АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11347/2022

г. Ярославль

10 марта 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 02 марта 2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 120334,06 руб.

 

при участии:

от истца – ФИО3 – представитель по доверенности от 28.06.2022;

от ответчика – не явился; 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, арендодатель) обратился с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск" (далее – ответчик, арендатор) о взыскании, с учетом уточнения, 120334,06 руб., в т.ч. 87838,68 руб. долга по постоянной части арендной платы за период с мая 2019 года по 13.09.2021 по договору аренды №2 от 25.03.2019, 32495,38 руб. пени за период с 23.07.2019 по 28.11.2021.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что оснований для снижения арендной платы в 2020 не усматривает, деятельность ответчика не пострадала в период распространения коронавирусной инфекции; никаких препятствий в пользовании арендованным помещением арендатору не чинилось, данные журнала учета показаний счетчика электроэнергии наряду с ранее представленным ответчиком актом возврата помещения говорят о том, что помещением ответчик продолжал пользоваться; помещением тамбура площадью 3,5 кв.м. находилось в пользовании ответчика согласно договору аренды, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют; доказательства наличия убытков со стороны ООО «24 градуса Рыбинск» не представлены; за весь исковой период ответчик осуществлял свою торговую деятельность в арендуемом помещении без каких-либо ограничений, коронавирусные ограничения никак не повлияли на торговую деятельность ответчика, основания снижения ответчику арендной платы в 2020 отсутствовали, размер арендной платы фактически был ниже рыночных цен; арендная плата за октябрь 2019 арендодателем не уменьшалась, соглашений стороны не подписывали.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: считает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам и пени за период март, апрель, май, июнь, июль 2019; задолженность ответчика по постоянной части арендных платежей за указанный период времени отсутствует; истец неправильно толкует положения договора, размер постоянной части арендной платы согласован сторонами в сумме 34080 руб. в месяц, изменение размера арендной платы осуществляется путем подписания соответствующего дополнительного соглашения, стороны такое соглашение не подписывали; расчет суммы пени за просрочку арендных платежей, выполненный истцом, не соответствует нормам права и договору, поскольку не учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации; в марте 2020 года истец заключил договор о продаже здания, в котором находятся арендуемые помещения, третьему лицу; с указанного периода времени истец чинил препятствия ответчику в пользовании арендованным помещением; истец отключил электричество в арендованном помещении 07.05.2021, с указанного времени магазин ответчика прекратил работать; 16.07.2021 истец перекрыл доступ в арендуемое помещение для персонала арендатора и посетителей магазина путем тайной смены замков во входных дверях арендованного помещения. В августе 2021 года ответчик неоднократно предпринимал попытки передать арендуемые помещения арендодателю. Представители арендодателя прибывали на объект, но отказывались подписывать передаточный акт либо передать уже подписанный арендодателем документ; помещения возвращены арендодателю по акту от 14.09.2021; считает, что ответчик вправе не платить арендную плату истцу за период с 07.05.2021 по 14.09.2021, поскольку в указанный период времени истец своими действиями препятствовал ответчику пользоваться арендованным помещением по назначению. В процессе эксплуатации арендного помещения выяснилось, что помещением № 1 (тамбур) площадью 3,5 кв.м. (п. 1.1. договора, приложение № 2 к договору) пользуется, также, другой арендатор - ИП ФИО4, арендная плата должна быть снижена до 33670,5 руб. (34 080 - 409,5), полагает, что имеется переплата в размере 98 853,65 руб. Платеж за ноябрь 2019 исполнен ответчиком в меньшем размере в сумме 30 672 руб. и был согласован сторонами, т.к. в октябре 2019 года арендатор не мог использовать арендованное помещение по вине арендодателя. Данный факт подтверждается актом сверки расчетов на 31 декабря 2021 года, где истец в строке - 31.10.2019 продажа, столбец - дебет, указывает выставленную им для оплаты сумму в размере 30 672 руб. Также, указанные бухгалтерские проводки отражены истцом в подготовленном им акте сверки расчетов на 31 марта 2021 года. В период действия ограничительных мер истец отказал ответчику в уменьшении размера арендных платежей и в других послаблениях.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

11.03.2019 между сторонами был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались не позднее 1,5 месяцев (арендные каникулы на проведение арендатором ремонта помещения) с момента заключения настоящего договора заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> на первом этаже, помещение №1 (кадастровый номер 76:20:080413:79).

25.03.2019 стороны заключили основной договор аренды недвижимого имущества №2 в отношении нежилого помещения по адресу: 

<

...>./ул.Пушкина, дом 85/4.

