Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-1290/2019

г. Нальчик

25 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи З.А. Хатухова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Х. Макаевой, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению агрофирмы «Роксана» общества с ограниченной ответственностью (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Прималкинское

к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Прохладный

о признании действий незаконными и урегулировании разногласий по договору аренды,

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, местной администрации сельского поселения Прималкинское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.01.2018, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.03.2019,

У С Т А Н О В И Л :

агрофирма «Роксана» общество с ограниченной ответственностью (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация района), в котором просит признать незаконными действия администрации района, выраженные в письме от 26.12.2018 №52-1.1.13/6096, об отказе согласовать протокол разногласий от 15.11.2018 к договору аренды №115 от 03.08.2018 с кадастровым номером 07:04:6300000:4266, кроме того, заявитель просит обязать администрацию района внести изменения в договор аренды №115 от 03.08.2018 путем подписания протокола разногласий от 15.11.2018 к указанному договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация сельского поселения Прималкинское Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики.

06.11.2019 от заявителя поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит признать незаконными действия администрации района по отказу в согласовании протокола разногласий от 15.11.2018 к договору аренды №115 от 03.08.2018, выраженные в письме от 26.12.2018 №52-1.1.13/6096 и обязать администрацию района внести в договор аренды №115 от 03.08.2018 следующие изменения:

- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4266 площадью 10 000 кв. м определяется на основании экспертного заключения ООО «Оценка Консалтинг Аудит» от 04.10.2019 №046/10/19-ЗУ и составляет 7 000 (семь тысяч) рублей»;

-  в пункте 3.3 договора слово «ежемесячно» заменить словом «ежеквартально», слова «не позднее 15 числа текущего месяца» заменить словами «не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом»;

- в пункте 4.3.6 договора слова «и на землях, прилегающих к арендуемой площади» исключить;

- пункт 4.3.12 договора исключить;

- пункт 4.3.14 договора исключить;

- пункт 5.1.6 договора исключить.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. В связи с этим суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования заявителя.

В судебном заседании заявитель поддержал уточненные требования.

Администрация района просила отказать.

Выслушав заявителя и администрацию района, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании представления прокурора Прохладненского района от 11.04.2018 №16-82-2018 об устранении нарушении требований земельного законодательства и законодательства о противодействии коррупции, выданного главе местной администрации Прохладненского муниципального района, в адрес истца был направлен договор аренды №115 от 03.08.2018 земельного участка с кадастровым номером 07:04:6300000:4266.

Пунктом 3.1 договора аренды №115 от 03.08.2018 предусмотрено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4266 площадью 10000 кв. м определяется на основании отчета независимого оценщика ООО «Альфа-оценка» от 03.08.2018 №1690 и составляет 22 060 рублей.

 Ранее земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4266 площадью 10000 кв.м. истец арендовал по договору аренды №162 от 14.11.2014 и размер арендной платы составлял 1 080 рублей, то есть размер арендной платы увеличился в двадцать раз.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, истец обратился к независимому оценщику ФИО4, из отчета которой №028 - 18 ОАП от 14.11.2018 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4266 площадью 10000 кв. м составляет 3 780 рублей.

Кроме того, истец не согласился с периодичностью внесения арендной платы (ежемесячно), а также с некоторыми другими условиями договора. В частности, пункт пункте 4.3.6 договора, предусматривающий обязанность арендатора вести борьбу с карантинными организмами на землях, прилегающих к арендуемой площади; пункт 4.3.12 договора, устанавливающий уплату арендатором штрафа арендодателю за несвоевременное обращение арендатора в управление Росреестра за государственной регистрацией договора; пункт 4.3.14 договора об обязанности арендатора по возврату земельного участка по акту приема-передачи в день прекращения договора; пункт 5.1.6 договора, наделяющий арендодателя правом одностороннего отказа от договора в случаях введения любой из процедур банкротства в отношении арендатора, неисполнения арендатором пункта 4.3.6 договора, привлечения арендатора к ответственности за земельные правонарушения.

28.11.2018 истец направил в адрес администрации района заявление №200/1 с просьбой внести изменения в договор аренды №115 от 03.08.2018, путем подписания протокола разногласий от 15.11.2018 к договору аренды №115 от 03.08.2018, приложенного к заявлению.

Письмом №52-1.1.13/6096 от 26.12.2018 администрация района отказала в подписании протокола разногласий и внесения изменений в договор аренды.

Полагая, что законные основания для отказа у администрации района отсутствовали, заявитель обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При этом, ненормативный правовой акт, решения, действия (бездействие) могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Исковые требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные 

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 9 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -  Земельный кодекс) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому, правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (ред. от 21.12.2018) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582) утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Заявитель ссылается на пункт 3 Постановления №582, из которого следует, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6% в отношении земельных участков, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии с указанным разъяснением и из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости от 02.08.2018, являющихся неотъемлемой частью договора, истец полагает, что арендная плата должна рассчитываться: кадастровая стоимость земельного участка составляет 54 000 рублей * 0,6% (пункт 3 Постановления №582) = 324 рубля (стоимость арендной платы в год).

