Дело № А79-15003/2017

18 июля 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2018 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2018 по делу № А79-15003/2017, принятое судьей Васильевым Е.В.,

 

по иску закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чебоксары) к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Чебоксары) об обязании зарегистрировать договор аренды,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, Управление Росреестра по Чувашской Республике,

 

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

 

установил.

 

Закрытое акционерное общество «Чебоксарский автоцентр КамАЗ»  обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики об обязании администрации г. Чебоксары зарегистрировать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, подписанный между сторонами от 15.08.2017 сроком действия до 09.06.2022 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чувашской Республики (с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, Управление Росреестра по Чувашской Республике. 

Решением от 13.04.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с решением, ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворить иск в полном объеме.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что фактически подача истцом настоящего иска вызвана не нарушением каких-либо его прав и законных интересов, а желанием получить в результате вынесения судебного акта по делу подтверждение того, что зарегистрированные за ним объекты действительно являются недвижимым имуществом.

Отмечает, что пунктом 1.2 договора купли-продажи от 26.04.2017 права покупателя на земельный участок подлежат государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.

ФИО3 и администрация г. Чебоксары в  отзывах на апелляционную жалобу возражают против доводов, изложенных в жалобе, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 10.07.2018 объявлялся перерыв до 11.07.2018.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» (арендатор) заключен договор аренды от 18.07.1997         № 139/394-Л земельного участка общей площадью 4788 кв.м, расположенного в г. Чебоксары по Базовому проезду, 4а, занимаемого административным зданием, складскими помещениями и сооружениями для технического обслуживания и ремонта автомобильной техники «Камаз».

Договор зарегистрирован 18.07.1997 Чебоксарским городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству за № 394.

В соответствии с пунктом 1.2 договор заключен до 27.05.2022.

По договору купли-продажи недвижимости от 26.04.2017 ФИО2 (покупатель) приобрел у ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» (продавец) по результатам открытых торгов нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:020703:277 и 21:01:020703:278, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020703:17 площадью 4788 кв.м, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору аренды от 18.07.1997 № 139/394-Л.

Впоследствии ФИО2 продал долю в праве собственности на указанные объекты недвижимости ФИО3

В связи с переходом права собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:020703:277 и 21:01:020703:278 к ФИО2 и ФИО3, администрацией г. Чебоксары было подготовлено дополнительное соглашение к договору на аренду земли № 139/394-л от 18.07.1997 о смене арендаторов и направлено на подписание в адрес ФИО2, ФИО3 и ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ».

ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» письмом от 18.07.2017 возвратило указанное дополнительное соглашение без подписи, ссылаясь на то, что на указанном земельном участке находится четыре объекта недвижимости, из которых на основании торгов ФИО4 проданы только два объекта недвижимости, в названном соглашении не учтены два объекта недвижимости, принадлежащие ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ».

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2017 и 27.07.2017, соответственно, было зарегистрировано право собственности ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» на нежилое здание с кадастровым номером 21:01:020703:891 («склад») площадью 74,9 кв.м и нежилое здание («склад металлический») с кадастровым номером 21:01:020703:281 площадью 296 кв.м (л.д. 16-19).

В связи с тем, что дополнительное соглашение к договору на аренду земли № 139/394-Л от 18.07.1997 в части смены арендаторов ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» не было подписано, администрацией г. Чебоксары был подготовлен проект нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 21:01:020703:17 по Базовому проезду, 4б и направлен в адрес ФИО4, ФИО3 и ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» на подписание. Данный проект договора аренды земельного участка был подписан только ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ», а ФИО4 и ФИО3 не подписан.

Письмом администрации г. Чебоксары от 09.10.2017 № 039/з3055 истцу сообщено, что поскольку дополнительное соглашение к договору на аренду земли № 139/394-Л от 18.07.1997 в части смены арендаторов ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» не было подписано, а новый договор аренды земельного участка не согласован другими собственниками объектов недвижимости, следовательно, согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации договор на аренду земли № 139/394-Л от 18.07.1997, заключенный сроком до 27.05.2022, считается действующим. Сторонами по договору являются ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ», ФИО4 и ФИО3, при этом площади для расчета арендной платы определяются с учетом долей в праве собственности на здания. В письме также указано, что уточненный расчет размера арендной платы к договору на аренду земли             № 139/394-Л от 18.07.1997 истцом был получен нарочно.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что между ЗАО «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» и ФИО2, ФИО3 имеются разногласия по поводу квалификации имущества, на которое истец зарегистрировал свое право собственности. По мнению ФИО2 и ФИО3, указанные объекты не являются недвижимым имуществом. В настоящее время в производстве суда общей юрисдикции находится дело по иску ФИО2, ФИО3 к ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» о признании отсутствующим права собственности как на недвижимое имущество на здания, на которые ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» зарегистрировало свое право собственности.

В рамках настоящего дела истец просит обязать администрацию г.Чебоксары зарегистрировать вышеуказанный новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, подписанный только ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» и администрацией г. Чебоксары, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чувашской Республики.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений переход права собственности при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов, расположенных на арендованном продавцом земельном участке, означает возникновение множественности лиц в арендном правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. Следовательно, договор аренды автоматически в силу закона становится договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Для прекращения действия указанного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора путем заключения нового договора необходимо согласие всех его сторон, в том числе всех арендаторов. Следовательно, подписание впоследствии нового договора аренды только одним из арендаторов и собственником земельного участка само по себе не приводит к прекращению действия старого договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае, отсутствует нарушение каких-либо прав и законных интересов истца с учетом того, что продолжает действовать договор аренды от 18.07.1997 №139/394-Л. Обратное истцом не доказано. 

Указанные обстоятельства являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В иске судом первой инстанции отказано правомерно.

Также вопреки утверждениям доводам заявителя жалобы, суд справедливо отметил, что фактически подача истцом настоящего иска вызвана не нарушением каких-либо его прав и законных интересов, а желанием получить в результате вынесения судебного акта по делу подтверждение того, что зарегистрированные за ним объекты действительно являются недвижимым имуществом. Однако данное обстоятельство по настоящему делу не имеет существенного значения.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. С заявителя подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей, поскольку определением суда от 31.05.2018 последнему предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины в порядке статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд  

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2018 по делу № А79-15003/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» – без удовлетворения.

 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр КамАЗ» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Н.В. Устинова