АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-572/24

21 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   06 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            21 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кошаташян Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объекты незавершенного строительства

 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 05.07.2023, ФИО1 лично (до перерыва), 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром»  (далее - ответчик)  о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Впоследствии от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части перечня объектов, признание права собственности на которые заявлено в иске.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании истец доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

 

Ответчик отзыва на заявление не представил, возражений по существу либо размеру заявленных требований не заявил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании до 10 часов 10 минут 06 июня 2024 года. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

В исковом заявлении содержится ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражного управляющего ФИО3.

Суд не нашел оснований к его удовлетворению.

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Указанное лицо не имеет материально-правового интереса к предмету спора и не может иметь требований или обязательств по отношению к сторонам по поводу спорных объектов, его права не затрагиваются рассмотрением спора.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из доводов иска, по договору купли-продажи от 19.11.2021 года индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел имущество ООО «Интерпром» на открытых торгах.

Торги проводились на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2014 г. в рамках дела о банкротстве ООО «Интерпром» №А53-16900/2014. Спорное имущество выставлено на торги одним лотом, который включает в себя 35 объектов движимого, недвижимого имущества и права аренды на земельные участки (сообщение на сайте Федресурса № 7742251 от 25.11.2021).

В дальнейшем индивидуальный предприниматель ФИО1 и конкурсный управляющий ФИО3 обратились в МФЦ с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты незавершенного строительства. Однако, в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства и сведения о зарегистрированном праве собственности на указанные объекты также отсутствуют.

Как следует из доводов иска, подавая заявку на участие в торгах, у истца не было оснований сомневаться в юридической чистоте сделки, т.к. порядок и условия проведения торгов по реализации имущества ООО «Интерпром» утверждены кредиторами должника на собрании кредиторов от 15.12.2017. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2018 в рамках дела о банкротстве ООО «Интерпром» утверждено положение о прядке и сроках реализации имущества ООО «Интерпром», в редакции предложенной конкурсным управляющим. Далее 15.04.2021 определением Арбитражного суда Ростовской области были утверждены изменения в п.38 Положения о порядке и сроках реализации имущества ООО «Интерпром» от 15.12.2017 года в редакции, предложенной конкурсным управляющим. Таким образом, истец полагал, что правоустанавливающие документы на лот оформлены надлежащим образом.

Истцом произведена оплата лота в полном объеме, а именно 2 000 000 рублей (платежное поручение №134 от 08.11.2021 года на сумму 200 000 рублей, платежное поручение № 151 от 03.12.2021 года на сумму 1800000 рублей).

Имущество передано покупателю 19.11.2021 года по акту приема-передачи к договору купли-продажи имущества от 19.11.2021 года.

Ответчиком сделка на оспаривалась, однако ответчик уклонился от надлежащего оформления правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Конкурсный управляющий ФИО3, получив отказ в регистрации права собственности на спорные объекты, не предприняла необходимых действий к устранению препятствий для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Напротив, все требования истца об устранении препятствий к государственной регистрации в виде надлежащего оформления документов проигнорировала.

Описание объектов незавершенного строительства:

1.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> – расположен на земельном участке площадью 1001 кв.м. с кадастровым номером №61:49:0010337:163, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, договор аренды земельного участка №10709 от 01.12.2010 г., дата регистрации 28.04.2011 г., номер регистрации – 61-61-11/026-2011-227, разрешение на строительство №RU6130400-527 от 05.10.2011 г.

2.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> – расположен на земельном участке площадью 919 кв.м. с кадастровым номером 61:53:0000052:29, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, договор аренды земельного участка №41 от 09.03.2011 г., дата регистрации 12.04.2011 г., номер регистрации 61-61-22/013/2011-173, разрешение на строительство №61:1884 от 10.08.2011.

3.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, расположен на земельном участке площадью 919 кв.м. с кадастровым номером №61:53:0000052:19, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, договор аренды земельного участка №22 от 07.02.2014 г., разрешение на строительство №61:18:73-1 от 02.08.2011 г.

4.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 51, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:94, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №19 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г., номер регистрации 61-61-20/003/2011-988.

5.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 53, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:92, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №27 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г., номер регистрации 61-61-20/003/2011-987.

6.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 55, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:95, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №23 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г., номер регистрации 61-61-20/003/2011-991.

7.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 57, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:96, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №20 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г., номер регистрации 61-61-20/003/2011-990.

8.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 59, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:93, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №22 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г., номер регистрации 61-61-20/003/2011-964.

9.                  Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 61, расположен на земельном участке площадью 1250 кв.м. с кадастровым номером №61:16:0010164:97, категория, разрешенное использование земельного участка – земли населенных пунктов, для использования в целях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка №18 от 30.06.2011 г., дата регистрации 18.07.2011 г. номер регистрации 61-61-20/003/2011-965.

10.Объект незавершенного строительства (жилой дом 144 м2), расположенный по адресу: 

<

...>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №61:56:0100388:127

11.Объект незавершенного строительства (жилой дом 91 м2), расположенный по адресу: 

<

...>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №61:56:0100388:360.

