ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11АП-8072/2022

11АП-8900/2022

Дело № А55-5864/2021

г. Самара

06 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05.07.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 06.07.2022

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от ООО "Торговый комплекс "Калина" – представитель ФИО2 по доверенности от 27.06.2022, представитель ФИО3 по доверенности от 27.06.2022;

от ООО "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" – представитель ФИО4 по доверенности от 19.01.2022;

от ООО «РЫНОК-АГРО» – представитель ФИО2 по доверенности от 29.06.2022, представитель ФИО3 по доверенности от 29.06.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 июля 2022 года 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина",

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 апреля 2022 года по делу № А55-5864/2021 (судья Каленникова О.Н.) 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина"

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР"

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «РЫНОК-АГРО»,

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" (далее - ответчик) 3 011 638 руб. 38 коп., из них: 2 253 661 руб. 50 коп. - стоимость ремонта помещений; 494 420 руб. - стоимость арендной платы за январь-февраль 2021 года и 263 556 руб. 88 коп. - сумма неустойки.

Определением от 28.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «РЫНОК-АГРО».

С учетом экспертного заключения истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать 2 402 268 руб. 71 коп., в том числе  1 644 291,83 руб. – стоимость ремонта помещений; 494 420 руб. – стоимость арендной платы за январь-февраль 2021 года и 263 556,88 руб. – сумма пени. Определением от 24.02.2022 судом уменьшение размера исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2022 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" взыскана стоимость ремонта помещений в размере 1 595 567 руб. 20 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 254 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" из бюджета Российской Федерации возвращена государственная пошлина в размере 3 047 руб., уплаченная платежным поручением от 01.03.2021 № 50.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции в части отказа взыскать стоимость арендной платы за январь-февраль 2021 года в размере 494 420 руб. и неустойки в размере 263 556,88 руб., принять новый судебный акт, взыскать с ООО «Эталон Интерьер» в пользу ООО «Торговый комплекс «Калина» 494 420 руб. - стоимость арендной платы за январь-февраль 2021 года и 263 556,88 руб. - сумму неустойки, ссылаясь на нарушение или неправильное применение норм материального права; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм процессуального права; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель (истец) указывает следующие доводы. Стороны в договоре установили иной момент исполнения обязательства арендатора по возврату имущества, чем предусмотрено ст. 655 ГК РФ, данные условия не противоречат положениям ст. 655 ГК РФ в силу ее диспозитивности. В связи с чем, положения договора об оплате необходимого ремонта до возврата помещения и расторжения договора не противоречат нормам, регулирующим арендные отношения. Рассматривая настоящее дело и отказывая во взыскании арендной платы суд первой инстанции, неправильно применил положения ст. 421, 431, 432, 622, 655 ГК РФ. Заявитель указал, что суд первой инстанции не установил следующие обстоятельства: дату освобождения арендуемое помещение и фактически престал им пользоваться; дату, когда ответчик передавал истцу арендуемое помещение, а истец его не принял по акту; дату, когда ответчик направил истцу уведомление об одностороннем расторжении договора; дату расторжения договора аренды. При этом ответчик факт нахождения своего имущества в арендуемом помещении, не оспаривал. Отказывая во взыскании арендной платы за январь-февраль 2021, суд первой инстанции посчитал, что арендуемое помещение было полностью освобождено ответчиком. Арендуемое помещение ответчиком были переданы истцу, но истец не принял их по акту. Заявитель не согласен с утверждением суда о том, что истцом не оспаривается, что фактически ответчиком помещения были переданы, однако по причине наличия задолженности по оплате стоимости недостатков возвращаемого помещения арендодатель не принял по акту помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований ООО «Торговый комплекс «Калина» к ООО «Эталон Интерьер» отказать в полном объеме, запросить у ООО «Торговый комплекс «Калина» сведения о том, какая организация(ии) арендовала(и) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, до заключения договора аренды между ООО «ТК «Калина» и ООО «Эталон Интерьер» в 2015 году, а именно: наименование организации(й), ИНН, ОГРН, а так же предоставить информацию о том, какой вид деятельности осуществлялся в вышеуказанном нежилом помещении до сдачи его в аренду ООО «Эталон Интерьер, акт приема-передачи нежилого помещения, по которому предьщущий(ие) арендатор(ы) передавал(и) помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, ООО «ТК «Калина» по завершении действия договора аренды, а так же сведения о том, производился ли какой-либо ремонт (капитальный или косметический) в вышеуказанном нежилом помещении после завершения договорных отношений с предыдущим(и) арендатором(ами) перед сдачей помещения ООО «Эталон Интерьер», так как данные сведения не были запрошены Арбитражным судом Самарской области. Данные документы и сведения необходимы для обоснования ООО «Эталон Интерьер» своей позиции по делу. Кроме того, простит вызвать в суд экспертов ООО «Судэксперт», проводивших экспертизу по делу №А55-8019/2019 с целью выяснения информации, проводили ли эксперты осмотр повреждений, причиненных затоплением непосредственно нежилому помещению, расположенному по адресу: 

