АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«14» августа 2020 года                                                                        Дело № А53-19196/2020

Резолютивная часть решения объявлена «12» августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен «14» августа 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного коммерческого банка «Капиталбанк» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третье лицо - ФИО2 (ИНН 

<

***>),

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, 

при участии:

от заявителя – представитель ФИО3 (доверенность от 11.04.2018);

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 18.12.2020);

от третьего лица – представитель ФИО5 (доверенность от 24.07.2020),

установил:

АКБ «Капиталбанк» (ПАО) в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с требованиями о признании незаконным и отмене решения о приостановлении государственной регистрации права от 22.05.2020 № 61/001/007/2020-59575; об обязании зарегистрировать переход права собственности к ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 61:25:0030202:1066.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (ИНН 

<

***>).

В предварительном судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица требования поддержал.

В предварительном судебном заседании 06.08.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 12.08.2020 до 11 часов 30 минут.

После перерыва представители заявителя и заинтересованного лица правовые позиции по спору поддержали.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

На основании пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд перешел к судебному разбирательству.

В судебном заседании представители заявителя и заинтересованного лица правовые позиции по спору поддержали.

В судебном заседании 12.08.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 12.08.2020 до 11 часов 55 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей после перерыва не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между АКБ «Капиталбанк» (ПАО) и ФИО2 (покупатель) 01.04.2020 подписан договор купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2020-2072/58 по результатам проведенных электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества банка. Согласно условиям указанного договора покупатель приобрел у банка земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1297 кв.м с разрешенным видом использования для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащий банку на праве собственности, кадастровый номер 61:25:0030202:1066.

На земельном участке располагается незавершенный строительством жилой дом (61:25:0030202:1540), не зарегистрированный в установленном порядке, находящийся по адресу: Ростовская область, Мясниковский p-он, х. Ленинаван, ул. Набережная, 13-а.

Заявление от 12.05.2020 № 61/001/007/2020-59575 на регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок сданы сторонами в орган регистрации прав 12.05.2020.

Уведомлением от 22.05.2020 № 61/001/007/2020-59575 Мясниковский отдел Управления Росреестра по Ростовской области уведомил АКБ «Капиталбанк» (ПАО) о приостановлении регистрации перехода права собственности.

Приостановление регистрации мотивировано тем, что из представленных документов следует, что отчуждается земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом, права на который в установленном порядке не зарегистрированы за банком. При этом указано, что отчуждение незавершенного строительством жилого дома возможно только после регистрации права собственности на него. В уведомлении так же указано, что из представленного договора нельзя сделать однозначный вывод о цене договора.

АКБ «Капиталбанк» (ПАО), не согласившись с приостановлением регистрации права собственности на земельный участок, поясняя, что указывая в договоре, что на земельном участке имеется незавершенный строительством дом, при этом, не указывая в договоре волю банка зарегистрировать на него права, банк фактически выражал намерение заменить в реестре правообладателя на земельный участок ровно на тех же правах, которые были зарегистрированы Росреестром за банком в 2018 году, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Оценивая решение управления о приостановлении осуществления государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении от 22.05.2020 № 61/001/007/2020-59575, на предмет соответствия его законодательству, суд исходит из следующего.

Согласно ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Набережная, 13-а:

-земельный участок с кадастровым номером 61:25:0030202:1066, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение ЛПХ, декларированная площадь - 1297 кв.м., границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством; зарегистрировано право собственности АКБ «Капиталбанк» (ПАО);

-объект незавершенного строительства литер А с кадастровым номером 61:25:0030202:1540, наименование - незавершенный строительством жилой дом, сведения о правообладателях в ЕГРН отсутствуют.

12.05.2020 в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:25:0030202:1066, площадью 1297 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Набережная, 13-а, обратились АКБ «Капиталбанк» и ФИО2

С вышеуказанным заявлением представлен договор № 2020-2072/58 купли-продажи объекта недвижимого имущества от 01.04.2020.

В соответствии со ст. 29 Закона о регистрации, государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов, по итогам которой было установлено следующее.

Представленный с заявлениями договор заключен по результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества АКБ «Капиталбанк» (ПАО).

По результатам торгов и в соответствии с договором отчуждается следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1297 кв.м., принадлежащий продавцу на праве собственности, кадастровый номер 61:25:0030202:1066, ограничения и обременения: на земельном участке располагается незавершенный строительством жилой дом (61:25:0030202:1540), не зарегистрированный в установленном порядке, находящийся по адресу: Ростовская обл., Мясниковский р-н, х. Ленинаван, ул. Набережная, 13-а (далее - Объект).

При этом договор не содержит сведений о юридической судьбе расположенного на заявленном земельном участке незавершенного строительством жилого дома. 

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на таком земельном участке (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а также с учетом правил, установленных пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, государственный регистратор пришел к выводу о том, что  переход права на земельный участок, также, как и на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном участке, подлежат регистрации одновременно, а осуществление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок без находящегося на нем строения будет нарушать императивный запрет, установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ.

При этом государственный регистратор указал, что из представленного на государственную регистрацию договора нельзя сделать однозначный вывод о предмете договора, а также о цене отчуждаемого имущества, в связи с чем регистрация перехода права собственности на основании представленных документов не представляется возможным.

В связи с вышеизложенным, поскольку заявителем не были представлены дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации перехода права собственности, 22.05.2020 государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок была приостановлена по решению регистратора, с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

О причинах, препятствующих проведению государственной регистрации, заявителю было сообщено уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.05.2020 с указанием оснований приостановления государственной регистрации и документов, необходимых для ее проведения.

Вместе с тем государственным регистратором при принятии решения о приостановлении государственной регистрации по указанным основаниям не учтено следующее.

Из представленного на государственную регистрацию договора нельзя сделать вывод о том, что предметом договора является, в том числе указанный выше незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 61:25:0030202:1540.

Указанный незавершенный строительством жилой дом расположен на земельном участке с разрешенным видом использования для ведения личного подсобного хозяйства.

В ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства литер А с кадастровым номером 61:25:0030202:1540.

Таким образом, права на земельный участок и жилой дом не зарегистрированы за одним лицом.

Принадлежность жилого дома и земельного участка одному лицу на праве собственности с очевидностью не следует из представленных документов.

А в отсутствие зарегистрированных прав на жилой дом и в отсутствие распорядительной сделки в отношении этого объекта не может идти речь и о регистрации перехода права на него.

Воля сторон по сделке направлена на замену в реестре правообладателя на земельный участок ровно на тех же правах, которые были зарегистрированы Росреестром за банком в 2018 году.

При таких обстоятельствах осуществление государственной регистрации перехода права только на земельный участок на основании представленного на регистрацию договора купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2020-2072/58 от 01.04.2020, не противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, не входит в противоречие с разъяснениями, данными  Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Суждение государственного регистратора о том, что осуществление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок без находящегося на нем жилого дома при установленных обстоятельствах будет нарушать императивный запрет, установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, ошибочно.

Основания к приостановлению государственной регистрации отсутствовали, оспариваемым приостановлением созданы препятствия для осуществления банком экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными.

Установив, что действия управления не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 часть 5 статья 201 АПК РФ).

В силу положения части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд возлагает на управление обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:25:0030202:1066, площадью 1297 кв.м.

Заявителем при обращении в суд уплачено 3000 рублей государственной пошлины (платежное поручение от 25.06.2020 № 292191).

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить заявленные требования.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации права, выраженное в уведомлении от 22.05.2020 № 61/001/007/2020-59575,

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:25:0030202:1066, площадью 1297 кв.м.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу акционерного коммерческого банка «Капиталбанк» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук