ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№09АП-63194/2023

г.Москва

18 декабря 2023 года

№А40-59233/20

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2023 года.

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Р.Г. Нагаева,

судей  Скворцовой Е.А., Григорьева А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО2 - ФИО3 на определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.08.2022 г. по делу № А40-59233/20 об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительной сделки должника, 

при участии в судебном заседании:

от ФИО4 – ФИО5 по доверенности от 12.09.2023,

от финансового управляющего ФИО3: ФИО6 по доверенности от 24.10.2023,

иные лица не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Определением суда от 15.09.2020 в отношении гражданина ФИО7 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3.  Решением суда от 20.02.2021 гражданин ФИО7 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3.

 

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.08.2022 г. по делу № А40-59233/20 отказано в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании недействительной сделкой договора купли-продажи доли жилого дома от 05.12.2019, заключенный между ФИО7 и ФИО4. Финансовый управляющий ФИО3 не согласился с выводами суда, обратился с апелляционной жалобой, просит определение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе, сделку признать недействительной. В судебном заседании представитель Финансового управляющего ФИО3 поддержал доводы апелляционной жалобы и заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы. Представитель ФИО4 возражает против удовлетворения ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы и полагает определение суда обоснованным и правомерным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. Отзыв на апелляционную жалобу представлен. 

 

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

 

Рассмотрев дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения представителей участников процесса, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного определения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

 

В соответствии с п. 1 ст. 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника. В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

 

Как следует из материалов дела, 05.12.2019 между ФИО7 и ФИО4 заключен договор купли-продажи доли жилого дома, согласно условиям которого продавец передает в общую долевую собственность покупателя 1/3 доли жилого дома, находящегося по адресу: 

<

...>, стоимость по договору составила 1 000 000 руб. Согласно заключенного договора купли-продажи от 05.12.2019, выписке из ЕГРП № 99/2022/502322531 от 29.10.2022 кадастровый номер объекта недвижимости № 77:07:0008007:1029, вид объекта - здание, отчуждаемое имущество - 1/3 доли продавца в праве общей долевой собственности на жилой дом 1925 года постройки. Вместе с тем как следует из материалов дела, иные 2/3 доли жилого дома 1925 года постройки, находящегося по адресу: 

<

...>, как на дату заключения 05.12.2019г., так и на текущую принадлежат ответчику ФИО4

 

Договор № 77АГ24104575 от 05.12.2019 между продавцом и покупателем удостоверен нотариусом ФИО8, переход прав зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости о переходе прав на объект недвижимости. При этом указанный Договор не содержит сведений о переходе прав в отношении земельного участка, на котором расположен жилой дом. Таким образом к данным правоотношениям применятся положения ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ во взаимосвязи. При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом участке, новый собственник автоматически приобретает право на использование только той части участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

 

В соответствии с п. 2 ст. 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271 ГК РФ)».

 

Вместе с тем согласно правовой позиции Коллегии судей Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.11.2016 № 303-АД16-13561 по делу № A04-10184/2015 владение на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования указанного недвижимого имущества. Таким образом, объем правомочия - пользования земельным участком, необходимый для осуществления прав собственности в отношении имущества сторонами определен не был, так как это регламентировано положениями действующего законодательства.

 

Вместе с тем, с учетом того, что согласно положениям, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса в Российской Федерации устанавливается принцип платного землепользования таким образом может быть оценен только размер расходов, связанных с пользованием земельным участком. В данном случае Департамент имущества Москвы, обладая правами в отношении всех земельных участков на территории г.Москвы, кроме переданных в частную или федеральную собственность имеет право взыскать сумму неосновательного обогащения с землепользователя. Таким образом, это скорее фактор снижающий ценность недвижимого имущества. Последующее, после осуществления сделки, изменение правоотношений также не может повлечь изменение рыночной цены жилого дома на момент совершения сделки. При таких обстоятельствах и с учетом результатов судебной экспертизы, суд первой инстанции принял во внимание стоимость прав на земельный участок в размере площади застройки, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

 

Суд апелляционной инстанции учитывает, что требования к форме договора купли-продажи от 05.12.2019, 77 АГ 24104575 соблюдены, сделка по отчуждению 1/3 доли жилого дома удостоверена нотариусом ФИО8, переход прав зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости о переходе прав на объект недвижимости.

 

Пунктом 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

 

В данном случае положения п. 5 упомянутого договора купли-продажи доли 05.12.2019, указывают на то, что оплата доли произведена полностью в день подписания настоящего договора. На момент удостоверения настоящего договора расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Продавец, подписав настоящий договор, подтверждает получением им 1 000 000 руб. от покупателя. Никаких неясностей в отношении порядка и условий оплаты доли договор не содержит. Таким образом, указанный договор в части расчетов между сторонами до его подписания согласован и подразумевает, что при нотариальном удостоверении такого договора между сторонами отсутствовали разногласия об исполнении покупателями перед продавцом обязательств в части произведенной оплаты.

 

Статьей 17 Основ законодательства о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, предусмотрено, что нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей. С учетом изложенного, нотариус, совершая нотариальное удостоверение договора купли-продажи 1/3 доли жилого дома, удостоверился, в том числе и в том, что отчуждаемая продавцом доля полностью оплачена покупателем.

 

В данном случае заявителем не представлено доказательств того, что нотариусом при нотариальном удостоверении договора купли-продажи доли были нарушены вышеуказанные Основы законодательства о нотариате. Кроме того, действия нотариуса в установленном порядке заявителем также не обжаловались. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Положение в договоре о том, что на момент его подписания расчеты стороны произвели полностью, соответствует закону, и подтверждает исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

 

В силу п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Учитывая, что законодательство не устанавливает каких-либо специальных требований к содержанию расписки как доказательства принятия кредитором исполнения, следует, что покупателем исполнено обязательство в части оплаты по названному договору в день его подписания, а указанные условия договора с учетом п.1 ст. 408 ГК РФ являются по своей сути распиской независимо от отсутствия употребления в тексте договора соответствующего термина. Оформление сделки путем составления одного документа, в котором существуют и текст с условиями договора, и подтверждение факта платежа, соответствует нормам ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Включение в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, соответствует указанным нормам и подтверждает исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

 

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13765/10 по делу №А63-17407/2009, высказана правовая позиция, согласно которой судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. При этом, назначение судебной экспертизы осуществляется при условии, что суд не имеет возможности сделать выводы относительно тех обстоятельств, для которых требуются специальные познания.

 

Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Таким образом, основанием для назначения повторной экспертизы по тем же вопросам являются наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов или возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта.

 

Как следует из заключения судебной экспертизы от 20.05.2022 по состоянию на 05.12.2019 рыночная стоимость доли 1/3 жилого дома (1/3 доли в праве общей долевой собственности) по адресу: 

<

...>, общей площадью 72,4 кв.м. с кадастровым номером: 77:07:0008007:1029, составляет 848 705 руб. Какие-либо противоречия в выводах эксперта ФИО9 в проведенной Центром независимой экспертизы собственности, судебной экспертизе от 20.05.2022 не имеются, равным образом, как и сомнения в обоснованности заключения эксперта.

 

С учетом заключенного договора от 05.12.20219г. согласно которому продавец передал в общую долевую собственность покупателя исключительно 1/3 доли жилого дома, эксперт при проведении судебной экспертизы обосновано принял во внимание стоимость прав на земельный участок в размере площади застройки, поскольку правом собственности на какой-либо земельный участок продавец не обладал, и не отчуждал его, покупатель получил во владение на праве собственности только земельный участок необходимый для использования указанного недвижимого имущества и равный 92,8 кв.м. Обоснованность данных выводов эксперта, и их правомерность подтверждается в том числе непосредственно ходатайством эксперта ФИО10 который и указывает, о необходимости предоставления ему актуальных данных по кадастровой стоимости земельного участка на дату оценки, то есть на 05.12.2019г. Таким образом, эксперт ФИО10 при планировании проведения экспертизы основывается аналогичным образом, как и эксперт ФИО9 Однако, данных по кадастровой стоимости земельного участка на дату оценки, то есть на 05.12.2019г. не имеется.

