Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза                                                                          

«08» сентября 2023 года                                   дело №А49-603/2023

Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 08 сентября 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва в судебном заседании помощником судьи Скакалиной Е.А., протоколировании с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314774611801207)

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК-Строй», Московская ул., стр.74, Пенза г., Пензенская область, 440000 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 304583534900419)

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ФИО3 ул., д. 39А, Пенза г., Пензенская область, 440600 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: до перерыва - ИП ФИО1 (копия паспорта); представитель ФИО4 (доверенность, диплом); после перерыва - представитель ФИО4 (доверенность, диплом);

от первого ответчика: до перерыва - представитель ФИО5 (доверенность, диплом); представитель ФИО6 (генеральный директор, копия паспорта, выписка из ЕГРЮЛ); после перерыва  - представитель ФИО5 (доверенность, диплом);

от второго ответчика: до и после перерыва - представитель ФИО5 (доверенность, диплом);

от третьего лица: до и после перерыва - не явился, извещен;

у с т а н о в и л:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» и ИП ФИО2 о признании недействительной сделки – договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г., предмет сделки: нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв. м, находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (указав, что решение арбитражного суда по делу является основанием для внесения записи в ЕГРН о государственной регистрации прекращения обременения помещения (запись ЕГРН об обременении от 10.02.2022 г. №58:29:4005014:240-58/059/2022-5)) и применении последствий недействительности сделки – обязании каждой из сторон возвратить другой всё полученное по сделке.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 1, 10, 11, 12, 153, 154, 166-168, 174, 209 ГК РФ.

В отзывах на иск ответчики просили в удовлетворении исковых требований отказать.

От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в материалы дела поступил отзыв на иск,  в котором Управление сообщает, что на основании договора аренды от 01.02.2022 № 7, заключенного между ООО «МСК-Строй» (арендатор) и ФИО1 (арендодатель, собственник) в Едином государственном реестре недвижимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 имеются актуальные записи от 10.02.2022 о государственной регистрации аренды 58:29:4005014:240-58/059/2022-5 и о государственной регистрации договора аренды 58:29:4005014:240-58/059/2022-6. Третье лицо просило суд рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра. Разрешение заявленных требований полагает на усмотрение суда (т. 1 л.д. 139).

Определением от 06.07.2023 г. принято изменение исковых требований в части требований о применении последствий недействительности сделки. Иск считается заявленным о признании недействительной оспоримой сделки - договора аренды недвижимого имущества  № 7 от 01.02.2022 г., предмет сделки (согласно договору): нежилое помещение №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки: указав, что решение арбитражного суда по делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прекращения обременения помещения (запись в ЕГРН об обременении от 10.02.2022 г. №58:29:4005014:240-58/059/2022-5) и обязании ООО «МСК-Строй» возвратить ИП ФИО1 предмет сделки (согласно договору): нежилое помещение №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, по акту приема – передачи.

Судебное заседание назначено на 29.08.2023 г.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 122, ст. 123 АПК РФ (т. 1 л.д. 128), в том числе публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Истец ИП ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил полномочия представителя ФИО4, изложенные в доверенности.

Представитель ответчиков ООО «МСК-Строй», ИП ФИО2 в судебном заседании по иску возражал по доводам, изложенным в отзывах на иск.