<

...>.

Апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель (ответчик) указывает следующие доводы. Сумму в размере 456 170,40 руб., которую эксперт ФИО5 отнесла к ущербу, причиненному затоплением помещения, суд решил взыскать с ООО «Эталон Интерьер», полагая, что эти недостатки возникли в процессе эксплуатации ООО «Эталон Интерьер» спорного помещения, однако данный вывод является ошибочным, он не согласуется с документами, имеющимися в материалах дела, а именно: с экспертным заключением №100-10/21 от 19.11.21, где экспертом ФИО5 указано, что повреждения, оцененные ею в 456 170,40 руб., возникли именно по причине затопления и не носят эксплуатационный характер. То, что скопившаяся на полотне натяжного потолка вода не удалена с 22 апреля 2021 года по момент проведения экспертизы (14 июля 2021 года), не является виной ООО «Эталон-Интерьер», так как в тот период времени ООО «Эталон Интерьер» уже не находилось в спорном нежилом помещении и не являлось его Арендатором. ООО «Эталон Интерьер» была взысканы сумма восстановительного ремонта отделимых улучшений арендуемого помещения не с собственника помещения (ООО «ТК «Калина»), а с управляющей компании - ООО «Рынок-Агро», вина которого в произошедшем затоплении установлена в рамках дела №А55-8019/2019, которое не затрагивало ущерба, причиненного непосредственно арендуемому помещению. По мнению заявителя вины ООО «Эталон Интерьер» в возникновении механических повреждений, которые носят технологический характер, и основания возлагать обязанность на ООО «Эталон Интерьер» возмещать стоимость восстановительного ремонта, вызванного данными повреждениями, в размере 577 032 (Пятьсот семьдесят семь тысяч тридцать два) рубля - отсутствуют.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От третьего лица поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО "ТК "Калина", просит решение отменить, а апелляционную жалобу -  удовлетворить.

От ООО "ТК "Калина" поступил отзыв на апелляционную жалобу ООО «Эталон Интерьер», просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы ООО "ТК "Калина".

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы истца, просил оставить решение без изменения, жалобу истца – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ООО "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО «Судэксперт» от 29.06.2022 №392. 

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Каких-либо доводов о невозможности или затруднительности представления  данных документов в суд первой инстанции ответчиком не представлено. 

Не установив оснований, предусмотренных ст.268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, возвратил документ в судебном заседании.

Рассмотрев в порядке ст. 159, 268 АПК РФ ходатайство ответчика об истребовании доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводом. 

В соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ арбитражный суд может истребовать по ходатайству лица, участвующего в деле, необходимые доказательства. При этом указания в ходатайстве конкретных реквизитов такого доказательства или приложения к ходатайству доказательств, подтверждающих нахождение данного доказательства у соответствующего лица, не требуется.

