Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51086/18

30 августа 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2019 года 

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2019 года.

 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску  ООО "СТАЙЛЛЮКС" 

к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЛЮБЕРЦЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

об обязании внести изменения в договор аренды, 

 при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТАЙЛЛЮКС" (далее – "Общество", "истець") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее – "Администрация". "ответчик") о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 592/1-131 от 31.08.2005 г., а именно: указать в договоре, что «размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 г.  составляет сумм равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582».

 Арбитражный суд Московской области решением от 23.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019, отказал в иске.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 24 июня 2019 года решение Арбитражного суда Московской области от 23.08.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019 по делу N А41-51086/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменяя судебные акты, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала, что  вывод судов о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы в данном случае является ошибочным, поскольку, как установлено судами при рассмотрении дела N А41-43082/2017, спорный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

    Судебная коллегия указала, что при новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу "СтайлЛюкс"; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

    Также судебной коллегией отмечено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статьей 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела Обществу на праве аренды в соответствии с условиями договора № 592/1-131 от 31.08.2005г. (далее – "договор аренды"), заключенного с администрацией муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области с учетом соглашения об уступке от 02.08.2007г. и от 06.07.2009г. принадлежит земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 50:22:0040507:0020.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы определен сторонами в Приложении к договору аренды (Расчет арендной платы) и рассчитывается в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.3 договора аренды).

 На предоставленном  в аренду земельном участке  с кадастровым номером с кадастровым номером 50:22:0040507:0020 находится здание площадью 560 кв.м, количество этажей – 1, адрес: Московская область, Люберцы, 23 км Новорязанское шоссе, кадастровый номер 50:22:0040507:131, принадлежащее Обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2016г.  

 Как установлено Арбитражным судом Московской области в рамках дела N А41-43082/2017, земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 50:22:0040507:0020 ограничен в обороте и в силу п.17 ст. 39.16 ЗК РФ не может быть предоставлен в собственность арендатора по правилам ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку он находится в зоне реконструкции транспортной развязки на автомобильной дороге федерального значения М5 "Урал" (0084), согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области утверждена постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 230/8. 

  12 апреля 2018 года Общество обратилось в Администрацию с предложением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога,  исход из  принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. (Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 05.05.2017) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

     Письмом от 19.06.2018 года Администрация отказала Обществу в подписания дополнительного соглашения указав, что арендная плата подлежит начислению в порядке. установленном Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области».

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу ограничен в обороте, что ответчиком не оспаривается.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований и изменении договора аренды земельного участка, дополнив его условием о том, что размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок.

При этом суд соглашается с доводами истца о том, что в случае снятия с земельного участка ограничений в его приватизации либо отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, размер арендной платы подлежит определению на иных условиях. 

 На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Изменить договор аренды земельного участка от 31.08.2005 г. N 592/1-131, а именно дополнить его следующим условием: "Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

 Взыскать с Администрации города Люберцы в пользу ООО "СТАЙЛЛЮКС" 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано.

Судья                                                         А.О. Уваров