 

В свою очередь предметом оспариваемого финансовым управляющим договора купли-продажи от 05.12.2019г. являлась только 1/3 доли жилого дома, без иных объектов имущества. Учитывая, что покупатель в результате купли-продажи, получил во владение на праве собственности только земельный участок необходимый для использования указанного недвижимого имущества и равный 92,8 кв.м., эксперт при проведении судебной экспертизы правомерно и обосновано определил размер стоимости 1/3 доли в праве общей долевой собственности. Оснований для назначения повторной экспертизы не имелось.

 

Тем не менее, определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023г. была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости 1/3 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:07:0008007:1029. Согласно Заключению эксперта № 288/2-3-23 от 14.09.2023г. рыночная стоимость 1/3 доли вышеуказанного объекта недвижимого имущества составляла 290.073 рублей без учета прав на земельный участок.

 

Суд апелляционной инстанции учитывает идентичность все трех заключений по данному вопросу, несмотря на тот факт, что стоимость реализуемой доли разная, но ниже уплаченной цены, что исключает сговор или заинтересованность сторон. Согласно сложившейся правоприменительной практики, получение прав собственности на участок, расположенный под жилым домом происходит на основании возмездного приобретения за 40% от его кадастровой стоимости. Более того, согласно выписке из ЕГРП относительно сведений о характеристике объекта недвижимости от 30.10.2022г. № 99/2022/502436605 указаны точки контура объекта недвижимости который с учетом расчета по формуле Гаусса (формула землемера) соответствуют площади жилого дома, в котором 1/3 доли приобрел ФИО4, данное обстоятельство свидетельствует, что покупатель в результате купли-продажи, получил в пользование только земельный участок необходимый для использования указанного недвижимого имущества.

 

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что фактические основания для издания Распоряжения Департамента городского имущества от 25.05.2022г. № 27894 по состоянию на 05.12.2019г. отсутствовали, тем самым отсутствовала возможность постановки на кадастровый учет земельного участка в таких же границах и аналогичной площади.

 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы, поскольку полагает возможным рассмотреть настоящий обособленный спор по представленным в него доказательствам.

 

В силу ч. 1. ст. 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

 

Таким образом, одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении обособленного спора о признании сделки недействительной по основанию п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности/неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения, иными словами, для того чтобы установить данное обстоятельство, необходимо обладать информацией как о стоимости имущества, переданного должником по сделке, так и о стоимости полученного за данное имущество предоставления.

 

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи 1/3 доли жилого дома, встречное исполнение обязательств ФИО4 по договору было равноценным, цена за предмет оспариваемой сделки, не существенно отличается от рыночной цены, что в условиях рынка является обычным явлением.

 

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что «Сделки, совершенные в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве), признаются недействительными, если были доказаны следующие факты: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. Обязанность доказывания того, что в результате оспариваемой сделки кредиторам или должнику были, или могут быть причинены убытки, лежит на управляющем. Такие доказательства им не представлены и в материалах дела отсутствует.

 

В рамках Договора купли-продажи доли от 05.12.2019г., 77 АГ 24104575 требования закона соблюдены, в сделке по отчуждению 1/3 доли жилого дома должник получил денежные средства, при отсутствии признаков убыточности представляемому им исполнению. Указанная сделка не совершена за счет средств должника.

 

Ссылка управляющего на акт приемки-передачи выполненных работ от 25.11.2019г. неправомерна, поскольку в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021г. по настоящему спору указанный акт приемки-передачи выполненных работ от 25 ноября 2019 года был признан ненадлежащим доказательством, в том числе указанные доводы о признании данного акта ненадлежащим доказательством заявлял управляющий, в частности о том, что указанной сделки не было, а следовательно в отношении утверждения в настоящий момент доводов управляющего об обратном подлежит применению процессуальный эстоппель. 

 

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения определения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

 

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.08.2022 по делу №А40-59233/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО2 - ФИО3 - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

 

Председательствующий судья:                                                                 Р.Г. Нагаев

Судьи:                                                                                                  Е.А. Скворцова

                                                                                                    А.Н. Григорьев