ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-18870/2023

Дело № А41-25840/23

27 ноября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 ноября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО2 по доверенности от 28.12.2022, паспорт, диплом, 

от администрации городского округа Красногорск Московской области – ФИО3 по доверенности от 10.01.2023, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2023 по делу № А41-25840/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - ответчик) со следующими требованиями:

1. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), запись регистрации № 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 в ЕГРН от 17.03.2016 12:22:45 в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> стр. корп. 11.

2. Возложить на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по Московской области обязанность исключить из ЕГРН сведения о наличии обременения в виде ипотеки (залога недвижимости), запись регистрации № № 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 от 17.03.2016 в отношении 12:22:45 в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка площадью 5 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> стр. корп. 11.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - ППК «Фонд развития территорий»), конкурсный управляющий ФИО4.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителя ответчика, конкурсного управляющего, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель ППК «Фонд развития территорий» поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель администрации возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ППК «Фонд развития территорий».

Как следует из материалов дела, между администрацией городского округа Красногорск Московской области (ранее - администрация Красногорского муниципального района Московской области) и ЗАО «МЖК» был заключен договор аренды земельного участка № 418, площадью 5 50 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> стр. корп. 11 вид разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96 зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с физическими лицами.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А41-61176/18 по исковому заявлению администрации городского округа Красногорск Московской области к ЗАО «МЖК», договор аренды земельного участка № 418, площадью 5 500 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96 - был расторгнут, на ЗАО «МЖК» возложена обязанность вернуть (передать по акту-приема передачи) земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 органу местного самоуправления.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.12.2020 по делу № А41-24293/20 ЗАО «МЖК» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

ППК «Фонд развития территорий» 30.11.2021 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением в порядке ст. 201.15-2 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве», в котором просила удовлетворить заявление о намерении стать приобретателем ЗАО «МЖК» на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 и объектов незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2022 по делу № А41-24293/20 фонду отказано в удовлетворении заявления о намерении.

07.12.2022 между администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО «Стройкомплекс» был заключен муниципальный контракт № 0148200005422000715 на выполнение работ и оказание услуг, связанных с выполнением инженерных изысканий, разработкой проектной и рабочей документации, выполнением строительно-монтажных работ по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> стр. корп. 11. Размещение многоквартирного дома, предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером вид разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно выписке из ЕГРН, истцу стало известно, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона № 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 (срок действия с 17.03.2016 по 30.09.2018).

Обращаясь с настоящим иском о признании обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) отсутствующим, истец указывает на то, обстоятельство, что запись об ипотеке нарушает его права.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков и иных, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В соответствии с частями 3 - 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке в порядке искового производства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.06.2012 № 17540/11, избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Удовлетворение иска о признании права или обременения отсутствующими предполагает установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (с 01.01.2017 на основании закона о государственной регистрации - ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В п. 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон № 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса.

Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства.

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 по делу № А41-9819/13, № А41-23298/13.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96, в ЕГРН внесена запись о регистрации ипотеки № 50-50/011-50/011/012/2015-789/2 от 17.03.2016 в силу закона, в связи с заключением договора участия в долевом строительств от 29.12.2015 № 1512021-2нп.

Согласно ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Частью 1.1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Следовательно, в связи с расторжением договора аренды земельного участка, погашением регистрационной записи об ипотеке, прекратились права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между ЗАО «МЖК» и участниками долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Также п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ предусматривает, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ППК «Фонд развития территорий» ссылается на то, что данный земельный участок находится в залоге у Фонда (65 ДДУ) и 35 участников строительства которым Фонд не выплатил возмещение, в связи с чем считает, что необходимо привлечь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, указанных 35 физических лиц. 

Апелляционный суд не усматривает оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, физических лиц привлечения указанных лиц, поскольку в связи с расторжением договора аренды земельного участка, погашением регистрационной записи об ипотеке, прекратились права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между ЗАО «МЖК» и участниками долевого строительства.

Как указывалось выше, решением Арбитражного суда Московской области от 24.12.2020 по делу № А41-24293/20 ЗАО «МЖК» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, определением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2022 по делу № А41-24293/20 фонду отказано в удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем ЗАО «МЖК» на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 и объектов незавершенного строительства.

При этом, Фонд выражает самостоятельно заинтересованность в привлечении физических лиц, от самих физических лиц ходатайств в суде не поступало. Возражений от указанных лиц относительно исковых требований, предъявленных администрацией в материалы дела не представлено. В администрацию дольщики не обращались.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2023 по делу № А41-25840/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова