Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-1574/2024

г. Владивосток

01 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-2345/2025

на решение от 31.03.2025 судьи Н.А, Аникиной

по делу № А59-1574/2024 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго», муниципальное унитарное предприятие «Смирныховское жилищно_коммунальное хозяйство» муниципального образования городской округ «Смирныховский»

о признании недействительным договора купли-продажи части недвижимости нежилого назначения №100/2017/ЦКП от 12.12.2017 и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на помещение, кадастровый №65:18:0000028:631; о признании недействительным договора купли-продажи части недвижимости нежилого назначения №72/14/АУ от 16.12.2014 и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на помещение, кадастровый №65:18:0000028:596.

при участии: от публичного акционерного общества «Сбербанк России»: представитель ФИО3 по доверенности от 19.01.2024, сроком действия до 26.09.2026, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

от истца, ответчика ИП ФИО2, третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик 1, ИП ФИО2), публичному акционерному обществу «Сбербанк 2 России» (далее – ответчик 2, ПАО «Сбербанк России», общество) о признании недействительным договора купли-продажи части недвижимости нежилого назначения №100/2017/ЦКП от 12.12.2017 и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на помещение, кадастровый №65:18:0000028:631; о признании недействительным договора купли-продажи части недвижимости нежилого назначения №72/14/АУ от 16.12.2014 и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на помещение, кадастровый №65:18:0000028:596.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество энергетики и электрификации «Сахалинэнерго», муниципальное унитарное предприятие «Смирныховское жилищно-коммунальное хозяйство» муниципального образования городской округ «Смирныховский».

В ходе судебного разбирательства от истца поступило заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи части недвижимости нежилого назначения №72/14/АУ от 16.12.2014 и применении последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ФИО2 на помещение, кадастровый №65:18:0000028:596, отказ принят судом.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.03.2025 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 31.03.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на несогласие с выводами о преюдициальном характере решения по делу № А59-209/2023, считает, что удовлетворение настоящего иска позволит ей обратиться с заявлением о пересмотре решения по делу № А59-209/2023 по вновь открывшимся обстоятельствам. Ссылается в обоснование наличия интереса в оспаривании сделки на включение в состав помещений по спорной сделке щитовой и теплового узла, настаивает на необходимости исследования в рамках настоящего спора обстоятельств нахождения оборудования и инженерных коммуникаций в спорном помещении.

От ИП ФИО1 поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе с приложением постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 июня 2025 по делу № А59-3522/2024, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

К апелляционной жалобе приложено заключение № 8608.1/2025 от 11.04.2025, выполненное ООО «Мэлвуд», рассмотрев ходатайство апеллянта о приобщении заключения к материалам дела апелляционный суд определил в его удовлетворении отказать, признав причины непредставления названного документа в суде первой инстанции неуважительными, а также учитывая отсутствие критерия бесспорной достоверности раскрытых в заключении сведений с учетом указания специалиста на отсутствие личного осмотра объекта.

По тексту жалобы заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, рассмотрев которое апелляционный суд определил в его удовлетворении отказать, учитывая обоснованность отказа в удовлетворении названного ходатайства в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк» по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между ПАО Сбербанк и ФИО2 заключен договор от 12.12.2017 купли-продажи части недвижимости нежилого назначения (далее – спорный договор), по которому продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости подвальные помещения № 1-14 кадастровый №65:18:0000028:631 общей площадью 264,9 кв.м., по адресу: Сахалинская область, Смирныховский район, пгт. Смирных, ул. 8 Марта, дом 38 А,.

15.09.2021 между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа, с кадастровым номером 65:18:0000028:671 площадью 15,6 кв.м, с кадастровым номером 65:18:0000028:672 площадью 73,8 кв.м в здании по адресу: Сахалинская область, Смирныховский район, пгт. Смирных, ул. 8 Марта, дом 38 А.

Полагая, что договор № 100/2017/ЦКП от 12.12.2017 является недействительным в силу ничтожности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующих статье 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса. Избранный заявителем способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из разъяснений пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, для удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи, лицо не являющиеся стороной указанного договора, должно доказать, что данным договором нарушаются его законные права и интересы, и применение последствий недействительности договора является единственным способом его восстановления.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве и собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, требование об оспаривании сделки, не должно подменять соответствующее требование о признании за лицом права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Таким образом, потенциальным правовым последствием удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи является восстановление права собственности продавца на отчужденный объект (не являвшегося ответчиком по делу №А59-209/2023), а не возврат предмета договора в состав общего имущества (признание права общей собственности).

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что избранный истцом способ защиты права не соответствует характеру нарушенного права и в результате применения последствий недействительности сделки не восстановит нарушенное право непосредственным образом.

Надлежащий способ защиты нарушенного права реализовывался истцом в рамках дела № А59-209/2023 путем заявления требования о признании права общей долевой собственности, в рамках несения сторонами спора которого соответствующих процессуальных рисков, в удовлетворении  требования было отказано.

Указание суда при вынесении решения по делу № А59-209/2023 на необходимость оценки сделки, послужившей основанием для регистрации права индивидуальной собственности на общее имущество, как ничтожной, не наделяет истца безусловным правом оспаривания спорного договора в рамках отдельного искового производства исключительно по этому критерию, иных оснований для признания договора недействительным истцом не приводится.

При этом основанием для отказа в иске по делу № А59-209/2023 послужило уклонение истца от предоставления надлежащих и достоверных доказательств в обоснование исковых требований, включая отнесение спорных помещений к общему имуществу, формирования помещения исключительно в целях, связанных с техническим обслуживанием иных помещений в здании, заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы по данному вопросу, что исключает влияние судебного акта по настоящему иску на возможность пересмотра судебного акта по делу № А59-209/2023 по вновь открывшимся обстоятельствам вопреки позиции апеллянта.

Отказ в удовлетворении указанного иска и исчерпание доступных способов защиты права не предполагают возникновение у истца права произвольного предъявления иных исковых требований вопреки положениям статьи 12 ГК РФ, и по сути направленных на преодоление вступившего в законную силу судебного акта.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Указания истца о чинении ей ряда нарушений в пользовании принадлежащими ей помещениями (в том числе в части качества режима отопления) не исключают применения иных способов защиты, в том числе заявление негаторного иска, к соответствующим нарушителям.

Апелляционная коллегия находит преждевременным вывод суда первой инстанции о том, что правовой режим спорных объектов выступал непосредственным предметом исследования при рассмотрении дела № А59-209/2023 и является преюдициально установленным обстоятельством в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку сделанный судом в рамках дела № А59-209/2023 вывод о недоказанности данного обстоятельства потенциально не исключает возможности предоставления соответствующих доказательств в его обоснование при рассмотрении иных споров, однако изложенное не повлекло принятия неверного решения, учитывая избрание истцом ненадлежащего способа защиты.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности в силу следующего.

Согласно представленной в материалы копии искового заявления по делу № А59-209/2023, также размещенной в картотеке арбитражных дел, к исковому заявлению истцом приложена выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым №65:18:0000028:631, а также реестр собственников помещений. Согласно указанным документам собственником спорного помещения является ФИО2

Таким образом, судом первой инстанции было верно установлено, что при подаче искового заявления по делу № А59-209/2023 17.01.2023 истцу было известно о праве собственности ФИО2 на спорное помещение, представляющее собой всю полноту площади подвала здания, обязательно включающую согласно позиции истца совокупность площадей общего имущества здания.

В то время, на момент обращения истца в суд с настоящим иском 21.03.2024 прошло более 1 года.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Довод апеллянта о том, что с текстом спорного договора истец ознакомилась позже и не могла знать о его условиях, не имеет правового значения, поскольку само по себе значимое для возможности предъявления настоящего иска и определения надлежащего ответчика обстоятельство отчуждения помещения ФИО2 на основании спорного договора ей было известно не позднее даты подачи искового заявления по делу № А59-209/2023.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, также является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 31.03.2025 по делу №А59-1574/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова