АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52630/2023

г. Краснодар

28 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "ИСК "Будмар"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2024), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Производственно-аналитическая компания "РиэлтИнвестОценка"», извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А32-52630/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "ИСК "Будмар"» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ департамента от 19.07.2023 № 52-33-21-28435/23 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, площадью 33 300 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в 3,5 км от ст. Передовой по направлению на северо-восток от ориентира «Гипсовый карьер» для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой, без проведения торгов;

– обязать департамент в течение 15 календарных дней заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой без проведения торгов сроком на 49 лет.

Заявление основано на положениях статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статей 39.1, 39.2, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивировано следующим. Общество является собственником расположенного на испрашиваемом участке объектов имущественного комплекса – промышленного предприятия по производству известняковой муки и сыромолотого гипса. Указанное имущество представляет собой единый сложный объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, в связи с чем, у департамента отсутствовали основания для отказа заявителю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, принадлежащего субъекту Российской Федерации (Краснодарскому краю).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Производственно-аналитическая компания "РиэлтИнвестОценка"» (далее – компания).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025, заявление удовлетворено.

Суды установили, что 12.12.2011 на основании приказа департамента № 269-з обществу с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма "Кубаньречстрой"» (далее – фирма) был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, площадью 33 300 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в 3,5 км от ст. Передовой по направлению на северо-восток от ориентира «Гипсовый карьер», для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. Во исполнение данного приказа 12.01.2012 между департаментом (арендодатель) и фирмой (арендатор) был заключен договор № 0000002577 аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 23:23:1401000:1188. Участок площадью 33 300 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в 3,5 км от ст. Передовой по направлению на северо-восток от ориентира «Гипсовый карьер», предоставлен арендатору для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора (пункт 4.2.4) арендатор имеет право в течение действия данного договора возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях (пункт 4.2.6). Дополнительным соглашением от 06.08.2012 в договор внесены изменения в отношении арендатора земельного участка, которым стало ООО «ПК "Отрадненский гипс"». Согласно приказу департамента от 10.04.2015 № 371 отделу заключения договоров в управлении земельных отношений департамента надлежало подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды от 12.01.2012 № 0000002577 о внесении изменений в условия договора в связи с переходом прав арендатора в результате реорганизации в форме присоединения ООО «ПК "Отрадненский гипс"», включив в него общество. Между департаментом и обществом 20.04.2015 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в результате реорганизации в форме присоединения ООО «ПК "Отрадненский гипс"» к обществу, арендатором указанного земельного участка стало последнее. В период действия договора аренды на земельном участке общество возвело ряд объектов недвижимости (проходную с кадастровым номером 23:23:1401000:1738, административный корпус с кадастровым номером 23:23:1401000:1739, подстанцию трансформаторную с кадастровым номером 23:23:1401000:1740, цех производственный с кадастровым номером 23:23:1401000:1746, туалет с кадастровым номером 23:23:1401000:2206, вспомогательный цех с кадастровым номером 23:23:1401000:2205). Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Заявитель указывает, что земельный участок предоставлен для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. На нем расположен имущественный комплекс – промышленное предприятие по производству известняковой муки и сыромолотого гипса, принадлежащий обществу на праве собственности. Предприятие представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Кроме основных производственных зданий промышленного предприятия, на земельном участке размещены также вспомогательные объекты, которые обслуживают технологические процессы в основных зданиях и в целом обеспечивают производственный процесс, они не имеют самостоятельного назначения в отрыве от основных зданий. Это следующие объекты: открытый склад для гипсового камня, площадью застройки 5 020 кв. м; площадка погрузочно-разгрузочных устройств, площадью застройки 1 300 кв. м; площадка для хранения подвижного состава, площадью застройки 790 кв. м; площадка для временного хранения автотранспорта обслуживающего персонала на 5 машиномест, площадью застройки 150 кв. м; внутриплощадочные проезды с твердым покрытием (асфальт), площадью застройки 1 300 кв. м; внутриплощадочные проезды с твердым покрытием (бетон), площадью застройки 2 650 кв. м. Нахождение указанных зданий и сооружений на испрашиваемом участке подтверждается техническим паспортом производственной базой, подготовленным отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Отрадненскому району. На протяжении 2022 – 2023 годов общество неоднократно обращалось в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188. Так, общество 21.06.2023 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Письмом от 19.07.2023 № 52-33-21-28435/23 департамент отказал в заключении договора аренды, сославшись на то, что площадь земельного участка несоразмерна и превышает необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности заявителю. Также испрашиваемый участок частично расположен в пределах лицензионного контура, предоставленного фирме на основании лицензии на право пользования участками недр с целевым назначением «поиски, разведка с последующим освоением месторождений строительного гипса». Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушающего его права (интересы), оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 39.1, 39.6, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса, а также правовыми подходами, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 24.09.2013 № 1160/13. Общество в обоснование довода о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка  представило в материалы дела заключение государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», из содержания которого следует, что коэффициент застройки земельного участка, с учетом необходимого состава элементов инфраструктуры для данного объекта, составляет 51% (16 830 кв. м). Данный показатель превышает установленный минимальный коэффициент застройки земельного участка, который для объекта – промышленного предприятия по производству известняковой муки и сыромолотого гипса установлен в размере 33%. В соответствии с установленным градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен в размере 60%. Специалист-эксперт отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Отрадненскому району ФИО3 пришла к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 используется эффективно, его площадь (33 300 кв. м) является необходимой в соответствии с нормами технологического проектирования для обслуживания существующего объекта – промышленного предприятия по производству известняковой муки и сыромолотого гипса. Уменьшение площади земельного участка нецелесообразно, поскольку приведет к невозможности использования существующего производственного объекта – промышленного предприятия по производству известняковой муки и сыромолотого гипса в соответствии с требованиями действующих технических регламентов и норм технологического проектирования. Представленное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу. Также с целью установления необходимой площади для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, с учетом осуществляемой обществом на нем хозяйственной деятельности, норм технологического проектирования, применяемых для промышленных предприятий по добыче и переработке сыромолотного гипса, санитарных зон и лицензионных требований, а также определения возможности уменьшения площади участка без причинения ущерба осуществляемой заявителем хозяйственной деятельности, определением от 16.01.2024 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ (эксперт ФИО4). Согласно экспертному заключению от 27.06.2024 площадь участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 является необходимой и достаточной для эксплуатации зданий и сооружений с учетом осуществляемой заявителем на испрашиваемом участке хозяйственной деятельности, норм технологического проектирования, применяемых для промышленных предприятий по добыче и переработке сыромолотого гипса, санитарных зон и лицензионных требований. Уменьшение площади испрашиваемого земельного участка с учетом месторасположения существующих объектов капитального строительства и их технологической взаимосвязи невозможно без ущерба осуществляемой обществом хозяйственной деятельности. Общество является лицензиатом на пользование недрами с лицевым назначением и видами работ «доразведка и добыча строительства гипса Передовского месторождения в 4,5 км к юго-западу от станицы Передовая Отрадненского района Краснодарского края». Лицензия КРД 80316 ТР, зарегистрирована 04.07.2014 № 31Б. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 – для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. Основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий (код 41.20), дополнительными видами деятельности, в том числе являются: добыча и первичная обработка известняка и гипсового камня (код 08.11.2); производство изделий из бетона (код 23.61); производство гипсовых изделий для использования в строительстве (код 23.62). Анализ специализации предприятия, а также технологического назначения строений и сооружений, расположенных в его пределах земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 позволил эксперту отнести рассматриваемый участок к виду разрешенного использования – строительная промышленность. В заключении указано, что площадь застроенной территории земельного участка состоит из нескольких нежилых зданий, принадлежащих обществу, а также ряда вспомогательных объектов, обеспечивающих работу предприятия (подземного хранилища сжиженного газа с расположенным на ней технологическим оборудованием, внутриплощадочных проездов с твердым покрытием (асфальт), открытого склада, площадки для временного хранения автотранспорта и др.). Сводом правил «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП II-89-80», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.09.2019 № 544/пр. установлены показатели минимального коэффициента застройки земельного участка промышленного предприятия (Приложение Б, таблица Б.1). Территория, необходимая для обслуживания и эксплуатации предприятия по добыче и переработке сыромолотого гипса согласно СНиП II-89-80 должна составлять 39 193,63 кв. м. Однако поскольку ряд территорий предприятия (проезды, площадки погрузочно-разгрузочного назначения, стоянки грузовых автомобилей) обладают свойствами частичного взаимозамещения, возможно считать земельный участок площадью 33 300 кв. м необходимым и достаточным для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений предприятия по добыче и переработке сыромолотого гипса. В экспертном заключении также указано, что территория предприятия спланирована в соответствии с требованиями градостроительных, санитарных и противопожарных норм. Здания и сооружения, расположенные в пределах земельного участка включены в единый производственный цикл и находятся в тесной технологической взаимосвязи. Суды признали экспертное заключение от 27.06.2024 достоверным и обоснованным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, каких-либо обстоятельств вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не установлено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение от 27.06.2024 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям. Апелляционный суд отклонил доводы департамента о недопустимости проведения экспертизы при рассмотрении данного спора, учитывая, что законность оспариваемого решения проверяется в порядке главы 24 Кодекса по состоянию на дату его принятия, с учетом тех документов, которыми располагал принявший решения орган на дату принятия. Выводы эксперта сделаны исключительно на основании тех документов и сведений, которые были известны департаменту на момент вынесения отказа в предоставлении земельного участка в аренду. Кроме того, суд самостоятельно определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Проведение по делу судебной экспертизы обусловлено необходимостью выяснения существенных обстоятельств по делу и проверки доводов лиц, участвующих в деле, в том числе по вопросам, требующим специальных познаний. С учетом доказательств, представленных в материалы дела, в том числе экспертного заключения от 27.06.2024, заключения ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», суды не усмотрели законных оснований для принятия во внимание доводов департамента об отсутствии обоснования испрашиваемой площади земельного участка и о несоразмерности такой площади расположенным на нем объектам недвижимости. Кроме того, в целях обоснования соразмерности площади земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 заявителем представлены в материалы дела: технический паспорт производственной базы, подготовленный отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Отрадненскому району; сведения ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:23:1401000:1739, сведения ИСОГД муниципального образования Отрадненский район на земельный участок с кадастровым номером 23:23:1401000:1188; штатное расписание сотрудников общества, занятых на производстве, расположенном на земельном участке; перечень устройств и оборудования (мельницы, фильтры, дробилки и пр.) с указанием их технических характеристик, а также количество и марки автомобильной техники, находящихся на балансе предприятия или привлеченных на договорной основе, занятых в производственном процессе; лицензия КРД 80316 ТР на недропользование. Материалами дела подтверждено, что территория спланирована в соответствии с требованиями градостроительных, санитарных и противопожарных норм. Здания и сооружения, расположенные в пределах испрашиваемого земельного участка, включены в единый производственный цикл и находятся в тесной технологической взаимосвязи. Кроме того, эксплуатировать обособленно каждый из указанных объектов не представляется возможным, поскольку они являются частями единого имущественного комплекса. Признан несостоятельным и довод департамента об отсутствии законных оснований для отнесения расположенных на земельном участке объектов недвижимости в качестве промышленного предприятия (производственной базы). Уполномоченный орган не учитывает, что в ЕГРН может быть зарегистрировано право в отношении недвижимых вещей, которые могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных, отдельных объектов гражданских прав. Однако при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом. Наличие объектов, носящих вспомогательный характер и необходимых для функционирования производства, не является определяющим при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность для эксплуатации объектов недвижимости, образующих производственный комплекс и принадлежащих заявителю на праве собственности. При этом доводы департамента о недостоверности экспертного заключения сводятся к несогласию с его результатами, по существу заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы не заявлено. Доводы уполномоченного органа об отсутствии в материалах дела документов, описывающих технологию, организацию процесса, использования нежилых помещений, списочного состава сотрудников и техники опровергаются представленными обществом в материалы дела документами. Судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены доводы департамента об отсутствии нормативного обоснования в представленном экспертном заключении выводов и расчетов в части ширины проезда для пожарной техники по территории земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, расчета площади земельного участка, необходимого для размещения парковочных мест для хранения автомобильной техники. В заключении эксперт при указании размеров площадок для разворота пожарной техники размером 15 х 15 м ссылается на раздел 8 «Проходы, проезды и подъезды к зданиям и сооружения» СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Согласно пункту 8.1.11 указанного Свода правил тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарных автомобилей размером не менее чем 15 x 15 м. При расчете площади участка, необходимого для размещения парковочных мест эксперт указывает, что согласно классификации стоянок (СП 113.13330.2016) объект относится к плоскостной открытой стоянке автомобилей (код 3.10). При проведении непосредственно расчета эксперт использовал данные СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», которым установлены нормы земельных участков гаражей и парков транспортных средств. Отказ департамента мотивирован также тем, что испрашиваемый земельный участок частично расположен в пределах лицензионного контура, предоставленного компании (пользователю недр) на основании лицензии на право пользования участками недр с целевым назначением – поиски, разведка с последующим освоением месторождений строительного гипса. Суд первой инстанции привлек компанию к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В отзыве компания указала, что требования общества не нарушают права и законные интересы третьего лица, поскольку согласно Приложению № 6 договора (лицензии) в пределах лицензионного участка выделены три участка для детальной разведки: Ильечевский, Центральный и Восточный (далее – месторождения). Указанные месторождения не пересекаются со спорным участком, следовательно, его эксплуатация заявителем в целях осуществления своей хозяйственной деятельности не препятствует осуществлению компании своей деятельности по добыче полезных ископаемых в рамках имеющейся лицензии. В настоящее время общество и компания договорились о совместном проведении работ по уточнению границ лицензионных участков принадлежащих сторонам во избежание их пересечения. С учетом позиции третьего лица, заявленное департаментом в решении об отказе основание (участок частично расположен в пределах лицензионного контура, предоставленного компании на основании лицензии на право пользования участками недр) не препятствуют предоставлению испрашиваемого обществом земельного участка в аренду. В отсутствие ограничений, препятствующие предоставлению обществу земельного участка по договору аренды, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права заявителя, поэтому удовлетворили его требование о признании незаконным решения департамента от 19.07.2023 № 52-33-21-28435/23. С учетом положений статьи 201 Кодекса, суд первой инстанции возложил на департамент обязанность по подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 сроком на 49 лет и направлению его обществу.

