АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1972/2018

г. Краснодар

29 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 2310120245, ОГРН 1062310039824) – Мандрыкиной А.С. (доверенность от 19.12.2018), в отсутствие представителей ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу № А32-1972/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи (далее – департамент, администрация) о признании недействительным отчета от 20.10.2017 № 111-2017 об оценке рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0136009:4673, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, Батумское шоссе (далее – земельный участок), о признании рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок в размере 115 тыс. рублей, о принятии пункта 3.2 проекта договора от 29.12.2011 № 4900007236 аренды земельного участка в редакции общества (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019, принят отказ общества от требований в части признания недействительным отчета об оценке от 20.10.2017 № 111-2017, производство по делу в соответствующей части прекращено. Рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок по ставке 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка – 7 669 000 рублей с учетом отраженного в заключении эксперта от 04.07.2018 № 250618.01-01-О округления признана равной 115 тыс. рублей. На администрацию возложена обязанность по заключению с обществом договора от 26.10.2017 № 4900010539 аренды земельного участка с годовой арендной платой в размере 115 000 рублей (пункт 3.2). Судебные акты мотивированы следующим. Обществом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Общество обладает исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка с арендной платой, рассчитанной по нормативно установленной методике. Рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок определена на основании результатов проведенного по делу экспертного исследования.

Администрация и департамент обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Обществом самостоятельно обеспечено изготовление отчета о рыночной величине арендной платы за земельный участок. Специалист, изготовивший данный отчет, не предупреждался об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложных данных. Общество не доказало недостоверность сведений, приведенных в отчете об оценке от 20.10.2017 № 111-2017. Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и физическое лицо (арендатор) заключили договор от 29.12.2011 № 4900007236 аренды земельного участка для строительства встроенных магазинов в капитальных зданиях до 26.12.2016. По договору от 17.12.2012 права и обязанности арендатора по договору арендыот 29.12.2011 № 4900007236 перешли к обществу. Дополнительным соглашением от 19.02.2015 срок договора аренды от 29.12.2011 № 4900007236 установлен до 17.12.2017. На земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 29.06.2016 серии АА № 929697). 

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 02.10.2017 № 02102017-2019257-23-1923 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для эксплуатации нежилого дома. С сопроводительным письмом от 01.11.2017 № 26952/0205-16 администрация направила обществу для подписания проект договора от 26.10.2017 № 4900010539 аренды земельного участка с постановлением администрации от 11.10.2017 № 1694. Годовая арендная плата за земельный участок установлена на основании отчета о ее оценке от 20.10.2017 № 111-2017 по состоянию на дату оценки 20.10.2017 в размере 707 727 рублей 66 копеек (пункт 3.2).

По заданию общества на основании договора от 23.11.2017 независимым оценщиком подготовлен отчет № 231117.01-01-ЗУ об оценке рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок по состоянию на дату оценки 20.10.2017. Рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок определена в размере 178 тыс. рублей. Полагая, что содержащиеся в отчете об оценке от 20.10.2017 № 111-2017 сведения о рыночной величине годовой арендной платы являются недостоверным, общество с сопроводительным письмом от 30.11.2017 № 249 направило в администрацию соответствующий протокол разногласий от 30.11.2017 к проекту договора аренды от 26.10.2017 № 4900010539. В ответном письме от 20.12.2017 администрация указала на отсутствие оснований для внесения изменений в договор аренды от 26.10.2017 № 4900010539 и право общества на обращение в суд за защитой нарушенных прав. 

В результате проведенной по делу судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка на даты составления вышеназванных отчетов об оценке определена в размере 7669 тыс. рублей (заключение эксперта Регионального Союза Судебных Экспертов от 04.07.2018 № 250618.01-01-О). 

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). В случае отклонения протокола разногласий направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, другая сторона вправе передать соответствующие разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445). В этом  случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446). В пункте 38 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора (пункт 1 статьи 446).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату (статьи 1, 65). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов возможно в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду или собственность является исключительным (часть 1 статьи 39.20). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливает орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, а изменения регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора.

К спорным отношениям подлежит применению постановление администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), в силу пункта 7 которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 – 5 настоящего Порядка.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (часть 3 статьи 6, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Обществом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Арендная плата за земельный участок, находящийся, в силу закона, в муниципальной собственности, на котором расположено принадлежащее обществу нежилое здание, должна составлять 1,5 процента от актуальной рыночной стоимости земельного участка. Экспертом объективно и обоснованно определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на момент проведения оценки, указанный в представленных сторонами отчетах об оценке. Годовая арендная плата с учетом ее округления должна составлять не белее 115 тыс. рублей.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). 

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу № А32-1972/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 Н.С. Мазурова