АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15253/2020

г. Владивосток

16 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 мая 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» к Администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края об освобождении от уплаты арендной платы и о расторжении договора аренды земельного участка, 

при участии в заседании:

от первоначального истца - (в онлайн-заседании) ФИО2 по доверенности от 28.12.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании,

от первоначального ответчика – ФИО3, решение учредителя от 20.06.2020, паспорт.

у с т а н о в и л:

Администрация Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края (далее истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство «Риэлти» (далее ответчик, ООО «Агентство «Риэти») о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 20.09.2012 № 722 аренды земельного участка в размере 364 298 рублей 71 копейки, а также пени на сумму 186 312 рублей 43 копейки.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) 22.11.2021, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 158 343 рубля 40 копеек, а также пени на сумму 108 949 рублей 73 копейки.

Определением от 01.10.2020 исковое заявление Администрации принято судом в составе судьи Шохиревой С.Т. к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

При рассмотрении дела в порядке упрощенного производства ООО «Агентство «Риэлти» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды № 722 от 20.09.2012 земельного участка с кадастровым номером 25:20:050101:3098 и освобождении от уплаты арендной платы за весь период действия договора аренды № 722 от 20.09.2012.

Определением от 24.11.2020 суд, в порядке статьи 227 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 21.12.2020 произведена замена судьи Шохиревой С.Т. на судью Кобко Е.В., дело передано на рассмотрение судьи Кобко Е.В.

Определением от 02.02.2021 судом в порядке статьи 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ООО «Агентство «Риэлти».

С учетом уточнений встречных исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 03.02.2022, истец по встречному иску просил суд принять отказ от встречного иска в части требования о расторжении договора аренды № 722 от 20.09.2012 и освободить ООО «Агентство «Риэлти» от уплаты арендной платы по договору № 722 от 20.09.2012 за период с 20.10.2017.

До начала судебного разбирательства от Администрации через канцелярию суда в материалы дела поступил справочный расчет неустойки, произведенный с учетом отсутствия доказательств уведомления арендатора об изменении кадастровой стоимость спорного земельного участка и размера арендной платы в 2017, 2018 годах.

От ответчика также через канцелярию суда поступил дополнительный отзыв.

Представленные сторонами документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

В судебном заседании истец по первоначальному иску поддержал заявленные им исковые требования, с учетом ранее принятых судом уточнений, в полном объеме, указал на то, что арендатором принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование арендованным земельным участком не исполнялось надлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

Ответчик по иску Администрации возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к нему, полагает, что Администрацией, как арендодателем по спорному договору аренды не исполнено встречное обязательство перед арендатором в части предоставления арендатору земельного участка, соответствующего условиям договора аренды. Ответчик также считает незаконным увеличение Администрацией размера арендной платы. С учетом изложенного, «Агентство «Риэти» (ООО) полагает необоснованным начисление арендодателем арендной платы за период с 20.10.2017 и просит суд освободить общество об уплаты арендной платы в указанный период.

Представитель Администрации по доводам ответчика возражал, полагает, что встречные исковые требования ответчиком не обоснованы и, кроме того, не могут рассматриваться в настоящем деле.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

На основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 05.07.2012 № 1298 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3 под строительство базы отдыха» между Администрацией Хасанского муниципального района (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор № 722 от 20.09.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:050101:2898, общей площадью 10 000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 265 метрах по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район, пгт. Славянка, ул. Нерпинская, дом 3 (далее Участок) под строительство базы отдыха.

Указанный договор, согласно пункту 2.1., заключен на срок с 05.07.2012 по 05.07.2022.

 В соответствии с пунктом 3.1. данного договора, арендная плата за Участок устанавливается в размере 13 692 рублей в год.

Согласно пункту 3.2., арендная плата за Участок вносится Арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным.

Стороны договорились, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Вышеуказанный земельный участок передан Арендатору – ФИО3 в состоянии, пригодном для использования, что следует из акта приема-передачи от 20.09.2012 г. 

На основании соглашения от 05.10.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, гражданин ФИО3 в лице представителя ФИО4 (Сторона 1) передал Агентству «Риэлти» (общество с ограниченной ответственностью) в лице директора ФИО3 (Сторона 2) свои права и обязанности по договору аренды от 20.09.2012 № 722. 

На основании Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 г. № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» истцом был произведен перерасчет арендной платы по договору аренды № 722 от 20.09.2012, о чем арендодателем было составлено письменное уведомление от 20.07.2017 № 4171.