Исходя из данной нормы, арбитражный суд истребует доказательства, в частности, в случае обоснования лицом, участвующим в деле, отсутствия возможности самостоятельного получения доказательства от лица, у которого оно находится, указания на то, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, а также указания причин, препятствующих получению доказательства, и места его нахождения.

Апелляционный суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этими доказательствами и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства. В настоящем случае апелляционный суд исходит из отсутствия обоснования заявителем заявленного ходатайства, достаточности представленных по делу доказательств, и отсутствия необходимости истребования дополнительных доказательств. а также не установив оснований, предусмотренных ст.268 АПК РФ, не находит оснований для его удовлетворения.

По тем же основаниям суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении ходатайств о допросе экспертов. 

Кроме того, по смыслу ст. 86 АПК РФ устные ответы и пояснения эксперта на дополнительные вопросы суда и участвующих в деле лиц в рамках приведенного исследования являются частью экспертного заключения, и подлежат оценке наряду с другими доказательствами по правилам ст. 71 АПК РФ в рамках того дела, по которому назначена и проведена данная экспертиза. 

Заявитель же просит допросить экспертов ООО «Судэксперт», проводивших экспертизу по делу №А55-8019/2019, что не соответствует указанным правилам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 01.05.2020 между ООО «Торговый комплекс «Калина» (далее -Истец) и ООО «Эталон Интерьер» (далее именуемое- Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № 04/20, согласно которому Истец предоставил Ответчику за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения на первом этаже торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

24.11.2020  исх. № 352 (вх. №131 от 25.11.2020) от ООО «Эталон Интерьер» в адрес ООО «Торговый комплекс «Калина» поступило заявление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения №04/20.

Согласно п.2.3.4 договора №04/20 от 01.05.2020 при досрочном расторжении договора Арендатор (Ответчик) обязан оплатить стоимость ремонта согласно локальному ресурсному сметному расчету, составленному на основе акта обследования.

29.12.2020 в ходе осмотра помещения совместно с представителями ООО «Эталон Интерьер» (Ответчика) было установлено, что требуется ремонт помещений, в связи с чем была составлена дефектная ведомость по объекту и локальный сметный расчет № 01-01, по итогам осмотра был составлен акт осмотра. 

Как указал истец, с актом осмотра помещения представители ООО «Эталон Интерьер» (ФИО6., ФИО7) согласились в полном объеме и подписали данный акт осмотра помещения без замечаний. Таким образом, стоимость ремонтных работ составляет 2 447 901 (Два миллиона четыреста сорок семь тысяч девятьсот один) рубль 50 копеек.

Согласно п.6.4 договора № 04/20 от 01.05.2020 при расторжении договора обеспечительный платеж зачисляется в счет оплаты стоимости необходимого ремонта, согласно локальному ресурсному сметному расчету, составленному на основе акта о комиссионного обследования, проведенного уполномоченными представителями Арендатора (Ответчика) и Арендодателя (Истца). Денежная сумма в размере 194 240 руб., которая была внесена Ответчиком в качестве обеспечительного платежа, удержана истцом, в результате чего общая сумма стоимости ремонта помещений составляет 2 253 661 руб. 50 коп.

Кроме того, в соответствии с п. 3.2 договора Ответчик взял на себя обязательство по внесению оплаты за пользование арендованным помещением авансовыми платежами до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, а также согласно п.3.3 обязан вносить оплату за коммунальные услуги и затраты за предыдущий период до 25-го числа текущего месяца авансовыми платежами до 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому.

Ответчику было направлено письмо с приложениями дефектной ведомости по объекту, локального сметного расчета № 01-01 об имеющейся задолженности, исх. № 05 от 22.01.2021  с предложением погасить имеющуюся задолженность до 27.01.2021.

В дальнейшем Ответчику была направлена претензия исх. № 06 от 03.02.2021 с предложением погасить имеющуюся задолженность.

