Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42494/24

26 сентября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2024

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024

 

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1 .А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по  иску АДМИНИСТРАЦИЯ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (141800, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО2, УЛ. СОВЕТСКАЯ, Д.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 

<

***>) к ООО ТИРОС-ИНВЕСТ (СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК) (141800, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО2, УЛ. ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ, Д.1А, КВ.421, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2006, ИНН: 

<

***>)

о взыскании, расторжении договора

При участии в судебном заседании- согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" о взыскании задолженности по договору аренды №412-д от 27.05.2009 в размере 716 656,32 руб. за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года, неустойки в размере 864 362,29 руб. за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 и расторжении договора.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что  исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

   Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно договору аренды №412-д от 27.05.2009, ООО «Тирос-Инвест» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0270407:79, общей площадью 8888 кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства и размещения объектов оздоровительного и рекреационного назначения, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская обл., Дмитровский район, городское поселение Деденево, центральная часть кадастрового квартала 50:04:0270407.

Дополнительным соглашением от 02.04.2012 к договору 412-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 1.3. Договора в части указания местоположения земельного участка, предоставленного в аренду – установлено местоположение земельного участка по адресу: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево.

Дополнительным соглашением от 20.10.2014 к договору 412-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 1.2. Договора в части указания вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду – установлен вид разрешенного использования «для строительства детского дошкольного учреждения».

Согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка, срок действия договора установлен до 01.05.2014 года.

Дополнительным соглашением от 20.03.2014 к договору 412-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 2.1 Договора в части указания срока действия договора аренды – установлен срок действия договора аренды с 18.05.2009 по 01.05.2030 г.

Исходя из п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с применением коэффициентов в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования споров, истцом в адрес ответчика была направлена претензия №Исх-1095/2024/3 от 14.03.2024 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке и предложением расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

     Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ. 

В силу  п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Ответчик в представленном отзыве не оспорил наличие задолженности, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения в части требования о расторжении договора аренды. 

Представленный истцом расчет судом проверен и признан арифметически неверным, на основании чего был произведен перерасчет суммы основного долга, размер которого составил 497 183, 33 руб. за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 года.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиками были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Судом произведен перерасчет неустойки, с учетом частичного удовлетворения основной задолженности, размер которой составил 185 690, 84 руб.

Поскольку на день введения постановлением № 497 моратория (01.04.2022) ответчик был признан несостоятельным (банкротом), действие данного моратория на него не распространяется, а на задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2022 по 31.03.2024, которая относится к текущим платежам, подлежит начислению договорная мера ответственности в период действия моратория. 

Кроме того, согласно подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами 5, 7-10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве. 

Абзацем 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве предусмотрено, что с момента введения наблюдения в отношении должника не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. Таким образом, закон исключает применение положений о недопустимости начисления неустойки в период действия моратория в отношении задолженности, взыскиваемой в режиме текущих платежей.

Исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 6.2 Договора аренды, по требованию Арендодателя Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 6.2.1 Договора аренды); когда Арендатор пользуется земельным участком не по целевому назначению и (или) способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2020 (дата оглашения резолютивной части) по делу № А41-106313/19 ООО «Тирос-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим осуществлена инвентаризация имущества. В состав имущества Должника включено, в том числе, право аренды, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 27.05.2009.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С учетом того, что права аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника, суд приходит к выводу о том, что действия администрации по расторжению договора аренды направлены на изъятие имущества из конкурсной массы, а, следовательно, на ущемление интересов кредиторов должника.

Наличие задолженности по арендной плате не является препятствием для реализации данного имущества. 

Сохранение арендных правоотношений является необходимым и обеспечивает баланс между разнонаправленными интересами ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" и его кредиторов.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (раздел "Процессуальные вопросы" пункт 44) указано, что если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Соответственно, в случае, если имущество может считаться активом должника, требование о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования о расторжении договора оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО ТИРОС-ИНВЕСТ (СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК) (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2006, ИНН: 

<

***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИЯ ДМИТРОВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 497 183, 33 рубля основного долга,  185 690, 84 рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО ТИРОС-ИНВЕСТ (СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК) (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2006, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 31 284,42 рубля государственной пошлины.

 

Судья                                                      А.О. Уваров