По тому же договору истцом приобретены объекты электросетей:

- сети наружного электроснабжения (г. Новошахтинск) ВЛИ-0,4кВ, Р=162кВт, U=380/220 В, СИП-2 3х50+1х54,6, дина 160м, СИП-23х35+1х54,6, длина 1200м, СИП-2 2х16 длина 540м, в том числе: - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Магаданская-Фонтанная, 25,27,29,31,33,35, Р=54кВт; - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул.Магаданская-Фонтанная, 23,21,19, Р=27кВт; - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Фонтанная-Прохладная, 25,27,29,31,33,35, Р=54кВт - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Фонтанная-Прохладная, 23,21,19, Р=27кВт за Истцом – Индивидуальным предпринимателем ФИО1;

- сети наружного электроснабжения (г. Новошахтинск) ВЛИ-0,4 кВ, Р=157,5 кВт, U=U=80/220В, СИП-2 3х70+1х54,6+2х16 длина 240м; СИП-2 3х35+1х54,6+2х16 длина 730м, в том числе: - ВЛИ-0,4кВ (участок №2, Р=67,5 кВт), ул. Сосновая 12-20,17-25 г.; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №3, Р=45 кВт), ул. Дубовая 5-13,18-26; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №4, Р=90кВт), ул. Магаданская 23-31; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №5, Р=18кВт), ул. Прохладная 52,58,60,62.

Все объекты незавершенного строительства возведены на земельных участках, переданных ООО «Интерпром» по договорам аренды, разрешенное использование этих участков позволяет возводить объекты капитального строительства. Договоры аренды возобновлены на неопределенный срок.

Также ООО «Интерпром» были выданы разрешения на строительство объектов, которые строились с соблюдением градостроительных норм и правил, однако не были завершены.

Определением от 05.09.2023 производство по делу № А53-16900/2014 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» прекращено в связи с отсутствием финансирования расходов по делу о банкротстве на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 57  Закона о банкротстве.

Истец, указывая, что в настоящее время фактически лишен возможности осуществить регистрацию перехода права на спорные объекты в установленном порядке, обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) в соответствии с пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи  223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 165 Гражданского кодекса если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу части 7 указанной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пункте 61 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Вместе с тем как установлено судом и следует из материалов дела продавец ООО «Интерпром» мер к регистрации спорного имущества не принял.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Из смысла указанной нормы следует, что основанием для приобретения права собственности на вновь созданную вещь является факт изготовления ее для себя и создание за счет собственных средств.

Поскольку продавец не завершил юридический состав создания и регистрации права на объекты незавершенного строительства и сети электроснабжения, следовательно суд приходит к выводу о правомерности действий приобретателя спорного имущества в рамках сделки, на которой основаны исковые требования.

Притязаний со стороны третьих лиц на спорные объекты не заявлено.

Поскольку, как указано выше, в отсутствие регистрации спорных объектов регистрация перехода права к покупателю невозможна. В этом случае способом защиты права покупателя может быть только иск о признании права, что соответствует норме статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а вступившее в законную силу решение, в соответствии со статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации права.

В силу этих обстоятельств, требование истца о признании права собственности подлежит удовлетворению.

Рассмотрев требования истца о признании договоров купли-продажи спорного имущества заключенными, суд признал их подлежащими отклонению ввиду следующего.

В силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Кодекса).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку спорные договоры не требовали государственной регистрации, существенные условия в отношении предмета договора были сторонами согласованы, соответственно спорные договоры по правилам ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются заключенными.

То обстоятельство, что истец по каким-либо причинам не смог зарегистрировать свое право собственности в государственном реестре на спорные объекты, не влияет на вывод о заключенности договоров купли-продажи с ООО «Интерпром».

Таким образом, оснований для вывода суда о незаключенности спорных договоров купли-продажи в настоящем случае не имеется.

Доводы о мнимости и (или) притворности спорных договоров истцом не заявлено, каких-либо оснований для проверки спорных договоров на предмет их действительности (недействительности) не заявлено (ст.ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании договоров заключенными.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> на следующие объекты:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 1001 кв.м с кадастровым номером №61:49:0010337:163;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 919 кв.м с кадастровым номером 61:53:0000052:29;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке площадью 919 кв.м с кадастровым номером №61:53:0000052:19 ;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 51, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:94;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 53, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:92;

- объект незавершенного строительства расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 55, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:95;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 57, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:96;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 59, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:93;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, сл. Кашары, ул. Есенина, д. 61, на земельном участке площадью 1250 кв.м с кадастровым номером №61:16:0010164:97;

- объект незавершенного строительства расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №61:56:0100388:127;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером №61:56:0100388:360;

- сети наружного электроснабжения (г. Новошахтинск) ВЛИ-0,4кВ, Р=162кВт, U=380/220 В, СИП-2 3х50+1х54,6, дина 160м, СИП-23х35+1х54,6, длина 1200м, СИП-2 2х16 длина 540м, в том числе: - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Магаданская-Фонтанная, 25,27,29,31,33,35, Р=54кВт; - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул.Магаданская-Фонтанная, 23,21,19, Р=27кВт; - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Фонтанная-Прохладная, 25,27,29,31,33,35, Р=54кВт - ВЛИ-0,4 кВ, жилые дома, ул. Фонтанная-Прохладная, 23,21,19, Р=27кВт;

- сети наружного электроснабжения (г. Новошахтинск) ВЛИ-0,4 кВ, Р=157,5 кВт, U=U=80/220В, СИП-2 3х70+1х54,6+2х16 длина 240м; СИП-2 3х35+1х54,6+2х16 длина 730м, в том числе: - ВЛИ-0,4кВ (участок №2, Р=67,5 кВт), ул. Сосновая 12-20,17-25 г.; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №3, Р=45 кВт), ул. Дубовая 5-13,18-26; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №4, Р=90кВт), ул. Магаданская 23-31; - ВЛИ-0,4 кВ (участок №5, Р=18кВт), ул. Прохладная 52,58,60,62.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> судебных расходов по уплате государственной пошлины 78 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.