﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7747/19 

Екатеринбург

03 декабря 2019 г.

 

Дело № А50-40543/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей Полуяктова А. С., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2019 по делу № А50-40543/2018 и  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, принял участие представитель Департамента – Сырцев М.С. (доверенность от 29.12.2018 № 89).

Департамент обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Уралтрансметалл» (далее - общество «Уралтрансметалл») о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 12.02.2018 № 3736-18С в размере 97 456 руб. 69 коп. за период с 05.02.2018 по 31.01.2019, неустойки в размере 9 946 руб. 05 коп. за период с 26.07.2018 по 24.01.2019, о расторжении договора аренды от 12.02.2018 № 3736-18С, возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить Департаменту отдельно стоящее здание сауны, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Малая Ямская, 9а, общей площадью 73,6 кв. м (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Крендель Павел Ильич (далее - предприниматель Крендель П.И.), общество с ограниченной ответственностью «Ямская» (далее - общество «Ямская»).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2019 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 47 776 руб. 69 коп., неустойка в размере 1 336 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 принят отказ Департамента от иска в части требования о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить и передать Департаменту отдельно стоящее здание сауны, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Малая Ямская, 9а, общей площадью 73, 6 кв.м., решение в указанной части отменено, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и неустойки, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования в указанной части удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нарушение положений статьи 49 АПК РФ.

Заявитель считает, что судами не учтено, что в акте приема-передачи от 05.02.2018, подписанном сторонами, зафиксировано наличие систем энергоснабжения, водоснабжения и отопления. Кроме того, у ответчика имелась возможность осмотреть спорное имущество до момента заключения договора аренды по результатам аукциона. Заявитель указывает, что договор аренды не содержит условий об освобождении от внесения арендной платы, носит возмездный характер, в связи  с чем требования о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период подлежали удовлетворению в полном объеме. Также кассатор полагает, что суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание, что в соглашении от 25.06.2019 о расторжении договора аренды общество «Уралтрансметалл» признало наличие задолженности по арендной плате в размере 177 253 руб. 81 коп. и пени в размере 31 643 руб. 37 коп. 

При рассмотрении спора судами установлено, что право собственности муниципального образования город Пермь на 2-этажное здание, назначение - сауна, площадью 73.6 кв. м, лит В, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Малая Ямская, д. 9а, с кадастровым номером 59:01:4410147:165 зарегистрировано 29.10.2012. 

На основании протокола на участие в аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 23.01.2018 (лот 9) между  Департаментом (арендодатель) и обществом «Уралтрансметалл» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 12.02.2018 № 3736-18С, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде отдельно стоящего здания сауны (лит В), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Малая Ямская, д. 9а, общей площадью 73,6 кв. м. План и экспликация объекта являются неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на срок с 05.02.2018 по 05.02.2013 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 4.1 договора на дату подписания договора арендная плата составляет 16 560 руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора.

В соответствии с пунктом 6.5 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.02.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2018, о чем имеется отметка на договоре.

В претензии от 07.11.2018 истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также сообщил о том, что в случае не исполнения данной обязанности истец обратится в суд с требованием о расторжении договора.

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Уралтрансметалл» денежных обязательств по договору, наличие непогашенной задолженности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что имущество было передано в аренду с недостатками, которые носили скрытый характер и не позволяли использовать объект аренды по назначению, в связи с чем счел необходимым уменьшить размер арендной платы, подлежащей взысканию, в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ с учетом периода, необходимого для устранения недостатков в разумный срок. Оснований для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности возвратить арендованное имущество суд не усмотрел. 

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец заявил отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить и передать Департаменту отдельно стоящее здание сауны, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Малая Ямская, 9а, общей площадью 73, 6 кв.м., отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. В остальной части суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и не усмотрел оснований для отмены решения суда. 

 Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, то есть в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, общество «Уралтрансметалл» указывало на то, что спорное имущество было передано в аренду с недостатками, а именно в отсутствие возможности подключения здания к системам электро-, водо- и теплоснабжения.

При оценке возражений ответчика судами принято во внимание следующее.

