекта является исключительной компетенцией заявителя и не может быть возложено на собственников участков; в данном случае именно Администрация создала препятствия для раздела исходного участка, не утвердив упомянутый проект. В дополнение к этому третьи лица сослались на пропуск Администрацией срока для оспаривания действий регистрирующего органа в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, с учетом того, что в ЕГРН сведения о вновь образованных участках были внесены еще в июле 2021 года, тогда как с настоящим заявлением Администрация обратилась в арбитражный суд только в декабре 2021 года. 

Не соглашаясь с позицией третьих лиц, Администрация указала, что положения статьи 11.3 ЗК РФ регулируют образование участков из государственной или муниципальной собственности; приостановление и последующий отказ в постановке участков на кадастровый учет в данном случае должны были быть осуществлены регистрирующим органом на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, так как подготовленный кадастровым инженером межевой план не соответствовал требованиям действующего законодательства РФ с учетом того, что при его составлении указанное лицо не использовало документацию по планировке территории (проекты планировки и межевания территории). 

Также Администрация отметила, что объективных оснований для автоматического исчисления трехмесячного срока для оспаривания действий регистрирующего органа с момента внесения в ЕГРН информации о новых участках не имелось, при этом из содержания заявлений собственников участков о присвоении данным объектам адресов не следует, что, получив данные заявления, Администрации должно было стать известно о произведенном в отношении исходного участка разделе. В дополнение к этому Администрация помимо прочего сослалась на то, что обращению с данным заявлением в арбитражный суд предшествовала его первоначальная подача в конце октября 2021 года в Тихвинский городской суд Ленинградской области, который впоследствии возвратил это заявление в связи с неподсудностью несмотря на принятие в начале того же месяца другого аналогичного заявления, поданного в отношении постановки на кадастровый учет участков в том же городском поселении, но с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1162 по 47:13:0935001:1168 (определение от 09.10.2021 по делу № 2а-1154/2021).

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, а также посчитав причины пропуска срока на оспаривание действий регистрирующего органа, заявленные в ходатайстве о его восстановлении, неуважительными, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд, проанализировав обстоятельства спора, полагает, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из материалов дела усматривается, что Администрацией в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока со ссылкой на то, что аналогичное заявление было принято Тихвинским городским судом Ленинградской области по делу № 2а-1154/2021 определением от 09.10.2021, в связи с чем в том же месяце уполномоченным органом в названный суд общей юрисдикции было подано еще одно заявление об оспаривании действий Управления Росреестра по образованию 11 спорных участков, однако последнее в соответствии с определением от 26.10.2021 было возвращено Администрации со ссылкой на неподсудность суду общей юрисдикции. 

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности, о привлечении к ответственности (часть 3 статьи 92 КАС РФ, часть 4 статьи 113 и часть 4 статьи 198 АПК РФ). В случае пропуска указанного срока без уважительной причины суд отказывает в удовлетворении административного иска (заявления) без исследования иных фактических обстоятельств по делу (пункт 3 части 1, часть 5 статьи 138, часть 5 статьи 180, часть 5 статьи 219 КАС РФ, пункт 3 части 2 статьи 136 АПК РФ). При этом такие обстоятельства, как возвращение административного искового заявления (заявления) другим судом по причине его неподсудности или в связи с нарушением требований, предъявляемых к содержанию заявления и прилагаемым к нему документам, сами по себе не являются уважительными причинами пропуска срока обращения в суд. Однако, если данные нарушения были допущены гражданином, организацией при добросовестной реализации процессуальных прав, причины пропуска срока обращения в суд могут быть признаны уважительными.

С учетом приведенных разъяснений вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания уважительными причинами пропуска срока, установленного в статье 198 АПК РФ, выше приведенных заявителем обстоятельств, включая его ссылку на подачу заявления об оспаривании действий государственного органа в Тихвинский городской суд Ленинградской области, представляется апелляционному суду недостаточно обоснованным.

Изложенные в ходатайстве о восстановлении пропущенного срока обстоятельства, по мнению апелляционного суда, свидетельствуют о своевременном проявлении Администрацией разумной заинтересованности в защите своих прав и охраняемых интересов, посредством которых косвенным образом обеспечиваются, в том числе права неопределенного круга лиц, в чьих интересах фактически установлена необходимость утверждения проектов планировки и межевания территории, предназначенных для ее устойчивого развития, под которым, в свою очередь, в статье 1 ГрК РФ понимается обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. 