Поскольку арендатором внесение арендной платы не производилось надлежащим образом, образовалась задолженность, на которую в соответствии с условиями договора была начислена неустойка.

Претензией от 21.08.2020 № 3099 Администрация обратилась к обществу с требованием погасить возникшую задолженность в течение десяти календарных дней с момента получения данной претензии.

Оставление ответчиком указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации с соответствующим иском в суд. 

В свою очередь арендатор объясняет неисполнение обязательств по внесению арендных платежей невозможностью использовать земельный участок в предназначенных для строительства целях, в связи с изменением в 2012 и 2015 года правил землепользования, отнесением спорного  земельного участка к территориальной зоне «Места отдыха общего пользования» и «Спорт (устройства площадок для занятия спортом и физкультурой)».

С учетом изложенного, общество обратилось в суд со встречными требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, считает первоначальные требования подлежащими частичному удовлетворению и отказывает в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендных платежей согласован сторонами в договоре.

Стороны в пункте 3.6. договора также согласовали возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, периодичность такого пересмотра (не чаще одного раза в год), условия (при изменении кадастровой стоимости).

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от сторон в материалы дела не поступало.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

Поскольку на территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ» Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено судом, в соответствии с требованиями Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015  №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» с 01.01.2017 изменен порядок расчета арендной платы.

В соответствии с Постановлениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015г. №5-п, от 05.09.2016г. №3-п, от 05.07.2016г. №2-п, от 07.12.2015г. №4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель разных категорий Приморского края» была установлена новая кадастровая стоимость земельных участков.

Таким образом, с 01.01.2017  арендная плата по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:2898 составила: 1 308 100 * 3 % =     39 243 рубля в год. (в месяц – 3 270 рублей 25 копеек).

Ставка аренды в размере 3% применена в соответствии с пунктом 4 абзаца 7 Постановления администрации Приморского края от 11.03.2015  №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» - как двухкратный размер земельного налога, в связи с отсутствием на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, 20.07.2017 арендатору направлено уведомление, в котором  в расчете  указана ставка аренды в размере 10%.

27.09.2017  ответчику  направлено новое уведомление  об изменении арендной платы с корректным расчетом суммы арендных платежей, предыдущее уведомление  признано  не применимым для расчета арендной платы.

Таким образом, судом установлено, что в спорный период  по земельному участку с кадастровым номером 25:20:050101:2898, учитывая изменения правил землепользования, ежемесячный размер арендной платы составлял 3 270 рублей 25 копеек, что соответствует расчету истца по уточненным требованиям.

Вместе с тем, между сторонами существует спор, касающийся фактической возможности использования земельного участка по назначению.

В соответствии с условиями договора аренды №722 от 20.09.2012, земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898  предоставлен под строительство базы отдыха.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, с момента заключения спорного договора и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Славянского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 25:20:050101:2898 входит в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, что не включает в себя такой вид разрешенного использования как строительство базы отдыха 

В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Из анализа ст. ст. 611, 612, 614 следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что системное толкование указанных норм со статьями 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

При изложенных обстоятельствах, суд отмечает, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Однако, суд считает, что ст. 328 ГК РФ не подлежит применению к правоотношениям сторона, поскольку встречное исполнение было предоставлено Администрацией при передаче имущества в аренду. 

Как следует их материалов дела, изначально спорный договор аренды был заключен с гражданином ФИО3, который согласно акту приема передачи от 20.09.2012 г., принял спорный Участок в состоянии, пригодном для использования. Впоследствии на основании соглашения от 05.10.2017, права и обязанности по спорному договору аренды перешли к Агентству «Риэлти» (общество с ограниченной ответственностью), директором которого на тот момент и в настоящее время является ФИО3, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчику до заключения соглашения от 05.10.2017 было известно о характеристиках спорного Участка. 

Доказательств невозможности использования земельного участка ответчиком не предоставлено в материалы дела, ответчик в установленном порядке не уведомлял арендодателя о невозможности использования земельного участка, в том числе и правопредшественник арендатора.

Кроме того, заявив встречное требование о расторжении спорного договора аренды, ответчик впоследствии отказался от данного требования, более того, обратился к арендодателю с заявлением о продлении арендных отношений. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик заинтересован в дальнейшем использовании спорного земельного участка, а, следовательно, должен оплачивать арендную плату за пользование им в установленном размере.

