ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А23-1631/2021

резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2024

постановление изготовлено в полном объеме 30.07.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Капустиной Л.А. и Егураевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., при участии в судебном заседании: от ответчика – генерального директора ФИО1 (протокол,               № 1 от 04.04.2014, паспорт), в  отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 27.03.2024 по делу № А23-1631/2021 (судья Иванова Е.В.), принятое по иску Городской Управы города Калуги, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), министерства экономического развития и промышленности Калужской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Газпром ПХГ», Государственного предприятия Калужской области «Калугаоблводоканал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ПАО «Россети Центр и Приволжье» в лице филиала ПАО «Россети Центр и Приволжье»- «Калугаэнерго» (ИНН 

<

***>), министерства природных ресурсов и экологии Калужской области, АО «Газпром газораспределение Калуга» (ИНН 

<

***>) о взыскании 6 038 953 руб. 06 коп., 

 

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комсервис» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 6 038 953 руб. 06 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно -, культурно-торгового комплекса № 245 от 26.10.2006 за период с 02.01.2017 по 30.09.2020 в сумме 5 617 630 руб. 75 коп. и неустойка за период с 02.10.2020 до 15.12.2020 в размере 421 322 руб. 31 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.03.2024 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано. Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что решение суда является незаконным и необоснованным ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального права. По мнению заявителя, в данном случае временная невозможность использования земельного участка с кадастровым № 40:26:000177:29/2 (ранее был земельный участок с к/н 40:26:000177:66), вследствие возведения на нем временного строительного городка возникла не по вине Городской Управы города Калуги, а по воле ООО «Комсервис», которое заключило соглашения с ГКУ КО «Калугадорзаказчик» о временном предоставлении земельного участка с к/н 40:26:000177:66) и получении взамен компенсационных выплат по убыткам, причиненным временным занятием земельного участка. Апеллянт указывает на то, что ответчик о невозможности использования земельного участка до подачи настоящего искового заявления не заявлял; ответчик пользуется спорным земельным участком, предпринимает меры для получения разрешительной документации. Заявитель полагает, что ответчик знал о конфигурации изымаемого участка для строительства автомобильной дороги, имел всю необходимую информацию о разделе арендуемого участка, а также знал об объекте, который подлежал строительству на арендованном участке. Следовательно, ответчик мог обладать информацией о том, что в отношении такого объекта будут установлены охранные зоны, при даче им согласия на изъятие земельного участка для строительства автодороги с получением выплат. Считает, что в охранной зоне линии и сооружений связи допустимо строительство, а в границах зон затопления реки Оки на территории ГО «Город Калуга» также допустимо возведения объектов капительного строительства. Кроме того, апеллянт ссылается также на наличие подъездов ко всем контурам спорного земельного участка, установленные в ходе двух обследований, проведенными специалистами Городской Управы. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

От ответчика поступил отзыв на жалобу, согласно которому последний возражал по доводам жалобы по основаниям, изложенным в нем.

В судебном заседании представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица в суд представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Калужской области на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Городского Головы городского округа «город Калуга» от 26.10.2006 №8929-р, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аврора-КП» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства спортивно-культурноторгового комплекса от 26.10.2006 №245. 

По акту приема-передачи имущество передано арендодателю – ООО «АврораКП». 

В установленном порядке 23.11.2006 договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

 28.08.2012 между ООО «Аврора-КП» и ООО «Комсерис» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (соглашение о перенайме), в соответствии с которым право аренды на земельный участок перешло к ответчику.

 В установленном порядке 21.09.2012 соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области.

 По акту приема-передачи имущество передано новому арендатору.

 На основании заявлений государственного казенного учреждения Калужской области «Калугадорзаказчик» от 17.09.2013, от 03.03.2014, информации, опубликованной в газете «Калужская неделя», было принято постановлением Городской Управы города Калуги от 04.04.2014 № 3813-пи «Об утверждении Государственному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово – Анненки с мостом через реку Ока» по адресу                г. Калуга». 

В соответствии с данным постановлением утверждена схема расположения земельного участка для строительства дороги, согласно которой часть земельного участка для строительства вышеуказанного объекта расположена на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:29, находящемся в аренде у ответчика. 

07.03.2014 письмом №АБ-567-14 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» обратилось к ООО «Комсервис» за согласованием акта о выборе земельного участка (трассы) для строительства, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям объекта «Обход г. Калуга на участке Секиотово — Анненки с мостом через реку Ока».

 21.04.2014 принято постановление Городской управы города Калуги №4580- пи «Об утверждении Государственному казенному учреждению Калужской области «Калугадорзаказчик» акта о выборе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта «Обход города Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока» по адресу: город Калуга. 

31.12.2014 Управление строительства и земельных отношений города письмом №10274/06-14 сообщило, что согласие Городской Управы города Калуги на раздел земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:0029 , арендуемого ООО «Комсервис», может быть дано после получения в письменной форме соответствующего согласия арендатора. 

18.03.2015 письмом № АБ-428-15 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» испросило у ответчика письменное согласие на проведение кадастровых работ по разделу земельного участка площадью 172 908 кв.м с кадастровым номером 40:26:000177:29, с дальнейшей передачей сформированных земельных участков, общей площадью 59 895 кв.м, в том числе 28 126 кв.м. в постоянное пользование для строительства вышеуказанного объекта, и 31 759 кв.м. во временное пользование (на период строительства) при условии возмещения убытков и упущенной выгоды, причиненных правообладателю при изъятии и занятии земельных участков.

 30.03.2015 письмом № ИС-01-13 ООО «Комсервис» дало согласие на проведение работ по межеванию для дальнейшего раздела с передачей сформированных земельных участков, в том числе общей площадью 31 759 кв.м. по соглашению о временном занятии земельного участка на период строительства. Также ООО «Комсервис» попросило предоставить проекты соответствующих договоров о передаче части прав и обязанностей по договору аренды в постоянное и временное пользование. 

Приказом Министерства экономического развития Калужской области от 30.09.2015 № 1000-п в соответствии с Постановлением правительства Калужской области от 04.12.2013 № 652 «Об утверждении государственной программы Калужской области «Развитие дорожного хозяйства Калужской области», на основании постановления Городской Управы города Калуги от 21.04.2014 № 4580- ни "Об утверждении акта о выборе, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения объекта "Обход г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через реку Оку" по адресу: г. Калуга, приказа Управления архитектуры и градостроительства Калужской области от 16.06.2015 № 01-ПМ «Об утверждении проекта межевания территории для строительства обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку в Калужской области», разрешения на строительство, выданного в соответствии с постановлением Городской Управы города Калуги от 26.06.2015 № 7966-пи, изъят путем выкупа для размещения объекта «Строительство 12 обхода г. Калуги на участке Секиотово - Анненки с мостом через р. Оку» для государственных нужд Калужской области земельный участок площадью 28 017 кв.м. 

В целях изъятия путем выкупа для государственных нужд Калужской области и на основании письменного согласия ООО «Комсервис» от 30.03.2015 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» были проведены кадастровые работы по межеванию многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029. По результатам кадастровых работ были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000177:66, 40:26:000177:67. 

Согласно данным, содержащимся в ЕГРН, исходный земельный участок остался с уменьшенной площадью 144 891 кв.м. в измененных границах, в настоящий момент является двухконтурным: 40:26:000177:29/1 и 40:26:000177:29/2. 

В соответствии с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-2220/2016 по иску ГКО КУ «Калугадорзаказчик» об изъятии земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:67, площадью 28 017 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> р-н д. 3, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенного для строительства спортивно-культурно-торгового комплекса, с возмещением величины убытков в размере 31 604 000 руб. был изъят у ООО «Комсервис» для государственных нужд. 

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:66 (входит полностью в площадь земельного участка с кадастровым номером 40:26:0001 77:0029), площадью 31728+/- 134 кв.м. также был передан ГКУ КО «Калугадорзаказчик» по акту от 22.01.2018, на данном земельном участке был сооружен строительный городок. 

22.01.2018 между ООО «Комсервис» и ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» было заключено соглашение о компенсации выплат по убыткам, причиненным временным занятием земельного участка, попадающего в зону строительства: «Строительство обхода г. Калуги на участке СекиотовоАнненки с мостом через реку Оку» и определение ставки арендной платы за пользование земельным участком.

27.06.2018 ООО «Комсервис» обращалось к ГКУ Калужской области «Калугадорзаказчик» с просьбой разъяснить, каким образом после завершения строительства будет осуществлен проезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29.

03.08.2018 года письмом №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что после завершения строительства доступ к земельному участку будет осуществляться по землям общего пользования 

<

...> через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:75.

30.11.2018 года ООО «Комсервис» направило в адрес ГКУ КО «Калугадорзаказчик» письмо, где сообщалось, что при осмотре арендуемого земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 выяснилось отсутствие доступа к его части (контур 40:26:000177:29/2) в связи с возведением дорожного ограждения, в том числе по границе с земельным участком с кадастровым номером 40:26:000177:75.

В ответе от 28.12.2018 года №2770-18 ГКУ КО «Калугадорзаказчик» сообщило, что проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, предусмотрено дорожное ограждение барьерного типа т.3.3.4, и не предусмотрен съезд к вышеуказанному земельному участку. Для доступа предлагалось запросить письменное согласование организации съезда. 

Вышеуказанное письмо было направлено в адрес ответчика вместе с актами возврата земельного участка. Акты передачи земельного участка ООО «Комсервис» не были подписаны в связи с тем, что к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 не был предоставлен доступ – подъезд, что исключило возможность его использования по целевому назначению. 

Истец, ссылаясь на то, что в настоящий момент строительство на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:66 завершено, с момента окончания строительства у ответчика имеется возможность использовать спорный земельный участок по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, а отсутствие доступа к контура 29/2 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 возникло по вине самого арендатора, обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2020 в сумме 3 872 132 руб. 09 коп. и неустойки за период с 02.10.2020 до 06.07.2022 в размере 2 489 780 руб. 93 коп. (с учетом уточнения), предварительно направив в адрес ответчика претензию № 11643/06-20 от 27.10.2020. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Вместе с тем в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам  арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. 

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ). 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. 

ООО «Комсервис», возражая против удовлетворения исковых требований, указало, что оспаривает требования истца именно в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению в указанные истцом периоды. Изначально ответчик ссылался на отсутствие доступа к контуру 29/2 земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29. 

В соответствии с ответом ФКУ «Упрдор Москва-Бобруйск» от 09.08.2022 года               № 37 использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29 (учетный номер части 8) площадью 30 603 кв.м в границах придорожной полосы автомобильной дороги для строительства торгового центра и дальнейшей его эксплуатации, не допустимо. Кроме того, доступ к испрашиваемому земельному участку необходимо осуществлять через местную сеть автодорог без устройства дополнительных примыканий к автомобильной дороге.

Судом области установлено, что по границе спорного земельного участка находится наблюдательная скважина № 150 (инвентарный номер 30571/XXXIX, лит. XXXIX, с кадастровым (условным) номером 40-40-01/015/2007- 607Ю глубиной 40,0 кв.м., расположена по адресу 

<

...> м юго-восточнее промплощадки Калужского ПХГ. Скважина № 150 была принята 31.10.1983 в эксплуатацию рабочей комиссией, назначенной приказом производственного объединения «Мострансгаз» за № 232 от 05.05.1982, что подтверждается «Актом рабочей комиссии по приему в эксплуатацию контрольных скважин №№ 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151 Калужской площади, законченных строительством». 

На основании решения участника ООО «Мострансгаз» от 01.09.2006 № 27, разделительного баланса от 30.09.2006, утв. решением участника ООО «Мострансгаз» от 05.03.2007 № 6/У, право собственности на скважину № 150 перешло обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2007 серия 40 КЯ № 114116). Скважина № 150 входит в состав объектов Калужского ПХГ, эксплуатируемого филиалом ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ». 

Вместе с тем в материалы дела было представлено письмо ПАО «Россети Центр и Приволжье», согласно которому земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177:29 находится в охранной зоне ВЛ 110 кВ Крутицы Воротынск. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, стоянки для всех видов машин и механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи). 

В целях определения возможности использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования, судом области по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное учреждение репутация» ФИО2

Согласно выводам экспертного заключения № 271123-38 было установлено, что: 1) использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:29, расположенного по адресу: 

<

...> р-н д. 3, в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования - для строительства спортивно, культурно-торгового комплекса, невозможно, в связи с расположением объекта экспертизы в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины №150 ООО «Газпром ПХГ», а так же в границах охранной зоны В Л 1 ЮкВ Крутицы-Воротынск ПАО «Россети Центр и Приволжье»; 2) на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:74, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/1), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием без ограждения. Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ - зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока». На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:75, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/2), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием с ограждением (напротив 

<

...> автосалон Lada). Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ -. зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока». На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28, находящемся, в государственной собственности, расположена дорога с покрытием из щебенки и асфальтовой крошки, обеспечивающая подъезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2), с видом разрешенного использования - для строительства вертолетной площадки и подъездной автодороги. Проезд от земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:28 к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2) возможен через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1118 с видом разрешенного использования - стоянка транспортных средств. Вышеуказанные подъезды к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 возможно использовать для строительства нежилого здания. Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания потребуется расширение имеющихся подъездов. Расширение дороги на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28 невозможно в связи с близким расположением к дороге границ земельных участков и жилых построек третьих лиц. 

Оценка экспертного заключения произведена судом области в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для сомнения в правильности сделанных выводов экспертом в экспертном заключении № 271123-38. Данное экспертное заключение правомерно признано судом области отвечающим принципам относимости и допустимости доказательств, соответствующим требованиям законодательства, выводы эксперта сделаны на основании представленных сторонами документов, содержат сведения, необходимые для толкования результатов проведения экспертизы, отраженных в заключении, какие-либо сомнений в его обоснованности или противоречий в его выводах не установлено. Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное экспертное заключение содержит недостоверные сведения и о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки обстоятельств события привели к неправильным выводам, ответчиком представлено не было. Какое-либо подтверждение необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, материалы дела также не содержат. 

Согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

В представленном заключении содержатся ссылки на использованные нормативные документы и литературные источники, применимые в ходе производства исследования.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции признав его достаточным и достоверным, правомерно принял данную экспертизу в качестве надлежащего доказательства по делу. Заключение эксперта истцом не опровергнуто, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Таким образом, на основании выводов экспертного заключения № 271123-38 установлено  несколько подъездов к контурам 29/1 и 29/2 спорного земельного участка, но при этом его использование в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования невозможно, в связи с расположением в границах охранной зоны и минимальных расстояний от устья скважины №150 ООО «Газпром ПХГ», а также в границах, охранной зоны ВЛ 110 кВ КрутицыВоротынск ПАО «Россети Центр и Приволжье». 

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» филиал ООО «Газпром ПХГ» «Калужское УПХГ» является опасным производственным объектом I класса опасности. 

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в целях обеспечения безопасной эксплуатации опасных производственных объектов, объектов системы газоснабжения, предотвращения причинения вреда жизни и здоровью людей, и окружающей среде могут устанавливаться ограничения в пользовании землями, на которых размещены такие объекты.

 В силу ст. 105 ЗК РФ, ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, устанавливаются охранные зоны газопроводов. 

На основании пп. «е» п. 3 Правил охраны магистральных газопроводов (утв. постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083, далее - Правила) вокруг скважин установлена охранная зона в виде территории, ограниченной условной замкнутой линией, отстоящей от внешней границы скважины на 100 м. с каждой стороны. Пунктом 4 Правил предусмотрен перечень ограничений, установленных для данной зоны. 

Пунктом 22 Правил предусмотрено, что при проектировании, строительстве и реконструкции зданий, строений и сооружений должны соблюдаться минимальные расстояния от указанных объектов до объектов, входящих в состав магистральных газопроводов (в т.ч. объекты подземных хранилищ газа), предусмотренные нормативными документами в области технического регулирования. 

Сводом правил СП 231.1311500.2015 «Обустройство нефтяных и газовых месторождений Требования пожарной безопасности», утвержденных приказом МЧС России от 17.06.2015 № 302, для обеспечения пожаробезопасных условий производственного процесса на территории объектов обустройства газовых месторождений и эвакуации людей в случае пожара предусмотрено минимальное расстояние от устья газовых скважин до общественных зданий -500 метров (п. 6.1.7 Свода правил). 

Из схемы охранной зоны и зоны минимально-допустимых расстояний усматривается, что большая часть земельного участка (как контур 29/1, так и контур 29/2) не может быть использована для строительства общественного здания. 

Проанализировав представленные доказательства и установив, что большая часть земельного участка находится в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины № 150, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что само по себе наличие подобного объекта возле спорного земельного участка исключает его использование в соответствии с видом его разрешенного использования. Любое строение общественного назначения, построенное в границах охранной зоны и зоны минимальных расстояний от устья скважины, подлежало бы сносу, так как было бы опасным для лиц, находящихся в нем. При этом судом области установлено земельный участок с кадастровым номером 40:26:000177: 29 находится в охранной зоне ВЛ 110 кВ Крутицы Воротынск.

 Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила № 160).

 В соответствии с пунктом 2 Правил № 160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. 

Пунктом 8 Правил № 160 определено, что в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. 

Подпунктом «б» пункта 9 Правил № 160 предусмотрено, что в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1 000 вольт, прямо запрещено, в том числе размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, за исключением гаражей-стоянок автомобилей, принадлежащих физическим лицам, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15- 15053, А40-129910/2014). 

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенные обстоятельства, установив, что арендодателем было предоставлено арендатору имущество, которое невозможно использовать по назначению, а также принимая во внимание, заключение эксперта, сделанное по результатам проведения судебной экспертизы, пояснения сторон, приведенные нормы действующего законодательства, устанавливающие ограничения по организации строительства в охранных зонах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности использования спорного земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды и отказал в удовлетворении исковых требований. При этом суд области правомерно исходил из того, что наличие охранных зон является скрытым недостатком земельного участка, о которых ответчик должен был быть извещен, и о которых он не мог узнать самостоятельно. 

Доводы заявителя жалобы о наличии подъездов ко всем контурам спорного земельного участка, установленные в ходе двух обследований, проведенными специалистами Городской Управы, опровергаются выводами заключения судебной экспертизы, а именно: на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:74, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/1), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием без ограждения.

Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ - зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока».

На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:75, находящемся в государственной собственности, расположена грунтовая дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку 40:26:000177:29 (контур 29/2), съезд на которую имеется с автомобильной дороги ул. Резванской с асфальтовым покрытием с ограждением (напротив 

<

...> автосалон Lada). 

Участок 40:26:000177:74 располагается в зоне ТЗ -. зона объектов транспортной инфраструктуры с видом разрешенного использования - для размещения объекта «Обход г. Калуги на участке Секиотово-Анненки с мостом через реку Ока». 

На земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28, находящемся, в государственной собственности, расположена дорога с покрытием из щебенки и асфальтовой крошки, обеспечивающая подъезд к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2), с видом разрешенного использования - для строительства вертолетной площадки и подъездной автодороги. 

Проезд от земельного участка с кадастровым номером 40:26:000177:28 к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 (контур 29/2) возможен через земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:1118 с видом разрешенного использования - стоянка транспортных средств. 

Вышеуказанные подъезды к земельному участку с кадастровым номером 40:26:000177:29 возможно использовать для строительства нежилого здания. Для дальнейшей эксплуатации нежилого здания потребуется расширение имеющихся подъездов. Расширение дороги на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000177:28 невозможно в связи с близким расположением к дороге границ земельных участков и жилых построек третьих лиц.

Участок, на котором возможно только строительство, но не дальнейшая эксплуатация не может быть признан отвечающим условиям аренды.

Иные доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с правилами статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 27.03.2024 по делу                                         № А23-1631/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

                И.Ю. Воронцов

                Л.А. Капустина

                Н.В. Егураева