Сама по себе публичность реестра, в сведения которого были внесены изменения по результатам рассмотрения заявлений собственников, в ситуации раздела участка, находящегося в собственности граждан, еще не свидетельствует о том, что о нарушении своих прав и законных интересов Администрации в данном случае должно было стать известно с момента постановки спорных участков на кадастровый учет.

Данный вывод находит свое подтверждение в Определении Конституционного Суда РФ от 02.12.2013 № 1908-О, в котором указано, что по своему буквальному смыслу положение части 4 статьи 198 АПК РФ для исчисления закрепленного им процессуального срока исходит не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

При таком положении апелляционный суд полагает, что заявленное Администрацией ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение с настоящими требованиями в арбитражный суд было необоснованно отклонено судом первой инстанции, ошибочно посчитавшим его не содержащим уважительных причин пропуска установленного в АПК РФ срока. Апелляционный суд исходит из того, что пропуск срока в данном случае был обусловлен фактически обстоятельствами рассмотрения Тихвинским городским судом Ленинградской области вопросов о принятии к производству двух аналогичных заявлений, предъявленных Администрацией к Управлению Росреестра. Делая вывод о неправомерности отклонения выше упомянутого ходатайства, апелляционный суд также принимает во внимание и то, что сразу после оставления обжалованного определения без изменения Ленинградским областным судом, настоящее заявление было подано Администрацией в арбитражный суд (определение было принято Ленинградским областным судом 02.12.2021, а настоящее заявление подано через систему «Мой арбитр» уже 13.12.2021). 

При этом отказывая в удовлетворении заявленных требований по существу, суд первой инстанции исходил из недоказанности Администрацией несоответствия оспоренных действий регистрирующего органа закону или иным нормативным правовым актам, а равно нарушения ее прав и законных интересов.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно положениям статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Нормами этой же статьи предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя помимо карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов также порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, который, в свою очередь, содержит положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления, положения о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления, а равно положения о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Согласно статье 41 того же Кодекса подготовка документации по планировке территории, видами которой являются проект планировки территории и проект межевания территории, осуществляется также в целях обеспечения устойчивого развития территорий, однако имеет своей направленностью выделение элементов планировочной структуры, а именно кварталов, микрорайонов и т.д., установление границ земельных участков, установление границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства и установление границ территорий общего пользования, под которыми в статье 1 ГрК РФ понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с частью 10 статьи 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

Изложенное в своей совокупности указывает на то, что несмотря на общую конечную цель в виде устойчивого развития территории правила землепользования и застройки являются отдельным от проектов планировки и межевания территории самостоятельным документом, определяющим дальнейшую разработку последних.

Материалами дела подтверждается, что в отношении Тихвинского гп Ленинградской обл. в 2016 году были утверждены ПЗЗ, которые в статье 46 содержат регулирование, касающееся раздела и объединения земельных участков. Согласно данной статье раздел земельных участков допускается, если при этом соблюдаются минимальные расстояния от жилых домов и других объектов до границ смежных участков, к каждому образуемому участку обеспечен подъезд (проход) от земель общего пользования. В этой же статье установлен запрет на обеспечение подъезда (прохода) через земельный участок, предназначенный для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, а также на раздел земельных участков, находящихся в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для перспективного развития территории населенного пункта посредством жилищного строительства, а также размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения местного значения, до утверждения проекта планировки территории.

Изложенное в части установления недопустимости раздела участков в обозначенной зоне фактически подпадает под выше упомянутое регулирование иных вопросов землепользования и застройки, которое определяется в рамках установления порядка применения правил землепользования и застройки и внесения в них соответствующих изменений, и имеет своей целью обеспечение последовательного и планомерного развития территории в целях создания комфортных условий нахождения (проживания) на них граждан. По смыслу приведенных выше положений обеспечение устойчивого развития территории объективно невозможно без выделения элементов планировочной структуры и без установления территорий общего пользования, границы которых обозначаются посредством красных линий. 

