АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14356/2016

г. Ярославль

16 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 05.09.2017.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Шадриновой Л.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Игнатьичевой Е.Н., помощником судьи Мусолиной Л.В.    

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к акционерному обществу "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   признании уведомления о расторжении договора недействительным

встречное исковое заявление Акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг" - филиал в г. Ярославль (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о признании недействительным дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 19.07.2016 № 5 от 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010,

при участии:

от истца – ФИО3 - представитель по доверенности от 23.11.2016,

от ответчика – ФИО4 - представитель по доверенности от 01.01.2017, ФИО5- представитель по доверенности от 28.08.2017, ФИО6- представитель по доверенности от 28.08.2017,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к акционерному обществу "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" с требованиями о признании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13.08.2011 № 238 от 18.07.2016 недействительным.

Определением суда от 17.03.2017 принято к производству встречное исковое заявление Акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг" - филиал в г. Ярославль к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения № 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения № б\н от 13.08.2010.

Истец требования поддержал в полном объеме, в отношении встречных требований возражает.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему, встречное исковое заявление поддерживает, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Судом ходатайство рассмотрено, отклонено, поскольку суд не усматривает правовых оснований для его удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил.

13.08.2010 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений  общей площадью 735,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (п.1.1 договора), с учетом положений дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2010 по адресу: 

<

...> (Т. 1 л.д. 13-30, 31).

Разделом 2 договора установлен срок аренды указанных помещений, согласно которому договор вступает в силу с момента государственной регистрации, действует в течении 15 лет и применяется к отношениям сторон с момента его подписания (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области 23.09.2010 (Т. 1 л.д. 30).

Цена и порядок расчетов по договору установлены разделом 4 договора.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы за передаваемые в аренду Помещения составляет 680 (Шестьсот восемьдесят) рублей за 1 (один) кв.м. общей площади Помещений в месяц, НДС не облагается. Арендодатель не является плательщиком НДС в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (уведомление № 547 от 18.05.2007г.).

В размер постоянной части арендной платы включены: арендная плата за пользование Помещениями, плата за пользование земельным участком, местами общего пользования (п. 3.4.2 Договора), а также плата за размещение средств рекламы (п. 3.4.1 Договора), расходы по оплате потребленных в Помещениях коммунальных и эксплуатационных услуг в составе: теплоснабжение, водоснабжение (холодное и горячее), канализация, проведение текущего ремонта здания и инженерно-хозяйственных коммуникаций, расходы по уборке прилегающей территории, утилизация и вывоз ТПО.

В размер переменной части арендной платы входят расходы по оплате услуг электроснабжения Помещений. Расходы на электроэнергию определяются в соответствии с показаниями прибора учета электрической энергии, которые фиксируются Арендатором и Арендодателем в последний день отчетного месяца в Акте снятия показаний прибора учета (по форме Приложения №2 к настоящему Договору), а также тарифами, установленными энергоснабжающей организацией (далее - подтверждающие документы) (п. 4.1 договора).

В п. 4.6 договора стороны предусмотрели порядок изменения арендной платы: не чаще одного раза в год, начиная с 01 января 2012 года, ежемесячная арендная плата, предусмотренная п. 4.1. настоящего договора, может быть изменена по соглашению сторон, на основании проведенной Ярославской областной торгово-промышленной палатой (далее - «Оценщик») оценки размера арендной платы на нежилые помещения, аналогичные, указанные в п. 1.1. настоящего Договора. При этом новый размер арендной платы, не может отклоняться от установленного Оценщиком среднего размера более чем на 10 (Десять) процентов. Расходы по производству вышеуказанной оценки осуществляются за счет инициирующей изменение размер арендной платы Стороны.

В п. 8.2 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях:

- по взаимному соглашению Сторон,

- по инициативе Арендатора в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением Арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее, чем через 1 год после заключения настоящего договора:

а)если Арендодатель создает препятствия для использования арендованныхПомещений в соответствии с условиями настоящего Договора, при условии выполненияАрендатором всех условий Договора;

б)если помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажутсяв состоянии, непригодном для пользования;

в)в случае если Сторонами не достигнуто соглашение об изменении размераарендной платы, в соответствии с п. 4.6. Договора.

- по инициативе Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением Арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора:

а)в случае если Арендатор использует Помещение не по назначению, указанном вп. 2. настоящего Договора;

б)в случае, если Арендатор не выплачивает арендную плату в сроки, установленныенастоящим Договором в течение 3 (трех) месяцев;

в)в случае, если Арендатор произвел самовольные постройки, на прилегающей кПомещению территории без согласования с Арендодателем.

- по основаниям, установленным действующим законодательством РФ.

В дополнительном соглашении к договору № 4 от 21.04.2015 (Т. 1. л.д. 33) стороны установили дополнить раздел 4 договора пунктом 4.7: за период с 01.05.2015 по 31.12.2015 арендатор вносит арендную плату единовременным платежом в размере 3 060 096 руб., без НДС. Арендная плата за 1 кв.м. составит 520 руб. С 01.01.2016 по окончании срока договора арендная плата исчисляется и уплачивается в соответствии с п. 4 договора. В случае не уплаты указанной суммы до 15.05.2015, соглашение утрачивает силу (п. 1.2. дополнительного соглашения).

Кроме того, стороны согласовали, что изменения договора, предусмотренные настоящим дополнительным соглашением, вступают в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области и применяются к отношениям сторон, возникшим с момента его подписания (п. 4 дополнительного соглашения № 4 от 21.04.2015 к договору).

18.01.2016 ответчик направил в адрес истца письмо № 4, в котором предложил изменить ставку арендной платы с 01.02.2016 до 300 руб./кв. м. (Т. 1 л.д. 72).

19.02.2016 письмом № 62  (Т. 1 л.д. 68) ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 19.04.2016 на основании положений п. 8.2 договора, указал на письмо от 18.01.2016 № 4 об изменении стоимости арендной платы, на счет № 8 от 10.02.2016, в котором арендная плата за февраль 2016 исчислена исходя из 520 руб./кв.м., указал, что данные действия арендатор рассматривает как отказ от изменения арендной платы, в качестве приложения указан Отчет Ярославской областной Торгово-промышленной палаты № 16-036-005-00015 (Т. 1 л.д. 63-65).

В ответ на уведомление от 19.02.2016 № 62 истец направил в адрес ответчика письмо от 25.02.2016 № 21 (вх. № 69 от 02.03.2016) (Т. 1 л.д. 67), в котором указал, что арендная плата в соответствии с п. 4.6 договора подлежит изменению не чаще одного раза в год, дополнительное соглашение к договору № 4 от 21.04.2015 зарегистрировано 19.07.2015, указал на возможность вернуться к вопросу о пересмотре арендной платы не ранее 19.07.2016 с учетом заключения о рыночной стоимости арендной платы ЯрТПП от 17.02.2016 (Т. 1 л.д. 34-39).

18.04.2016 письмом № 128 (Т. 1 л.д. 62) ответчик сообщил, что продолжает пользоваться арендованными помещениями на прежних условиях и направляет предложение об изменении арендной платы в размере 300 руб./кв. м. с 19.07.2016. в соответствии с отчетом ЯрТПП № 16-036-05-00015 от 02.02.2016, с приложением дополнительного соглашения в 3 экземплярах, срок для подписания дополнительного соглашения - 30.04.2016.

Истец письмом в адрес ответчика от 19.04.2017 № 23 (вх. № 124 от 19.04.2016) (Т. 1 л.д. 61) указал на необходимость совместного обращения в ЯрТПП с просьбой оценить стоимость арендной ставки по состоянию на июль 2016 года, при подготовке соответствующего заключения выразил готовность рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы.

Истец указывает, что письмом (вх. 185 от 27.05.2016) (Т. 1 л.д. 80) направил в адрес ответчика оригиналы подписанного дополнительного соглашения № 5 от 19.07.2016 (Т. 1 л.д. 66), указывает на п. 4 дополнительного соглашения в соответствии с которым изменения ставки арендной платы вступают в силу с момента государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем, до момента государственной регистрации соглашения, начисление арендной платы будет производиться по прежней ставке (520 руб./кв.м).

18.07.2016 ответчик направил истцу уведомление № 238 (Т. 1 л.д. 78) о расторжении договора аренды с 19.09.2016 ввиду не достижения соглашения по изменению арендной ставки, определенной согласно отчету ЯрТПП № 16-036-05-00015 от 02.02.2016, в соответствии с положениями п. 4.6, п. 8.2. Договора.

Истцом в адрес ответчика в ответ на указанное выше уведомление, направлено письмо от 25.07.2016 № 28 (вх. №250 от 26.07.2017) (т. 1 л.д. 77), в котором полагает, что право требовать пересмотра ставки арендной платы у ответчика возникло с 19.07.2016, указывает на необходимость обращения в ЯрТПП с целью изготовления отчета об оценке на актуальную дату, указывает на отчет ЯрТПП №16-036-05-00120 от 20.06.2016 (Т. 3 л.д. 144-145).

В письме № 113 от 03.06.2016 Ярославская областная торгово-промышленная палата сообщила, что разница цен между отчетами ООО «Ярэксперт» № 9138/01/16 от 16.02.2016 и отчетом ЯрТПП № 16-036-05-00015 от 02.02.2016 образовалась в связи с тем, что согласно задания на оценку ЯрТПП произвела расчет рыночной стоимости арендной ставки за один кв.м. в месяц без учета НДС (18 %) и коммунальных платежей.

30.08.2016 истцом в адрес ответчика направлено письмо № 33 (вх. 297 от 30.08.2016), в котором указано, что повторно сообщает, что дополнительное соглашение № 5 от 19.07.2016 подписано истцом, направлено в адрес ответчика письмом (вх. 185 от 27.05.2016), указывает на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения № 5 от 19.07.2016 к договору аренды от 13.08.2010 (Т. 1 л.д. 79).

Письмом от 02.09.2016 № 284 ответчик уведомил истца о готовности передать помещения, переданные по договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010 для передачи помещений, подписания акта приема-передачи, просит явиться 19.09.2016 по адресу арендуемых помещений, указывает, что в случае не явки уполномоченного представителя, помещения будут считаться принятыми истцом (Т. 6 л.д. 117).

15.09.2017 дополнительное соглашение № 5 от 19.07.2016 к договору аренды от 13.08.2010 зарегистрировано истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области в установленном законом порядке.

Ответчиком составлен акт возврата нежилых помещений от 19.09.2017.

Истец, полагая уведомление от 18.07.2016 № 238 недействительным, обратился в суд с заявленными требованиями.

Ответчик обратился в суд со встречным требованием, просит признать недействительным дополнительное соглашение № 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения № б\н от 13.08.2010, ссылается, что ответчиком в адрес истца направлено письмо исх. № 128 от 18.04.2016, в соответствии с которым ответчик направлял Истцу оригинал Дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 19.07.2016 № 5, в котором указывал, срок для его подписания и возврата - 30.04.2016, полагая нарушенным указанный срок.

Исследовав материалы дела, учитывая доводы сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению, а встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом Российской Федерации только при наличии прямого указания закона. 

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется в силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ, действующей с 01.09.2013, установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 450 Гражданского кодекса российской Федерации Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1, 4 ст. 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При заключении договора аренды от 13.08.2010 стороны согласовали возможность прекращения обязательства при условии не достижения изменения стоимости арендной платы (пункт 4.6, 8.2 договора).

Материалами дела подтверждается и стороны не оспаривают, что уведомление ответчика о согласовании стоимости было основано на отчете торгово-промышленной палаты, определяющем размер арендной платы не в соответствии с разделом 4 договора, а именно: без коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии условий, влекущих расторжение договора по пункту 8.2 договора, поскольку в материалах дела отсутствует надлежащим образом оформленное уведомление о согласовании цены и расторжении договора применительно к п. 4, 8.2 договора, в связи с чем исковое требование по первоначальному иску признается обоснованным.

Принимая во внимание неоднократные направления уведомлений ответчиком в адрес истца об изменении размера арендной платы и расторжении договора от 18.01.2016, 19.02.2016, 18.04.2016, 18.07.2016 с указанием различных сроков прекращения договора, противоречивые показания свидетелей в отношении дополнительного соглашения № 5 от 19.07.2016, экспертное заключение № 42 от 19.05.2017, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречного иска.

Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление № 238 от 18.07.2016 о расторжении договора от 13.08.2010.

Встречное исковое заявление акционерного общества "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) оставить без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Шадринова Л.А.