Как указал истец, условиями договора (п. 4.2.1) предусмотрен способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности - обязанность Ответчика в случае нарушения сроков внесения арендной платы и оплаты за фактически потребленную электроэнергию оплатить пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, по мнению истца, общая сумма задолженности Ответчика перед истцом по состоянию  на 24.02.2021 составляет 2 748 081 руб. 50 коп., из которых:

- 2 253 661 (Два миллиона двести пятьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль 50 копеек - стоимость ремонта помещений, согласно локальному сметному расчету №01-01 с учетом вычета обеспечительного платежа, согласно п.6.4 договора аренды №04/20 от 01.05.2020;

- 494 420 (Четыреста девяносто четыре тысячи четыреста двадцать) рублей 00 копеек - оплата за пользование арендованным помещением за январь-февраль 2021 года;

- 263 556 (Двести шестьдесят три тысячи пятьсот пятьдесят шесть) рублей 88 копеек -пени за нарушение условий договора.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения  суд с настоящим иском.

На основании экспертного заключения истец уменьшил размер исковых требований, просил взыскать 2 402 268 руб. 71 коп., в том числе  1 644 291,83 руб. – стоимость ремонта помещений; 494 420 руб. – стоимость арендной платы за январь-февраль 2021 года и 263 556,88 руб. – сумма пени.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства  в первой инстанции, ответчик указал следующие обстоятельства.

В своем письме от 28.12.2020 №116 ООО «ТК «Калина» ссылается на п. 2.3.4, 2.3.20, 2.3.21 и 2.3.22 Договора аренды, полагая, что Договор аренды будет действовать и арендная плата будет начисляться до тех пор, пока ООО «ТК «Калина» как Арендодатель не примет помещение по акту приема-передачи, а примет оно его тогда, когда ООО «Эталон Интерьер» оплатит ООО «ТК «Калина» денежные средства в размере 2 447 901 (Два миллиона четыреста сорок семь тысяч девятьсот один) рубль 50 копеек, которые, как полагает ООО «ТК «Калина», необходимы для приведения нежилого помещения в состояние, предшествующее сдаче данного объекта в аренду. Однако данное мнение является ошибочным ввиду того, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора (а договор прекращен 24 декабря 2020 года). 

Как указал ответчик, иное в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение Арендатора к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного возврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений. Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой (например, Постановлением ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу N А56-13270/2006 и многими-многими другими судебными актами).

Таким образом, по мнению ответчика, оснований для начисления арендной платы у ООО «ТК «Калина» по договору аренды № 04/20 от 01.05.2020 не имеется, так как помещение ООО «Эталон Интерьер» освобождено, каких-либо препятствий Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Калина» в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению никто не чинит, для дальнейшего использования данное нежилое помещение пригодно. Доказательств обратного Истцом не представлено.

Спорное нежилое помещение арендуется ООО «Эталон Интерьер», начиная с 2015 года. За весь период аренды собственником помещения, то есть ООО «ТК «Калина» не был проведен капитальный ремонт. Предыдущие арендаторы также оплатили денежные средства за причиненный ущерб однако ремонтные работы Арендодателем не производились, кроме того, после выезда ООО «Эталон Интерьер» из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, делать ремонт ООО «ТК «Калина» не намерено: это следовало из слов директора ООО «ТК «Калина», которые были им озвучены на личной встрече с представителями ООО «Эталон Интерьер» в конце ноября 2020 года, когда обсуждались вопросы по передаче помещения, он сообщил, что в ремонте он не заинтересован, так как новый арендатор в любом случае будет обустраивать помещение под свои цели и интересы. 

