АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А23-10575/2022

25 декабря 2023 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2023 года. 

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до и после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» (249100, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

к администрации муниципального района «Тарусский район» (249100, Калужская область, Тарусский район, город Таруса, площадь Ленина, дом 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Городского поселения «Город Таруса»,

о признании действительным договора и взыскании 24 203 545 руб. 53 коп.

 

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 23.02.2022 сроком действия на три года (до и после перерыва), 

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 13.02.2023 сроком действия на 1 год (после перерыва), 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального района «Тарусский район» (далее – ответчик, Администрация) с требованиями:

1. О признании действительным договора аренды в отношении нежилого здания и мест общего пользования в нежилом здании, площадью 316,8  кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 в размере 212/1109 долей.

2. О взыскании с ответчика в пользу истца 24 203 545 руб. 53 коп.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которыми просил:

1. Признать действительным договор аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8  кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 кадастровый номер – 40:20:100511:175; 

2. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 24 203 545 руб. 53 коп. в счет компенсации расходов за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007, заключенным между Администрацией МР «Тарусский район» и ООО «Архитектурно-проектное бюро».

Судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение заявленных исковых требований.

Определением суда от 18.0.2023, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрацию Городского поселения «Город Таруса».

Ответчик, третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленным надлежащим образом. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнения.

В судебном заседании 15.12.2023 был объявлен перерыв до 22.12.2023 до 14 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, указал, что договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 не расторгнут, а в соответствии с письмом № 04-08/2750 от 22.06.2023 ответчик просил вернуть нежилые помещения площадью 246,5 кв.м., не являющиеся предметом вышеуказанного договора аренды.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании Постановлений Администрации муниципального района «Тарусский район» от 29.12.2006 № 516, от 12.12.2007 № 1103, от 31.12.2008 № 1513 обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» были предоставлены в аренду нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, в целях использования их для служебного пользования, общей площадью 30,6 кв. м согласно заключенным договорам аренды муниципального имущества (договор аренды муниципального имущества № -А от 29.12.2006, договор аренды муниципального имущества № -А от 12.12.2007, договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008).

В силу п. 4.7. договоров аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда имущества, данные улучшения после прекращения договора принадлежат арендатору. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений производится путем пересмотра арендной платы в сторону уменьшения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возвращению не подлежит.

В п. 4.7 договора от 31.12.2008 произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда имущества, данные улучшения после прекращения договора принадлежат арендодателю. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений производится путем пересмотра арендной платы в сторону уменьшения. Стоимость не отделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возвращению не подлежит.

В соответствии со свидетельством от 26.02.2010 о государственной регистрации права за муниципальным образованием зарегистрировано право на объект: архитектура, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 77,4 кв. м, инв.N 1210, лит. Аа, адрес объекта: 

<

...>.

Спорное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 40:20:100511:268, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания, площадь 211 кв. м, адрес (местоположение): Калужская обл., Тарусский район, г. Таруса, ул. Энгельса, д. 12а. Право собственности на земельный участок не зарегистрировано.

На основании разрешения на строительство № RU 40512101-067-07, выданного Администрацией городского поселения «Город Таруса» (третье лицо), 12.09.2007 разрешена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании указанного разрешения на реконструкцию Общество за счёт собственных средств провело реконструкцию здания с обновлением и подведением новых инженерных коммуникаций.

До реконструкции нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> имело следующие технические характеристики: 1 этаж; общая площадь - 77,4 кв.м.; фундамент - бутовый ленточный; материал наружных стен здания - деревянный с облицовкой кирпичом; перегородки дощатые; крыша - шифер (технический паспорт БТИ от 16.04.2004).

В результате произведённой Обществом реконструкции выполнены строительные работы, затрагивающие все основные конструктивные элементы строения, за счёт которых вменилась общая площадь и объём строения. Изменилась общая площадь здания, возведен второй этаж, проведены строительные работы по возведению фундамента из бетона (ленточный), наружных стен (каркас металлический с заполнением пенобетонными блоками, снаружи облицованы кирпичом), железо-бетонных перекрытий, крыши (стропильная, скатная, частично совмещенная, кровля мягкая-катепал) (технический спорт БТИ от 28.09.2010 инвентарный номер 5849 и 17).

19.11.2010 Администрацией (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения «Город Таруса» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 40512101-028-10.

В отношении реконструированного объекта 06.12.2010 осуществлен кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 40:20:100511:175, назначение: нежилое, площадь 316,8 кв.м., количество этажей – 2. Право собственности на спорное строение в ЕГРН в настоящее время не зарегистрировано.

По делу №А23-8424/2020 решением Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Архитектурно-проектное бюро» к Администрации муниципального района «Тарусский район» о сохранении в реконструированном виде нежилого здания площадью 317,4 кв. м с кадастровым номером 40:20:100511:175, расположенного по адресу: 

<

...>, признании права собственности на 897/1109 доли в праве общей долевой собственности, на 897/1109 доли на места общего пользования в нежилом здании площадью 317,4 кв. м с кадастровым номером 40:20:100511:175, расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом судом апелляционной инстанции положения п. 4.7 в редакции договоров аренды от 2006 и 2007 года были признаны ничтожными.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2022 № Ф10-6814/2021 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Ссылаясь на то, что между Обществом и ответчиком были заключены вышеуказанные договоры аренды, по условиям которых арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, следовательно, затраты Общества на реконструкцию вышеуказанного нежилого здания подлежат возмещению за счет ответчика, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями (с учетом их уточнения).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 указанного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Срок аренды установлен в п. 1.2 договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 на срок с 31.12.2008 по 30.11.2009).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 621 ГК РФ). 

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец просил суд признать действительным договор аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 кадастровый номер – 40:20:100511:175.

Вместе с тем, договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 кем-либо не оспаривался с позиции его недействительности, оснований для признания его ничтожным в самостоятельном порядке суд также не усматривает.

Не представлено в материалы дела и доказательств расторжения данного договора, ответчиком не оспаривался тот факт, что договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 является действующим. В соответствии с письмом № 04-08/2750 от 22.06.2023 администрация муниципального района «Тарусский район» просила вернуть нежилые помещения площадью 246,5 кв.м., не являющиеся предметом вышеуказанного договора аренды.

Более того, 08.12.2023 ответчиком было направлено в адрес истца дополнительное соглашение № 1 к договору аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008.

Таким образом, поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться предметом договора аренды (нежилыми помещениями общей площадью 30,6 кв.м.), а у арендодателя отсутствовали возражения, договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что договор аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008 не содержит какого-либо указания, в каком именно здании, с какой площадью и количеством этажей находятся нежилые помещения, стороны лишь ограничились указанием адресом их местоположения: 

<

...>.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания действительным договора аренды в отношении помещений площадью 30,6 кв.м. в реконструированном нежилом здании, площадью 316,8 кв.м., адрес (описание местоположения) - 

<

...>, количество этажей - 2, кадастровый номер -40:20:100511:17 кадастровый номер – 40:20:100511:175.

Относительно второй части искового заявления (взыскание с ответчика компенсации расходов за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007) суд считает необходимым отметить следующее.

Истец в обоснование данного требования истец ссылался на то, что арендодатель дал свое согласие на реконструкцию объекта аренды и ввод его в эксплуатацию, при этом договоры аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 содержали условия о том, что арендатору принадлежат произведенные им неотделимые улучшения.

Расчет затрат на реконструкцию вышеуказанного нежилого здания был осуществлен в соответствии с заключением №2/050-2022 от 01.07.2022, итоговая рыночно обоснованная величина фактически понесенных затрат в процессе реконструкции (затрат на создание) нежилого здания составила 30 050 000 руб. Сумма же заявленных Обществом затрат соразмерная доле ООО «Архитектурно-проектное бюро» в собственности на спорный объект (897/1109).

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Как указано в статье 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Таким образом, право возмещения стоимости выполненных работ возникает у арендатора лишь с момента прекращения договора аренды.

Между тем, окончание работ и получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 40512101-028-10 было осуществлено 19.11.2010, то есть уже в период действия договора аренды муниципального имущества № 25-А от 31.12.2008, который в настоящее время все еще является действующим.

Стоит также отметить, что порядок зачета проведенных неотделимых улучшений регламентирован в п. 4.7 договора, при этом до 28.12.2008 (на момент выдачи разрешения на реконструкцию) неотделимые улучшения переходили в собственность арендатора, после указанной даты (на момент ввода реконструированного объекта в эксплуатацию) - в собственность арендодателя.

Вместе с тем, положения п. 4.7 в редакции договоров аренды от 2006 и 2007 года не имеют правового значения в силу их ничтожности, поскольку они противоречат ч. 2 ст. 217 ГК РФ и ст. 1, п. 5 ст. 13 ФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 № 20АП-7211/2021 по делу № А23-8424/2020).

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований», по смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

На основании пункта 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Из материалов дела судом не усматривается наличие согласия арендодателя (собственника помещений) на проведение ремонтных работ и осуществление реконструкции в арендуемых истцом помещениях.

Разрешения на строительство, равно как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были выданы Администрацией городского поселения «Город Таруса».

Из мотивировочной части Постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А23-8424/2020 следует, что в соответствии с Постановлением Главы администрации муниципального района «Тарусский район» от 30.08.2013 № 1155 «Об утверждении Положения об отделе по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации муниципального района «Тарусский район» отдел (арендодатель) является структурным подразделением администрации муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) и осуществляет свою деятельность от имени администрации муниципального района «Тарусский район». Одной из основных задач отдела является Управление и распоряжение муниципальным имуществом.

В соответствии с положениями постановления Районного Собрания МО «Тарусский район» № 44 от 27.10.2005 «Об утверждении Положения «Об администрации муниципального района «Тарусский район» и ее структуры» (действующего в период заключения договоров аренды и выдачи разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию) Администрация муниципального района «Тарусский район» (далее по тексту - администрация) является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления и осуществляет управление муниципальной собственностью, включая управление предприятиями, учреждениями, организациями, находящимися в муниципальной собственности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выдача структурным подразделением собственника имущества, переданного в аренду помещения, разрешения на его реконструкцию и последующий ввод в эксплуатацию свидетельствует о согласии собственника/арендодателя в лице его структурного подразделения на проведение улучшений имущества.

Вместе с тем, конкретный перечень работ, их виды и стоимость именно между истцом и ответчиком согласованы не были. Рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили какого-либо одобрения со стороны арендодателя, доказательств направления их ответчику истцом не представлено.

Вся позиция истца заключается лишь в том, что при выдаче разрешения на строительство на генеральном плане имеется печать администрации муниципального района «Тарусский район».

Каких-либо соглашений о проведении работ сторонами не заключено, согласий на их проведение истцом не получено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, решение арендатора произвести работы по реконструкции помещений для осуществления предпринимательской деятельности само по себе, в отсутствие оговоренных сторонами при принятии имущества в аренду недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, должен был и имел возможность до начала проведения работ получить от ответчика документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как того требуют положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие документов, содержащих согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано получение требуемого в силу статьи 623 ГК РФ согласия арендодателя.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 № Ф10-1994/2020 по делу № А62-289/2017.

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «Архитектурно-проектное бюро» в части взыскания в счет компенсации расходов в размере 24 203 545 руб. 53 коп. за неотделимые улучшения арендованного имущества по договорам аренды от 29.12.2006, 12.12.2007, удовлетворению также не подлежат.

В силу ст. 110 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                                                                 Е.В. Иванова