АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5137/2022

г. Краснодар

06 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 29.12.2022), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением "Лазуревый берег"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 и ФИО3 (доверенности от 01.12.2020 и 10.02.2023), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319280100034621; паспорт), от предпринимателя – ФИО5 (доверенность от 31.03.2023), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Орпола», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2023 по делу № А32-5137/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджика (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Пансионат с лечением "Лазуревый берег"» (далее – общество, пансионат) о расторжении договора аренды от 25.11.2015 № 40000005125 земельного участка площадью 159 068 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402010:20, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – для размещения пансионата; исключении из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 в отношении земельного участка; погашении регистрационной записи от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-2 о договоре субаренды в отношении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Орпола», Управление Росреестра по Краснодарскому краю и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2022 исковые требования удовлетворены. Суд посчитал, что условия заключенного договора существенно нарушены обществом. Так судебными актами по делам № 2-1471/2019 и А32-33351/2021 установлено, что общество возвело самовольную постройку (апарт-отель) на арендованном земельном участке, легализацию которой пытается осуществить. Кроме того, суд признал недобросовестным поведение ответчика в виду того, что пансионат в 2022 году в отсутствие разрешительной документации провел монтажно-строительные работы на самовольно возведенном объекте – апарт-отеле. Суд также установил, что на спорном земельном участке также незаконно возведены иные объекты недвижимости – 9 летних домиков, в которых проживают на постоянной основе граждане. Общество до обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением не приняло каких-либо мер по сносу самовольных построек (летних домиков) и выселению проживающих в них граждан.

Определением от 14.02.2023 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также по ходатайству истца произвел замену процессуального статуса предпринимателя и привлек его к участию в деле в качестве соответчика.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции администрация заявила ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просила расторгнуть договор аренды, признать отсутствующим право собственности предпринимателя на бассейн объемом 99 куб. м с кадастровым номером 23:40:0402010:2490, возложить на предпринимателя обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу осуществить снос самовольной постройки – двухэтажного объекта для проживания граждан, демонтаж бассейна, детской площадки, накопительных емкостей для воды, вагончика-бытовки, мангальной зоны, металлических каркасов для зонтов, расположенных на субарендованном спорном земельном участке, привести данный земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для исключения из сведений ЕГРН записей о государственной регистрации договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 в отношении земельного участка, договора субаренды в отношении земельного участка (регистрационная запись от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-2), права собственности предпринимателя на бассейн; в случае неисполнения судебного акта в установленные сроки взыскать с предпринимателя неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5 тыс. рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения судебного акта.

Апелляционный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса принял к рассмотрению уточненные требования истца к ответчику – пансионату о расторжении договора аренды и исключении из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды от 25.11.2015 № 4000005125 в отношении земельного участка, а также к ответчику – предпринимателю об исключении из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации договора субаренды в отношении земельного участка (регистрационная запись от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-2). Суд апелляционной инстанции указал, что правовые основания для принятия остальной части уточненных требований к рассмотрению в рамках дела не установлены, поскольку претензии администрации к предпринимателю в части двухэтажного строения, бассейна и иных расположенных на части субарендованной территории земельного участка объектов возникли только после проведенного сторонами спора осмотра, назначенного апелляционным судом, и ранее не заявлялись, что свидетельствует фактически о возникновении нового спора, в рамках которого подлежат обязательному установлению судом самостоятельные обстоятельства возведения и размещения указанных объектов на субарендованной территории на предмет их законности.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2023 решение суда от 09.11.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление суда апелляционной инстанции от 13.03.2023, оставить решение суда от 09.11.2022без изменения. По мнению заявителя, судебный акт принят с нарушением норм права. Выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суд апелляционной инстанции обставил без внимания, что земельный участок частично не освоен, в соответствии с целью его предоставления – для размещения пансионата – не используется. На части арендуемого земельного участка, находящегося вблизи городской набережной, расположены вагончики-бытовки, часть арендованного земельного участка находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, территория не благоустроена, заброшена, на земельном участке имеется строительный мусор и сорная растительность. Ответчик незаконно разместил на земельном участке нестационарные торговые объекты, возвел самовольную постройку (апарт-отель). В отсутствие разрешительной документации, а также в нарушение целевого использования земельного участка на части земельного участка, преданного ФИО4 пансионатом по договору субаренды, предприниматель построил двухэтажный объект для проживания обслуживающего персонала гостиницы предпринимателя и бассейн. На территории пансионата (в летних домиках) на постоянной основе проживают граждане, не имеющие какого-либо отношения к пансионату. Ответчик не предпринимает какие-либо меры по сносу самовольных построек (летних домиков) и выселению проживающих в них граждан.

