Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-13809/2018

г. Владивосток

26 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «АИ Менеджмент»,  

апелляционное производство № 05АП-634/2019, 

на решение от 17.12.2018 судьи Е.В. Кобко 

по делу № А51-13809/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «АИ Менеджмент» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ДНС Ритейл» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН1102540008230), 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс», 

о взыскании 610 920 рублей,

при участии:

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 24.08.2018,

от истца и третьего лица: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АИ Менеджмент» (далее – истец, ООО «АИ Менеджмент») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДНС Ритейл» (далее – ООО «ДНС Ритейл») о взыскании 610920 рублей, в том числе 567409 рублей неосновательного обогащения, 18511 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.12.2017 по 16.05.2018, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения в законную силу по момент фактического его исполнения и 25000 рублей расходов по определению рыночной стоимости арендной платы в спорный период.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс» (далее – третье лицо, ООО «Торговый комплекс»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.12.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции апеллянт указывает, что вывод суда об отсутствии надлежащего извещения ответчика о неправомерности пользования им помещением противоречит материалам дела, поскольку ООО «Юнайт» уведомило ответчика о смене собственника спорного торгового комплекса и прекращении договоров аренды нежилых помещений, заключенных с предыдущим собственником. При этом полагает, что указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018 по делу №А65-37465/2017 и не подлежат дополнительному доказыванию. Считает, что суд первой инстанции, осуществив в нарушение требований статьи 69 АПК РФ переоценку ранее установленных Арбитражным судом Республики Татарстан доказательств, указал, что договор аренды продолжал действовать.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.02.2019.

До начала судебного заседания через канцелярию суда в канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 21.02.2019 истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы представленного через канцелярию суда отзыва, решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.05.2014 ООО «Торговый комплекс «Олимп» (арендодатель, собственник) передало ООО «Айтек» (арендатор) по договору аренды №2-О, дата регистрации 04.09.2014, №16-16-01/139/2014-268 (далее – договор аренды №2-О), в долгосрочную аренду сроком до 30.04.2025 торговые и офисные помещения на втором и третьем этажах площадью 6 571,1 кв.м, кадастровый номер 16:50:160301:850; кадастровый номер 16:50:160301:8 (2_2-4, 6-20, 22-27, 29-33, 35-38, 40-51; 3_2-21, 23-50) в нежилом здании кадастровый номер 16:50:160301:788, расположенном по адресу: 

<

...>. 

В свою очередь, ООО «Айтек» часть арендованного им здания в виде помещения №45, располагающегося на третьем этаже, обшей площадью 358 кв.м передало в субаренду ООО «ДНС-Альтаир», которое является правопредшественником ООО «ДНС Ритейл», по основному договору субаренды №23-О от 01.05.2014 (далее договор субаренды №23-О) для использования под магазин «Цифровой супермаркет DNS».

Соглашением об уступке прав и обязанностей от 01.10.2015, зарегистрированном в установленном законом порядке 19.10.2015 за №16-16/001-16/097/009/2015-4064/1, арендатор - ООО «Айтек» заменен на ООО «Торговый комплекс».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 по делу №А65-28451/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Торговый комплекс «Олимп» установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 16:50:160301:788 передано ПАО Сбербанк по договору ипотеки №51120146/21 от 30.05.2014 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Указанным определением обязательства перед ПАО Сбербанк включены в состав третьей очереди реестра требований кредиторов как обеспеченные залогом недвижимого имущества, в том числе нежилого здания с кадастровым номером 16:50:160301:788.

В результате реализации здания посредством проведения электронных торгов в виде публичного предложения победителем торгов признан истец. 

ООО «АИ Менеджмент» на праве собственности принадлежат торговые и офисные помещения и двухуровневые автостоянки, площадью 18 750 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>. Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано  13.10.2017 на основании договора купли-продажи от 11.02.2017 №09/17-02, заключенного между   ООО «АИ Менеджмент» и конкурсным управляющим ООО «Торговый комплекс «Олимп». 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2018 по делу №А65-37465/2017 по иску Торгового комплекса к ООО «Юнайт» об устранении препятствий в пользовании имуществом, при участии в качестве третьих лиц ООО «АИ Менеджмент» и ООО «ДНС Ритейл», установлено, что с момента вступления в силу определения суда о включении ПАО Сбербанк в реестр требований кредиторов как обеспеченного залогом недвижимого имущества должника  договор аренды №2-О прекратил свое действие в порядке пункта 2 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по причине несоблюдения условия договора ипотеки о получении согласия залогодержателя на сдачу объекта залога в аренду.

17.10.2017 ООО «Юнайт», действующее от имени собственника ООО «АИ Менеджмент» на основании договора № 001/О от 11.10.2017, направило в адрес ответчика уведомление №8-10н о прекращении договора аренды    №2-О на основании вступившего в законную силу решения суда по делу №А65-37465/2017 по причине несоблюдения условия договора ипотеки о получении согласия залогодержателя на сдачу объекта залога в аренду.

11.04.2018 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием оплатить задолженность за пользование помещением площадью 358 кв.м в отсутствие заключенного с собственником недвижимого имущества договора аренды, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Полагая, что период с 13.10.2017 по 04.12.2017 ответчик в отсутствии законных и договорных оснований владел и пользовался помещением площадью 358 кв.м, принадлежащем истцу, последний обратился в суд с настоящим  иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. 

Факт прекращения договора аренды №2-О установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2018 по делу №А65-37465/2017, имеет преюдициальное значение для данного дела и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не требует доказывания вновь.

Согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. 

Таким образом, договор субаренды №23-О от 01.05.2014 между ООО «Торговый комплекс» и ООО «ДНС Ритейл» также прекратил своё действие с момента вступления в законную силу определения суда Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 по делу №А65-28451/2015 о включении ПАО Сбербанк в реестр требований кредиторов как обеспеченного залогом недвижимого имущества должника.

Следовательно, истец по договору купли-продажи от 11.02.2017 №09/17-02 приобрел недвижимое имущество, в том числе помещение №45, располагающегося на третьем этаже, обшей площадью 358 кв.м, при этом последнее не было обременено правом аренды и в спорный период (с 13.10.2017 по 04.12.2017) находилось в фактическом пользовании ответчика без правовых оснований.  

Спорное помещение №45 было возвращено ответчиком по акту приема-передачи 28.12.2017 контрагенту по договору субаренды №23-0 от 01.05.2014 – ООО «Торговый комплекс». 

Статьей 301 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из статьи 303 ГК РФ следует, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73), при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения  (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Повторно проверив и оценив содержащиеся в материалах дела, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ответчик в спорный период являлся добросовестным владельцем помещения №45.

Содержащейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 13.10.2017 подтверждается, что в спорный период запись в ЕГРН о наличии ограничения (обременения) в виде договора аренды №2-О, арендатором по которому являлось ООО «Торговый комплекс», не была погашена.

Также в материалах дела имеется адресованное ответчику письмо от ООО «Торговый комплекс», в котором оно сообщает со ссылкой на статью 617 ГК РФ, что договор аренды №2-О, заключенный с прежним собственником (ООО «Торговый комплекс «Олимп») продолжает действовать с тем условием, что арендодателем по договору аренды считается новый собственник (ООО «АИ Менеджмент»), следовательно, договор субаренды №23-О, заключенный между ООО «Торговый комплекс» и ООО «ДНС Ритейл» продолжает действовать в соответствии с его условиями.

Довод истца указанный в тексте искового заявления и апелляционной жалобы о том, что ответчик знал о неправомерности использования спорного помещения, поскольку истец в лице ООО «Юнайт» письмом №8-10н от  17.10.2017 уведомил ответчика о смене собственника спорного торгового комплекса и прекращении договоров аренды и субаренды нежилых помещений, заключенных предыдущим собственником, отклоняется коллегией в силу следующего.

Апелляционный суд не может признать указанное уведомление надлежащим доказательством извещения ответчика о неправомерности пользования им арендованным помещением, поскольку к указанному уведомлению не были приложены документы, свидетельствующие о прекращении арендных отношений. Напротив, к письму была приложена выписка из ЕГРН от 13.10.2017, согласно которой имели место не погашенные записи о договоре аренды с ООО «Торговый комплекс».

При этом ссылки апелляционной жалобы на то, что ответчик знал о прекращении арендных отношений, поскольку это следовало из определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 по делу №А65-28451/2015, а также из сведений о продаже здания с публичных торгов, информация о которых была размещена в публичном доступе, являются несостоятельными. 

Так, в упомянутом судебном акте не содержится выводов о прекращении спорного договора аренды, а информация о смене собственника спорного помещения не свидетельствует об изменении или расторжении договора аренды (статья 617 ГК РФ).

Таким образом, ответчик мог достоверно знать лишь о смене собственника помещения №45, но не об отсутствии у него правовых оснований использовать спорное имущество. 

При этом коллегия отмечает, что в судебном порядке факт прекращения договора аренды №2-О был установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-37465/2017 только 19.01.2018, то есть позднее периода спорных правоотношений.

Из материалов дела следует, что ответчик в период с 13.10.2017 по 04.12.2017 осуществлял внесение арендной платы ООО «Торговый комплекс» в размере 640 947,09 рублей за пользование спорным имуществом по договору субаренды №23-О.

Указанное поведение ответчика свидетельствует о том, что ответчик действовал добросовестно, оснований полагать, что ответчик знал,  что пользуется спорным помещением вне рамок договорных отношений, считал  свое владение незаконным, у коллегии не имеется. При этом в апелляционной жалобе сам истец указывает, что ООО «Торговый комплекс» вводило в заблуждение субарендаторов. 

Таким образом, учитывая все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, апелляционная коллегия приходит к выводу, что в спорный период ответчик не мог знать о прекращении арендных отношений между ООО «ТК «Олимп» и ООО «Торговый комплекс» и, соответственно, об отсутствии у последнего прав на сдачу в субаренду спорного помещения ответчику.

Довод апеллянта, что факт надлежащего извещения о прекращении договора аренды установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2018 по делу №А65-37465/2017 и не подлежит дополнительному доказыванию, не свидетельствует о недобросовестности пользования ответчиком спорным  имуществом.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 12 постановления №73 иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

По смыслу данных разъяснений, такой иск не подлежит удовлетворению, исходя из того, что арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, а полученные за такое пользование денежные средства подлежат взысканию с лица, заключившего договор аренды, не обладая правом сдачи имущества в аренду, в пользу собственника.

Разъяснения, содержащие в пункте 12 Постановления Пленума №73,  направлены на защиту слабой стороны правоотношения, которой является арендатор, добросовестно исполнявший принятые на себя обязательства в соответствии с условиями подписанного им договора. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере 567409 рублей с ООО ДНС Ритейл», уже внесшего плату за пользование помещением в спорный период, не имеется.

В связи с необоснованностью требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, требование истца об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.12.2017 по 16.05.2018 в размере 18511 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения в законную силу также удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, требование истца о взыскании убытков в размере 25 000 рублей, возникших из расходов по определению рыночной стоимости арендной платы, также удовлетворению не подлежит.

Довод апелляционной жалобы, что суд первой инстанции, осуществив переоценку ранее установленных Арбитражным судом Республики Татарстан доказательств, указал, что договор аренды продолжал действовать, коллегией отклоняется, поскольку такой вывод в обжалуемом судебном акте отсутствует.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.12.2018  по делу №А51-13809/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев