ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-53423/2024-ГК

 

город Москва                                                                                       Дело № А40-285741/23

«11» октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03.10.2024 года 

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Винниковой В.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024  

по делу № А40-285741/23-180-2278, принятое судьей Ламоновой Т.А. 

по иску ООО "КАРАТ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 05.02.2024;  

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.12.2023;   

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "КАРАТ"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий, возникших между ООО "КАРАТ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 19,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 2 678 848 (Два миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) рублей в соответствии с заключению эксперта № 128-ОЭ от 03.05.2024 г., выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. 

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора пункт (1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 891 (Тридцать одна тысяча восемьсот девяносто один) рубль 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). 

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 04.07.2024, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. 

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. 

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в сети интернет (http://kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ООО "КАРАТ"  (далее – истец, арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, арендодатель) заключен договор аренды № 00-00316/16 от 14.06.2016, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 19,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200. 

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ответчик 03.11.2023 письмом № 33-6-962554/23-(0)-3 направил истцу предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества. 

Ответчик представил Истцу проект договора купли-продажи № 59-8884 от 01.11.2023.

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилых помещений, арендуемых истцом, составляет 3 545 000 руб. 00 коп. Ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 42 202 руб. 38 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 04.12.2023 г. направил в адрес ответчика подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилых помещений предложено установить в размере 1 441 630 руб. 00 коп.; с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 17 162 руб. 26 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Цена указана истцом на основании отчета об оценке от 01.12.2023 № 197/2023-О, выполненного ООО Консалтинговая Группа «ПраймАудит», согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 441 630 руб. без учета НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованных обществом нежилых помещений между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Истец полагает, что предложенная Департаментом цена выкупаемого имущества определена с нарушением требований Федерального закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, что ущемляет гарантированное Федеральным законом преимущественное право общества на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ. 

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "КАРАТ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 26.02.2024 была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, 

<

...>, офисный центр «Деловой»), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв.м., по состоянию на 23.08.2023 без учета НДС?

Согласно представленному заключению эксперта от 08.05.2024 , следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв.м. по состоянию на 23.08.2023, составляет, без учета НДС: 2 678 848 (Два миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) руб. 

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Таким образом, выкупная цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв.м. по состоянию на 23.08.2023, составляет, без учета НДС, составляет 2 678 848 руб.   

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора изложен в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа. 

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка. 

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2024 по делу № А40-285741/23-180-2278 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                           О.В. Савенков 

 

Судьи:                                                                                                          А.В. Бондарев 

 

                                                                                                                       Е.Е. Кузнецова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.