В судебном заседании 29.08.2023 г. судом был объявлен перерыв до 16 час. 40 мин. 05 сентября 2023 года.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске и объяснениях. Истец указал, что все договоры аренды в отношении офисных помещений (более 20) были заключены на срок 11 месяцев, долгосрочные договоры аренды (2 шт.) были заключены не агентом истца, а непосредственно самим истцом в отношении предприятий общественного питания в связи с необходимостью получения арендаторами лицензии на розничную продажу алкогольной продукции. Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А49-2927/2022, согласие принципала на заключение спорной сделки, а равно и согласование принципалом условий сделки агентом получено не было, что не отрицается и ответчиками по настоящему делу, следовательно, к оспариваемой в рамках настоящего дела сделке применяются положения п. 1 ст. 174 ГК РФ. Заявление ответчика о том, что он не был связан условиями агентского договора при заключении оспариваемого договора аренды, не соответствует действительности, т.к. в преамбуле договора аренды прямо указано, что ИП ФИО2 при его подписании действует на основании агентского договора. Кроме того, заключить договор аренды не в соответствии с агентским договором ИП ФИО2 была не вправе, т.к. единственным основанием, наделяющим ее правом сдачи в аренду имущества, ей не принадлежащего, являлся агентский договор (но с учетом тех ограничений, которые в нем содержались). Какого-либо последующего одобрения оспариваемой сделки со стороны истца получено не было. Как только истец получил выписку из ЕГРН в отношении здания по адресу 

<

...> (01.03.2022 г.), из которой узнал о наличии обременения в виде права аренды, и получил текст договора аренды из дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Пензенской области (13.03.2022 г.), истцом сразу же было подано исковое заявление (24.03.2022 г., дело №А49-2927/2022) об истребовании у ООО «МСК-Строй» нежилого помещения. Никаких доказательств оплаты ООО «МСК-Строй» по договору аренды истцу до подачи искового заявления и принятия данной оплаты истцом со стороны ответчиков не представлено. ИП ФИО2 не является собственником нежилого помещения, то есть она вправе осуществлять действия по распоряжению имуществом только по волеизъявлению собственника (законного владельца). Если ИП ФИО2 считает, что договором ей подобные полномочия не переданы, то, соответственно, она не имела права сдавать данные помещения в аренду, следовательно, она действовала в отсутствие полномочий, превысила свои полномочия. Для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 174 ГК РФ достаточно того основания, что лицо превысило свои полномочия, а вторая сторона знала или должна  была знать об этом, доказательств иных нарушений прав не требуется. Факт отсутствия согласия ИП ФИО1 на заключение сделки установлен, стороны сделки (руководитель ООО «МСК-Строй» ФИО6 и ИП ФИО2) являются супругами, следовательно, арендатор должен был знать об ограничениях в полномочиях ИП ФИО2 на сдачу помещения в аренду. Соответственно, иных обстоятельств для признания сделки недействительной не требуется. На основании вышеизложенного, истец просил суд удовлетворить заявленные исковые требования (т. 2 л.д. 7-9, т. 3 л.д. 80-82).

Представитель ответчика ООО «МСК-Строй» в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Ответчик считает иск не подлежащим удовлетворению, указывая при этом на следующие обстоятельства.  По договору купли-продажи от 10.04.2014 г. ИП ФИО1 приобрел нежилые помещения в здании по ул. Московская, 74: 1 этаж пом. №1-10, 22-86; 2 этаж, №1-16,34-89, антресоль №1-15, подвал №1-5. Помещения имели 100% износ. На основании договора подряда от 03.03.2019 г., заключенного между ИП ФИО1 и ООО «МСК-Строй», ООО «МСК-Строй» как подрядчик выполнило работы по реконструкции здания по ул. Московская, д. 74 в г. Пензе. В ходе работ по реконструкции были восстановлены все существующие помещения, вновь созданы офисные помещения в чердачном этаже здания, выполнено несколько пристроев на первом этаже здания с новыми помещениями. Общая площадь помещений увеличилась ориентировочно на 3 000 кв.м. Истцом в материалы дела представлено разрешение на строительство, выданное Комитетом Пензенской области по охране памятников истории и культуры, т.е. по мнению истца, все работы выполнены на законном основании. Спорное помещение создано в результате реконструкции помещения, принадлежащего истцу, т.е. является его частью. ООО «МСК-Строй» владеет спорным помещением на основании договора аренды №7 от 01.02.2022 г., заключенного в установленном порядке. Между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен агентский договор от 31.07.2019 г., в соответствии которым ИП ФИО2 была обязана заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...>. ООО «МСК-Строй» арендует спорное помещение несколько лет. Кроме спорного помещения ООО «МСК-Строй» арендовало еще несколько помещений в здании по ул. Московская, д. 74 в г. Пензе. Указание истца на превышение полномочий агента противоречит п. 1.1, агентского договора от 31.07.2019 г., в соответствии с которым агент совершает все действия в отношении принадлежащего принципалу нежилого здания в части, на которую у принципала имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности. В материалы дела №А49-2927/2022 было представлено несколько договоров аренды помещений на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>. Все указанные договоры аренды ИП ФИО1 были одобрены, по ним оплачивались арендные платежи. Ответчик указал, что было заключено более 10 договоров аренды на помещения третьего этажа (части помещений). Данные договоры аренды ИП ФИО1 не только не оспаривает, но и получает по ним арендную плату. Агентским договором полномочия ИП ФИО2 на сдачу в аренду вновь создаваемых помещений не ограничивались, поскольку в самом договоре таких ограничений не установлено.  Дополнительного соглашения о согласовании договоров аренды на вновь созданные нежилые помещения сторонами не заключалось. ООО «МСК-Строй» не знало и не могло знать об ограничении прав ИП ФИО2 на сдачу в аренду вновь созданных помещений, поскольку такого ограничения агентский договор не содержал. Обязательным основанием признания сделки недействительной является причинение ущерба истцу. При всех сравнимых условиях какого-либо ущерба заключением спорного договора аренды истцу причинено не было. Доказательств обратного истец не представил. Условия аренды спорного договора аналогичны условиям в других договорах аренды. Таким образом, по мнению ответчика, ст. 174 ГК РФ в настоящем споре неприменима. Спорный договор аренды ИП ФИО1 считает недействительным по причине длительного срока аренды и минимальной ставки арендной платы. Ответчик арендовал спорное помещение несколько лет на основании краткосрочных договоров аренды. Никаких вопросов при этом у ИП ФИО1 не возникало. Доказательств того, что размер арендной платы, установленный спорным договором, в два и более раза меньше сложившихся ставок аренды, суду не представлено. Напротив, ставки арендной платы, как следует из представленных в материалы дела договоров аренды, заключенных ИП ФИО1 в 2022 г., сопоставимы с арендной платой, указанной в спорном договоре. Подтверждением данного довода являются копии договоров аренды, представленные ИП ФИО1 в материалы дела № А49-2927/2022. На третьем этаже в здании по ул. Московская, д. 74 в г. Пензе ИП ФИО2 были сданы в аренду практически все вновь созданные помещения. Заключено более 10 договоров аренды с арендаторами ООО «Экспермед», ИП ФИО7, ИП ФИО8, ООО «Нойхаус», ООО «ПроДом», ООО «ОллинБокс», ООО «Алина-Тур», ООО «Экспертиза и оценка», ООО «МСК-Строй», ООО «М-74» и т.д. Указанные выше сделки ИП ФИО1 не оспорены, недействительными не признаны, они исполнены сторонами, невыгодными данные сделки ИП ФИО1 не считает, все они были одобрены ИП ФИО1, поскольку им принималась арендная плата от ИП ФИО2 по всем договорам аренды без исключений. Агентский договор от 31.07.2019 г. истцом не оспорен, не расторгнут, действует до настоящего времени, недействительным судом не признан. О расторжении агентского договора, договора аренды ИП ФИО1 ООО «МСК-Строй» не извещал, приостановить или не вносить арендные платежи не просил, свой расчетный счет для перечисления арендной платы не указал. Поэтому перечисление ООО «МСК-Строй» арендной платы на платежные реквизиты ИП ФИО2 полностью соответствует нормам договора и действующего законодательства. На основании изложенного, ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать (т. 2 л.д. 1-3, т. 3 л.д. 72-73, 92-94).

Представитель ответчика ИП ФИО2 в судебном заседании также просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Ответчик указал, что ООО «МСК-Строй» владеет спорным имуществом на основании договора аренды №7 от 01.02.2022 г., заключенным в установленном порядке. Арендные отношения между ООО «МСК-Строй» и ИП ФИО1 по договорам аренды, заключенным через различных агентов, длятся более 6 лет. Между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен агентский договор от 31.07.2019 г., в соответствии которым ИП ФИО2 была обязана заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...>. Ответчиком были заключены 30 договоров аренды и 8 предварительных договоров аренды. Условия договора аренды, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «МСК-Строй», ничем не отличается от других договоров, заключенных ИП ФИО2 в отношении помещений в здании по ул. Московская, д. 74 в г. Пензе. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области, сторонами исполнен. Агентский договор от 31.07.2019 г. истцом также не оспорен, недействительным судом не признан. ИП ФИО2 не считает пункты п. 2.1.5 и п. 5.1 агентского договора от 31.07.2019 г. нарушенными по следующим основаниям. Согласно п.п. 1.1., 2.1.1., 2.6.4 агентского договора от 31.07.2019 г. ИП ФИО2 была обязана заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в здании по ул. Московская, д. 74 в г. Пензе, в связи с чем, ИП ФИО2 являлась и является уполномоченным лицом на заключение договоров аренды с арендаторами нежилых помещений в здании по ул. Московская, д. 74. Условия всех арендных договоров, заключенных с арендаторами, являются типовыми, условия договоров были согласованы с ИП ФИО1 изначально, затем несколько раз перерабатывались и дополнялись.  Каждый месяц ИП ФИО2 направляла ИП ФИО1 отчеты о своей деятельности с указанием полученных и потраченных денежных средств и реестр договоров аренды. Между сторонами велась и другая переписка по согласованию договоров аренды, договоров на обслуживание здания и т.д., в том числе, обсуждалась арендная плата. ИП ФИО1 направлялись сканы заключаемых договоров аренды и эксплуатации здания. Значимыми (подлежащими согласованию) ИП ФИО1 считал договоры аренды и эксплуатации здания, сумма по которым превышала 100000 руб. в месяц. Об этом он несколько раз указывал в письмах. Каких-либо замечаний или указаний по изменению или расторжению заключенных договоров аренды, а также по работе агента ИП ФИО1 никогда не заявлял. Напротив, он принимал арендные платежи по заключенным договорам аренды ежемесячно, т.е. одобрил все договоры аренды, заключенные как ИП ФИО2, так и ООО «М-74», условия которых были им согласованы. Кроме того, ИП ФИО1 имел доступ к электронной базе заключенных договоров и мог просматривать сканы всех заключенных договоров. За весь период действия агентского договора ИП ФИО1 (более 2,5 лет) никаких замечаний к договорам не высказывал, что подтверждает соблюдение ИП ФИО2 п. 2.1.5, и п. 5.1, агентского договора от 31.07.2019 г. В силу п. 2.2 агентского договора от 31.07.2019 г. ИП ФИО1 обязан был выражать свои указания письменно. Каких-либо письменных указаний с момента заключения агентского договора от 31.07.2019 г. и до настоящего времени относительно запрета на заключение договоров на срок 5 лет и более или по их изменению на более короткий срок, по изменению размеров арендной платы за каждый этаж (для первого этажа – не ниже 1 000 руб. за кв.м., для второго – не ниже 700 руб. за кв.м., для третьего этажа – не ниже 500 руб. за кв.м.) или помещение, по запрету на заключение договора аренды или запрета на продление арендных отношений с ООО «МСК-Строй» ИП ФИО1 ИП ФИО2 не давал. Таким образом, по мнению ответчика, заключение ответчиком с ООО «МСК-Строй» договора аренды № 7 от 01.02.2022 г. полностью отвечает требованиям агентского договора от 31.07.2019 г. При этом размер арендной платы, установленный спорным договором, не ниже, чем у других арендаторов помещений, расположенных на третьем этаже. ИП ФИО1 не оспаривает иные договоры аренды, заключенные в отношении помещений третьего этажа, следовательно, ИП ФИО1 имущественный ущерб причинен не был. Оценка действительности договора аренды № 7 от 01.02.2022 г. дана судом при рассмотрении дела №А49-2927/2022. Суд признал договор действительным и действующим и удовлетворил исковые требования ООО «МСК-Строй» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением. Данный судебный акт имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. До настоящего времени судебный акт истцом не исполнен, ведется исполнительное производство. В соответствии с п. 1.1. агентского договора, он распространяет свое действие только на помещения, приобретенные истцом по договору купли-продажи. На вновь построенные помещения данный договор свое действие не распространяет, поскольку в момент заключения агентского договора их не существовало. Поэтому необходимость получения согласия на заключение данной сделки и других сделок на вновь построенные помещения у ИП ФИО2 отсутствовала. Кроме того, согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. ИП ФИО1 собственником спорного помещения не является, равно как и всех вновь созданных помещений третьего этажа. Однако по его поручению все помещения сданы в аренду, и он получал и получает за них арендную плату. ИП ФИО2 считает, что представленные в дело уведомления о расторжении агентского договора, подписанные ИП ФИО1 и его доверенным лицом ФИО9, почтовые квитанции от 06.03.2022 г., описи вложения не подтверждают расторжение агентского договора в установленном порядке, поскольку уведомление о расторжении договора, подписанное ИП ФИО9, было направлено по двум адресам: 