Согласно пункту 1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 113,6 кв.м., в том числе: помещение № 1 (тамбур) -3,5 кв.м., помещение № 2 (зал обслуживания посетителей) -27,1 кв.м., помещение № 2а (туалет) -1,4 кв.м., помещение № 3 (склад) -15,8 кв.м., помещение № 4 (вспомогательное помещение) -37,5 кв.м., помещение № 5 (коридор) -11,2 кв.м., помещение № 6 (дополнительное помещение) -15,9 кв.м., помещение № 7 (шкаф) -0,5 кв.м., помещение № 8 (туалет) -1,6 кв.м.

Арендуемое имущество предназначено для использования в качестве предприятия общественного питания.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата определена в Спецификации к настоящему договору. Арендная плата за имущество состоит из двух частей: постоянная и переменная.

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора постоянная часть представляет собой фиксированную сумму, установленную в Спецификации. В постоянную часть включены все возможные затраты арендодателя за исключением переменной части. Согласно пункту 3 Спецификации постоянная часть арендной платы: 34080 рублей ежемесячно. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 45 календарных дней с даты подписания сторонами настоящего договора. Обеспечительный платеж по договору составляет 34080 руб., который вносится через 45 дней.

Арендодателем предоставляются арендатору арендные каникулы по постоянной части арендной платы с 11.03.2019 по 26.04.2019 (45 дней).

Согласно пункту 4.5 договора постоянная часть арендной платы уплачивается ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца за следующий месяц путем безналичного расчета без каких-либо дополнительных уведомлений.

Согласно пункту 6.2 договора изменение размера арендной платы осуществляется путем подписания соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору. Размер арендной платы не может быть увеличен более чем на 5 % в год от размера постоянной части арендной платы в месяц.

28.03.2019 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 2 от 25 марта 2019 года, в котором пункт 6.2. договора аренды изложили в следующей редакции: вместо слов «Размер арендной платы не может быть увеличен более чем на 5% в год, от размера постоянной части арендной платы в месяц», читать «Постоянная ставка арендной платы установлена на 2019 год. С 2020 году размер арендной платы будет пересматриваться в соответствии с рыночными условиями. С 2021 года и по 2024 года размер арендной платы может быть увеличен, но не более чем на 5 % в год от размера постоянной части арендной платы в месяц на 2020 год».

При заключении договора аренды недвижимого имущества № 2 от 25.03.2019 стороны акт приема-передачи помещения не подписывали.

В соответствии с пунктом 2.3. предварительного договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 ответчик внёс 20.03.2019 истцу обеспечительный платёж в размере 34 080 руб.

Согласно пункту 2.4. предварительного договора аренды нежилого помещения от 11.03.2019 после заключения основного договора сумма обеспечительного платежа засчитывается счёт арендных платежей по основному договору. 

Согласно акту сверки расчетов за период с января 2019 по декабрь 2021, арендодателем 

в 2019 году начислена постоянная арендная плата в размере 273776 руб., в т.ч. 30672 руб. за октябрь 2019. 

Первый платеж по арендной плате внесен арендатором 25.06.2019 с назначением платежа «за июнь 2019», и далее ежемесячно платежными поручениями от 22.07.2019 за июль 2019, от 22.08.2019 за август 2019, 23.09.2019 за сентябрь 2019, 21.10.2019 за октябрь 2019, 21.11.2019 за ноябрь 2019, 19.12.2019 за декабрь 2019, т.о. очередной ежемесячный платеж вносился несвоевременно.

Всего в 2019 году арендатор внес арендную плату в сумме 235152 руб., а с учетом обеспечительного платежа, который арендодатель засчитал в счет арендной платы, 269232 руб. Задолженность на начало 2020 года составляла 4544 руб., которая была погашена 16.12.2020 платежным поручением №402 с назначением платежа «оплата аренды за 2019 по договору №2 от 25.03.2019».

20.02.2020 арендодатель сообщил арендатору об увеличении арендной платы до 35784 руб. с 25.03.2020.

13.05.2020 арендатор обратился к арендодателю с предложением об уменьшении ежемесячной арендной платы с 35784 руб. до 17892 руб. с апреля 2020 по декабрь 2020, а также об отсрочке арендной платы.

Арендодатель отказал в уменьшении арендной платы и предоставлении отсрочки.

За 2020 арендодателем начислена арендная плата в размере 424680,78 руб., при этом арендатором уплачено 434059,50 руб. (с учетом остатка по платежному поручению от 16.12.2020 №402 в сумме 28486 руб.), в т.ч. за период с марта 2020 по август 2020 ответчик ежемесячно платил 35784 руб., платежи вносились с нарушением сроков, предусмотренных договором.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.09.2021 по делу №А82-1366/2021 договор аренды недвижимого имущества №2 от 25.03.2019 признан прекратившим свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора, Общество обязано освободить помещения.

По акту приема-передачи от 14.09.2021 помещения возвращены арендодателю.

В 2021 году арендодателем начислена арендная плата в размере 301778,4 руб., арендатором внесено 208089 руб.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты арендной платы по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки, но не более 5% от неисполненного обязательства.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы нарушались арендатором, за ним, по расчету истца, образовалась задолженность в сумме 87838,68 руб., а за несвоевременное внесение арендной платы истцом начислена неустойка в сумме 32495,38 руб. за период с 23.07.2019 по 28.11.2021.

Поскольку в добровольном порядке ответчик задолженность и пени не уплатил, истец обратился с иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, после чего, в силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В своих возражениях ответчик указывает, что арендодатель препятствовал пользованию имуществом путем отключения электроэнергии и ограничении доступа в арендуемое помещение для персонала арендатора и посетителей магазина путем смены замков во входных дверях арендованного помещения.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендатор обязан доказать невозможность использования помещений по их целевому назначению.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не предоставлено достаточных доказательств, подтверждающих невозможность использования арендованных помещений по назначению по вине арендодателя, и доказательств неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Возражения ответчика относительно несогласия с размером арендной платы, увеличенной арендодателем до суммы 35784 руб. судом отклонены, поскольку общество своими конклюдентными действиями акцептовало оферту арендодателя и согласилось с изменением арендной платы, внося платежи в размере 35784 руб.

Использования тамбура площадью 3,5 кв.м. также другим арендатором не является основаниям для уменьшения арендной платы по договору, поскольку спорное помещение использовалось арендатором, а за пользование арендатор обязан вносить арендную плату установленную договором.

Согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Предусмотренное частью 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ право требовать уменьшения арендных платежей связано с особым статусом арендаторов и не ставится законом в зависимость от приостановления деятельности арендатора или невозможности пользоваться арендованным имуществом, поскольку является дополнительной мерой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства ряда отраслей в условиях ухудшения экономической ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5).

Из указанных нормативных положений и разъяснений о порядке их применения следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности Общества является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее - Перечень). В Перечень включен вид деятельности с кодом ОКВЭД 56 "Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков". Таким образом, ООО "24 Градуса Рыбинск" в спорный период осуществляло вид деятельности, который входит в Перечень.

По условиям договора аренды нежилые помещения использовались арендатором для размещения предприятия общественного питания.

С 28.03.2020 до 11 мая 2020 включительно на территории Ярославской области была приостановлена деятельность ресторанов и кафе с деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания и других предприятий общественного питания, предполагающую услуги по предоставлению продуктов питания и напитков, готовых к употреблению непосредственно на месте, за исключением столовых, буфетов, кафе и иных предприятий общественного питания, осуществляющих организацию питания для организаций, деятельность которых временно не ограничена в соответствии с указами Президента Российской Федерации и указами Губернатора Ярославской области, а также за исключением деятельности, связанной с приготовлением продуктов питания и напитков навынос и с доставкой продуктов питания и напитков.

Письмо с требованием об уменьшении арендной платы отправлено истцу.

Стороны не достигли соглашения об уменьшении арендной платы, при этом суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 28.03.2020 по 11.05.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором, на 50% в период с 28.03.2020 по 11.05.2020, на 10% за период с 12.05.2020 по 31.12.2020, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Таким образом, исходя из установленного размера ежемесячной арендной платы, арендные платежи подлежат уменьшению и составят: за март 2020 года – 30424,65 руб. за апрель 2020 года – 17892 руб., за май 2020 – 27126,57 руб., с июня по декабрь 2020 - 32205,60 руб.

С учетом производимых оплат задолженность по постоянной части арендной платы составляет 28672,32 руб. (за период с 27.04.2019 по 13.09.2021 начислено 944596,82 руб., оплачено 915924,5 руб.). При этом суд считает обоснованным возражения ответчика о размере арендной платы за октябрь 2019 в размере 30672 руб. Указанная сумма была сторонами согласована, о чем свидетельствует составленный и подписанный истцом (арендодателем) акт сверки расчетов, претензий о недоплате арендной платы за октябрь 2019 арендодатель арендатору не направлял.

Оснований для применения срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком, не имеется: задолженность по арендной плате за 2019 отсутствует, требование о взыскание неустойки заявлено в пределах 3-х летнего срока исковой давности.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Основываясь на доказанности факта несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы, суд считает требования истца о взыскании неустойки обоснованными и соответствующими условиям договора. С учетом размера арендной платы за 2020 год, обоснованно заявленная сумма неустойки за период с 23.07.2019 по 28.11.2021 составляет 6808,90 руб. (исключая мораторный период с 06.04.2020 по 08.01.2021).

Госпошлина, уплаченная истцом при обращении с иском в суд, подлежит возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 35481,22 руб., в т.ч. 28672,32 руб. задолженности по арендной плате и 6808,90 руб. неустойки, а также 1359 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 823 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 11.07.2022 №276. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

М.А. Захарова