Довод администрации района о том, что Постановление №582 является лишь ориентиром, не обязательным для исполнения, суд полагает несостоятельным. Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) следует, что в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. Таким образом, постановление Правительства №582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Заявитель ссылается на то, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов, в том числе принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (абзац 4 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, в государственной или муниципальной собственности).

В рамках рассмотрения настоящего спора, определением суда от 17.06.2019 по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения.

Экспертным заключением ООО «Оценка Консалтинг Аудит» от 04.10.2019 №046/10/19-ЗУ установлено, что размер ежегодной арендной платы на спорный земельный участок составляет 7 000 рублей. Заключение соответствует требованиям законодательства, у суда нет оснований не принимать его в качестве надлежащего доказательства.

Довод заявителя о том, что отчет ООО «Альфа-Оценка» от 03.08.2018 не мог быть положен в основу определения размера арендной платы, суд считает обоснованным. В названном отчете в качестве объектов-аналогов приведены участки из земель населенных пунктов, двое из них – для индивидуального жилищного строительства. Между тем спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, в отчете ООО «Альфа-Оценка» нет сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке и принадлежащих собственности истцу.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО №1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, в части установления размера арендной платы уточненные требования истца, основанные на результатах судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 11 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 18 мая 2015 г. №90-ПП, при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган предусматривает в таком договоре, что арендная плата вносится на соответствующие счета Управления Федерального казначейства по Кабардино-Балкарской Республике равными долями за земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В связи с этим при разногласиях сторон относительно периодичности и сроков внесения арендных платежей следует руководствоваться приведенными Правилами.

В силу пункта 14 статьи 39.8 Земельного кодекса в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Данной норме не соответствуют пункт 4.3.6 договора, предусматривающий обязанность арендатора вести борьбу с карантинными организмами на землях, прилегающих к арендуемой площади; пункт 4.3.12 договора, устанавливающий 10-дневный срок для обращения арендатора в управление Росреестра за государственной регистрацией договора и уплату арендатором штрафа арендодателю за нарушение этого срока; пункт 4.3.14 договора об обязанности арендатора по возврату земельного участка по акту приема-передачи в день прекращения договора. Законом не предусмотрен срок обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Текст пункта 4.3.14 может быть истолкован как предусматривающий обязанность арендатора по составлению акта приема-передачи и направлению его арендодателю. Кроме того, как следует из договоров аренды (предыдущего и спорного) земельный участок предоставлен истцу под строительство бригадного стана; из спорного договора следует, что на нем расположены строения истца с различной степенью готовности. Следовательно, весь земельный участок в первоначальном виде не может быть возвращен истцом ответчику.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае в пункте 5.1.6 договора установлены три основания одностороннего отказа арендодателя от договора, два из которых не связаны с исполнением обязательств по данному договору (введение любой из процедур банкротства в отношении арендатора, привлечения арендатора к ответственности за земельные правонарушения), а третье отсылает к пункту 4.3.6 договора, описанному выше.

Указанные условия договора суд признает не соответствующими действующему законодательству и нарушающими права истца.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ поступившие в дело доказательства, суд считает обоснованным требование заявителя и удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Денежные средства на оплату экспертизы в размере 15 000 рублей, внесенные заявителем на депозитный счет арбитражного суда, относятся к судебным расходам заявителя и подлежат возмещению администрацией района.

При подаче искового заявления заявитель оплатил государственную пошлину в размере 6 000 рублей. По правилам статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины также подлежат возмещению за счет администрации района.

            Руководствуясь статьями 109, 110, 167, 170, 173 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

1. Признать незаконными действия местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики по отказу в согласовании протокола разногласий от 15.11.2018 к договору аренды №115 от 03.08.2018, выраженные в письме от 26.12.2018 №52-1.1.13/6096.

2. Урегулировать разногласия, возникшие между местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и  агрофирмой «Роксана» обществом с ограниченной ответственностью при заключении договора аренды №115 от 03.08.2018:

-          пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Ежегодный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 07:04:6300000:4266 площадью 10 000 кв. м определяется на основании экспертного заключения ООО «Оценка Консалтинг Аудит» от 04.10.2019 №046/10/19-ЗУ и составляет 7 000 (семь тысяч) рублей»;

-           в пункте 3.3 договора слово «ежемесячно» заменить словом «ежеквартально», слова «не позднее 15 числа текущего месяца» заменить словами «не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом»;

-          в пункте 4.3.6 договора слова «и на землях, прилегающих к арендуемой площади» исключить;

-          пункт 4.3.12 договора исключить;

-          пункт 4.3.14 договора исключить;

-          пункт 5.1.6 договора исключить.

1. Взыскать с местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в пользу агрофирмы «Роксана» общества с ограниченной ответственностью 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы.

2. Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики обществу с ограниченной ответственностью «Оценка Консалтинг Аудит» 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей за судебную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                               З.А. Хатухов