<

...>, и 

<

...>, и ни по одному из адресов не вручено в связи с отсутствием доступа в помещение по адресу: 

<

...> и переезда ИП ФИО2 в другое жилое помещение по адресу: 

<

...>, о чем ИП ФИО1 был извещен в декабре 2019 года. Отчеты агента и акты об оказании услуг, направленные ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО1,  содержали данный адрес. Кроме того, в исковом заявлении ИП ФИО1 по настоящему делу указывается, что договор аренды №7 от 01.02.2022 г. был им получен 01.03.2022 г., т.е. до подписания уведомления о расторжении агентского договора. В договоре аренды указан также адрес ИП ФИО2: 

<

...>. Таим образом, ИП ФИО1 направил уведомления по адресам, по которым ИП ФИО2 заведомо не могла получить корреспонденцию. Описи вложения, представленные в материалы дела, не подтверждают направление уведомления о расторжении именно агентского договора, поскольку самих писем о расторжении суду не представлено, достоверно установить нахождение в почтовом отправлении именно уведомления о расторжении агентского договора не представляется возможным. Таким образом, описи вложения не отвечают принципу допустимости и относимости доказательств. Указание истца на уведомление о расторжении агентского договора, подписанного ФИО9 (сыном ИП ФИО1), является неправомерным в силу отсутствия у ФИО9 полномочий на расторжение каких бы то ни было договоров. В доверенности, выданной ему ИП ФИО1, такие полномочия отсутствуют. Кроме того, данное уведомление в адрес ИП ФИО2 не направлялось. Ссылка представителя истца на устное информирование ИП ФИО2 также неправомерна в силу отсутствия у представителя полномочий на такие заявления и в связи с нарушением норм гражданского законодательства о необходимости письменного извещения стороны договора. Поскольку ни одно из указанных уведомлений ИП ФИО2 не было получено, то в силу п.п. 9.2, 9.3 агентского договора от 31.07.2019 г., данный договор не является расторгнутым. На основании изложенного, ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать (т. 2 л.д. 4-6, т. 3 л.д. 101, 145).

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчиков, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение (здание), площадью  3 952,9 кв.м. с кадастровым номером 58:29:4005014:240, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 56-62).

31.07.2019 г. между ИП ФИО1 (Принципал) и ИП ФИО2 (Агент) был заключен агентский договор (т. 1 л.д. 63-69), согласно которому Принципал поручает, а Агент берет на себя обязательства совершать от своего имени, но за счет Принципала фактические и юридические действия по отношению к нежилому зданию по адресу: 

<

...> (далее по тексту договора - недвижимое имущество), в части, на которую у Принципала имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности. Указанное нежилое здание принадлежит Принципалу на праве собственности: свидетельство о государственной регистрации прав от 14.04.2014 г. серия 58 № 648739 (п. 1.1. договора).

Согласно агентскому договору  в связи с полученным поручением Агент обязан заключать договоры аренды с арендаторами нежилых помещений в нежилом здании, указанном в п. 1.1. данного договора.

В соответствии с п. 2.1.5. договора Агент обязуется письменно согласовывать с Принципалом все заключаемые Агентом договоры, как арендные, так и договоры, связанные с обслуживанием, ремонтом, охраной и эксплуатацией здания.

Согласно п. 5.1 договора Агент заключает договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав недвижимого имущества, с арендаторами от своего имени и за счет Принципала на согласованных с Принципалом условиях. По заключенным договорам приобретает права и становится обязанным Агент.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 84-90), нежилое помещение с кадастровым номером 58:29:4005014:240 обременено правом аренды в пользу ООО «МСК-Строй», дата государственной регистрации обременения – 10.02.2022 г., номер государственной регистрации: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5, срок обременения – с 10.02.2022 г. на 60 месяцев, основание государственной регистрации обременения – договор аренды недвижимого имущества  № 7 от 01.02.2022 г. 

01.02.2022 г. между  ИП ФИО2 (арендодатель, действующий от имени ИП ФИО1 на основании агентского договора от 31.07.2019 года) и ООО «МСК-Строй» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. (т. 1 л.д. 70-75), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м., именуемое в дальнейшем «Помещение», находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение предоставляется арендатору для расположения офиса.

Срок аренды помещения определяется с даты принятия помещения арендатором по акту приема-передачи сроком на 60 месяцев (п. 1.2 договора аренды).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2022 г. нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, передано арендатору ООО «МСК-Строй» во временное владение и пользование (т. 1 л.д. 75).

Обратившись с исковым заявлением в суд, ИП ФИО1 указал, что договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен без согласования с собственником, о заключении договора аренды недвижимого имущества  № 7 от 01.02.2022 г. он узнал лишь после получения выписок из ЕГРН в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества и копий договоров, заключенных ИП ФИО2 во исполнение агентского договора от 31.07.2019 г.

Поводом для получения выписок из ЕГРН послужило поступление платежей по 8 платежным поручениям от ответчика ООО «МСК-Строй» с назначением платежа «оплата по договору купли-продажи земельного участка б/н от 14.02.2022 г.». При этом, истец не давал своего согласия на заключение указанного договора, не знал о его заключении.

Договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен агентом в нарушение п. 2.1.5 агентского договора без согласования с принципалом.  Какого - либо последующего одобрения оспариваемой сделки со стороны истца не было.

Ссылаясь на положения ст. 174 ГК РФ, п. 92 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указывая на то, что сделка нарушает условия агентского договора, так как ИП ФИО2 не было получено согласие принципала на совершение сделки, противоположная сторона (ООО «МСК-Строй») знала о  том, что ИП ФИО2 нарушает условия агентского договора, поскольку агент (ИП ФИО2) и генеральный директор ООО «МСК-Строй» (ФИО6) состоят в супружеских отношениях, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной оспоримой сделки – договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г., предмет сделки (согласно договору): нежилое помещение №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Судом установлено и ответчиками не оспаривается, что 01.02.2022 ИП ФИО2 (арендодатель, действующий от имени ИП ФИО1 на основании агентского договора от 31.07.2019 года) и ООО «МСК-Строй» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 7, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилое помещение № 54, общей площадью 47,9 кв.м, именуемое в дальнейшем «Помещение», находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

В п. 1.4. договора аренды содержится указание, что передаваемое в аренду помещение принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением Росреестра по Пензенской области от 14.04.2014 г., о чем 14.04.2014 г. в ЕГРН сделана запись № 58-58-38/006/2014-765.

В п. 1.4. договора аренды также указано, что арендодатель действует в настоящем договоре на основании заключенного с собственником агентского договора б/н от 31.07.2019 г.