Таким образом, по мнению ответчика, ООО «ТК «Калина» действует недобросовестно, нарушая при этом ст. 10 ГК РФ, получая от предыдущих арендаторов денежные средства на ремонт, с новых арендаторов по окончании действия договора требует денежные средства за те повреждения, за которые денежные средства уже получены им ранее. В связи с чем ООО «ТК «Калина» полагает, что истцу надлежит доказать: какие недостатки возникли именно по вине ООО «Эталон Интерьер», а какие -остались от прежних Арендаторов. Так же ООО «ТК «Калина» надлежит предоставить доказательства, когда в последний раз в спорном нежилом помещении был произведен ремонт, так как это необходимо для определения нормативного износа помещения и его амортизации.

Кроме того, ответчик указал, что  в процессе рассмотрения в Арбитражном суде Самарской области дела № А55-8019/2019 по иску ООО «Эталон Интерьер» к ООО «РЫНОК-АГРО» о взыскании материального ущерба, причиненного затоплением, представителем ООО «ТК «Калина» (он же представитель ООО «РЫНОК-АГРО») в материалы дела было приобщено гарантийное письмо, из содержания которого следует, что ООО «ТК «Калина» не имеет претензий к ООО «Эталон Интерьер» к состоянию помещения, которое подвергалось затоплению 02 апреля 2018 года и в дальнейшем не будет требовать возмещения стоимости ремонтных работ согласно п. 2.3.4 договора аренды.

Таким образом, при определении размера суммы, подлежащей возмещению Арендатором Арендодателю, необходимо определить: какие повреждения возникли вследствие затопления, а какие носят эксплуатационный характер и относятся к нормальному износу.

Сметная документация, предоставленная ООО «ТК «Калина» в обоснование размера ущерба, причиненного ранее арендуемому ООО «Эталон Интерьер» помещению, по мнению ответчика, не может быть принята во внимание, так как содержит в себе ряд противоречий и нарушений, отраженных в Рецензии №0023 от 15.03.2021, подготовленной ФИО8, имеющим квалификацию по судебной строительно-технической экспертизе.

Ответчик, возражая против исковых требований, также указал, что из стоимости восстановительного ремонта, установленного заключением эксперта, следует исключить стоимость в результате залива в размере 456 170 руб. 40 коп., поскольку в рамках дела № А55-8019/2019 в пользу ООО «ЭталонИнтерьер» с ООО «Рынок-Агро» был взыскан ущерб, причиненный имуществу  ООО «Эталон-Интерьер», а именно отделимым улучшениям – фальш-стенам, перегородкам, натяжному потолку и уложенному на полу ламинату, а не самому помещения, принадлежащему ООО «ТД «Калина»

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз.1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника -также вину.

Устанавливая  обстоятельства, имеющие значение для дела, суд первой инстанции определением суда от 29 июня 2021 года назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Центральная строительная лаборатория» (445007, 

<

...>) ФИО5. 

Согласно заключению эксперта от 26.11.2021 № 132-11/21 стоимость ремонта помещений с учетом износа помещений составляет 1 789 807 руб. 20 коп.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости исключения из стоимости восстановительного ремонта, установленного заключением эксперта, стоимость в результате залива в размере 456 170 руб. 40 коп., суд апелляционной инстанции приходит к выводу об их несостоятельности по следующим основаниям. 

Как следует из решения Арбитражного суда Самарской области от 27.08.2020 по делу А55-8019/2019, оставленного в силе постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.04.2021, при назначении в рамках указанного дела судебной экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос, в том числе, какова стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению помещения, арендуемого ООО «Эталон Интерьер», расположенного по адресу: 

<

...>, в техническое состояние, предшествующее заливу, произошедшему 02.04.2018? То есть вопрос о причинении ущерба имуществу, принадлежащему ООО «Эталон Интерьер», а именно отделимым улучшениям, судом перед экспертом не ставился.