В акте приема-передачи от 05.02.2018 стороны зафиксировали, что система энергоснабжения в наличии, состояние не установлено; электроснабжение отключено, прибор учета отсутствует; система водоснабжения в наличии, состояние не установлено, водоснабжение отключено, прибор учета отсутствует. При описании объекта стороны руководствовались техническим паспортом от 15.01.2002.

Вместе с тем судами выявлено, что фактически проверить надлежащее подключение здания к системам водо- и энергоснабжения, функционирование данных систем, позволяющее в дальнейшем использовать объект в соответствии с его назначением, в момент приемки было невозможно. 

Кроме того, судами установлено, что из представленного в материалы дела технического паспорта на спорный объект по состоянию на 15.01.2002 следует, что объект имеет центральное отопление, скрытую электропроводку, водопровод от городской центральной сети, горячее водоснабжение от бойлерной. Указанный документ свидетельствует о том, что здание имеет водопровод от городской центральной сети. Однако фактически ответчику здание было предоставлено без такого подключения. Документы, при изучении которых ответчик мог получить сведения о подключении здания к сетям энергоснабжения, в материалах дела отсутствуют.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А50-17111/2018, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено, что ответчиком были приняты меры по подключению здания к системам электроснабжения, водоснабжения.

Так, по запросу общества «Уралтрансметалл» письмом от 07.03.2018 общество «МРСК Урала» уведомило о возможном технологическом присоединении объекта.

Между обществом «Уралтрансметалл» и обществом «МРСК Урала» (сетевая организация) был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 30.03.2018 для электроснабжения объекта: здания сауны, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. М. Ямская, 9а, согласно условиям которого сетевая организация принимает на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств сауны, в том числе по обеспечению готовности объектов электросетевого хозяйства (включая проектирование, строительство, реконструкцию) к присоединению энергопринимающих устройств, урегулированию отношений с третьими лицами в случае необходимости строительства такими лицами принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства с учетом характеристик: максимальная мощность присоединяемых устройств 15 кВт, категория надежности - третья, класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0,4 кВ, а заявитель обязуется оплатить расходы на технологическое присоединение в соответствии с условиями настоящего договора.

С участием общества «Новогор-Прикамье» 22.03.2018 составлен акт обследования, в котором отражена возможность заключения договора на отпуск холодной воды, имеется акт ввода прибора учета.

Обществом «МРСК Урала» 29.03.2018 выданы технические условия для присоединения к электроснабжению.

Общество «Уралтрансметалл» 04.04.2018 обратилось к предпринимателю Кренделю П.И. с вопросом о согласовании подключения здания сауны к точке электроснабжения. В ответ 10.04.2018 предприниматель Крендель П.И. отказал ответчику в подключении к электросетям через его здание.

В дальнейшем 12.04.2018 ответчик уведомил Департамент об отсутствии подведенных инженерных коммуникаций к зданию сауны, заявил о невозможности использования имущества.

Письмом от 17.04.2018 истец отказал в перерасчете платы, ссылаясь на передачу объекта в надлежащем состоянии.

Кроме того, 20.05.2018 ответчиком получен отказ общества «Ямская» о подключении здания сауны к используемым последним системам водо-, электроснабжения, выдвинуто требование о плате за проход и проезд к земельному участку, на котором расположено арендованное здание сауны.

Между обществом «Уралтрансметалл» (абонент) и обществом «НОВОГОР-Прикамье» (организация ВКХ) заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения от 25.05.2018, оформлен акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В помещении установлены приборы учета на воду. При этом водоснабжение и водоотведение в здании отсутствует. Водоснабжение в помещение осуществляется транзитом через помещение (здание школы) по ул. М. Ямская, 9, принадлежащее обществу «Ямская». На сети холодного водоснабжения в здании школы установлен прибор учета и вентиль, который позволяет перекрывать водоснабжение. Общество «Уралтрансметалл» и общество «Ямская» подписали соглашение о порядке использования транзитного водопровода и расчетов за холодное водоснабжение от 10.01.2019.

