ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-30435/2017

город Ростов-на-Дону

28 августа 2025 года

15АП-1888/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2025 года.  

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Деминой Я.А.,  

судей Долговой М.Ю., Шимбаревой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,  

при участии после перерыва посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:  

от ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 19.10.2024,  

от и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСрой" ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от 21.06.2025,  

от ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект": представителя ФИО5 по доверенности от 01.07.2024,  

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции заявление ФИО6 о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);  

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" (далее – должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась ФИО6 с заявлением о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2020 по делу № А32-30435/2017 требования ФИО6 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный  

адрес: 

<

...>, литер А. Оплата произведена в размере 1 764 000,00 рублей. Требования ФИО6 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 38,9 кв.м, номер 87,  

на 14 этаже в 1 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>. Оплата произведена в размере 1 176 850,00 рублей.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловал определение от 18.12.2020, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судебный акт вынесен при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения обособленного спора. Одновременно с подачей апелляционной жалобы, заявителем подано ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, мотивированное отсутствием сведений о наличии, обжалуемого судебного акта.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 ходатайство заявителя о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы удовлетворено. Восстановлен ФИО1 срок на апелляционное обжалование определения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2020 по настоящему делу.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 суд перешел к рассмотрению заявления ФИО6 о включении требований в реестр требований кредиторов должника в рамках дела № А32-30435/2017 (15АП-1888/2025) по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в обособленном споре в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью СЗ "АльфаСтройКомплект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).  

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 07.08.2025 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Гамова Д.С. на судью Шимбареву Н.В.  

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.  

От Советского районного суда г. Краснодара поступил ответ на запрос суда с приложением определения суда от 11.06.2025 по делу № 2-2487/2025 о приостановлении производства по заявлению ФИО6  

От ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела информационного письма от 05.08.2025.  

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.  

В судебном заседании, состоявшемся 07.08.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14.08.2025 до 14 час. 20 мин.  

Информация о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда http://15aas.arbitr.ru. О возможности получения такой информации лицам, участвующим в деле, было разъяснено в определении о принятии апелляционной жалобы к производству, полученном всеми участниками процесса.  

После перерыва судебное заседание продолжено. 

От ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" посредством сервиса подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в том числе: копии договора № Б/1П/14Э/87К от 23.10.2024 участия в долевом строительстве, справки от 05.08.2025.  

Представитель ФИО1 просил отказать ФИО7 в удовлетворении требования о передаче жилого помещения в отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес:  

<

...>, литер А. В остальной части требований оставил на усмотрение суда.  

Представитель ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" оставил на усмотрение суда разрешение заявления.  

Представитель и.о. конкурсного управляющего ООО "Юг-ГарантСрой" ФИО3 оставил на усмотрение суда разрешение заявления.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.  

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть заявление без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.  

Как следует из материалов дела, ООО "Град 23" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании общество с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден ФИО3.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2019 общество с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО3.  

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" № 99(6579) от 08.06.2019.  

07 июня 2019 года ФИО6 обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" требований в виде:  

- однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный  

адрес: 

<

...>, литер А, указывая, что оплата произведена в размере 1 764 000,00 рублей;  

- однокомнатной квартиры проектной площадью 38,9 кв.м, номер 87, на 14 этаже в 1 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, указывая, что оплата произведена в размере  

1 176 850,00 рублей. 

Оценив представленные доказательства в совокупности, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами,  

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 (далее - постановление от 12.03.2013 N 15510/12)).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.  

Пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрено, что рРеестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников  

строительства (застройщик), признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.  

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).  

Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.  

Из пункта 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, следует, что для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком - должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве в редакции, применимой к спорным правоотношениям).  

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются установление факта, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; а также установление факта, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.  

В обоснование заявленных требований ФИО6 ссылается на следующие обстоятельства.  

25 мая 2015 года между ООО "Юг-ГарантСтрой" (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок  

построить (создать) объект недвижимого имущества "Многоэтажный жилой дом с подвалом и техническими помещениями, (с внутренними и внешними инженерными коммуникациями) автостоянкой, офисными помещениями), расположенный по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 настоящего договора.  

В соответствии с пунктом 2.1 цена договора составляет 1 764 000,00 рублей.  

Согласно пункту 1.3 договор заключен в отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: г. Краснодар,  

ул. Уральская, 100, литер А. 

Оплата застройщику произведена в размере 1 764 000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.  

Возражая против удовлетворения заявленных требований, конкурсный кредитор ФИО1 пояснил, что ранее обращения ФИО6 с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (вх. от 02.11.2018) обратилась ФИО8 (225-УТ) в отношении однокомнатной квартиры, проектной площадью 42,0 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2018 заявление принято к рассмотрению.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края об установлении требований кредитора от 27.12.2018 по делу № А32-30435/2017 56/188-Б/-220-234УТ требования ФИО8 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 42,0 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в  

3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А. Оплата застройщику произведена в размере 2 152 500,00 рублей. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСтрой" в Арбитражный суд Краснодарского края поступило заявление ФИО9 о замене стороны в порядке процессуального правопреемства в рамках обособленных споров 463- УТ, 225-УТ.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2023 производство по заявлению ФИО9 о процессуальном правопреемстве в реестре требований кредиторов должника в рамках обособленного спора 225-УТ прекращено.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2023 отменено в части прекращения производства по заявлению, вопрос в указанной части направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

При новом рассмотрении ФИО9 уточнил заявленные требования, просил обязать ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" по завершении строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с подвалом и техническими помещениями  

(с внутренними и внешними инженерными коммуникациями), автостоянкой, офисными помещениями (первая очередь строительства) по адресу: 

<

...> (литер А), расположенного на земельном участке кадастровым номером: 23:43:0403017:1372, находящемся по адресу (местоположение): Россия,  

Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100, в соответствии с условиями договора № Л- А/ЗП/9Э/ЗК участия в долевом строительстве, первоначально заключенного 08.12.2016 между должником в качестве застройщика, и ФИО8, в качестве участника долевого строительства, передать ФИО9 объект долевого строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру со строительным № 3, этаж - 9, подъезд - 3, проектная площадь квартиры - 42,0 кв.м (в том числе с понижающим коэффициентом балконов и лоджии), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>  

(литер А). 

Также ФИО9 заявлено ходатайство о привлечении ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" в качестве соответчика.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2024 ходатайства об уточнении заявленных требований и привлечении соответчика отклонены. Заявление ФИО9 о процессуальном правопреемстве в рамках обособленного спора 225-УТ удовлетворено.  

Произведена процессуальная замена кредитора ФИО8 на ФИО9 в реестре требований кредиторов должника в порядке и условиях, установленных определением Арбитражного суда по делу № А32-30435/2017 от 27.12.2018 (225-УТ), в части требования о передаче жилого помещения.  

Не согласившись с принятым судебным актом, и.о. конкурсного управляющего обжаловал определение суда первой инстанции от 28.05.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил судебный акт отменить, принять новый судебный акт, которым отказать ФИО9 в удовлетворении заявления о включении его требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению обособленного спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в споре в качестве ответчика ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект".  

ФИО1 22.10.2024 в суд направлено заявление о процессуальной замене заявителя по обособленному спору с первоначального кредитора (цедента) – ФИО8 на конечного цессионария – ФИО1, которое мотивировано заключением между ним и ФИО9 договора уступки права (требования)  

от 15.06.2024 к договору № Л-А-ЗП/9Э/ЗК участия в долевом строительстве от 08.12.2016.  

Фактически, с 22.10.2024 ФИО1 обрел права участника обособленного судебного спора 225-УТ.  

ФИО9 направлено в суд заявление о согласии на замену первоначального кредитора на конечного цессионария.  

По результатам рассмотрения обособленного судебного спора 225-УТ в рамках дела № А32-30435/2017 Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом 06.11.2024 вынесено постановление об отмене определения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2024 по делу № А32-30435/2017.  

Произведено процессуальное правопреемство первоначального кредитора (цедента) ФИО8 на ФИО1.  

Суд обязал ООО Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по завершении строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с подвалом и техническими помещениями (с внутренними и внешними инженерными коммуникациями), автостоянкой, офисными помещениями (первая очередь строительства) по адресу: 

<

...> (литер А), расположенного на земельном участке, кадастровый номер: 23:43:0403017:1372, находящемся по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100, в соответствии с условиями договора № Л-А/ЗП/9Э/ЗК участия в долевом строительстве, первоначально заключенного 08.12.2016 между ООО "Юг- ГарантСтрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 231001001), в качестве застройщика, и ФИО8, в качестве участника долевого строительства, передать ФИО1 объект долевого строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру со строительным № 3, этаж - 9, подъезд - 3, проектная площадь квартиры - 42,0 кв.м (в том числе с понижающим коэффициентом балконов и лоджии), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (литер А).  

На постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.11.2024 ФИО6 19.12.2024 подана кассационная жалоба.  

Кроме того, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.11.2024 обжаловано новым застройщиком ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект".  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2025 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А32-30435/2017 оставлено без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Таким образом, изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что в отношении одного и того же жилого помещения имеются два договора участия в долевом строительстве.  

В делах о банкротстве застройщиков при конкуренции требований в отношении одного и того же жилого помещения вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013  

N 15510/12). 

В силу указанной нормы в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.  

Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении  

одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.  

При рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, основным является вопрос о том, во владении кого находится это имущество, кроме того, имеют значение дата заключения договоров (возникновение права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателей (определения Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2016 N 308-ЭС15-16377, от 25.01.2018 N 308-ЭС17-14180).  

Согласно абзацам первому и второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.  

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество этого права за покупателем.  

Согласно статье 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

Обращаясь в суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, ФИО6 явно и недвусмысленно выразила свою волю на передачу ей квартир.  

В обоснование заявленных требований ФИО6 ссылается на заключенный с ООО "Юг-ГарантСтрой" (застройщик) договор об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимого имущества "Многоэтажный жилой дом с подвалом и техническими помещениями, (с внутренними и внешними инженерными коммуникациями) автостоянкой, офисными помещениями), расположенный по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в пункте 1.3 настоящего договора.  

В соответствии с пунктом 2.1 цена договора составляет 1 764 000,00 рублей.  

Согласно пункту 1.3 договора, договор заключен в отношении однокомнатной квартиры, проектной площадью 42 кв.м., строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А.  

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 29.05.2015.  

В качестве оплаты по договору заявитель указывает на то, что 25.05.2015 между ООО "Кристалл-Комфорт" (заемщик) и ФИО6 (займодавец) заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого займодавец предоставил заемщику сумму займа в размере 1 764 000,00 рублей.  

Факт передачи суммы займа подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.05.2015 (том 1 л.д. 28).  

15 июня 2015 года между ООО "Кристалл-Комфорт" и ФИО6 подписано соглашение о расторжении договора беспроцентного займа от 25.05.2015.  

ФИО6 пояснила, что денежные средства в размере 1 764 000,00 рублей подлежали зачету в счет оплаты стоимости квартиры по договору об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015.  

Возражая против требований ФИО6, ФИО1 пояснил, что при заключении договора долевого участия от 08.12.2016 между должником и ФИО8 № Л-А/3П/9Э/3К в отношении спорной квартиры не было зарегистрированных прав.  

При оформлении договора уступки прав (требований) по ДДУ № Л-А/3П/9Э/3К от ФИО8 к ФИО9, кроме подлежащих передаче документов, был передан листок бумаги, на котором представителем застройщика записана информация о том, что объект долевого участия, права на которые возникли при заключении ДДУ ФИО8 с ООО "Юг-ГарантСтрой", ранее принадлежали кому-то из дольщиков, с кем ДДУ был расторгнут.  

Указанная информация свидетельствует о том, что с ФИО6 договор был расторгнут, соглашение о расторжении ДДУ было зарегистрировано (том 1 л.д. 70).  

В рамках рассмотрения настоящего обособленного спора суд апелляционной инстанции истребовал от Филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю (350018, 

<

...>) регистрационное дело по договору об участии в долевом строительстве № Л-А/ЗП/9Э/ЗК от 25.05.2015, заключенному между ФИО6 и ООО "Юг-ГарантСтрой", в  

отношении однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А (дата регистрации ДДУ – 29.05.2015, номер в реестре 23/001/808/2015-4878), в том числе:  

- сведения (информацию) о расторжении договора об участии в долевом строительстве № Л-А/ЗП/9Э/ЗК от 25.05.2015, заключенного между ФИО6 и ООО "Юг-ГарантСтрой" (дата регистрации ДДУ – 29.05.2015, номер в реестре 23/001/808/2015-4878);  

- сведения о содержании регистрационных действий и основаниях их осуществления, имеющих непосредственное отношение к внесению 15.12.2015 в реестр регистрационной записи № 23-23/001-23/001/814/2015-9781.  

Из представленного в материалы дела на запрос суда регистрационного дела усматривается, что сведения о расторжении договора об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015 были внесены на основании предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования от 31.08.2015, уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 27.11.2015.  

Таким образом, принимая во внимание, что договор об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015 расторгнут, о чем в ЕГРН внесена запись № 23-23/001-23/001/814/2015-9781, удовлетворение заявленных  

ФИО6 требований о передаче ей однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А приведет к возникновению правовой неопределенности.  

Обстоятельства настоящего обособленного спора частично рассмотрены Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 25.02.2025, которым оставлено без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по настоящему делу № А32-30435/2017. Судом кассационной инстанции сделан вывод о выборе ФИО6 надлежащего способа защиты ее гражданских прав при существующих обстоятельствах – посредством направления в суд самостоятельного требования об урегулировании разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве.  

Во исполнение вступившего в законную силу постановления суда апелляционной инстанции от 06.11.2024 ООО СЗ "Альфа-СтройКомплект" 15.04.2025 по акту приема-передачи передало ФИО1 спорную квартиру, которая в настоящее время находится у него во владении, зарегистрировано право собственности. В то же время за ФИО6 право собственности на спорное жилое помещение не регистрировалось, соответственно, право собственности не возникло.  

При изложенных обстоятельствах у ФИО6 отсутствует право требования к новому застройщику о передаче однокомнатной квартиры проектной площадью 42 кв.м, строительный номер 3, на 9 этаже в 3 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>, литер А.  

Вместе с тем, судебная коллегия считает возможным включить требования ФИО6 в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" в размере 1 764 000,00 рублей, принимая во внимание следующее.  

Согласно объяснениям ФИО6, денежные средства, переданные застройщику по договору займа в размере 1 764 000,00 рублей, подлежали учету в  

счет уплаты стоимости жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015. Однако, после того как она узнала, что в реестр внесены сведения о расторжении договора об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015 обратилась в суд с заявлением о взыскании с ООО "Кристалл-Комфорт" денежных средств по договору беспроцентного займа от 25.05.2015 в размере 1 764 000,00 рублей.  

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара по делу № 2-3800/2016 от 23.03.2016 с ООО "Кристалл- Комфорт" в пользу ФИО6 взысканы денежные средства в размере 1 764 000,00 рублей.  

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 20.03.2017 исковые требования ООО "Кристалл-Комфорт" к ФИО6 о признании договора незаключенным удовлетворено. Договор беспроцентного займа от 25.05.2015, заключенный между ООО "Кристалл-Комфорт" и ФИО6 признан незаключенным, применены последствия недействительности сделки.  

Признавая договор беспроцентного займа от 25.05.2015 незаключенным, суд общей юрисдикции исходил из следующего:  

"Как видно из оспариваемого договора беспроцентного займа, он заключен от имени ООО "Кристалл-Комфорт" директором ФИО10  

Для разрешения спора по существу по ходатайству представителя истца судом назначена почерковедческая экспертиза для определения, кем подписан оспариваемый договор - ФИО11, либо иным лицом. Производство экспертизы поручено ООО "Центр Судебной Экспертизы".  

В соответствии с заключением эксперта № 255.1 1-ЦСЭ от 02.11.2016 подпись от имени ФИО10, расположенная в договоре беспроцентного займа от 25.05.2015, выполнена не ФИО10, а другим лицом с подражанием каким-либо подлинным подписям ФИО10  

Кроме того, судом назначена почерковедческая экспертиза в отношении подписи в квитанции к приходному кассовому ордеру № 1 от 26 мая 2015 года, производство которой поручено ООО "Центр Судебной Экспертизы".  

Согласно заключению эксперта № от 20.02.2017 подписи в квитанции к приходному кассовому ордеру № 1 от 26 мая 2015 года от имени главного бухгалтера и кассира и подпись в договоре беспроцентного займа от 25 мая 2015 года от имени директора выполнены не ФИО12, а другим лицом с подражанием каким-либо подлинным подписям ФИО12  

Оценив представленные суду доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд принимает заключения экспертов ООО "Центр Судебной Экспертизы" как доказательства по делу, поскольку они выполнены квалифицированными специалистами, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, сомнений в объективности и достоверности у суда не вызывают. Заключения соответствуют требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержат подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы".  

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об  

обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.  

Возражая против включения требований ФИО6 в реестр требований кредиторов должника, кредитор ФИО1 ссылается на то, что оплата по договору не была произведена.  

Вместе с тем, из разъяснений пункта 28 постановления № 40 следует, что требования кредиторов, подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами, подлежат включению в реестр с определением очередности удовлетворения таких требований без дополнительной проверки их обоснованности. В то же время с учетом пункта 10 статьи 16 Закона о банкротстве арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, оценивает по существу доводы возражающих лиц об отсутствии долга, если суд по другому спору не устанавливал и не исследовал обстоятельства, на которые ссылаются возражающие лица (например, в связи с признанием иска должником) и которые имеют существенное значение для формирования реестра требований кредиторов в деле о банкротстве (части 2 и 3 статьи 69 АПК РФ).  

Закон о банкротстве возлагает на арбитражный суд обязанность проверить обоснованность требований кредиторов с учетом возражений, поступивших относительно этих требований.  

С учетом разъяснений, изложенных в постановлении № 40, при установлении требований кредиторов в деле о банкротстве следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.  

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.  

Учитывая, что должник находится в банкротстве, суду необходимо руководствоваться повышенным стандартом доказывания, то есть провести более тщательную проверку обоснованности требований по сравнению с обычным общеисковым гражданским процессом. В таком случае основанием к удовлетворению заявления о включении требования в реестр является представление заявителем доказательств, ясно и убедительно подтверждающих наличие и размер задолженности перед ним и опровергающих возражения лиц, заявивших возражение против требования (определения Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2018 N 305-ЭС18-413, от 07.06.2018 N 305-ЭС16-20992 (3)).  

В рамках иных обособленных споров по настоящему делу установлено, что два взаимосвязанных заинтересованных юридических лица, осуществляющих деятельность по одному адресу, контролируемых одними и теми же лицами (руководитель и учредитель должника - ФИО12 действовал как от имени ООО "Юг-ГарантСтрой", так и от имени ООО "Кристалл-Комфорт", а участником ООО "Кристалл-Комфорт" является ФИО13), имеющих одну и ту же эл. почту (kristall-komfort@mail.ru), действуя в одном интересе и вводя в заблуждение граждан, пожелавших приобрести жилые помещения, фактически привлекали денежные средства участников строительства посредством заключения договоров уступки права требования по указанной в данных договорах цене.  

В материалы дела ФИО6 представлен расходный кассовый ордер № 94 от 09.12.2015, из которого усматривается возврат ФИО6 денежных  

средств в размере 1 764 000,00 рублей (том 2 л.д. 42), который, как пояснила ФИО6, ею не подписывался. Денежные средства в счет возврата займа она не получала, в связи с чем и обращалась с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору беспроцентного займа от 25.05.2015 в Прикубанский районный суд г. Краснодара.  

В подтверждение указанного довода ФИО6 представлено заключение специалиста № 24/1.1 от 03.04.2025, выполненное ООО "Краснодарская лаборатория независимой экспертизы", согласно выводам которого подписи от имени ФИО6, представленные в виде изображений, расположенные в строках "Подпись" в копиях расходных кассовых ордеров № 93 от 09.12.2015 и № 94 от 09.12.2015, выполнены не самой ФИО6, а другим лицом.  

В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что после вынесения Прикубанским районным судом г. Краснодара решения по делу № 2-3800/2016 от 23.03.2016 о взыскании с ООО "Кристалл-Комфорт" в пользу ФИО6 денежных средств в размере 1 764 000,00 рублей руководитель ООО "Кристалл- Комфорт" обратился в Ленинский районный суд с заявлением о признании договора незаключенным, при этом представил в суд расходные кассовые ордера № 93 от 09.12.2015 и № 94 от 09.12.2015.  

Таким образом, противоречивость действий ООО "Юг-ГарантСтрой" и ООО "Кристалл-Комфорт" по якобы возврату суммы займа по расходному кассовому ордеру от 09.12.2015 и последующее обращение в суд с иском о признании договора незаключенным, оценивается судом как недобросовестное. Факт оплаты ФИО6 стоимости жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве № Л-А/3П/9Э/3К от 25.05.2015 признается судом апелляционной инстанции подтвержденным.  

Таким образом, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования ФИО6 в размере 1 764 000,00 рублей подлежат включению в реестр требований кредиторов ООО "Юг-ГарантСрой" в составе третьей очереди.  

При этом судом учтено, что в материалы дела от ООО СЗ "АльфаСтройКомплект" поступили сведения об отсутствии свободных жилых помещений в жилом многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.  

В обоснование заявленных требований, ФИО6 также ссылается на следующие обстоятельства.  

07 апреля 2015 года между ООО "Юг-ГарантСтрой" (застройщик) в лице генерального директора ФИО12 действующего на основании устава, с одной стороны и ООО "Кристал-Комфорт" (участник долевого строительства), в лице генерального директора ФИО10, действующего на основании устава, заключили договор участия в долевом строительстве № Л-Б/1-595К.  

05 декабря 2016 года между ООО "Кристалл-Комфорт" (в лице представителя – ФИО12) (сторона 1) и ФИО6 (сторона 2) заключен договор № Л-Б/87-К уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Л-Б/1-595К от 07.04.2015, по условиям которого сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащее стороне 1 как участнику долевого № Л-Б/1-595К участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.04.2015 в отношении конкретного объекта долевого строительства (квартиры).  

В соответствии с пунктом 2.2 цена договора составляет 1 478 200,00 рублей.  

Согласно пункту 1.3 договора уступки прав требований кредитору передаются права требования в отношении однокомнатной квартиры, проектной площадью 38,9 кв.м, номер 87, на 14 этаже в 1 подъезде жилого многоквартирного дома, строительный адрес: 

<

...>.  

Оплата ООО "Кристал-Комфорт" за уступаемое право требования произведена в размере 1 176 850,00 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру № 191 от 2.05.2015.  

В силу статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебном актом арбитражного суда правоотношении (уступка требования) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.  

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.  

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовал Договор цессии в установленном порядке недействительным не признан, в судебном порядке не оспорен, не противоречит законодательству Российской Федерации и не нарушает права иных кредиторов.  

Договор цессии в установленном порядке недействительным не признан, в судебном порядке не оспорен, не противоречит законодательству Российской Федерации и не нарушает права иных кредиторов.  

При таких обстоятельствах, правопреемником по договору участия в долевом строительстве № Л-Б/1-595К от 07.04.2015 является ФИО6, и ей принадлежат права требования по данному договору.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2025 заявление ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" о намерении стать приобретателем прав ООО "Юг- ГарантСтрой" на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, предназначенный для строительства ЖК "Мультиплекс Кино", с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, прав требования к участникам строительства, готовности исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, удовлетворено.  

Передано приобретателю ООО Специализированный застройщик "Альфа СтройКомплект" с обязательным переоформлением разрешения на строительство, выданного должнику департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, имущество застройщика:  

- земельный участок, общей площадью 9026 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенный по адресу 

<

...>, принадлежащий ООО "Юг-ГарантСтрой" на праве собственности, со всеми  

неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектами незавершённого строительства;  

- права застройщика в соответствии с разрешением на строительство; 

- права на проектную и исполнительную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения и дополнения, вместе с документацией, связанной с разработкой генерального плана земельного участка, с кадастровым номером 23:43:0403017:1373, расположенного по адресу г. Краснодар  

ул. Уральская, 100/5; 

 - права застройщика по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства;  

- право требования к участникам долевого строительства, включённым в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой", частично или в полном объеме не исполнившим свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве, исполнения таких обязательств в полном объёме или в неисполненной части и право получения в свою собственность такого исполнения;  

- право оспаривания действительности договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав требования (цессий), требования по которым включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой", и переданных заявителю в порядке исполнения обязательств должника перед участниками долевого строительства;  

- обязательства застройщика ООО "Юг-ГарантСтрой" перед участниками строительства, включенные в реестр требований участников строительства, в том числе по передаче жилых помещений и нежилых помещений, площадью до 7 кв.м, машино-мест участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений ООО "Юг-ГарантСтрой" в размере 809 121 377,12 рублей.  

Указанное свидетельствует о том, что в деле о банкротстве произведена замена застройщика с должника на ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" в отношении прав и обязанностей первого.  

Должник после погашения требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве утратил права на земельный участок и права и обязанности застройщика, статус которого перешел к ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект".  

Произошедший переход прав и обязанностей застройщика опосредует механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).  

При этом отсутствуют доказательства того, что включенное в реестр кредиторов определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2020 по настоящему делу требование участника строительства ФИО6 не включено в состав обязательств застройщика, переданных обществу постановлением от 11.08.2025.  

Судебной коллегией отклоняются доводы конкурсного управляющего о том, что после передачи новому приобретателю прав и обязательств застройщика исключается возможность включения требований в реестр требований кредиторов  

должника, поскольку процедура, в рамках которой могли бы рассматриваться требования участников строительства, прекращается, реестр не ведется.  

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается в том числе физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения или денежное требование.  

По смыслу правовой позиции, изложенной в постановлении N 15510/12, положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. При этом форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства.  

Обращаясь с заявлением о включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений, ФИО6 явно и недвусмысленно выразила свою волю на передачу ей квартиры.  

Соответственно, в действительности материальный интерес заявителя - участника строительства заключается в установлении объема обязательств, связывающих ее и застройщика, касающихся завершения строительства многоквартирного дома и предоставления в этом доме жилого помещения. Требование ФИО6 по своему характеру, целевой направленности и условиям его предъявления, по сути, является требованием о признании за ней статуса участника долевого строительства на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства.  

Судебная коллегия принимает во внимание, что Верховный Суд Российской Федерации последовательно формирует судебную практику в отношении требований участников долевого строительства в делах о банкротстве застройщиков, где правам данной категории граждан уделяется особое значение среди иных кредиторов должника, а также подчеркивается уязвимость их статуса по сравнению с иными участниками подобных правоотношений.  

Указанное в первую очередь связано с необходимостью обеспечения жилищных прав граждан, которые относятся к одним из конституционно значимых (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и находящихся под особой государственной защитой (статья 2, часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации). Эти права в значительной степени реализуются через участие граждан в жилищном строительстве. В свою очередь как следует из части 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище. Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (статьи 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 N 305-ЭС19-22493(38) по делу N А40-245757/2015).  

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151 и от 29.08.2022 № 309-ЭС21-22265, в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве применяется возмездная передача его имущества и обязательств иному застройщику (приобретателю).  

В рассматриваемом случае заявление ФИО6 как участника строительства не обращено против должника, а направлено на реализацию ее жилищных прав.  

Поскольку в настоящем случае защита прав и законных интересов заявителя должна быть осуществлена судом в рамках дела о банкротстве, тогда как правоспособность ООО "Юг-ГарантСтрой" как застройщика прекращена, заявление ФИО6 обращено к лицу, которому в рамках настоящего дела переданы права должника на объект строительства. То есть, надлежащим ответчиком по требованию такого кредитора является ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект".  

 Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2023 N 309-ЭС21-22524(2), от 09.03.2023 N 305-ЭС19-22493(38), от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2024 N Ф05-12831/2015 по делу N А41-14596/2015.  

23 октября 2024 года между ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор № Б/1II/14Э/87К участия в долевом строительстве (взаимен Договора № Л-Б/87К уступки прав требования от 25.05.2015 по ДДУ № Л-Б/1-595К от 07.04.2015).  

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым обязать ООО Специализированный застройщик "АльфаСтройКомплект" после ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома (литер Б), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0403017:1373, находящемся по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 100/5, в соответствии с условиями договора № Л-Б/1-595К участия в долевом строительстве, первоначально заключенного 07.04.2015 между ООО "Юг-ГарантСтрой" в качестве застройщика и ООО "Кристалл-Комфорт" в качестве участника долевого строительства передать ФИО6 объект долевого строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру № 87, проектной площадью 38,9 кв.м, расположенный в многоквартирном жилом доме по адресу:  

<

...> (литер Б). 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 названного Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.  

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.  

Поскольку суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ), то определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2020 по делу № А32-30435/2017 подлежит отмене по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2020 по делу № А32-30435/2017 отменить.  

Включить требования ФИО6 в размере 1 764 000,00 рублей в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Юг-ГарантСрой" (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>).  

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Альфа-СтройКомплект" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) после ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома с подвалом и техническими помещениями (с внутренними и внешними инженерными коммуникациями) автостоянкой, офисными помещениями (литер Б), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0403017:1373, находящемся по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ,  

ул. Уральская, 100/5, в соответствии с условиями договора № Л-Б/1-595К участия в долевом строительстве, первоначально заключенного 07.04.2015 между ООО "Юг- ГарантСтрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в качестве застройщика и  

ООО "Кристалл-Комфорт" (ИНН 

<

***>) в качестве участника долевого строительства, договора № Л-Б/87К уступки прав требования по договору № Л-Б/1-595К участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.04.2015 передать ФИО6 объект долевого строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру № 87, проектной площадью 38,9 кв.м (в том числе с понижающим коэффициентом балконов и лоджий), расположенный в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (литер Б).  

В остальной части отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  

арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Я.А. Демина 

Судьи М.Ю. Долгова 

Н.В. Шимбарева