В отзывах на кассационную жалобу пансионат и предприниматель указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции от 13.03.2023, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзывах на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 25.11.2015 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 4000005125, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок площадью 159 068 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402010:20, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет. Договор заключен на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.10.2015 № 3323 «О предоставлении ООО «Пансионат с лечением "Лазуревый берег"» в аренду земельного участка по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике для размещения пансионата», постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.11.2015 № 3715 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.10.2015 № 3323 "О предоставлении ООО "Пансионат с лечением "Лазуревый берег" в аренду земельного участка по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике для размещения пансионата» (т. 1, л. д. 25 – 32).

Согласно выписке из ЕГРН ответчик и предприниматель заключили договор о передаче в субаренду части земельного участка (регистрационная запись от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-2; т. 1, л. д. 145 – 166).

3 июля 2017 года администрация выдала обществу разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплекс гостиниц "Лазуревый берег"» по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Первый этап строительства» (реконструкция апарт-отеля) сроком действия до 03.04.2018; разрешение на строительство неоднократно продлялось администрацией по инициативе ответчика (до 08.08.2019; т. 2, л. д. 156 – 160). Впоследствии пансионат обращался в администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство, однако в продлении отказано по различным основаниям (нарушение порядка подачи обращения, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка проектной документации, параметров объектов капитального строительства, несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, отсутствие заключения государственной экспертизы; т. 2, л. д. 161 – 175).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2021 по делу № А32-33351/2021 пансионату отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на здание (апарт-отель) площадью 9440,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

На спорном земельном участке помимо указанного здания расположены 14 капитальных строений (спальные, административные корпуса, столовые, склады, тепловой пункт) 1917 – 1996 годов постройки, право собственности на которые зарегистрировано за пансионатом.

Согласно акту осмотра земельного участка 06.07.2021, составленному сотрудниками администрации, земельный участок частично не освоен, не используется в соответствии с целью его предоставления, на спорном земельном участке расположены одноэтажные строения, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строения из деревянных и металлических конструкций; на части арендуемого обществом земельного участка, находящейся вблизи городской набережной, расположены вагончики-бытовки, душевые, туалеты, строения, предназначенные для проживания, а также объекты торговли, предоставления услуг и общественного питания.

Администрация 30.07.2021 направила обществу письмо от 28.07.2021 № 110-15-10122/21-37-05 о необходимости устранить выявленные нарушения.

В ответном письме от 07.09.2021 пансионат сообщил о принятии мер к использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а также о планируемом демонтаже нестационарных торговых объектов.

В письме от 21.10.2021 общество проинформировало администрацию о том, что ранее выявленные нарушения по функционированию кемпинга, размещению нестационарных торговых объектов устранены.

Ссылаясь на то, что 11.11.2021 сотрудниками администрации установлено частичное неосвоение земельного участка, частичное неиспользование в соответствии с целью его предоставления, расположения на нем одноэтажных строений, в которых проживают граждане на постоянной основе, а также строений из деревянных и металлических конструкций, вагончиков-бытовок, нахождение части арендованного земельного участка в неудовлетворительном санитарном состоянии, нахождение на земельном участке строительного мусора, сорной растительности, торговых палаток, полагая, что меры, направленные на освоение спорного земельного участка и устранение существенных нарушений договора аренды, обществом не предприняты, администрация направила обществу соглашение о расторжении договора аренды.

Отказ пансионата от подписания соглашения о расторжении о договора аренды послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

В порядке пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходил из того, что администрация не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении обществом обязательств по договору аренды (факт использования земельного участка с существенным нарушением условий договора), являющихся основанием для его расторжения как крайней меры ответственности, применяемой к арендатору.

Как указал суд апелляционной инстанции, материалами дела подтверждается, что все ранее выявленные сотрудниками администрации нарушения устранены.

Апелляционный суд отклонил ссылку истца на обнаружение на переданной в субаренду части земельного участка объектов предпринимателя, установленное актом совместного осмотра от 28.02.2023, как на обстоятельство, свидетельствующее о несоблюдении пансионатом целевого использования земельного участка, указав, что данный факт, несмотря на неоднократный осмотр земельного участка истцом, выявлен администрацией, являющейся арендодателем земельного участка обоих ответчиков, лишь при совместном осмотре 28.02.2023, не может свидетельствовать о недобросовестности общества и являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы заявителя о проживании на территории земельного участка в летних домиках лиц, подлежащих выселению, судебная коллегия также отклонила, сославшись на то, что проживание сотрудников организовано с письменного разрешения истца на основании распоряжения исполнительного комитета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 02.07.1986 № 231-р и постановления главы администрации г. Геленджика Краснодарского края от 08.07.1993 № 1402.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующего.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями названного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Стороны согласовали вид разрешенного арендатору использования земельного участка – для размещения пансионата (пункт 1.1 договора аренды); названный вид разрешенного использования значится в реестре недвижимости.

В пункте 3.1.4 договора аренды определено, что договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя в следующих случаях: использование участка не по целевому назначению и / или виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.1 договора, способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, неисполнение арендатором обязанностей, установленных пунктами 4.2.1 – 4.2.3, 4.3.2, 4.3.4 – 4.3.13 договора аренды. 

Пунктами 4.3.1, 4.3.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора аренды; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. 

В рассматриваемом деле вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Как следует из акта осмотра земельного участка от 06.07.2021, земельный участок арендатором частично не освоен.

Разработанным обществом проектом строительства гостиничного комплекса предусмотрена реорганизация земельного участка площадью 15,9 га в целях создания гостиничного комплекса, включающего в себя реконструкцию существующей гостиницы, строительство гостиничных корпусов трех и пяти «звезд» общей вместимостью порядка 6 тыс. мест, коттеджных групп, комплекса открытых бассейнов, торгового центра с кинотеатрами (проект одобрен на заседании рабочей группы по вопросу рассмотрения документации по планировке территорий муниципальных образований Краснодарского края; протокол от 03.08.2017 № 14, утвержден заместителем главы администрации (губернатора) Краснодарского края). Проектом предусмотрено освоение земельного участка в несколько этапов с окончанием строительства последнего этапа в 2021 году.

3 июля 2017 года администрация выдала обществу разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплекс гостиниц "Лазуревый берег"» по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Первый этап строительства» (реконструкция апарт-отеля) сроком действия до 03.04.2018; разрешение на строительство неоднократно продлялось администрацией по инициативе ответчика (до 08.08.2019).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2021 по делу № А32-33351/2021 обществу отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на здание (апарт-отель) площадью 9440,10 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, в связи несоблюдением заявителем административного порядка легализации спорного объекта.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что на момент рассмотрения дела разрешение на строительство продлено, указанный объект достроен и введен в эксплуатацию, общество предпринимает меры, направленные на реализацию проекта строительства гостиничного комплекса. Ответчик не привел доводов, обосновывающих наличие у пансионата реальных препятствий к завершению проекта в установленные сроки.

Таким образом, в установленные проектом сроки освоение обществом земельного участка не осуществлено.

В силу статьи 7 Земельного кодекса использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сведениям, внесенным в кадастр.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор – пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 614, 615 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 сформулирован правовой подход, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению.

Суд апелляционной инстанции установил, что на территории пансионата расположены 9 летних домиков, в которых на постоянной проживают граждане.

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что администрация давала согласие и организовала постоянное проживание граждан на территории пансионата. Ссылка апелляционного суда на постановление главы администрации г. Геленджика Краснодарского края от 08.07.1993 № 1402 неправомерна, поскольку указанным постановлением сотрудникам пансионата разрешено использование корпусов № 3 и 6 пансионата «Лазуревый берег» под общежитие до 31.12.1994.

Решением Геленджикского районного суда от 27.10.2010 по делу № 2-2267/10 ФИО6 отказано в удовлетворении требования к пансионату о признании права собственности на жилой дом (литера Ф1), расположенный по ул. Туристической, 5 в г. Геленджике. Решением Геленджикского районного суда от 26.08.2021 по делу № 2-1197/2021 ФИО6 и ФИО6 отказано в удовлетворении требований к администрации и пансионату об установлении факта постоянного проживания с 24.03.2000 по настоящее время в жилом доме (литера Ф1).

