ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2334/2022

г. Челябинск

28 марта 2022 года

Дело № А07-10856/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 по делу № А07-10856/2021.

В судебном заседании приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Аграрная строительная компания» – ФИО2 (доверенность от 31.08.2021 сроком действия на три года, удостоверение адвоката),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 27.10.2021 сроком действия на один год, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Аграрная строительная компания» (далее – истец, ООО «Аграрная строительная компания») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, Администрация) об обязании внести в договор о развитии застроенной территории № 10-РТ от 25.03.2010 в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу, путем заключения дополнительного соглашения с ООО «Аграрная строительная компания» следующие изменения: изложить пункт 3.1.8 договора в следующей редакции: «3.1.8. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в срок до 08.02.2028, в части соглашения от 23.10.2013 об уступки права требования к договору № 10-РТ» (с учетом уточнения предмета заявленного иска, т. 2 л.д. 2-8). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление архитектуры), общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строитель Групп» (далее – ООО СЗ «Строитель Групп»). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 (резолютивная часть от 02.12.2021) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции в нарушении норм материального права пришёл к ошибочному выводу о допущении со стороны Администрации виновного бездействия при исполнении своих обязательств в виде непринятия решения об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, в результате чего ООО «Аграрная строительная компания» не могло исполнять свои обязанности по договору № 10-РТ о развитии застроенной территории. Апеллянт полагал, что исполнение Администрацией своих обязательств, предусмотренных спорным договором о развитии застроенной территории, поставлено в зависимость от результатов конкретной деятельности застройщика, тогда как истец не разработал документацию по планировке территории, не обращался в Администрацию для разрешения вопроса об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

Апеллянт отметил, что разногласия, возникающие при исполнении договора, в случае если они не урегулированы между сторонами, должны рассматриваться в судебном порядке с соблюдением процедуры досудебного урегулирования спора, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апеллянт полагал, что продление судом первой инстанции действия договора № 10 - РТ от 25.03.2010 сроком на 6 лет является незаконным, а также обратил внимание, что истец просит изменить только п. 3.1.8 договора № 10- РТ, не изменяя при этом всех своих обязательств, предусмотренных договором № 10- РТ, что свидетельствует о недобросовестности стороны по договору.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (сторона 1) и муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа (сторона 2) по результатам торгов был заключен договор № 10-РТ от 25.03.2010 о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им .Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан Башкортостан (далее также – договор № 10-РТ от 25.03.2010, договор, т. 1 л.д. 16-19), согласно п. 1.1 которого в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2010 № 322 «О развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (т. 1 л.д. 28-29) и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 17 от 30,01.2010, на основании протокола № 2  заседания аукционной (конкурсной) комиссии oт 03.10.2010, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и улицей им. Фронтовых Бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1. настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 9,8 га.

В силу п. 2.1 договора целевое использование застроенной территории - строительство многоэтажных жилых домов и объектов обслуживании населения.

В соответствии с п. 3.1.2 договора сторона 2 обязуется разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-2923/ПТ от 01.09.2009 и согласований к нему в течение месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

На основании п. 3.1.4 договора сторона 2 обязуется осуществить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

В п. 3.1.8 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории.

По условиям п. 3.2.1 договора сторона 1 обязуется утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 2-х месяцев со дня представления стороной 2 разработанной и согласованной в установленном порядке документации по планировке застроенной территории при условий отсутствия замечаний к данной документации.

В силу п. 3.2.2 договора сторона 1 обязуется принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.

На основании п. 3.2.3 договора сторона 1 обязуется предоставить стороне 2 после выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

В соответствии с п. 3.2.5 договора сторона 1 обязуется осуществить переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на застроенной территории, подлежащей развитию.

В п. 4.4 договора установлено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно п. 5.1 договора настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору, либо расторжения настоящего договора в соответствии с условиями настоящего договора.

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.02.2011 № 1063 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Транспортной, Фронтовых бригад, бульварам Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа город Уфа» утвержден проект планировки и проект межевания застраиваемой территории площадью 9,8 га (т. 1 л.д. 36-37).

Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 № 2741 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений у собственников, землепользователей, проживающих в жилых домах № 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 25, 29, 31 по ул. ФИО4, № 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17, 21, 23, 25, 27, 29 по ул. Транспортная, земельных участков и нежилых помещений, расположенных по адреса: ул. Транспортной, 1/1 и бульвар Тухвата Янаби, 2/1 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 30-35).

Между Администрацией (сторона 1), муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа Республики Башкортостан (сторона 2) и ООО «Аграрная строительная компания» (сторона 3) было заключено соглашение об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору № 10-РТ от 25.03.2010 (далее также - соглашение от 23.10.2013, т. 1 л.д. 25-27), на основании п. 1.1 которого сторона 2 передает стороне 3 права и обязанности (в части) по договору № 10-РТ от 25.03.2010, заключенному между стороной 1 и стороной 2. Сторона 3 принимает права и обязанности (в части) стороны 2 по вышеуказанному договору.

В силу п. 1.2 соглашения в соответствии с договором № 10-РТ от 25.03.2010 стороне 3 передаются следующие права и обязанности: по развитию вышеуказанной территории (далее – застроенная территория), в том числе: оформить право на земельный участок в границах застроенной территории и осуществить строительство объекта капитального строительства «Торговый комплекс» в соответствии с утвержденным проектом планировки, проектом межевания, прошедших публичные слушания (площадь составляет ориентировочно 2,45 га от всей площади застройки по договору № 10-РТ от 25.03.2010). 

Согласно п. 2.3 соглашения сторона 2 обязуется выдать представителю стороны 3 доверенность на ведение дел по поводу сноса жилых домов.

На основании п. 2.4. соглашения сторона 3 во исполнение постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 № 2741, обязуется за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену):

- по ул. ФИО4: №№ 31, 29, 29/1, 29/2, 27, 25;

- по ул. Транспортная: №№ 21, 23, 25, 27, 29;

- земельные   участки   с   кадастровыми   номерами 02:55:020405:14, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:31, 02:55:020405:32, 02:55:020405:33, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:160, 02:55:020405:243.

Дополнительным соглашением № 3 от 25.03.2016 пункт 3.1.8 договора № 10-РТ от 25.03.2010 был изложен в следующей редакции: «3.1.8. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в срок до 08.02.2022, в части соглашения от 23.10.2013 об уступке прав требования по договору № 10-РТ» (т. 1 л.д. 24).

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.10.2017 № 1467 утвержден проект планировки и проект межевания на вышеуказанном квартале, в рамках договора № 10-РТ от 25.03.2010.

Согласно общей пояснительной записке проекта межевания территории указанного квартала (листы №№ 11-16), в число земельных участков (по состоянию на 2015 год), подлежащих изъятию, вошли земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:020405:9, 02:55:020405:14, 02:55:020405:25, 02:55:020405:27, 02:55:020405:28, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:33, 02:55:020405:43, 02:55:020405:44, 02:55:020405:45, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:153, 02:55:020405:157, 02:55:020405:160, 02:55:020405:159 и 02:55:020405:243, а также земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:235.

ООО «Аграрная строительная компания» обратилось в Управление с заявлением от 24.04.2018, в котором, ссылаясь на истечение срока действия постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2741 от 03.06.2013, а также необходимость строительства коммуникации для обеспечения муниципальных объектов (детский дом творчества и детское дошкольное учреждение), просило об издании нового постановления об изъятии недвижимости для муниципальных нужд объектов и земельных участков в квартале, ограниченном улицей Транспортной, бульваром Баландина, бульваром Тухвата Янаби и ул. им. Фронтовых бригад в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Управление письмом от 04.05.2018 № 13740 отказало в изъятии земельных участков, ссылаясь на то, что образование земельных участков для строительства линейных объектов местного значения в порядке п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), утвержденной документацией по территориальному планированию, не предусмотрено.

ООО «Аграрная строительная компания» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан о признании указанного отказа Управления незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2019 по делу № А07-17066/2018 требования ООО «Аграрная строительная компания» удовлетворены в полном объеме, отказ Управления в принятии решения об изъятии земельных участков, изложенных в письме № 13740 от 04.05.2018, признан незаконным, на Управление возложена обязанность принять решение об изъятии земельных участков, жилых помещений у собственников, землепользователей, проживающих в жилых домах №  1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 25, 29, 31 по ул. ФИО4, № 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13а, 15, 17, 21, 23, 25, 27, 29 по ул. Транспортная, земельных участков и нежилых помещений, расположенных по адреса: ул. Транспортной, 1/1 и бульвар Тухвата Янаби, 2/1 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2019 по делу № А07-17066/2018 отменено, в удовлетворении требований ООО «Аграрная строительная компания» отказано (т. 1 л.д. 58-73). 

Письмом от 20.12.2017 № 01-02-34533/13 Администрация отказала  ООО «Аграрная строительная компания» в выдаче доверенности на совершение определенных действий в рамках исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 с указанием на отсутствие необходимости в предоставлении доверенности, так как действия по исполнению договора № 10-РТ от 25.03.2020 могут быть осуществлены уполномоченными структурными подразделениями Администрации (т. 1 л.д. 57).

Письмом исх. № 97 от 16.09.2019 ООО «Аграрная строительная компания» повторно обратилось в Администрацию с просьбой выдать доверенность для исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 и соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 (т. 1 л.д. 53-54).

28.01.2020 Администрация выдала ООО «Аграрная строительная компания» доверенность с правом направления собственникам вышеуказанных земельных участков и объектов недвижимости уведомлений об изъятии, проектов соглашений. Срок доверенности был определено до 31.12.2020.

После получения доверенности ООО «Аграрная строительная компания» были уведомлены собственники об изъятии недвижимости на основания постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2741 от 03.06.2013.

Письмом исх. № 55 от 01.03.2021 ООО «Аграрная строительная компания» обратилось к Администрации с заявлением о продлении действия договора № 10-РТ от 25.03.2010 сроком на 3 года (т. 1 л.д. 48-49).

Письмом исх. № 57 от 25.03.2021 ООО «Аграрная строительная компания» обратилось к Администрации, в котором указало о ходе исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2010, просило провести встречу по обсуждению вопроса о продлении срока действия договора № 10-РТ от 25.03.2010 (т. 1 л.д. 50).

Письмом от 23.03.3021 № 01-02-02332/11 Администрация отказала ООО «Аграрная строительная компания» в продлении срока договора № 10-РТ от 23.03.2010, ссылаясь на невозможность изменения условий аукциона на основании соглашения сторон договора о развитии застроенной территории либо по требованию одной из его сторон (т. 1 л.д. 52).

Письмом исх. № 56 от 20.04.2021 ООО «Аграрная строительная компания» вновь обратилось к Администрации с заявлением о продлении действия договора № 10-РТ от 25.03.2010 (т. 2 л.д. 33-34).

Письмом от 31.05.3021 № 01-02-04750/11 Администрация отказала ООО «Аграрная строительная компания» в продлении срока договора № 10-РТ от 23.03.2010, также ссылаясь на невозможность изменения условий аукциона на основании соглашения сторон договора о развитии застроенной территории либо по требованию одной из его сторон (т. 2 л.д. 35).

Ссылаясь на указанные вышеуказанные обстоятельства, ООО «Аграрная строительная компания» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что обязательства по освобождению территории для осуществления строительства в настоящее время не исполнены, следовательно, при неисполнении в рамках договора о развитии застроенной территории публичным органом власти, наделенным административными функциями своих обязательств, застройщик был лишен возможности надлежащим образом исполнить корреспондирующие обязанности по договору № 10-РТ от 23.03.2010. Суд пришел к выводу, что совокупность перечисленных обстоятельств свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока действия договора развития застроенной территории и сроков исполнения отдельных обязательств в рамках данного договора пропорционально установленному периоду задержки.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, предметом заявленного иска является внесение изменений в части срока исполнения застройщиком (истцом) обязательств по договору № 10-РТ от 23.03.2010.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора.

В силу статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В статье 46.3 ГрК РФ урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746, определении от 11.03.2019 № 305-ЭС19-1406.

В п. 4.4 договора № 10-РТ от 23.03.2010 его стороны также установили, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Из содержания искового заявления ООО «Аграрная строительная компания» следует, что в качестве правового основания своих требований истец ссылался на положения статьи 450 ГК РФ и указывал на нарушение договора со стороны Администрации, выраженное в неисполнение своих обязательств, что повлекло невозможность их исполнения уже обществом в установленные в договоре сроки.

Изначально в п. 3.1.2 договора было установлено, что сторона 2 (муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа) обязуется разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-2923/ПТ от 01.09.2009 и согласований к нему в течение месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

На основании п. 3.1.4 договора сторона 2 обязуется осуществить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

В п. 3.1.8 договора установлено, что сторона 2 обязуется осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории.

Поскольку на основании соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору № 10-РТ от 25.03.2010 муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика и технического надзора» городского округа город Уфа как застройщик было заменено на ООО «Аграрная строительная компания» (сторона 3), стороне 3 переданы права и обязанности (в части) по договору № 10-РТ от 25.03.2010, при этом на основании п. 2.4. соглашения на сторону 3 во исполнение постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 № 2741 возложена обязанность за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену): по ул. ФИО4: №№ 31, 29, 29/1, 29/2, 27, 25; по ул. Транспортная: №№ 21, 23, 25, 27, 29; земельные   участки   с   кадастровыми   номерами 02:55:020405:14, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:31, 02:55:020405:32, 02:55:020405:33, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:160, 02:55:020405:243, было заключено дополнительное соглашение № 3 от 25.03.2016, согласно которому обязанность осуществить в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, была продлена по сроку до 08.02.2022.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, и Администрацией не было подтверждено, что после заключения дополнительного соглашения № 3 от 25.03.2016 для ООО «Аграрная строительная компания» были созданы все необходимые условия для своевременного строительства объектов капитального строительства на застроенной территории.

Из сопоставления первоначальной редакции п.п. 3.1.4, 3.1.8 договора усматривается, что на выкуп и снос жилых и нежилых объектов (за исключением объектов, заключенных в адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда), расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц, отводилось 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории (то есть половина срока действия договора), а на осуществление строительства объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, - 6 лет с момента заключения договора развития застроенной территории (то есть фактически вторая половина срока действия договора, поскольку в силу застроенного характера территории очевидно, что без проведения мероприятий, предусмотренных п. 3.1.4 договора, застройщик не имеет возможности приступить к исполнению п. 3.1.8 договора).

Устный довод подателя апелляционной жалобы о том, что обязательства, указанные в п.п. 3.1.4, 3.1.8 договора, возможно было осуществлять одновременно, был отклонен судебной коллегией, поскольку Администрация не подтвердила его документально.

В п. 2.3 соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 по договору № 10-РТ от 25.03.2010 было установлено, что сторона 2 обязуется выдать представителю стороны 3 доверенность на ведение дел по поводу сноса жилых домов.

На основании п. 2.4. соглашения на истца была возложена обязанность во исполнение постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.06.2013 № 2741, за свой счет произвести изъятие земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену):

- по ул. ФИО4: №№ 31, 29, 29/1, 29/2, 27, 25;

- по ул. Транспортная: №№ 21, 23, 25, 27, 29;

- земельные   участки   с   кадастровыми   номерами 02:55:020405:14, 02:55:020405:29, 02:55:020405:30, 02:55:020405:31, 02:55:020405:32, 02:55:020405:33, 02:55:020405:47, 02:55:020405:48, 02:55:020405:49, 02:55:020405:50, 02:55:020405:51, 02:55:020405:52, 02:55:020405:53, 02:55:020405:54, 02:55:020405:55, 02:55:020405:56, 02:55:020405:57, 02:55:020405:58, 02:55:020405:59, 02:55:020405:60, 02:55:020405:62, 02:55:020405:63, 02:55:020405:64, 02:55:020405:65, 02:55:020405:66, 02:55:020405:67, 02:55:020405:68, 02:55:020405:69, 02:55:020405:70, 02:55:020405:160, 02:55:020405:243.

В целях реализации условий п. 3.1.4 договора № 10-РТ от 25.03.2010, п. 2.4. соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 ООО «Аграрная строительная компания» обратилось с заявлением о выдаче доверенности на совершение определенных действий в рамках исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 (т. 2 л.д. 136).

 Письмом от 20.12.2017 № 01-02-34533/13 Администрация отказала  ООО «Аграрная строительная компания» в выдаче доверенности на совершение определенных действий в рамках исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 с указанием на отсутствие необходимости в предоставлении доверенности, так как действия по исполнению договора № 10-РТ от 25.03.2020 могут быть осуществлены уполномоченными структурными подразделениями Администрации (т. 1 л.д. 57).

При этом из материалов дела не следует, что Администрацией или указанными уполномоченными структурными подразделениями были совершены действия, направленные на исполнение условий п. 3.1.4 договора № 10-РТ от 25.03.2010, п. 2.4. соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013.

Письмом исх. № 95 от 02.07.2019 ООО «Аграрная строительная компания» обратилось в Администрацию с просьбой выдать доверенность для исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 и соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 (т. 2 л.д. 131).

Письмом исх. № 97 от 16.09.2019 ООО «Аграрная строительная компания» повторно обратилось в Администрацию с просьбой выдать доверенность для исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 и соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013 (т. 1 л.д. 53-54).

28.01.2020 Администрация выдала ООО «Аграрная строительная компания» доверенность с правом направления собственникам вышеуказанных земельных участков и объектов недвижимости уведомлений об изъятии, проектов соглашений. Срок доверенности был определено до 31.12.2020.

После получения доверенности ООО «Аграрная строительная компания» были уведомлены собственники об изъятии недвижимости на основания постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2741 от 03.06.2013.

Письмом от 23.11.2020 № 67 ООО «Аграрная строительная компания» обращалось в Управление с указанием на необходимость обращения в суд с исковыми заявлениями  об изъятии объектов недвижимости у собственников, которые отказались подписывать соответствующее соглашение об изъятии (т. 1 л.д. 55-56).

