﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9979/2018

г. Краснодар

05 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Ташу А.Х., судей Рыжкова Ю.В. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Югспецстрой» (ИНН 2304033530, ОГРН 1022301611584) – Кармановской Г.А. (доверенность от 02.08.2019), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «ДНС-Ритейл» (ИНН 2540167061, ОГРН 11025400082З0), третьих лиц – индивидуального предпринимателя Зониса Валерия Александровича, индивидуального предпринимателя Эксизова Александра Фотиевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Югспецстрой» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2019 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-9979/2018, установил следующее.

ООО «ДНС-Дон» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Югспецстрой» (далее – организация) о взыскании 1 478 400 рублей неосновательного обогащения, 58 741 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами и 100 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя. 

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец заявил о процессуальной замене ООО «ДНС-Дон» на ООО «ДНС-Ритейл» (далее – общество), так как ООО «ДНС-Дон» реорганизовано путем присоединения к обществу. 

Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и произвел процессуальную замену ООО «ДНС-Дон» на общество. 

Решением от 15.06.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.08.2018, иск удовлетворен частично. С организации в пользу общества взыскано 1 478 400 рублей неосновательного обогащения, 58 741 рубль процентов за пользование чужими денежными средствами, 18 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя и 28 371 рубль расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2018 решение от 15.06.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.08.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд указал, что для разрешения настоящего спора необходимо установить факт перехода прав и обязанностей по спорному договору Зонису А.В. и Эскизову А.Ф., то есть определить надлежащего арендодателя.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Зонис А.В. и Эскизов А.Ф.

При новом рассмотрении решением от 25.02.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.05.2019, иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 478 400 рублей неосновательного обогащения, 58 741 рубль процентов за пользование чужими денежными средствами, 33 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя, а также 28 371 рубль расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе организация просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суды не учли, что по условиям договора Зонис А.В. и Эскизов А.Ф. являются правопреемниками по предварительному договору и надлежащими арендодателями. Суды не рассмотрели доводы ответчика об удержании обеспечительного платежа для возмещения убытков, понесенных в результате недобросовестного поведения истца. Кроме того, суды не приняли во внимание доказательства документального подтверждения направления обществу уведомления о выбытии организации из правоотношений и замены лица на стороне арендодателя. Суды не учли, что условиями предварительного договора не только не предусмотрен порядок уведомления арендатора арендодателем о строительной готовности помещения, но также и сама обязанность арендодателя уведомлять арендатора об указанном событии. В отношении арендодателя присутствует обязанность по фактической передаче объекта, а не формальному уведомлению. При этом, несмотря на отсутствие такой обязанности, ответчик уведомил истца по электронной почте о готовности передать помещение по акту допуска для проведения обществом подготовительных работ. Организация исполнила свои обязательства по договору, в установленный срок готова была передать арендуемое имущество, однако истец уклонился от его принятия. Заявитель также указывает, что суды не приняли во внимание наличие вины общества в непринятии им помещений в установленный срок для проведения подготовительных работ, а также в незаключении основного договора аренды.

Отзыв на жалобу не поступил.

Определением от 15.08.2019 суд округа объявил перерыв до 22.08.2019.

Определением суда кассационной инстанции от 22.08.2019 судебное заседание отложено до 04.09.2019.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, организация, являясь застройщиком семиэтажного многоквартирного жилого комплекса со встроенными помещениями и подземной парковкой по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 4 в, с намерением передать в аренду часть нежилого помещения, состоящую из офисного помещения № 2 площадью 429,9 кв. м, офисного помещения № 2 а площадью 280,9 кв. м, а также части офисного помещения № 3 площадью 224,2 кв. м, и общество (арендатор) с намерением принять в арендное пользование часть нежилого помещения заключили предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.04.2017 № ПГ-001 (далее – предварительный договор).

В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались подписать договор аренды помещения (основной договор) по форме и на условиях, согласованных сторонами, в течение 10 календарных дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя о государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности на введенное в эксплуатацию здание жилого комплекса. 

Пунктом 2.8 предварительного договора предусмотрено, что арендатор обязуется выплатить обеспечительный взнос.

Арендатор производит выплату обеспечительного взноса в размере двукратного месячного размера арендной платы (1 478 400 рублей) путем перечисления указанной денежной суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 2.8.3 предварительного договора). 

Сторонами также установлено, что арендодатель в течение 30 календарных дней с момента перечисления арендатором обеспечительного взноса передает помещение арендатору по акту допуска (приложение № 2) для проведения подготовительных работ в следующей строительной готовности (пункт 1.5 предварительного договора):

– периметр фасада огорожен витражом; 

– помещение обеспечено электрической мощностью не менее 80 кВт для эксплуатации арендатором и размещения в нем оборудования; 

– потолки и полы – железобетонное перекрытие; 

– подвод инженерных сетей осуществлен непосредственно к помещению; 

– перегородки внутри помещения отсутствуют; 

– вход и выход оснащены: двери стеклянные (установка роллетов производится за счет арендатора); 

– произведена укладка напольного покрытия керамической плиткой 60 × 60 см. 

Согласно пункту 2.1 предварительного договора в срок не позднее 20 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на здание жилого комплекса арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление (письмом, электронной почтой), предложение о заключении основного договора, а также подписанный со своей стороны основной договор (по форме приложения № 3). 

В течение 20 календарных дней после получения арендатором письменного уведомления арендодателя о предложении заключить основной договор он обязан подписать основной договор (пункт 2.2 предварительного договора). 

Договорные обязательства в части перечисления обеспечительного взноса исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 15.05.2017 № 9017. 