В соответствии с п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. агент обязуется письменно согласовывать с принципалом все заключаемые агентом договоры, как арендные, так и договоры, связанные с обслуживанием, ремонтом, охраной и эксплуатацией здания.

Обратившись в суд с иском, истец указал, что ИП ФИО2 в нарушение п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. не согласовала с истцом заключение с ООО «МСК-Строй» договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г.

Истцу не было известно о заключении ИП ФИО2 спорного договора аренды, истец узнал о заключении договора аренды только после получения выписки из ЕГРН в отношении принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240. Истец не одобрил впоследствии заключение ИП ФИО2 договора аренды. Условия договора аренды являются невыгодными для истца.

В силу п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Положения данной статьи применяются независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.

Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрено, что последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в Информационном письме от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 5) под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При этом, независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа, уполномоченного в силу закона, учредительных документов или договора, или собственника заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Судом установлено, что заключение спорного договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г. не было согласовано ИП ФИО2 с собственником имущества - ИП ФИО1, следовательно, ИП ФИО2 при заключении указанной сделки действовала с превышением полномочий.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022 г. по делу №А49-2927/2022, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.01.2023 г. по делу №А49-2927/2022 (т. 1 л.д. 81-111).

Доказательств последующего одобрения ИП ФИО1 спорной сделки в материалы дела также не представлено.

В деле правоустанавливающих документов отсутствует письменное согласие ИП ФИО1 на заключение ИП ФИО2 с ООО «МСК-Строй» договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г.

ИП ФИО2 в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила суду доказательств согласования с истцом заключения договора аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г. был заключен ИП ФИО2 в нарушение п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г. без получения письменного согласия ИП ФИО1

Доводы ответчиков о том, что агентский договор от 31.07.2019 г. истцом не оспорен, не расторгнут, действует до настоящего времени, недействительным судом не признан, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку спорная сделка была совершена без согласования с собственником (истцом по делу).

Суд также приходит к выводу, что генеральный директор ООО «МСК-Строй» ФИО6, подписавший спорный договор аренды, знал либо должен был знать об ограничениях, установленных п. 2.1.5. агентского договора от 31.07.2019 г., поскольку ИП ФИО2 состоит с ФИО6 в супружеских отношениях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, применив положения приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2, заключив спорный договор аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г.  и передав помещение в аренду ООО «МСК-Строй», распорядилась имуществом, не согласовав заключение договора аренды с собственником данного имущества. Соответственно, договор аренды недвижимого имущества № 7 от 01.02.2022 г. является недействительной сделкой.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м (т. 1 л.д. 56-62), в ЕГРН зарегистрировано обременение указанного нежилого помещения правом аренды в пользу ООО «МСК-Строй», дата государственной регистрации обременения – 10.02.2022 г., основание – договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., решение по настоящему делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации прекращения обременения нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м по адресу: 

<

...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН 

<

***>), номер и дата государственной регистрации обременения: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5 от 10.02.2022 г.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Истец просит суд обязать ООО «МСК-Строй» возвратить истцу по акту приема – передачи нежилое помещение №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Поскольку договор аренды является недействительной сделкой, данное требование арбитражный суд признает подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них (абзац второй пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Поскольку исковые требования удовлетворены полностью, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (по 3 000 руб. с каждого из ответчиков).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить, расходы истца по оплате госпошлины отнести на ответчиков.  

Признать недействительным договор аренды недвижимого имущества №7 от 01.02.2022 г., заключенный индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН 

<

***>). 

Применить последствия недействительности сделки. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН 

<

***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>) по акту приема – передачи нежилое помещение №54, общей площадью 47,9 кв.м., находящееся на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации прекращения обременения нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:4005014:240 площадью 3 952,9 кв.м по адресу: 

<

...> правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН 

<

***>), номер и дата государственной регистрации обременения: 58:29:4005014:240-58/059/2022-5 от 10.02.2022 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МСК-Строй» (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 3 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

            Судья                                                                                                      Г.В. Алексина