При этом ответчик до обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением не предпринимал какие-либо мер по выселению граждан. Представитель администрации в судебном заседании суда округа сообщил, что в настоящее время граждане продолжают проживать на территории пансионата.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции стороны произвели совместное обследование земельного участка, по результатам которого составили акт от 28.02.2023. В данном акте зафиксировано, что на переданном обществом предпринимателю в субаренду земельном участке расположены двухэтажный объект для проживания обслуживающего персонала, бассейн объемом 99 куб. м, детская площадка, беседка, накопительные емкости для воды, вагончик-бытовка, мангальная зона, металлические каркасы для зонтов, а также иные объекты, земельный участок огорожен по периметру участка капитальным забором (т. 7, л. д. 3 – 14).

Суд апелляционной инстанции уклонился от исследования данных фактов со ссылкой на то, что указанное выявлено администрацией лишь при совместном осмотре 28.02.2023. При этом апелляционный суд не учел, что в заключении судебной экспертизы от 18.08.2022 № 02-187/21 сведения о наличии названных объектов на субарендованном земельном участке отсутствуют, эксперт эту часть земельного участка не осматривал, общество о наличии указанных объектов на переданном в субаренду земельном участке также не сообщало, земельный участок огорожен по периметру участка капитальным забором.

По условиям договора от 01.07.2017 пансионат передал предпринимателю в субаренду часть спорного земельного участка площадью 3597 кв. м с предоставлением субарендатору прав на возведение на земельном участке здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство, а также приобретение права собственности на вновь построенные здания строения и сооружения (пункты 4.1.2 и 4.1.3).

Предприниматель пояснил, что здание для проживания обслуживающего персонала, бассейн объемом 99 куб. м с кадастровым номером 23:40:0402010:2490, а также иные расположенные на субарендованном земельном участке объекты, принадлежат и эксплуатируются им в целях организации инфраструктуры отеля «Plaza», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402010:13 по адресу: 

<

...> (т. 7, л. д. 26 – 29). 

Таким образом, земельный участок площадью 3597 кв. м, переданный пансионатом предпринимателю по договору субаренды от 01.07.2017, для размещения пансионата не используется.

Кроме того, согласно сведениям, размещенным в общедоступной информационной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru), предприниматель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации и пансионату о внесении изменения в договор аренды спорного земельного участка, исключении из общей площади 159 068 кв. м, переданной в аренду обществу, земельного участка площадью 3002 кв. м по адресу: 

<

...> на котором находятся объекты, строения, сооружения, коммуникации и благоустройство, являющиеся вспомогательными и необходимыми для эксплуатации принадлежащего ФИО4 на праве собственности здания отеля «Plaza», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402010:13 по адресу: 

<

...>, который передан ФИО4 на основании договора о передаче в субаренду земельного участка от 01.06.2017, заключении с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (делу присвоен № А32-17150/2023).

При изложенных обстоятельствах часть спорного земельного участка используются в нарушение разрешенного использования, общество не предпринимает меры, направленные на освоение спорного земельного участка, требования арендодателяоб устранении допущенных нарушений условий договора обществом в полном объеме не выполнены. При этом материалы дела не содержат доказательства того, что общество с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, использовало земельный участок для целей, указанных в договоре аренды.

Принимая во внимание, что допущенные обществом в соответствии с условиями договора, статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса относятся к категории существенных, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды является ошибочным.

С учетом существенного нарушения ответчиком условий договора аренды у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса ввиду неправильного применения судом норм материального права и несоответствия выводов апелляционного суда установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить апелляционное постановление и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В связи с расторжением договора аренды земельного участка суд округа считает необходимым указать в резолютивной части постановления на прекращение регистрационных записей об аренде и субаренде земельного участка в ЕГРН.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2023 по делу № А32-5137/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворить.

Расторгнуть договор от 25.11.2015 № 4000005125 аренды земельного участка площадью 159 068 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402010:20, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением "Лазуревый берег"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей от 13.01.2016 № 23-23/012-23/012/806/2015-10720/2 о договоре аренды земельного участка от 25.11.2015 № 4000005125, а также от 06.09.2017 № 23:40:0402010:20-23/012/2017-1 о договоре субаренды от 01.07.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

А.И. Мещерин

 

И.В. Сидорова