АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-5630/2016

г. Краснодар

13 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ИНН 2636033975, ОГРН 1022601936060), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.07.2018 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А63-5630/2016, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд к ООО «Ставнефть» (далее – общество) с иском о взыскании 1 504 529 рублей 96 копеек задолженности за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 и 1 008 760 рублей 04 копеек пеней за период с 23.06.2014 по 31.03.2016.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 22.03.2011 № 8918. Неустойка рассчитана истцом со ссылкой на положения статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условия (пункт 5.3) договора.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 1 500 637 рублей 16 копеек задолженности и 1 008 760 рублей 04 копейки пеней. В остальной части в иске отказано. 

Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 22.03.2011 № 8918 обществу передан земельный участок под автозаправочной станцией площадью 1824 кв. м с кадастровым номером 26:12:020901:2, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Чапаевский проезд, 55 (в квартале 556). Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.09.2016 по делу № А63-3957/2016 принято к производству заявление комитета о признании общества несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве, в отношении общества введена процедура наблюдения. Исковое заявление комитета принято к производству 17.05.2016, то есть до вынесения определения от 22.09.2016 о введении наблюдения в отношении общества. С учетом позиции представителя комитета (настаивавшего на рассмотрении спора по существу заявленных требований) и разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», суд рассмотрел исковые требования дела в общем порядке. При проверке доводов комитета о наличии у общества задолженности по договору аренды судебные инстанции исходили из принципа платности землепользования, а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса, статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Суды применили методику и ставку арендной платы, предусмотренные постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – постановление от 16.04.2008 № 64-п), приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (далее – приказ от 25.12.2012 № 203). Ответчик представил доказательства внесения арендных платежей в размере 81 480 рублей, поэтому суд самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию с ответчика задолженности, которая за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составила 1 500 637 рублей 16 копеек. Общество представило в дело платежные поручения от 09.09.2016 № 109229 на сумму 239 580 рублей 65 копеек и от 12.09.2016 № 132278 на сумму 59 904 рубля, в реквизитах которых не указано назначения платежа. Сведений, позволяющих установить, в погашение какого обязательства ответчик произвел исполнение, не имеется. Из материалов дела не усматривается какой-либо договоренности сторон об очередности зачисления денежных средств, поступающих от арендатора, либо о том, по каким договорам, каким образом и в каком порядке подлежат учету эти средства в случае возникновения у арендатора задолженности. Следовательно, арендодатель вправе самостоятельно определить порядок распределения поступающей арендной платы. Представитель комитета в судебном заседании пояснил, что поступившие от общества денежные средства зачислены в периоды, которые не заявлены в рассматриваемом иске. Довод ответчика о том, что с 01.07.2014 для определения размера арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 12.11.2013, отклонен. На основании данного решения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) 28.02.2014 внесены сведения о кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 в размере 1 210 169 рублей 28 копеек (удельный показатель кадастровой стоимости определен в размере 663,47 руб./кв. м). Между тем, апелляционным определением от 14.06.2016 по делу № 33а-500/16 решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 12.11.2013 отменено, производство по делу прекращено. Поэтому оснований для применения в расчетах арендной платы кадастровой стоимости, установленной отмененным судебным актом, не имеется. Не принят во внимание и довод общества о внесении изменений в приказ от 25.12.2012 № 203 приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 22.10.2015 № 1161. При рассмотрении заявления общества о пересмотре по вновь открывшимся (новым) обстоятельствам решения от 17.10.2014 по делу № А63-6885/2014 судами уже давалась оценка соответствующим доводам ответчика. Приказ от 22.10.2015 № 1161 вступил в силу 24.10.2015, на следующий день после дня его официального опубликования (23.10.2015), сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ГКН 04.12.2015. Выявленная ошибка в значениях ценообразующих факторов, повлекшая существенное завышение итоговой кадастровой стоимости земельного участка, является не технической, а кадастровой ошибкой, поскольку содержалась в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Из норм статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) следует, что новая кадастровая стоимость подлежит применению при расчете арендной платы не ранее даты ее внесения в ГКН. Обстоятельства, установленные судами при рассмотрении заявления общества о пересмотре решения по делу № А63-6885/2014, имеют преюдициальное значение и не могут не учитываться при разрешении настоящего спора. Поэтому удельный показатель кадастровой стоимости участка в размере 2729,92 руб. /кв. м может быть применен к отношениям сторон только за период с 04.12.2015 по 31.12.2015. Требование комитета о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано обоснованным. В расчетах пени истцом допущена арифметическая ошибка, а также неверно определена сумма основного долга. При правильном расчете сумма пени составит 1 009 106 рублей 96 копеек. Поскольку суд не может выйти за рамки исковых требований, с общества подлежит взысканию неустойка в размере 1 008 760 рублей 04 копеек. Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 решение от 16.12.2016 и апелляционное постановление от 14.03.2017 в части взыскания с общества в пользу комитета задолженности по арендной плате в сумме 1 500 637 рублей 16 копеек за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд кассационной инстанции указал на правильное применение судами при разрешении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате постановления от 16.04.2008 № 64-п и приказа от 25.12.2012 № 203 (в редакции приказа от 22.10.2015 № 1161). Суды произвели перерасчет арендной платы, размер которой за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 составил 1 582 117 рублей 16 копеек. С учетом внесенных обществом платежей в сумме 81 480 рублей задолженность ответчика составила 1 500 637 рублей 16 копеек. Довод общества о необходимости применения к спорным отношениям кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 1 210 169 рублям 28 копейкам, установленной решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 12.11.2013, проверялся и обоснованно отклонен судами. Апелляционным определением от 14.06.2016 по делу № 33а-500/16 решение от 12.11.2013 отменено, производство по делу прекращено. Поэтому правовых оснований для применения в расчете арендной платы кадастровой стоимости, установленной отмененным судебным актом, суды не усмотрели. Исследовался судебными инстанциями и довод общества о распространении приказа от 22.10.2015 № 1161, которым в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 кадастровая стоимость установлена в размере 4 979 375 рублей 17 копеек (удельный показатель кадастровой стоимости – 2729,92 руб./кв. м), на весь спорный период. Данный довод отклонен со ссылкой на обстоятельства, установленные судами при разрешении заявления общества о пересмотре решения от 17.10.2014 по делу № А63-6885/2014 по вновь открывшимся (новым) обстоятельствам. Заявление мотивировано ответчиком принятием министерством имущественных отношений Ставропольского края приказа от 22.10.2015 № 1161. Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из того, что имела место ошибка в значениях ценообразующих факторов, повлекшая завышение кадастровой стоимости земельного участка. Данная ошибка является не технической, а кадастровой, поскольку содержалась в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Исходя из норм Закона № 135-ФЗ, новая кадастровая стоимость подлежит применению при расчете арендной платы не ранее даты ее внесения в ГКН. С учетом ранее состоявшихся судебных актов, суды признали, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 2729,92 руб./кв. м может быть применен в расчете арендной платы только за период с 04.12.2015 по 31.12.2015. Проверялся судами и довод общества об ошибочности расчета задолженности по арендной плате, в котором комитетом не учтены все платежи в спорный период. В платежных поручениях от 09.09.2016 № 109229 на сумму 239 580 рублей 65 копеек и от 12.09.2016 № 132278 на сумму 59 904 рубля не указано назначения платежа. Договоренность сторон об очередности зачисления денежных средств, поступающих от арендатора, либо о том, по каким договорам, каким образом и в каком порядке подлежат учету эти средства в случае возникновения у арендатора задолженности, отсутствует. Поэтому арендодатель вправе самостоятельно определить порядок распределения поступающей арендной платы. В судебном заседании представитель комитета пояснял, что денежные средства учтены (зачислены) арендодателем в периоды, которые не заявлены в рассматриваемом иске. Общество ссылается также на платежные поручения от 26.10.2015 № 65642 и от 02.02.2016 № 216684. Однако из содержания указанных платежных документов следует, что они перечислялись комитету службой судебных приставов во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делу № А63-6885/2014. Следовательно, правовых оснований для отнесения данных платежей к спорным правоотношениям также не имеется. В связи с наличием у общества непогашенной задолженности по договору аренды от 22.03.2011 № 8918, суды взыскали в пользу комитета 1 008 760 рублей 04 копейки пени, начисленной за период 23.06.2014 по 31.03.2016. Довод кассационной жалобы общества о неверном расчете судами размера неустойки за период с 23.06.2014 (1 008 760 рублей 04 копейки при сумме задолженности 1 504 529 рублей 96 копеек) признан окружным судом обоснованным. По делу № А63-8771/2012 с общества в пользу комитета взыскано 3 794 893 рубля 11 копеек задолженности по договору от 22.03.2011 N 8918, в том числе 186 540 рублей 61 копейка неустойки за период с 16.06.2011 по 30.03.2012. По делу № А63-6885/2014 с общества в пользу комитета взыскано 224 454 рубля 44 копейки пени за период с 18.06.2012 по 22.06.2014 по договору аренды от 22.03.2011 № 8918. Таким образом, общий размер взысканной судами договорной неустойки (по состоянию на 23.06.2014) составил 410 995 рублей 05 копеек. Из расчета исковых требований, представленных в дело комитетом, следует, что размер неустойки общества по состоянию на 23.06.2014 составлял 1 207 982 рубля 38 копеек. Указанная в расчете сумма не подтверждена документально (данное сальдо не раскрыто комитетом в расчете заявленных требований). Истец, требуя взыскать с ответчика неустойку, не объяснил механизм ее расчета, при котором на сумму долга в размере 1 504 529 рублей 96 копеек начислил пени за просрочку внесения арендной платы (за 7 кварталов) в размере, равном 1 008 760 рублям 04 копейкам. Поэтому вывод судебных инстанций о наличии (доказанности) оснований для взыскания в пользу комитета 1 008 760 рублей 04 копеек пени за период с 23.06.2014 по 31.03.2016 признан окружным судом необоснованным, а дело в этой части – подлежащим направлению на новое рассмотрение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.02.2018 отменено решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018, иск комитета удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 430 705 рублей 52 копейки за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 и пени в сумме 1 008 760 рублей 04 копейки за период с 23.06.2014 по 31.03.2016. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.03.2011 № 644 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.03.2011 № 8918, зарегистрированный управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 19.04.2011 (запись № 26-26-01/012/2011-970). Арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020901:2 площадью 1824 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Чапаевский проезд, 55 (в квартале 556), под автозаправочной станцией. В пункте 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка – 10 лет (с 11.03.2011 по 10.03.2021). На земельном участке расположена автозаправочная станция № 6 инвентарный номер 4894, Литера А, приобретенная обществом по договору купли-продажи от 22.04.2008 № БНФ/п/8624/08/ОБУ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 06.09.2008. По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Расчет и размер арендной платы за земельный участок определен в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Изменение арендодателем годового размера арендной платы, условий и сроков ее внесения в одностороннем порядке возможно в соответствии с действующим законодательством. В случае ненадлежащего исполнения договорных обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Неисполнение обществом в полном объеме договорного обязательства по внесению арендной платы послужило основанием истцу для обращения в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса, нормами статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса. Проверив правильность расчета истца в части размера задолженности, судебные инстанции признали его методологически и арифметически неверным. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в расчетах арендной платы за период с 04.12.2015 по 31.12.2015 следует применять в размере 2 729,92 руб./кв. м. С 01.12.2016 подлежит применению кадастровая стоимость участка в размере 5204 тыс. рублей. По расчету суда первой инстанции общество за спорный период должно было внести арендную плату в размере 1 512 185 рублей 52 копеек. Учитывая частичное погашение задолженности в сумме 81 480 рублей, долг общества по арендной плате перед комитетом составил 1 430 705 рублей 52 копейки, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Истцом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной на задолженность по договору от 22.03.2011 № 8918, которая образовалась в иные периоды. По состоянию на 23.06.2014 (начальная дата периода начисления пени) за обществом имелась задолженность по арендной плате в размере 3 608 352 рублей 50 копеек (по делу № А63-8771/2012) и 1 600 059 рублей 99 копеек (по делу № А63-6885/2014) на общую сумму 5 208 412 рублей 49 копеек. Проверив правильность расчета пени, учитывая обстоятельства исполнения обществом судебных актов по делам № А63-8771/2012 и № А63-6885/2014, суд первой инстанции удовлетворил данное требование комитета в полном объеме. Расходы по государственной пошлине распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды применили неверный удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 11 869,22 руб./кв. м, утвержденный приказом от 25.12.2012 № 203 для пятого вида разрешенного использования – объекты торговли. Согласно Классификатору видов разрешенного использования арендованный обществом участок относится к виду 4.9.1 «Объекты придорожного сервиса» (размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)). При этом допустимость размещения на земельных участках в рамках одного вида разрешенного использования объектов различного назначения обусловлена сложившимся порядком ведения конкретного направления деятельности. Однако это не является основанием для отнесения того или иного объекта с определенным назначением к объектам иного назначения, равно допускаемых к размещению на соответствующем земельном участке. Приказом от 22.10.2015 № 1161 внесены изменения в приказ от 25.12.2012 № 203 в части размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2. Установлена кадастровая стоимость данного участка в размере, равном 2729 руб./кв. м. Таким образом, при формировании кадастровой стоимости земельного участка была допущена техническая ошибка, которая исправлена приказом от 22.10.2015 № 1161, в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 979 375 рублей 17 копеек. Согласно пункту 3 названного приказа, он распространяется на правоотношения, возникшие с даты вступления в силу приказа от 25.12.2012 № 203. Поэтому судам при разрешении спора следовало учитывать сведения о кадастровой стоимости земельного участка, указанные в приказе от 22.10.2015 № 1161. Суды также не учли оплаты, которые производились обществом в счет арендной платы за земельный участок в спорный период на общую сумму 980 тыс. рублей. В материалах дела отсутствует акт сверки сторон, подтверждающий задолженность общества перед комитетом в размере 5 204 275 рублей 37 копеек по состоянию на 23.06.2014, на которую истец начисляет неустойку. Согласно расчету неустойки, представленному истцом и принятому судами, сумма пени по состоянию на 23.06.2014 составляет 1 207 582 рубля 38 копеек, которая комитетом документально не раскрыта.

