АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело А27-22097/2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

21 августа 2023 г.                                                                                       г. Кемерово

Резолютивная часть решения суда объявлена 15 августа 2023 г.

Решение суда изготовлено в полном объеме 21 августа 2023 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи                                                                                                         Фуртуна Н.К.,

при ведении протокола помощником судьи                                     Пискаревым П.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности от 01.03.2021

ответчика по доверенности от 10.03.2023

ФИО1

ФИО2

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Гызы (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в сумме 980985,52 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО3 Гызы

к обществу с ограниченной ответственностью «УК Любимый город»

о зачете, взыскании неосновательного обогащения в сумме 177689 руб.,

третьи лица:

комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка,

администрация города Новокузнецка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» (далее также – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Гызы (далее также – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.03.2018 № ОК/58-2-АЗ, от 01.05.2018 № ОК/58-11-АЗ и неустойки в сумме 980985,52 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договорам аренды земельного участка от 01.03.2018 № ОК/58-2-АЗ, от 01.05.2018 № ОК/58-11-АЗ за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить задолженность по договору. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, в результате зачета 177689 руб., мотивированное переплатой по договорам аренды в связи с использованием земельного участка меньшей площади.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении первоначальных требований, по встречному иску возражал; ответчик утверждал, что основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют и следует взыскать неосновательное обогащение.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 Гызы (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2018 № ОК/58-2-АЗ, от 01.05.2018 № ОК/58-11-АЗ (далее - договоры).

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 01.03.2018 № ОК/58-2-АЗ, арендодатель от имени собственников помещений многоквартирного дома сдает арендатору в аренду часть земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 52 кв.м. Арендная плата по указанному договору составляет 52000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.2 договора). Земельный участок передан 01.03.2018 по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 01.05.2018 № ОК/58-11-АЗ, арендодатель от имени собственников помещений многоквартирного дома сдает арендатору в аренду часть земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 36 кв.м. Арендная плата по указанному договору составляет 28800 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.2 договора). Земельный участок передан 01.05.2018 по акту приема-передачи.

Обществом в адрес предпринимателя направлена претензия от 17.08.2022 с требованием об оплате указанной задолженности.

Уклонение ответчика от досудебного порядка урегулирования спора и неисполнением обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Так, согласно подпункту 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1.1 арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату за арендуемую часть земельного участка на условиях и в сроки согласно пункту 2.2 договора.

Арендатором не представлено доказательств внесения арендной платы в установленном размере за спорный период.

В тоже время, арендатором указано, что у арендодателя отсутствовали права на передачу части земельного участка, площадью 18,72 кв.м по договору от 01.03.2018 № ОК/58-2-АЗ, части земельного участка, площадью 14,2 кв.м, по договору от 01.05.2018 № ОК/58-11-АЗ, поскольку вышеуказанные земельные участки расположены за пределами границ земельного участка многоквартирного дома.

Вместе с тем, указанные доводы судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В тоже время, в соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, доводы предпринимателя о наличии на стороне управляющей компании неосновательного обогащения судом признаются несостоятельными.

Арендатором также заявлены доводы о том, что им фактически использовался земельный участок меньшей площади, нежели чем был предоставлен по договору аренды.

В частности, арендатор ссылается на письмо от 17.06.2021, заключение кадастрового инженера и дополнение к нему, и указывает на фактическое использование земельного участка площадью 33 кв.м и 21 кв.м соответственно.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета (статьи 69, 70 ЗК РФ).

При этом из абзаца 2 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В пункте 4 статьи 27 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса); 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм права, площадь и границы земельного участка являются существенными условиями договора аренды земельного участка, характеризующими его предмет, и согласовываются сторонами исходя из установленного законом (статья 421 ГК РФ) принципа свободы договора с соблюдением определенных земельным и гражданским законодательством ограничений к формированию и использованию земельного участка.

По утверждению ответчика, в границы арендованного земельного участка входят земли общего пользования, что препятствует в использовании арендатором спорного участка.

Однако указанное назначение земельных участков не указано в части 4 статьи 27 ЗК РФ в качестве запрета на их передачу в аренду.

Судом установлено, что спорный земельный участок не относится к землям, изъятым из оборота, в связи с чем, рассматриваемый случай не подпадает под исключение из общего правила о возможности предоставления участка в аренду, предусмотренного пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ.

Статьи 450, 451 ГК РФ предписывают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (статьи 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК РФ закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.

Вместе с тем, само по себе обращение предпринимателя к обществу об изменении площади земельного участка не являются основанием для вывода о нарушении арендодателем статьи 328 ГК РФ о встречном предоставлении и освобождении общества от внесения установленной договором арендной платы.

По правилам статьи 328 ГК РФ основанием для освобождения от уплаты арендной платы может быть только невозможность использования земельного участка в установленных договором целях по вине арендодателя.

Для того чтобы сделать вывод о том, что обществом допущено незаконное бездействие по невнесению в договор аренды изменений в части площади земельного участка, ответчик должен доказать, что у арендодателя имелась обязанность по внесению подобных изменений и он данную обязанность не исполнил либо исполнил с нарушением установленного срока.

Однако предприниматель не приводит норм права, исходя из которых общество должно было в обязательном порядке изменить площадь земельного участка.

При таких обстоятельствах предпринимателем не представлено доказательств передачи в аренду земельных участков, передача которых запрещена, либо чинение препятствий арендодателем в использовании арендатором земельного участка по целевому назначению.

Кроме того, предприниматель ссылается на отказ от договора аренды (уведомления от 23.08.2021). Однако сам по себе отказ от договора аренды в условиях дальнейшего использования спорных земельных участков и размещения на них торговых павильонов не влечет юридически значимых последствий для определения размера арендной платы.

В части доводов о том, что передача земельных участков большей площади повлечет убытки на стороне предпринимателя в виде уплаты неосновательного обогащения муниципалитета, суд полагает необходимым отметить следующее.

Из пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Из вышеизложенного следует, что только недобросовестный арендатор несет солидарную вместе с арендодателем ответственность.

В пунктах 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Сторонами к договорам аренды составлены схемы пользования частями земельного участка, из которых следует, что земельные участки предоставляются в пределах придомовой территории, договоры аренды фактически исполнялись сторонами, земельные участки были переданы арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

При таких обстоятельствах, требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Обществом с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» заявлено ходатайство об отказе от  иска в части требований о взыскании пени в размере 22 175,60 руб., прекращении производства по делу в данной части.

Исследовав материалы дела, суд считает возможным принять отказ от иска в части и прекратить производство по делу в части по следующим основаниям.

На основании частей 2 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Отказ истца от исковых требований в части, не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов каких-либо других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу в части, если установит, что истец отказался от иска в части и отказ принят судом.

Часть 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержит последствия отказа от иска.

При этом в остальной части, на требованиях о взыскании неустойки общество настаивало.

Так, обществом с ограниченной ответственностью заявлено требование о взыскании пени в сумме в сумме 186079,92 руб.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1 договоров аренды, при просрочке внесения арендной платы, предусмотренной договором, арендатор уплачивает пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Представленный расчет пени судом проверен, прав ответчика не нарушает и не оспаривается им в части правильности расчета.

Поскольку доказательств исполнения обязательств по внесению арендных платежей и оплате неустойки, ответчиком в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, то первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению.

Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по первоначальному иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца с учетом отказа от иска в части, расходы в части встречного иска возлагаются на истца по встречному иску, с учетом уменьшения размера требований, государственная пошлина подлежит возврату предпринимателю. Государственная пошлина в связи с частичным отказом от первоначального иска в соответствующей части подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 Гызы удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 Гызы (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 772730 руб., пени в сумме 186079,92 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 22108,67 руб.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» от иска в части требований о взыскании пени в размере 22 175,60 руб., прекратить производство по делу в указанной части.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО3 Гызы отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УК Любимый город» из федерального бюджета государственную пошлину 358 руб.

Возвратить ФИО3 Гызы из федерального бюджета государственную пошлину 5886 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                          Н.К. Фуртуна