При этом само по себе то обстоятельство, что земельные участки на такой территории находятся, как в данном случае, в частной собственности физических лиц, привлеченных к участию в настоящем деле, не противоречит изложенному толкованию с учетом того функционального назначения, которое установлено в ЕГРН в отношении данных участков, а именно «для индивидуального жилищного строительства», тогда как по смыслу Градостроительного кодекса РФ возведение объектов капитального строительства должно подчиняться правилам развития территорий, в том числе городов и иных поселений, в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, невозможной и (или) существенно затрудняемой в условиях непоследовательного образования земельных участков и их застройки без учета части 3 статьи 42 ГрК РФ. 

Таким образом, осуществленный по заявлению третьих лиц раздел исходного участка в отсутствие утвержденного проекта планировки территории Тихвинского гп Ленинградской обл. был фактически произведен в нарушение установленного в ПЗЗ регулирования, а значит, межевой план, представленный в регистрирующий орган для постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, подготовлен кадастровым инженером без учета требований приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (действовал в спорный период, в настоящее время утратил силу), положениями которого предусмотрено использование документов градостроительного зонирования в ходе подготовки названного документа. Несмотря на ссылку кадастрового инженера в его заключении в составе межевого плана на действующие ПЗЗ, установленное последними регулирование не было принято в действительности во внимание при образовании спорных участков.

Более того, материалами дела подтверждается, что указанный раздел фактически привел к образованию земельных участков, не имеющих подъезда (подхода) к землям общего пользования вопреки положениям ПЗЗ. На представленных Администрацией в составе межевого плана чертеже участков и их частей, а также схеме их расположения видно, что подъезд (подход) к участкам в действительности обеспечивается посредством многоконтурного участка, имеющего аналогичный с остальными 10 участками вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и образованного наряду с ними из исходного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:435. Указанными документами подтверждается, что части такого многоконтурного участка в виде двух узких полос фактически вклиниваются в ранее существовавший исходный участок, а ширина данных контуров, которая по всей их протяженности составляет не более примерно 7 м, с очевидностью не позволяет использовать участок по назначению. Между тем указанная необеспеченность участков подъездом (подходом) от земель общего пользования, а равно их конфигурация непосредственно противоречат требованиям статьи 11.9 ЗК РФ, пунктом 6 которой предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами. 

Согласно пункту 26 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета). При этом неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 Закона № 218-ФЗ, согласно части 1 статьи 27 этого же Закона является основанием для отказа в осуществлении испрашиваемых кадастрового учета и регистрации прав.

Вопреки изложенному доказательств, свидетельствующих о приостановлении регистрирующим органом одновременного осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении 11 спорных участков, в материалы дела не представлено.

Учитывая данные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции объективных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований ввиду того, что постановка спорных участков на кадастровый учет с одновременной регистрацией прав третьих лиц на них не соответствуют в данном случае требованиям земельного и градостроительного законодательства и нарушают права и законные интересы уполномоченного на утверждение проекта планировки территории органа, а равно создают препятствия для развития планировочной структуры Тихвинского гп.

При таком положении решение суда первой инстанции, выводы которого не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам, подлежит отмене, а заявленные требования – удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2022 по делу № А56-118364/2021 отменить. 

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, выразившиеся в постановке на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1170, 47:13:0935001:1171, 47:13:0935001:1172, 47:13:0935001:1173, 47:13:0935001:1174, 47:13:0935001:1175, 47:13:0935001:1176, 47:13:0935001:1177, 47:13:0935001:1178, 47:13:0935001:1179.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в двухнедельный срок с момента принятия постановления устранить допущенные нарушения путем снятия земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1170, 47:13:0935001:1171, 47:13:0935001:1172, 47:13:0935001:1173, 47:13:0935001:1174, 47:13:0935001:1175, 47:13:0935001:1176, 47:13:0935001:1177, 47:13:0935001:1178, 47:13:0935001:1179 с государственного кадастрового учета и актуализации сведений Единого государственного реестра недвижимости по итогам снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1170, 47:13:0935001:1171, 47:13:0935001:1172, 47:13:0935001:1173, 47:13:0935001:1174, 47:13:0935001:1175, 47:13:0935001:1176, 47:13:0935001:1177, 47:13:0935001:1178, 47:13:0935001:1179.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

С.М. Кротов