Указанное также подтверждается содержанием заключения эксперта № 19-458 от 17.12.2019, выполненного ООО «Судэксперт». По поставленному    вопросу № 1:  «Какова стоимость  ремонтно-восстановительных работ по приведению помещения,  арендуемого ООО «Эталон Интерьер», расположенного по адресу: 

<

...>,   в  техническое  состояние,   предшествующее  заливу,   произошедшему 02.04.2018?", эксперт указал, что стоимость   ремонтно-восстановительных работ по приведению помещения, арендуемого ООО «Эталон Интерьер», расположенного по адресу: 

<

...>, в техническое состояние, предшествующее заливу, произошедшему 02.04.2018 составляет: 677 053,98 руб.

Таким образом, решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-8019/2019 установлена не только полная стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению арендуемого помещения в состояние предшествующие заливу, но и их объем. ООО «Эталон Интерьер» это решение не оспаривало, решение вступило в законную силу. ООО «Рынок-Агро» выплатило ООО «Эталон Интерьер», в том числе и сумму в размере 677 053,00 руб., необходимую для полного восстановления арендуемого помещения.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановления от 21 декабря 2011 года N 30-П и от 8 июня 2015 года N 14-П; определения от 6 ноября 2014 года N 2528-О, от 17 февраля 2015 года N 271-О и др.).

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N 306-ЭС15-3282 по делу N А65-22387/2008).

В силу вышеуказанной нормы обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-8019/2019, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и доказыванию не подлежат. 

Наличие иных повреждений, не указанных в акте осмотра экспертом спорного помещения, судом в рамках дела № А55-8019/2019 установлено не было, и доказательств обратного, в том числе в ходе рассмотрения настоящего дела, не имеется. 

Материалами дела подтверждается, что согласно акту приема-передачи от 01.05.2020  (Приложение № 1 к договору аренды № 04/20 от 01.05.2020) в арендуемых помещениях какие-либо повреждения отсутствуют. В соответствии с актом осмотра помещения от 29.12.2020  в помещении имеются описанные повреждения.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что спорные повреждения на сумму 456 170,40 руб. возникли в процессе эксплуатации ООО «Эталон Интерьер» арендуемого помещения по договору аренды № 04/20 от 01.05.2020. При этом ответчиком не  представлено никаких доказательств, подтверждающих, что указанные в акте обследования недостатки возникли в арендуемых помещениях в результате каких-либо иных событий, связанных с  заливом.

Кроме того, в заключении судебного эксперта (стр.23)  не указано, что вода, не удаленная  из натяжного потолка, является источником повышенной влажности, которая с течением времени приводит к образованию дополнительных повреждений отделки помещения под воздействием влаги (вздутие и отслоение штукатурки, биологические поражения грибком, нарушение  работы электропроводки и электроприборов) и привела к образованию  грибка в виде темных точек на стенах.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в рамках дела №А55-8019/2019 ответчиком с собственника помещения была взыскана стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению помещения, арендуемого ООО «Эталон Интерьер», расположенного по адресу: 

<

...>, в техническое состояние, предшествующее заливу, основано на  верно установленных обстоятельствах дела. с четом преюдициально установленных обстоятельств по делу №А55-8019/2019. Вместе с тем, указанный восстановительный ремонт ответчиком проведен не был, несмотря на то, что денежные средства поступили на счет ответчика.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно основным началам гражданского законодательства юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).

Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

Ответчик не был лишен возможности представить свои возражения на акт приема-передачи с описью недостатков, как на день принятия помещения, так и в дальнейшем. Однако, ответчик (с учетом положений ст. 612 ГК РФ) каких-либо претензий о недостатках арендованного помещения не высказывал, соответствующих претензий арендодателю не заявлял. Вследствие чего его доводы о возникновении недостатков до передачи помещения правомерно отклонены судом первой инстанции.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертным заключением и иными материалами дела подтверждается стоимость восстановительного ремонта арендуемых помещений за минусом  нормального износа в общей сумме 1 333 636 руб. 80 коп., в связи с чем за вычетом суммы обеспечительного платежа в размере 194 240 руб., как рассчитывает истец, с ответчика подлежит взысканию стоимость работ в  размере 1 595 567 руб. 20 коп.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Таким образом, применение меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при рассмотрении настоящего дела установлен материально-правовой состав убытков, как совокупность условий, необходимых для привлечения ответчика к данному виду ответственности, а именно факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие прямой причинной связи между противоправным поведением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков, в связи в указанной части суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования о взыскании арендной платы за период январь-февраль 2021 года и неустойки за просрочку внесения арендной платы за указанный период  суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно абз.2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, из буквального толкования положений указанных норм следует, что арендная плата арендатором вносится за факт пользования арендуемым имуществом.