Общество «Уралтрансметалл» 08.06.2018 обратилось к Департаменту с требованием обратиться в организации, осуществляющие эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения, и получения технических условий. Кроме того, 23.08.2018 ответчик сообщил Департаменту о неподключении здания к сетям инженерно-технического обеспечения, и отсутствии прохода (проезда). В письме содержится требование предоставить проект строительства воздушно-кабельной линии, осуществить строительство и монтаж воздушно-кабельной линии. Указанный запрос был перенаправлен Департаментом в адрес МКУ «Содержание муниципального имущества», которое в письме от 04.09.2018 со ссылкой на акт от 05.02.2018 указало на наличие в здании подключения к системе электроснабжения.

Между «Уралтрансметалл» и обществом «МРСК Урала» заключено дополнительное соглашение от 27.09.2018 № 1 к договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, согласно которому стороны заменили ранее выданные технические условия от 29.03.2018. Срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению составляет 6 месяцев. В пункте 11 технических условий от 11.09.2018 приведен перечень мероприятий необходимых, выполнить заявителю.

В акте совместного обследования от 26.11.2018 с участием общества «МРСК Урала», общества «НОВОГОР-Прикамье» указано, что здание сауны не имеет подключения к электрическим сетям. Ввод электросети в здание сауны отсутствует. Внутри здания сауны имеется электрическая разводка, установлены электровыключатели на освещение. Электропроводка выполнена, предположительно, несколько лет назад. Ближайшая ТП, от которой согласно техническим условиям возможно техническое присоединение к электрическим сетям, расположена за зданием школы-интерната (ул. М. Ямская, 9). Прокладка воздушно-кабельной ЛЭП от ТП-5044 возможна при использовании фасада здания по ул. М. Ямская, 9 (собственник общество «Ямская»), а затем здания по ул. М. Ямская, 9а по фасаду автосервиса. Кроме этого, при условии согласования с предпринимателем Кренделем П.И. возможно подключение к ЛЭП, принадлежащей предпринимателю, которая проходит по фасаду здания ул. М. Ямская, 9а и имеет ввод в помещение автосервиса.

Обществом «МРСК Урала» 18.01.2019 направлен запрос в адрес предпринимателя Кренделя П.И. о намерении осуществить присоединение.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательствам, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А50-17111/2018, суды установили, что имущество было передано в аренду с недостатками, имеющими скрытый характер и препятствующими использованию объекта аренды по назначению.  

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в числе прочего, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

С учетом установленных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы, подлежащей взысканию, с учетом периода, необходимого для устранения недостатков имущества в разумный срок.

Осуществив самостоятельный расчет арендной платы с учетом вышеизложенного, а также ранее произведенной ответчиком оплаты, суды определили, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 47 776 руб. 69 руб.

Установив наличие просрочки внесения ответчиком арендной платы по договору, проверив представленный истцом расчет неустойки, и скорректировав его с учетом установленного размера задолженности, суды также обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца неустойку в размере 1 336 руб. 46 коп.

Таким образом, следует признать, что суды обоснованно удовлетворили исковые требования частично.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно в нарушение части 3 статьи 49 АПК РФ не принял во внимание, что в соглашении от 25.06.2019 о расторжении договора аренды общество «Уралтрансметалл» признало наличие задолженности по арендной плате в размере 177 253 руб. 81 коп. и пени в размере 31 643 руб. 37 коп., подлежит отклонению, поскольку ответчик при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не заявлял о признании иска в порядке части 3 статьи 49 АПК РФ. Кроме того, судом отмечено, что размер задолженности в соглашении определен в том числе с учетом периодов, не являющихся спорными по настоящему делу.     

Иные доводы заявителя изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Заявители фактически ссылаются не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражают несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просят еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в суде апелляционной инстанции истцом был заявлен отказ от иска в части, отказ принят судом, в связи с чем  решение суда первой инстанции в части отменено, производство по делу в соответствующей части прекращено, постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 по делу № А50-40543/2018 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Т.В. Сулейменова 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                     С.В. Лазарев