От комитета отзыв на жалобу не поступил. 

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.03.2011 № 644 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 22.03.2011 № 8918, зарегистрированный в ЕГРН 19.04.2011 за № 26-26-01/012/2011-970. В аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020901:2 площадью 1824 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Чапаевский проезд, 55 (в квартале 556), под автозаправочной станцией. По условиям договора срок аренды земельного участка составляет 10 лет (с 11.03.2011 по 10.03.2021). На земельном участке расположена автозаправочная станция № 6 инвентарный номер 4894, Литера А, приобретенная обществом по договору купли-продажи от 22.04.2008 № БНФ/п/8624/08/ОБУ, что подтверждается записью в ЕГРН от 06.09.2008. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Расчет и размер арендной платы за земельный участок определен в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Изменение арендодателем годового размера арендной платы, условий и сроков ее внесения в одностороннем порядке возможно в соответствии с действующим законодательством. В случае ненадлежащего исполнения договорного обязательства по внесению арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, комитет заявил в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды от 22.03.2011 № 8918.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 22.03.2011 № 8918 заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению комитетом (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

В спорный период порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением от 16.04.2008 № 64-п. Арендная плата с 01.04.2013 по 31.12.2015 рассчитывалась комитетом как произведение площади земельного участка (1824 кв. м), удельного показателя его кадастровой стоимости (с 01.07.2014 по 31.12.2015 – 11869,22 руб./кв. м, в 1 квартале 2016 года – 6139,15 руб./кв. м) и базового размера – 4,65% (исходя из вида разрешенного использования – для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций). 

При определении размера задолженности по арендной плате суд принял во внимание приказ от 22.10.2015 № 1161, изданный в целях исправления ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, утвержденной приказом от 25.12.2012 № 203. Приказом от 22.10.2015 № 1161 изменены значения кадастровой стоимости и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого обществом, с кадастровым номером 26:12:020901:2. Кадастровая стоимость участка составила 4 979 375,17 рубля, удельный показатель кадастровой стоимости – 2729,92 руб./кв. м. Приказ от 22.10.2015 № 1161 вступил в силу 24.10.2015, на следующий день после дня его официального опубликования (23.10.2015), сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ГКН 04.12.2015. Судами по делу № А63-6885/2014 при рассмотрении заявления общества о пересмотре решения от 17.10.2014 по вновь открывшимся (новым) обстоятельствам, давалась оценка доводам ответчика о необходимости применения приказа от 22.10.2015 № 1161. При рассмотрении в рамках дела № А63-6885/2014 заявления общества суду представлено письмо ООО «Фингрупп» от 25.09.2015, из которого следует, что оценщик, проводивший работу по кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Ставропольского края, использовал при построении модели качественные факторы: наличие газоснабжения, теплоснабжения, центральной канализации. Сведения о значениях ценообразующих факторов получены от муниципальных образований края, а также из общедоступных источников. Впоследствии выяснилось, что присутствует ошибка в значениях указанных ценообразующих факторов (в модели значения факторов указаны, как имеющиеся, по факту – данные коммуникации отсутствуют). Допущенная неточность повлекла существенное завышение итоговой кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного, выявленная ошибка не может считаться технической, а является кадастровой, поскольку ошибка содержалась в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд признал, что удельный показатель кадастровой стоимости участка в размере 2 729,92 руб./кв. м подлежит применению в расчете арендной платы за период с 04.12.2015 по 31.12.2015. Вместе с тем, общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, решением которой указанное заявление отклонено. Вступившим в законную  силу  решением  Ставропольского  краевого  суда  от  01.09.2017  по  делу  № 3а-466/2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 по состоянию на 01.01.2015 в размере, равном его рыночной стоимости – 5 204 тыс. рублей. В решении от 01.09.2017 указано, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020901:2 является 02.09.2016. С учетом норм статей 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, в расчете арендной платы с 01.01.2016 подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере, равном 5 204 тыс. рублей. Поэтому за период с 01.07.2014 по 31.03.2016 общество должно было уплатить арендную плату в размере 1 512 185 рублей 52 копеек. В связи с частичным погашением задолженности обществом в спорный период, размер долга составил 1 430 705 рублей 52 копейки. Иные платежные поручения, представленные обществом в подтверждение исполнения обязанности по договору аренды от 22.03.2011 № 8918, не приняты судами как не относящиеся к спорным правоотношениям. Комитетом начислена также пеня за период с 23.06.2014 по 31.03.2016, размер которой (с учетом частичного погашения задолженности обществом) по расчету истца составил 1 008 760 рублей 04 копейки. Пеня начислена, в том числе, на суммы долга по договору аренды, образовавшиеся в предыдущие периоды (дела № А63-8771/2012, № А63-6885/2014). По состоянию на 23.06.2014 (начальная дата периода начисления пени) у общества имелась задолженность по арендной плате в размере 5 208 412 рублей 49 копеек. Начисление неустойки на задолженность, образовавшуюся за предыдущие периоды, является правом истца, и может быть реализовано как совместно с требованиями о взыскании задолженности за этот же период, так и отдельно (в рамках самостоятельного иска). При этом судом установлено, что комитетом в расчете пени не учтены платежи, произведенные обществом в ходе исполнения судебных актов по делам № А63-8771/2012 и № А63-6885/2014. Учитывая, что факт просрочки внесения арендной платы подтвержден материалами дела, истец правомерно заявил требование о взыскании с ответчика договорной неустойки. Однако при проверке расчета пени судом установлено, что истцом допущена арифметическая ошибка, а также неверно определена сумма основного долга. По расчету суда за период с 23.06.2014 по 31.03.2016 размер пени составил 1 009 017 рублей 11 копеек. Поскольку суд не вправе выходить за рамки исковых требований, с общества в пользу комитета подлежит взысканию 1 008 760 рублей 04 копейки пени.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества о том, что судами при определении размера задолженности по договору от 22.03.2011 № 8918 не учтены все оплаты, произведенная ответчиком, судом округа отклоняется. Судами при разрешении спора учтены все платежи арендатора, надлежаще произведенные им в спорный период арендодателю за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:020901:2.