Таким образом, оснований для заявления отказа от исполнения обязательств по договору аренды, в соответствии со статьей 328 ГК РФ у ответчика не имелось.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречных исковых требований об освобождении от внесения арендной платы суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного, суд в рамках рассмотрения настоящего спора, учитывая процессуальное поведение ответчика, а также принимая во внимание всю совокупность представленной в материалы дела переписки относительно расторжения договора и внесения изменений в ПЗЗ в отношении спорного земельного участка, усматривает в действиях ответчика недобросовестное поведение.

В данной связи, суд приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается фактическое использование ответчиком земельного участка.

Кроме того, из установленных судом обстоятельств, поведения ответчика, подтвержденного представленной перепиской, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях последнего четко выраженного намерения на прекращения правоотношений по аренде спорного земельного участка.

Действия ответчика свидетельствуют о нарушении им положений статьи 10 ГК РФ, злоупотреблении правом, выражающимся в фактическом использовании земельного участка при наличии достоверных сведений на протяжении всего действия договора (у правопредшественника ответчика ООО «Агенство «Реэлти» и одновременно единоличного исполнительного органа ООО «Агенство «Реэлти») о невозможности использования земельного участка в целях строительства, при этом ответчиком данное обстоятельство в рамках рассмотрения настоящего спора заявлено в качестве обоснования в освобождении от внесения арендной платы. 

При таких обстоятельствах, требования встречного иска, нормативно документально не обоснованны, противоречат нормам гражданского и земельного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, устанавливающие общие положения об обязательствах и  удовлетворению не подлежат.

Возражения относительно факта заключения договора аренды земельного участка, доказательств эффективного оспаривания договора и (или) его отдельных условий  от ответчика в материалы дела не поступало.

При этом размер арендной платы установлен с учетом того обстоятельства, что спорный земельный участок  входит в зону мест общего пользования (Р31), территориальная зона мест отдыха общего пользования, чему соответствует уточненный   расчет истца.  

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности по арендной плате.

В связи с этим, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела ответчик в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ и условий договора, не уплатил истцу в полном объеме сумму основного долга, истец на основании ст. 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.

Уточненный расчет задолженности судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим условиям спорного договора аренды и действующему законодательству, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга по арендной плате в размере 158 343 рубля 40 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 19.10.2017 по 22.11.2021 в размере 108 949 рублей 73 копейки, начисленной за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 5.2. спорного договора аренды, сторонами установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор, в случае которой арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Между тем, как поясняет ответчик, задолженность по арендным платежам в спорный период  сформировалась у арендатора в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка и ставки арендной платы за использование земельного участка, как последствие перерасчета размера арендной платы и ненадлежащим исполнением истцом обязательств по оповещению арендатора о таких изменениях.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Так в материалы дела истцом представлена копия письма от 20.07.2017, в котором администрация уведомляет арендатора о произошедшем изменении расчета размера арендной платы, указана ставка аренды в размере 10%.

Вместе с тем, доказательств направления/вручения письма от 27.09.2017 ответчику, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ответчику  стало известно об изменении размера арендной платы по договору.

Поскольку условиями договора предусмотрена  обязанность администрации  по письменному уведомлению арендатора, с приложением расчета арендной платы на текущий год, при этом неисполнение данной обязанности и не оповещение  арендатора об изменении размера арендной платы не освобождает последнего от обязательства платить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем пени за нарушение сроков внесения платы.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ  от 10.10.2019 №305-ЭС19-12083.

Вместе с тем материалы дела подтверждают факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере.

Однако, учитывая условия договора о внесении арендной платы и о порядке ее изменения, суд считает, что неустойка подлежит начислению с учетом положений ст.314, 406 ГК РФ.

В материалы дела истцом представлен справочный расчет неустойки, произведенный с учетом отсутствия доказательств направления уведомлений об изменении кадастровой стоимости земельного участка и изменения размера арендной платы в 2017, 2018 годах, согласно которому размер подлежащей взысканию неустойки составляет 47 662 рубля 84 копейки.

Указанный расчет судом проверен и признан арифметически верным, в связи с чем, суд признает  обоснованными требования о взыскании с общества  пени в размере 47 662 рубля 84 копейки.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки суд считает необходимым отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Агентства "Риэлти" (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрация Славянского городского поселения (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг в размере 158 343 (сто пятьдесят восемь тысяч триста сорок три) рубля 40 копеек, пени в размере 47 662 (сорок семь тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля 84 копейки.

В остальной части требований Администрации Славянского городского поселения отказать.

Прекратить производство по делу в части встречного требования о расторжении договора аренды № 722 от 20.09.2012. 

В остальной части встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Агентства "Риэлти" (Общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 232 (восемь тысяч двести тридцать два) рубля.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья      Кобко Е.В.