Как следует из пояснений истца, в силу положений договора аренды арендатор становится обязанным по внесению арендной платы до момента согласования сторонами денежных обязательств между собой.

Законодатель связывает обязанность арендатора по оплате арендной платы именно с фактом пользования арендуемым имуществом, тогда как, по мнению истца, его обязанность по приемке помещения, даже при отсутствии факта пользования арендатором помещения, ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у арендатора задолженности по договору аренды, ссылаясь при этом на условия заключенного между стонами договора аренды указано.

Согласно п.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Проанализировав условия спорного договора на основании приведенных норм, суд первой инстанции правильно установил, что указанные истцом положения договора аренды, противоречит нормам, регулирующим арендные отношения, в соответствии с которыми обязанность арендатора  по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендуемым имуществом.

По смыслу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков арендованного имущества, иных замечаний к передаваемому имуществу, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в принятии имущества от арендатора.

В случае, если арендодатель полагает, что имущество передается ему не в надлежащем состоянии, у него есть право на защиту своих интересов путем обращения в суд с иском о взыскании с арендатора убытков.

Иное толкование положений законодательства об арендных правоотношениях приведет к нарушению баланса интересов субъектов гражданских правоотношений. 

Поддерживая вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практик и разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества. 

Как указано выше, 24.11.2020  исх. № 352 (вх. №131 от 25.11.2020) от ООО «Эталон Интерьер» в адрес ООО «Торговый комплекс «Калина» поступило заявление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения №04/20. При этом арендатор просил установить дату подписания акта приема-передачи помещения 30.12.2010.

В упомянутом выше двустороннем акте осмотра помещения от 29.12.2020 фиксировались обнаруженные при визуальном осмотре дефекты  отделки помещения. При этом акт не содержит сведений о наличии какого-либо имущества арендатора в помещении на момент его осмотра. Таким образом следует  считать установленным факт освобождения арендуемого помещения уже на 29.12.2020. Доказательств обратного материалы дела не содержат. 

Как установлено судом первой инстанции, и истцом не оспаривалось, арендодатель не  принял по акту помещения однако по причине не оплаты арендатором стоимости недостатков возвращаемого помещения 

По указанным основаниям отклоняются доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца. 

Невозврат объекта аренды по акту приема-передачи были вызваны действиями самого истца, который преднамеренно отказывался подписывать акт возврата помещения.

Согласно абз.3 п.1 ст.655 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Указанную позицию также поддержал Верховный Суд Российской Федерации от 13.05.2018 № 308-ЭС17-6873.

В связи с изложенным, в указанной части суд первой инстанции принял, как обоснованные доводы ответчика, и правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за январь-февраль 2021 года в сумме  494 420 руб. и пени в сумме 263 556 руб. 88 коп. 

На основании изложенного, с общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина" подлежит взысканию стоимость ремонта помещений в размере 1 595 567 руб. 20 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 254 руб. согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего государственную пошлину при подаче иска; кроме того,  ООО Торговый комплекс "Калина" из бюджета Российской Федерации подлежит возврату государственная пошлина в размере 3 047 руб., уплаченная платежным поручением от 01.03.2021 № 50.

Иные возражения заявителей жалоб о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

По результатам рассмотрения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21 апреля 2022 года по делу № А55-5864/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Калина",  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЛОН ИНТЕРЬЕР" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   С.Ш. Романенко

 

Д.А. Дегтярев