Организация обязательства по передаче истцу помещения по акту допуска в установленный договором срок не исполнила, в связи с чем общество направило ответчику претензию, в которой выразило волю на расторжение договора и указало на необходимость возврата обеспечительного взноса. 

01 сентября 2017 года в ответ на данную претензию арендодатель направил письмо о несогласии с требованиями арендатора о расторжении предварительного договора и возврате обеспечительного взноса. 

19 декабря 2017 года истец направил ответчику претензию с требованием возвратить уплаченные денежные средства. Претензия оставлена без удовлетворения. 

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

При новом рассмотрении, частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего. 

Обеспечительный взнос на основании пункта 2.8.2 предварительного договора оплачен 15.05.2017, в связи с чем обязанность ответчика по передаче арендатору помещений истекла 14.06.2017 (пункт 1.5 предварительного договора). Между тем объект аренды в установленный срок истцу не передан.

После истечения обязанности ответчика по передаче объекта аренды истцу 21.06.2017 организация и Зонис В.А, Эксизов А.Ф. заключили договор участия в долевом строительстве № 86 в отношении многоквартирного жилого комплекса со спорными помещениями (далее – договор участия в долевом строительстве).

В пункте 1.1.4 названного договора предусмотрено, что спорные помещения подлежат передаче в общую долевую собственность (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности) Зонису В.А. и Эксизову А.Ф. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В пункте 3.3 договора участия в долевом строительстве установлен срок передачи помещений участникам долевого строительства – не позднее 30.06.2017.

Возможность арендодателя переуступить свои права и обязанности по предварительному договору Зонису В.А. и Эксизову А.Ф. предусмотрена пунктом 8.2 названного предварительного договора.

Суды указали, что с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве произошла замена арендодателя в предварительном договоре на Зониса В.А и Эксизова А.Ф.

04 августа 2017 года ответчик направил истцу письмо № 059-17, из которого следует, что 21.07.2017 организация на основании пункта 8.2 предварительного договора в связи с получением акта ввода в эксплуатацию спорного помещения заключила договор участия в долевом строительстве, согласно которому нежилое помещение, планируемое к сдаче в аренду по предварительному договору, передано Зонису В.А. и Эксизову А.Ф.

При этом истцу предложено произвести повторную оплату обеспечительного взноса Зонису В.А. и Эскизову А.Ф., а также гарантирован возврат ранее уплаченного обеспечительного взноса после подписания дополнительного соглашения к предварительному договору.

Общество направило организации претензию с требованием о расторжении предварительного договора и необходимости возврата обеспечительного платежа (получение данной претензии 24.08.2017 подтверждено ответом организации от 01.09.2017 № 069-17).

25 августа 2017 года ответчик направил истцу уведомление о готовности заключить основной договор аренды.

Однако суды указали, что направление организацией обществу 25.08.2017 уведомления от 24.08.2017 № 064-17 о заключении основного договора не имеет правового значения, поскольку ответчик на указанную дату выбыл из спорных правоотношений.

Поскольку ответчик выбыл из спорных правоотношений, а собственниками помещений (Эксизовым А.Ф. и Зонисом А.В.) не направлено требование о заключении основного договора аренды, предварительный договор, по утверждению судов, в любом случае прекратил свое действие.

Между тем, указывая, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве права и обязанности по предварительному договору перешли к Зонису А.В. и Эскизову А.Ф., суды не учли положения пункта 8.2 предварительного договора, из которого следует, что права и обязанности по указанному договору передаются третьим лицам с момента передачи помещения в собственность участникам организации.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении спорных помещений право общей долевой собственности Зониса В.А. и Эксизова А.Ф. зарегистрировано 25.08.2017.

Таким образом, права и обязанности по предварительному договору, в том числе обязанность по заключению основного договора, не могла перейти к участникам организации ранее 25.08.2017.

В связи с чем на момент получения уведомления об одностороннем отказе от предварительного договора ответчик не выбыл из спорных правоотношений. 

Более того, получив уведомление об одностороннем отказе от договора, в письмах от 24.08.2017 и 01.09.2017 ответчик утверждал о готовности заключить основной договор аренды, при этом не указывая на его выбытие их спорных правоотношений и не ссылаясь на необходимость направления такого уведомления Зонису А.Ф. и Эскизову А.Ф. Из поведения ответчика в данном случае следовало, что он продолжает оставаться стороной предварительного договора.

Доказательств получения обществом уведомлений о готовности организации к заключению основного договора аренды до момента получения ответчиком уведомления об отказе от предварительного договора в материалы дела не представлено.

В свою очередь ошибочный вывод судов первой и апелляционной инстанций о выбытии ответчика из спорных правоотношений на момент получения уведомления об одностороннем отказе от договора не повлек принятие незаконных судебных актов.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.

Поскольку оснований для удержания суммы обеспечительного платежа у ответчика не имеется, суды правомерно взыскали спорную сумму, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания 33 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя, суды учли критерий разумности судебных расходов и необходимость соблюдения баланса процессуальных прав и обязанностей сторон. Заявитель документально не опроверг правильность выводов судов в данной части, а у суда кассационной инстанции, в силу предоставленных полномочий, отсутствуют основания для переоценки выводов нижестоящих судов (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы кассационной жалобы не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 названного Кодекса подлежат отклонению.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и постановления (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2019 по делу № А32-9979/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Югспецстрой» (ИНН 2304033530, ОГРН 1022301611584) из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 29.05.2019 № 404.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                           А.Х. Ташу 

Судьи                                                                                                                         Ю.В. Рыжков

                                                                                                                                    Н.В. Чесняк