Из материалов дела усматривается (т. 2 л.д. 105-129), и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время судами общей юрисдикции рассматриваются исковые заявления Администрации к собственникам земельных участков и объектов недвижимости об их изъятии с выплатой компенсации за счет  ООО «Аграрная строительная компания».

На основании вышеизложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обязательства по освобождению территории для осуществления строительства в настоящее время не исполнены по вине Администрации, длительным образом не выдававшей истцу доверенности для исполнения условий п. 3.1.4 договора № 10-РТ от 25.03.2010, п. 2.4. соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013, и при этом самостоятельно не разрешавшей вопрос, связанный с изъятием земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятие жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену). При неисполнении в рамках договора о развитии застроенной территории публичным органом власти, наделенным административными функциями своих обязательств, застройщик объективно был лишен возможности надлежащим образом исполнить корреспондирующие обязанности по договору № 10-РТ от 23.03.2010.

Довод апеллянта о том, что исполнение Администрацией своих обязательств, предусмотренных спорным договором о развитии застроенной территории, поставлено в зависимость от результатов конкретной деятельности застройщика, тогда как истец не разработал документацию по планировке территории, не обращался в Администрацию для разрешения вопроса об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, отклонен судебной коллегией.

Отсутствие разработанной документации по планировке территории не препятствовало разрешению Администрацией вопроса, связанного с изъятием земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятием жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену).

Ссылка апеллянта на то, что застройщик не обращался в Администрацию для разрешения данного вопроса, несостоятельна, поскольку ООО «Аграрная строительная компания» несколько раз обращалось в Администрацию с просьбой выдать доверенность для исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2020 и соглашения об уступке прав требования от 23.10.2013, однако Администрация немотивированно отказывала в удовлетворении данной просьбы.

На основании вышеизложенного, с учетом условий п. 4.4 договора № 10-РТ от 23.03.2010 апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что совокупность перечисленных обстоятельств свидетельствует о наличии объективных оснований для продления срока действия договора развития застроенной территории и сроков исполнения отдельных обязательств в рамках данного договора.

Истец просил суд первой инстанции  продлить срок действия договора в части осуществления в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительства объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, до 08.02.2028 (т. 3 л.д. 8-10).

Администрация разумность данного срока для завершения исполнения сторонами обязательств по договору № 10-РТ от 23.03.2010 не опровергла, иной срок для продления договора не обосновала.

Срок, на который был продлен договор, соразмерен допущенным Администрацией отступлениям от договора, при этом апелляционный суд учитывает, что в настоящее время еще продолжаются судебные споры, связанные с изъятием земельных участков у землепользователей (с возмещением убытков, связанных с прекращением прав владения и пользования) и собственников (путем выкупа и компенсации убытков, связанных с их изъятием), а также изъятием жилых и нежилых помещений у собственников (путем выкупа, либо предоставления других жилых помещений взамен изымаемых с зачетом их стоимости в выкупную цену), к изъятию предполагается значительное число объектов недвижимости (п. 2.4. соглашения), до завершения процедуры изъятия ООО «Аграрная строительная компания» лишено возможности приступить к реализации п. 3.1.8 договора № 10-РТ от 25.03.2010, на который отведено три года после завершения разрешения указанных выше вопросов.

Довод апеллянта о том, что продление судом первой инстанции действия договора № 10 - РТ от 25.03.2010 сроком на 6 лет является незаконным, не основан на нормах права или конкретных фактических обстоятельствах дела.

То обстоятельство, что истец просит изменить только п. 3.1.8 договора № 10-РТ, не изменяя при этом всех своих обязательств, предусмотренных договором № 10-РТ, вопреки суждениям апеллянта, не свидетельствует о недобросовестности стороны по договору, поскольку при заключении дополнительного соглашения № 3 от 25.03.2016 к договору № 10-РТ от 25.03.2010 стороны также ограничились изменением редакции только пункта 3.1.8, что в дальнейшем не создало препятствий для исполнения договора № 10-РТ от 25.03.2010 в целом.

Апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о том, что разногласия, возникающие при исполнении договора, в случае если они не урегулированы между сторонами, должны рассматриваться в судебном порядке с соблюдением процедуры досудебного урегулирования спора, в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ, поскольку указанные нормы к спорным правоотношениям не применимы. Судом первой инстанции рассмотрен не преддоговорной спор, а спор относительно внесения изменений в заключенный договор № 10-РТ от 25.03.2010, который был правомерно разрешен на основании статей 450, 452 ГК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2021 по делу № А07-10856/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                     А.С. Жернаков

Судьи:                                                                            И.А. Аникин

   Ю.С. Колясникова