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующим. Суды не исследовали доводы уполномоченного органа о том, что заявителем не обоснована испрашиваемая площадь земельного участка, занятая объектами недвижимого имущества и необходимая для их эксплуатации. Бремя доказывания необходимого размера земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости возлагается на лицо, претендующее на его предоставление в аренду. Площадь испрашиваемого обществом земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости, расположенных на таком участке, принадлежащих на праве собственности заявителю. Площадь испрашиваемого в аренду земельного участка составляет 33 300 кв. м, тогда как общая площадь всех расположенных на нем объектов капитального строительства значительно меньше (составляет 5562,5 кв. м). Сведения о зарегистрированных правах на иные объекты, расположенные на участке (открытый склад, внутриплощадочные объекты и др.), не представлены, при том, что их общая площадь составляет 7371,4 кв. м, а часть этих объектов (общей площадью 5020 кв. м) не соответствуют критерию отнесения их к объектам вспомогательного использования. Поэтому площади некапитальных объектов при расчете общей площади застройки не должны были включаться в расчетные данные при обосновании площади испрашиваемого земельного участка, в этой связи экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу. Суды также пришли к необоснованному выводу о том, что объекты, размещенные на испрашиваемом заявителем в аренду земельном участке, являются единым имущественным комплексом. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в отсутствие регистрации в ЕГРН расположенная на земельном участке совокупность вещей не является единым имущественным комплексом. Доказательства использования всех находящихся на участке объектов для единого производственного процесса отсутствуют, при этом объекты недвижимости регистрировались в ЕГРН в разное время (с 21.05.2014 по 15.02.2023). То обстоятельство, что объекты недвижимости расположены на испрашиваемом земельном участке, не свидетельствует о невозможности существования их в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, данные объекты не отвечают признаку неделимости вещи, они могут быть реализованы разным лицам и участвовать в гражданском обороте раздельно. Объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, не соответствуют признаку единого назначения, а также критерию неделимости, установленными положениями статьи 133.1 Гражданского кодекса. Кроме того, проведение экспертизы, при рассмотрении данного спора, не являющегося спором о праве, экспертизы недопустимо, поскольку законность спариваемого решения уполномоченного органа проверяется судом порядке главы 24 Кодекса по состоянию на дату его принятия, с учетом тех документов, которыми располагал принявший акт орган на дату принятия такого решения. Заявителем при этом представлено заключение по обоснованию площади испрашиваемого земельного участка от 23.05.2023, в котором в площадь застройки включены объекты, сведения о зарегистрированных в надлежащем порядке правах на которые отсутствуют. Это прямо противоречит действующему нормативному регулированию, учитывая, что исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду обладает собственник недвижимого имущества, право которого в установленном порядке на дату обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. Судами первой и апелляционной инстанций в полной мере исследован вопрос обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, занятого объектами, принадлежащими обществу и необходимого для их использования. Суды пришли к обоснованному выводу о соразмерности площади земельного участка, испрашиваемого заявителем в аренду, который подтвержден заключением судебного эксперта от 27.06.2024 и заключением ГКУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 23.05.2023. Указанными, а также иными (технический паспорт производственной базы, подготовленный ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», штатное расписание сотрудников общества, занятых на предприятии, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, перечень устройств и оборудования (мельницы, фильтры, дробилки и пр.) с указанием их технических характеристик, а также количество и марки автомобильной техники, занятых в производственном процессе и др.) доказательствами подтверждается отнесение расположенных на участке объектов к единому недвижимому комплексу. В границах земельного участка обществом эксплуатируется действующее промышленное предприятие по производству муки и сыромолотого гипса (производство строительных материалов, строительная промышленность). При этом отсутствие государственной регистрации технологично-производственного комплекса как единого недвижимого имущества (статья 133.1 Гражданского кодекса) само по себе не исключает реальности его использования в качестве такового. В условиях доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе, и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества, но задействованными в производственном цикле и находящимися в тесной технологической связи с объектами капитального строительства. Проведение по делу экспертизы обусловлено необходимостью выяснения существенных обстоятельств по делу и проверки доводов сторон по вопросам, требующим специальных познаний. Также положениями главы 24 Кодекса не установлен запрет на привлечение специалиста и назначение судебной экспертизы. Поскольку ограничения, препятствующие предоставлению обществу испрашиваемого земельного участка в аренду (без торгов) отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемое обществом решение департамента незаконным, обязав последнего подготовить и направить заявителю  проект договора аренды.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от компании отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель департамента поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Компания явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых департаментом судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.12.2011 на основании приказа департамента № 269-з фирме был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 23:23:1401000:1188, площадью 33 300 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в 3,5 км от ст. Передовой по направлению на северо-восток от ориентира «Гипсовый карьер», для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой.

Во исполнение данного приказа 12.01.2012 между департаментом (арендодатель) и фирмой (арендатор) был заключен договор № 0000002577 аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 23:23:1401000:1188. Участок площадью 33 300 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Отрадненский район, в 3,5 км от ст. Передовой по направлению на северо-восток от ориентира «Гипсовый карьер», предоставлен арендатору для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора (пункт 4.2.4) арендатор имеет право в течение действия данного договора возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях (пункт 4.2.6).

Дополнительным соглашением от 06.08.2012 в договор внесены изменения в отношении арендатора земельного участка, которым стало ООО «ПК "Отрадненский гипс"». Согласно приказу департамента от 10.04.2015 № 371 отделу заключения договоров в управлении земельных отношений департамента надлежало подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды от 12.01.2012 № 0000002577 о внесении изменений в условия договора в связи с переходом прав арендатора в результате реорганизации в форме присоединения ООО «ПК "Отрадненский гипс"», включив в него общество. Между департаментом и обществом 20.04.2015 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым в результате реорганизации в форме присоединения ООО «ПК "Отрадненский гипс"» к обществу, арендатором указанного земельного участка стало последнее.

В период действия договора аренды общество возвело на земельном участке ряд объектов недвижимости (проходную с кадастровым номером 23:23:1401000:1738, административный корпус с кадастровым номером 23:23:1401000:1739, трансформаторную подстанцию с кадастровым номером 23:23:1401000:1740, цех производственный с кадастровым номером 23:23:1401000:1746, туалет с кадастровым номером 23:23:1401000:2206, вспомогательный цех с кадастровым номером 23:23:1401000:2205). Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН.

Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 предоставлен для строительства и последующей эксплуатации объектов промышленности с производственной базой. На нем расположен имущественный комплекс – промышленное предприятие по производству известняковой муки и сыромолотого гипса, принадлежащий обществу на праве собственности. Предприятие представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Кроме основных производственных зданий промышленного предприятия, на земельном участке размещены также вспомогательные объекты, которые обслуживают технологические процессы в основных зданиях и в целом обеспечивают производственный процесс, они не имеют самостоятельного назначения в отрыве от основных зданий. Это следующие объекты: открытый склад для гипсового камня, площадью застройки 5 020 кв. м; площадка погрузочно-разгрузочных устройств, площадью застройки 1 300 кв. м; площадка для хранения подвижного состава, площадью застройки 790 кв. м; площадка для временного хранения автотранспорта обслуживающего персонала на 5 машиномест, площадью застройки 150 кв. м; внутриплощадочные проезды с твердым покрытием (асфальт), площадью застройки 1 300 кв. м; внутриплощадочные проезды с твердым покрытием (бетон), площадью застройки 2 650 кв. м. Нахождение указанных зданий и сооружений на испрашиваемом участке подтверждается техническим паспортом производственной базой, подготовленным отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Отрадненскому району. На протяжении 2022 – 2023 годов общество неоднократно обращалось в департамент с заявлениями о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188.

Так, общество 21.06.2023 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Письмом от 19.07.2023 № 52-33-21-28435/23 департамент отказал в заключении договора аренды, сославшись на то, что площадь земельного участка несоразмерна и превышает необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности заявителю. Также испрашиваемый участок частично расположен в пределах лицензионного контура, предоставленного фирме на основании лицензии на право пользования участками недр с целевым назначением «поиски, разведка с последующим освоением месторождений строительного гипса».

Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении земельного испрашиваемого участка в аренду, нарушающего его права (интересы) в сфере экономической деятельности, оспорило данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса. Данной нормой установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 27.06.2024, заключение ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» от 23.05.2023, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований. Суды при разрешении спора установили, что на испрашиваемом в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 расположена совокупность объектов (здания, сооружений и иных объектов), принадлежащих обществу на праве собственности. Совокупность указанных объектов находится в тесной технологической взаимосвязи и представляет собой единый производственный цикл (промышленное предприятие по добыче и переработке сыромолотого гипса), для эксплуатации которого площадь испрашиваемого земельного участка, равная 33 300 кв. м, является необходимой и достаточной. Территория участка спланирована в соответствии с требованиями градостроительных, санитарных и противопожарных норм. Эксплуатировать обособленно каждый из расположенных на земельном участке объектов не представляется возможным, поскольку они являются частями единого имущественного комплекса. Следовательно, собственник расположенных на земельном участке объектов, представляющих собой единый комплекс, вправе претендовать на приобретение такого участка  аренду под всем имущественным комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Департаментом не доказана возможность раздела испрашиваемого земельного участка и формирования его меньшей площади, не подтверждено, что именно такой участок будет достаточным для размещения и эксплуатации объектов недвижимого и движимого имущества (имущественного комплекса), принадлежащих обществу. С учетом правовой позиции компании, привлеченной к участию в деле, признан необоснованным и довод уполномоченного органа о невозможности предоставления участка в связи с частичным расположением испрашиваемого участка в пределах лицензионного контура, предоставленного третьему лицу на основании лицензии на право пользования участками недр. Не установив действительных оснований, препятствующих предоставлению испрашиваемого земельного участка в аренду (без торгов), судебные инстанции признали оспариваемый обществом отказ департамента незаконным и нарушающим права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. С учетом положений статьи 201 Кодекса, суд первой инстанции обязал департамент подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:23:1401000:1188 и направить его заявителю. Срок договора аренды установлен судом в соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 2 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (общество не доказало соразмерность площади испрашиваемого в аренду земельного участка; заключение судебного эксперта и техническое заключение достоверно не подтверждают возможность предоставления всего земельного участка заявителю; расположенные на участке объекты не являются единым имущественным комплексом; основания для проведения по делу судебной экспертизы отсутствовали) судом округа не принимаются. Эти доводы повторяют доводы, которые департамент приводил в обоснование возражений на заявление общества и в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, они проверены и отклонены судами с приведением мотивов их непринятия. Исходя из установленных при разрешении спора обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, у суда округа отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора. Нормы материального права применены судами правильно, которыми надлежаще исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при рассмотрении дела фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить основанием для отмены решения и постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исполнение судебных актов по ходатайству департамента приостанавливалось на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2025 до рассмотрения кассационной жалобы по существу. Ввиду завершения кассационного производства по рассмотрению жалобы департамента приостановление исполнения решения и апелляционного постановления утратило силу и подлежит отмене судом округа (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А32-52630/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    В.А. Авдякова

                                                                                                                               М.Н. Малыхина