Проверялся судами и довод общества о распространении приказа от 22.10.2015 № 1161, которым кадастровая стоимость участка установлена в размере 4 979 375 рублей 17 копеек (удельный показатель кадастровой стоимости – 2729,92 руб./кв. м), на весь спорный период. Данный довод отклонен судебными инстанциями со ссылкой на обстоятельства, установленные судами при разрешении заявления общества о пересмотре решения от 17.10.2014 по делу № А63-6885/2014 по вновь открывшимся (новым) обстоятельствам. С учетом содержания судебных актов по названному делу, суды в рамках настоящего дела признали, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 2729,92 руб./кв. м подлежит применению в расчете арендной платы только за период с 04.12.2015 по 31.12.2015.

Не принимается и довод кассационной жалобы о неправильном применении судами удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для пятого вида разрешенного использования, тогда как следовало применять иной вид разрешенного использования (объекты придорожного сервиса). При определении размера задолженности общества по арендной плате судебные инстанции руководствовались постановлением от 16.04.2008 № 64-п, приказом от 25.12.2012 № 203 (в редакции приказа от 22.10.2015 № 1161). Арендная плата рассчитана как произведение площади земельного участка, удельного показателя его кадастровой стоимости земельного участка и базового размера арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка. Составляющие формулы, примененной судами при определении размера задолженности ответчика, соответствуют содержанию нормативных правовых актов, действовавших в спорный период на территории Ставропольского края, не оспоренных обществом (в соответствующей части) в установленном законом (судебном) порядке.

Довод жалобы об отсутствии в материалах дела акта сверки расчета сторон, подтверждающего задолженность общества по арендной плате перед комитетом в размере 5 204 275 рублей 37 копеек, проверялся и отклонен судом апелляционной инстанции. Определением апелляционного суда от 02.10.2018 обществу предлагалось произвести совместную сверку расчетов, однако данным правом арендатор не воспользовался.

Довод общества о том, что сумма неустойки, составляющая 1 207 582 рубля 38 копеек, комитетом документально не подтверждена (истцом не раскрыта), подлежит отклонению как не соответствующий материалам дела. Комитетом даны пояснения по размеру взыскиваемой с общества договорной неустойки (т. 3, л. д. 33; т. 5, л. д. 55 – 62), которые проверены и обоснованно учтены судом при вынесении решения по делу.      

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 17.12.2018).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.07.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 по делу № А63-5630/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                            И.В. Сидорова