АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-13077/2022 

Дата принятия решения – 14 сентября 2022 года 

Дата объявления резолютивной части – 13 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хасаншина И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Носовой Л.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора об оказании услуг,

с привлечением третьего лица - МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от 01.08.2022,

от ответчика – ФИО2,, доверенность от 15.11.2021, 

от третьего лица – не явился, извещен, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района" (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора об оказании услуг.

Определением суда от 26.05.2022 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани».

Из материалов дела следует, что по результатам торгов между  МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (собственник помещения, арендодатель) и арендатором помещения - обществом с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы" (до переименования – ООО «КазСнаб») заключен договор аренды №9002-95Л от 16.12.2019 нежилого помещения №1000 общей площадью 380,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (л.д.8).

Ответчик является управляющей компанией по обслуживанию многоквартирных домов, в том числе дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

В целях надлежащего использования истцом арендованного нежилого помещения, между сторонами заключен договор №299 от 14.02.2022 оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с собственником нежилого помещения (л.д.15).

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий, неурегулирование которых явилось основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском об урегулировании разногласий при заключении договора об оказании услуг.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При наличии обязанности заключить договор на рассмотрение суда равным образом могут быть переданы и разногласия, возникшие в ходе заключения договора. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (абзац второй пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" – далее Постановление №49).

Согласно упомянутому пункту 38 Постановления №49, по смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Правовой формой, в которой реализуются права и обязанности участников отношений, связанных с управлением многоквартирным домом, является договор управления многоквартирным домом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.12.2018 по делу N А65-16154/2018 договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из указанной нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, сторонами договора управления многоквартирным домом, по общему правилу, является управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 03.09.2013 N 5-КГ13-86, положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.

Таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации, часть 5 статьи 161 которого предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.

С учетом анализа указанных норм законодательства и судебной практики, в том числе исходя из пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд пришел к выводу, что преддоговорный спор между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, подлежит рассмотрению в суде.

Вместе с тем, в данном случае истец не является собственником нежилого помещения, он является арендатором спорного помещения. Следовательно, не являясь собственником помещения в многоквартирном доме, истец не вправе обязывать ответчика заключить договор управления многоквартирным домом, тем более, на иных, нежели чем с иными собственниками, условиях. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что истец является ненадлежащим истцом по иску об урегулировании разногласий по преддоговорному спору о заключении договора управления многоквартирным домом.

Ссылка сторон на пункт 4.4.3 договора аренды №9002-95Л от 16.12.2019 нежилого помещения между  МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и истцом, согласно которому арендатор помещения обязан заключить договор с управляющей организацией, не может быть принята судом во внимание, поскольку сама управляющая организация не является стороной этого договора. Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как указано в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) суд отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В данном случае между сторонами соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда отсутствует. 

Определением суда от 27.06.2022 было отмечено, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что он составлен для собственников помещений, о чем свидетельствует название договора. Соответственно, все существенные условия договора касаются регулирования правоотношений с собственниками помещения. Между тем, истец является всего лишь арендатором помещения, собственником спорного помещения является третье лицо.

Кроме того, спорный договор согласно п. 6.1 заключен на период с 01.07.2020 по 31.12.2020 и не является актуальным на момент разрешения преддоговорного спора.

С учетом изложенных обстоятельств дела, суд своим определением от 27.06.2022 предложил сторонам в порядке  урегулирования спора и примирения сторон заключить трехсторонний договор с участием собственника (третьего лица по настоящему спору), либо специальный договор с арендатором помещения с учетом его ограниченных прав на это помещение. 

Тем не менее, стороны меры по урегулированию спора не предприняли, мирового соглашения не достигли.

При изложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2021 по делу №А65-29701/2020 между теми же сторонами, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Оценка Столицы" было признано ненадлежащим ответчиком ввиду отсутствия прав собственника спорного нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяИ.А. Хасаншин