АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-20920/2017                                                                                                                                    

« 30 » октября 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2019 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Артамоновой Н.В.,                                            

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа город Нововоронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Нововоронеж Воронежской области 

к индивидуальному предпринимателю Назаретяну Микаелу Вардани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Нововоронеж Воронежской области

о взыскании задолженности в сумме 172 940 руб. 22 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился о времени и месте заседания, надлежаще извещен,

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа город Нововоронеж (далее по тексту – Администрация Нововоронежа, истец по делу) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Назаретяна Микаела Вардани (далее по тексту – ответчик по делу) 123 613 руб. 02 коп. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенным по адресу: 

<

...>, за период с 01.01.2015 по 24.11.2016 и  45 639 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2015 по 11.07.2018, продолжив начисление процентов с 12.07.2018 по день фактической уплаты сумма долга, исходя из ключевой ставки Банка России (с учетом уточнения, принятого определением суда от 24.07.2018).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены,  явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в неявившихся лиц.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы: с 18.09.2019 до 25.09.2019, с 25.09.2019 до 02.10.2019, с 02.10.2019 до 09.10.2019, с 09.10.2019 до 16.10.2019 и с 16.10.2019 до 23.10.2019.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Нововоронеж от 27.05.2011 №1007 «О расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в аренду» между Администрацией городского округа город Нововоронеж (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №616 от 14.09.2011, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком со 02.02.2011 до 01.02.2014 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенный по адресу: 

<

...> стр. поз. №53, общей площадью 1325 кв.м., для строительства магазина продовольственных товаров, с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли  (пункты 1.1., 2.1. договора).

По акту приема-передачи от 14.09.2011 земельный участок передан в пользование арендатора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.03.2012 внесена запись за номером 36-36-34/003/2012-173.

Согласно пункту 3.2. договора, размер ежегодной арендной платы рассчитывается в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 10.02.2009 №193 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа – город Нововоронеж» и, исходя из кадастровой стоимости 7 404 484 руб. 25 коп. и коэффициента использования земель 0,8%, составляет 59 235 руб. 87 коп. в год, 14 808 руб. 97 коп. – в квартал.

При этом в силу пункта 3.6. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, без оформления дополнительного соглашения к договору, в случае изменения общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, устанавливаемых действующим законодательством и нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления городского округа  - город Нововоронеж путем направления арендатору письменного уведомления вс приложением соответствующего расчета в течение 10 дней со дня вступления в силу вышеуказанных изменений. При этом первый арендный платеж, определенный в соответствии с новым порядком определения арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды, производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующего за днем вступления в силу вышеуказанных изменений. Изменение размера арендной платы вступает в силу со дня получения арендатором письменного уведомления.  

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Пунктом 7.5. договора стороны согласовали, что по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 2.1. договора, арендные отношения прекращаются немедленно и безусловно, а арендатор лишается права использовать участок, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.3. договора.

Согласно пункту 2.3. договора по окончании срока его действия арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды при условии соблюдения им в период первоначального срока аренды всех ограничений, условий и обязательств, принятых им на себя согласно данному договору, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса РФ.

На рассматриваемом земельном участке возведено здание магазина, индивидуальным предпринимателем ФИО1 получено разрешение от 21.12.2012 №RU363030002005001-246 на ввод в эксплуатацию магазина продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями (нежилое, 3-этажное, 1 подземный этаж), общей площадью 1148,7 кв.м.

По договорам купли-продажи ФИО1 продал ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – предприятие торговли, расположенного по адресу:  

<

...>,строительная позиция 53, площадь застройки 345 кв.м., степень готовности – 8%.

20.02.2013 в связи с заключением договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества «Здание – магазин продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями» по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 36-36-34/009/2012-563, общая площадь 1148,7 кв.м.)  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор-1), ФИО2 (арендатор-2), ФИО3 (арендатор-3), ФИО4 (арендатор-4) и ФИО5 (арендатор-5)  заключено соглашение об уступке доли аренды по договору аренды земельного участка №616 от 14.09.2011, согласно которому арендатор-1 передает, а арендаторы -2,3,4,5 принимают на себя часть прав и обязанностей арендатора-1:

- арендатор-2 – 1/5 доли,

- арендатор-3 – 1/10 доли,

- арендатор-4 – 1/20 доли,

- арендатор-5 – 1/20 доли. 

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2013 внесена запись за номером 36-36-34/003/2013-178.

Кроме того ФИО1 получено свидетельство от 05.03.2013 серия       36-АГ №858298 о государственной регистрации общей долевой собственности (доля в праве 3/5) на объект - магазин продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями (нежилое, 3-этажное, 1 подземный этаж), общей площадью 1148,7 кв.м., инв.№1202, лит.1А, адрес: 

<

...>.

28.08.2013 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 заключен договор о реальном разделе, согласно которому здание – магазин продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями по адресу: 

<

...>, общей площадью 1148,7 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности:

- ФИО1 – 3/5 долей (нежилое помещение V, общей площадью        271,3 кв.м., нежилые помещения IV,VII,XI, общей площадью 191,2 кв.м. и нежилые помещения II, III, общей площадью 152,4 кв.м.;

- ФИО2 – 1/5 доли, нежилые помещения VIII,XI, общей площадью    139,0 кв.м., нежилые помещения VI,X,XI, общей площадью 136,3 кв.м.;

- ФИО3 – 1/10 доли, нежилые помещения VI,X,XI, общей площадью 193,9 кв.м.;

- ФИО4 – 1/20 доли, нежилое помещение I, ком.4-7, общей площадью 53,0 кв.м.;

- ФИО5 – 1/20 доли, нежилое помещение I, ком.1-3а, общей площадью 68,7 кв.м.

Администрацией городского округа город Нововоронеж вынесено  постановление №1414 от 22.08.2013, которым на основании заявлений ФИО1,  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 часть помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (2-1 и мансардный этажи) переведены из нежилых в жилые при условии выполнения переустройства в соответствии с проектом №21-11-2010.16-02 ООО «Архстрой», согласованным с начальником отдела архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Нововоронеж, подписания акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.

Постановлением Администрации городского округа город Нововоронеж №1456 от 30.08.2013, утвержден акт о завершении переустройства и (или) перепланировки  и (или) иных работ жилого/нежилого помещения, приняты в эксплуатацию после переустройства и (или) перепланировки жилые помещения по адресу: 

<

...> (2-1 и мансардный этажи), вновь образованным жилым помещениям-квартирам присвоены номера: 1,2,3 и 4.

Согласно материалам дела в жилые переведены помещения, переданные по вышеуказанному договору о реальном разделе:

- ФИО1 – нежилые помещения IV,VII,XI, общей площадью 191,2 кв.м. (квартира №1),

- ФИО2 – нежилые помещения VIII,XI, общей площадью 139,0 кв.м. (квартира №2),

- ФИО2 –нежилые помещения VI,X,XI, общей площадью 136,3 кв.м. (квартира №3),

- ФИО3 – нежилые помещения VI,X,XI, общей площадью 193,9 кв.м. (квартира №4).

Как указывает Администрация г.Нововоронежа по окончании действия договора аренды   земельного    участка   №616    от 14.09.2011 новый договор с индивидуальным 

предпринимателем ФИО1 не заключался.

15.07.2014 Администрацией городского округа город Нововоронеж издано постановление №877, в соответствии с которым аренда земельного участка общей площадью 1325 кв.м., с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенного по адресу: 

<

...> стр. поз. №53, прекращена, договор аренды земельного участка №616 от 14.09.2011 расторгнут с 01.02.2014 в соответствии с пунктом 7.5. договора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6  и ФИО7 спорный земельный участок предоставлен в аренду на срок с 01.02.2014 по 01.02.2019 с учетом долей арендаторов в праве собственности на возведенный на нем объект недвижимости для эксплуатации жилых и нежилых помещений, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

Однако договор аренды на основании данного постановления заключен не был, согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка от 23.08.2016 №36-00/5001/16-528861 (т.1, л.д.41) арендаторами участка продолжают числиться  на основании соглашения от 20.02.2013 об уступке доли в праве аренды по договору №616 от 14.09.2011  ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Значительно позднее 28.10.2016 Администрацией городского округа город Нововоронеж было издано постановление №1476, в соответствии с которым ранее изданное постановление №877  от 15.07.2014 отменено,  аренда земельного участка общей площадью 1325 кв.м., с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенного по адресу: 

<

...> стр. поз. №53, прекращена, договор аренды земельного участка №616 от 14.09.2011 расторгнут с 25.11.2016, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6  и ФИО7 спорный земельный участок предоставлен в аренду на срок с 25.11.2016 до 25.11.2065 с учетом долей арендаторов в праве собственности на возведенный на нем объект недвижимости для эксплуатации жилых и нежилых помещений, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

Указанное постановление послужило основанием для заключения между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (арендаторы) нового договора аренды спорного земельного участка №995 от 28.10.2016, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование сроком с 25.11.2016 по 25.11.2065 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенный по адресу: 

<

...> стр. поз. №53, общей площадью 1325 кв.м., для эксплуатации жилых и нежилых помещений, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли  (пункты 1.1., 2.1. договора).

В договоре отражено, что на участке имеется здание с жилыми и нежилыми помещениями с кадастровыми номерами 36:33:0002104:1205, 36:33:0002104:1206, 36:33:0002104:1207, 36:33:0002104:1208, 36:33:0002104:1209, 36:33:0002104:1210, 36:33:0002104:1319 и 36:33:0002104:1320.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.201605.03.2013 внесена запись за номером 36-36/008-36/034/005/2016-775/1.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер ежегодной арендной платы рассчитывается на основании «Положения о порядке определения размера арендной платы,  порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (утверждено постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349) и, исходя из кадастровой стоимости участка 8 321 185 руб. 50 коп.  и арендной ставки 1,5%, составляет 124 817 руб. 78 коп., в том числе для ФИО1 (нежилые помещения 152,4 кв.м. и 271,3 кв.м.)  – 43 860 руб. 97 коп. в год, 10 965 руб. 24 коп. в квартал. 

При этом пунктом 3.6. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, без оформления дополнительного соглашения к договору, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, устанавливаемых действующим законодательством и нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления городского округа  - город Нововоронеж путем направления арендатору письменного уведомления с приложением соответствующего расчета в течение 10 дней со дня вступления в силу вышеуказанных изменений. При этом первый арендный платеж, определенный в соответствии с новым порядком определения арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды, производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующего за днем вступления в силу вышеуказанных изменений. Изменение размера арендной платы вступает в силу со дня получения арендатором письменного уведомления.  

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Таким образом, как указывает Администрация Нововоронежа, в период с 01.02.2014 по 28.10.2016 договор аренды спорного земельного участка между Администрацией Нововоронежа и индивидуальным предпринимателем ФИО1 отсутствовал, но индивидуальный предприниматель ФИО1 использовал земельный участок для эксплуатации расположенного на нем и принадлежащего предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости доли объекта недвижимости).

Ссылку ответчика на пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», Администрация Нововоронежа считает необоснованной, поскольку в указанном пункте даны разъяснения относительно аренды земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, в то время как спорный участок был предназначен для строительства магазина.

Заявление ответчика о том, что требования неправомерно предъявлены только к нему, Администрация также считает необоснованным, поскольку задолженность за фактическое пользование участком рассчитана исключительно исходя из его доли в праве общей долевой собственности.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные сроки, истец направил в адрес последнего уведомление №101-11-4505 от 10.10.2017, с предложением погасить задолженность по оплате фактического пользования земельным участком с кадастровым номером 36:33:0002104 за период 01.09.2014 по 24.11.2016 в сумме 196 929 руб. 69 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.07.2014 по 09.10.2014 в сумме 40 533 руб.          45 коп.

Уведомление также содержит указания на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга, процентов и судебных расходов.

Уведомление направлено по адресу регистрации ответчика, однако оставлено им без исполнения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Администрации г.Нововоронежа в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом  7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В силу статьи 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Исходя из положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ плательщиками арендной платы признаются арендаторы – лица, которым земельные участки предоставлены собственниками во временное владение и пользование за плату.

Согласно статье 4321 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка №616 от 14.09.2011, заключенный между Администрацией городского округа - город Нововоронеж (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) прекратил свое действие с 01.02.2014 в силу действующего законодательства и буквального прочтения положений пунктов 2.1., 7.5. договора и поведения сторон.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Следовательно, расторжение договора в виде вынесения ненормативно-правового акта властного органа – постановления Администрации не соответствует требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договора.

Новый договор аренды в отношении спорного земельного участка был заключен между Администрацией городского округа – город Воронеж (арендодатель) и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (арендаторы) был заключен только 28.10.2016.

Вместе с тем в период времени с 01.02.2014 до 28.10.2016 перечисленные арендаторы являлись владельцами (в долях) объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права   собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, 

занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 35 Земельного Кодекса РФ также установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Учитывая изложенное, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и неразрывно связанных с ним объектов недвижимости, собственники возведенного на земельном участке объекта недвижимости обязаны реализовывать принцип платности пользования землей либо в виде внесения земельного налога либо в виде внесения арендной платы.

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО1, являясь собственником доли объекта недвижимости по адресу: 

<

...>, фактически использует земельный участок под нежилым зданием по вышеуказанному адресу с момента государственной регистрации права собственности (доли в праве) на вышеуказанный объект недвижимости.

Судом также установлено и подтверждено материалами дела, что с момента государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности (05.03.2013) на объект недвижимости и окончания срока действия договора №616 аренды земельного участка (01.02.2014) до 28.10.2016 какое--либо право на занятый им и необходимый для его использования земельный участок индивидуальным предпринимателем ФИО1 в установленном законом порядке оформлено и зарегистрировано не было.

При этом ответчиком не опровергнуто заявление истца о том, что за указанный период в отношении спорного земельного участка им не уплачивался ни земельный налог, ни арендная плата. 

   В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

             Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Следовательно, согласно требованиям статьи 65 Земельного кодекса РФ и статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, применительно к рассматриваемому спору, пользование земельным участком без законных оснований не освобождает пользователя от платы за фактическое пользование земельным участком.

Руководствуясь принципом определения цены, закрепленным в пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, и учитывая наличие длительных договорных отношений между сторонами, суд приходит к выводу о том, что стоимость фактического пользования земельным участком должна быть определена по условиям ранее действовавшего соглашения.

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной    власти   субъектов   Российской    Федерации,    органами    местного 

самоуправления.

Аналогичные положения содержатся в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

В ней закреплено, что если не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Поскольку   в    настоящем    случае   договор   аренды    земельного  участка был 

заключен  сторонами  после   вступления  в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса 

РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом. 

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного  постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, а также Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25.01.2013 №82 «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа город Нововоронеж».

Возражая против удовлетворения исковых требований, индивидуальный предприниматель ФИО1 указывает на перевод нежилых помещений, расположенных  в спорном объекте недвижимости (2-й и мансардный этажи) в жилые на основании постановления Администрации городского округа город Нововоронеж от 22.08.2013 №1414, в результате чего объект приобрел статус многоквартирного дома, а земельный участок под ним перешел в общую долевую собственность владельцев жилых помещений.

При этом ответчик ссылается на статью 36 Жилищного кодекса РФ и пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

Также ответчик указывает на неправомерность расчета платы с применением размера 1,5% от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок в соответствии со схемой градостроительного зонирования территории городского округа город Нововоронеж расположен в зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. По мнению ответчика, расчет платы за пользование участком должен производиться с применение размера арендной ставки – 0,3%, как за земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Суд не может согласиться с позицией ответчика ввиду следующего.

Приложением №1 к Приказу Департамента имущества области от 25.01.2013 №82 определены ставки арендной платы по видам разрешенного использования (с подразделением на составы) земельных участков на территории города Нововоронежа.

Из    договора    аренды    земельного    участка    от    16.12.2013   №2715-13/гз  и 

дополнительного   соглашения   к   нему   от   04.04.2016   следует, что спорный участок 

отнесен к 5 группе видов разрешенного использования, к составу: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в отношении которого предусмотрен размер арендной ставки 1,5%.

Аналогичный вид разрешенного использования земельного участка отражен и в новом договоре аренды земельного участка №995 от 28.10.2016: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли. Указание в договоре на то, что участок предназначен для эксплуатации жилых и нежилых помещений не изменяет вид разрешенного использования данного участка.

В кадастровом паспорте спорного земельного участка (36:33:0002104:149) по состоянию на 23.08.2016 вид разрешенного использования также указан, как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

При этом из совокупного содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В установленном законом порядке вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся.

Более того согласно сведениями общедоступного информационного ресурса сети Интернет «Публичная кадастровая карта» на момент принятия решения, земельный участок из земель населенных на с кадастровым номером 36:33:0002104:149, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет прежний вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли.

Возведенный на спорном земельном участке объект недвижимости введен в эксплуатацию 21.12.2012 как здание – магазин продовольственных и непродовольственных товаров  с офисными помещениями, ФИО1 получено свидетельство от 05.03.2013 серия 36-АГ №858298 о государственной регистрации общей долевой собственности (доля в праве 3/5) на объект - магазин продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями (нежилое, 3-этажное, 1 подземный этаж), общей площадью 1148,7 кв.м., инв.№1202, лит.1А, адрес: 

<

...>.

Завершение переустройства (перепланировки) данного объекта недвижимости в 2013 году с переводом части его помещений в жилые, в результате которого в его составе появились 4 квартиры, не изменило вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Общее назначение самого объекта недвижимости также осталось прежним, статус многоквартирного дома в установленном законом порядке объекту не присвоен, согласно сведениям общедоступного информационного ресурса сети Интернет «Публичная кадастровая карта», здание по адресу: 

<

...>, как единый объект -многоквартирный жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Исходя из изложенного, ссылки ответчика на пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судом не принимаются, поскольку в данном пункте разъяснены правовые последствия изменения судьбы земельного участка в момент первой регистрации права собственности на квартиру при условии ее нахождения в составе многоквартирного жилого дома, возведенного на земельном участке, изначально предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома и имеющего соответствующий вид разрешенного использования, на что прямо указано в абзаце первом данного пункта.

Довод ответчика о том, что спорный земельный участок в соответствии со схемой градостроительного зонирования территории городского округа город Нововоронеж расположен в зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами, в качестве основания для применения при расчете платы за пользование земельным участком арендной ставки 0,3%, как за земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, судом не принимается за несостоятельностью.

Нахождение земельного участка в определенной зоне градостроительного зонирования территории не изменяет вид разрешенного использования земельного участка, в зависимости от которого устанавливается ставка арендной платы, а возведенное индивидуальным предпринимателем ФИО1 здание не является 

индивидуальным жилым домом.

Следовательно, при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка подлежала применению арендная ставка 1,5%.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт наличия задолженности индивидуального предпринимателя ФИО1 за пользование земельным участком подтверждается материалами дела. 

Однако, проверив расчет Администрации городского округа город Нововоронеж в отношении суммы основного долга, суд находит его неверным, поскольку размер платы за пользование земельным участком произведен Администрацией города Нововоронежа исходя из того, что ФИО1 принадлежат 3/5 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина продовольственных и непродовольственных товаров.

Вместе с тем суд считает правомерным осуществление расчета платы за пользование земельным участком пропорционально точной площади принадлежащей ответчику части здания.

Площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (действовала до 01.03.2015), то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Сформированный для строительства магазина продовольственных товаров по адресу 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 36:33:0002101:149 имеет площадь 1325 кв.м. +/- 13 кв.м.

Общая площадь возведенного на нем здания составляет 1148,7 кв.м.

Общая     площадь    помещений,   принадлежащих    на    праве    собственности 

индивидуальному предпринимателю ФИО1 согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в спорый период составляла  614,9 кв.м.

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО1 за пользование спорным земельным участком должен был внести платежи:

- в 2015 году в сумме 59 490 руб. 64 коп. (7404484,25х1,5% х 614,9/1148,0);

- в 2016 году в сумме 66 855 руб. 80 коп. (8321185,50х1,5% х 614,9/1148,0).

Поскольку период фактического пользования спорным земельным участком в 2016 году составил с 01.01.2016 по 24.11.2016 (новый договор аренды №995 от 28.10.2016 заключен на срок с 25.11.2016), платеж за 2016 год составляет 60 133 руб.    29 коп. = 66 855 руб. 80 коп./4х3 + 999 руб. 04 коп.

Следовательно, общий платеж за спорный период составляет 11 624 руб. 53 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 уплатил денежные средства за фактическое пользование участком в сумме 35 000 руб., что подтверждается платежными поручениями №291 о 31.01.2017 и №302 от 10.11.2017.

Таким образом, задолженность составила 84 624 руб. 53 коп.

Поскольку платеж за пользование земельным участком для индивидуального предпринимателя ФИО1 рассчитан пропорционально его доле в праве собственности на здание, довод предпринимателя о том, что иск о взыскании 123 613 руб. 02 коп.   необоснованно предъявлен Администрацией города Нововоронежа к нему, а не ко всем соарендаторам, судом не принимается за несостоятельностью.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей до 01.06.2015), за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ).

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен   для   начисления   процентов   более   короткий   срок   (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ).

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Банка России, средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу составила с 01.06.2015 - 11,8%, с 15.06.2015 - 11,7%, с 15.07.2015 - 10,74%, с 17.08.2015 - 10,51%, с 15.09.2015 – 9,91%, с 15.10.2015 – 9,49%, с 17.11.2015 – 9,39%, с 15.12.2015 – 7, 32%, с 25.01.2016 – 7,94%, с 19.02.2016 – 8,96%, с 17.03.2016 – 8,64%, с 15.04.2016 – 8,14%, с 19.05.2016 - 7,90%, с 16.06.2016 - 8,24%, 15.07.2016-7,52%.

С 01.08.2016 года вступили в действия изменения в статью 395 Гражданского кодекса РФ, согласно которым размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом ключевая ставка также устанавливается Банком России и публикуется в виде информационных сообщений в официальном издании «Вестник Банка России».

Проверив произведенный истцом расчет процентов, суд находит его выполненным с ошибками: неверно определены суммы задолженности, не учтены положения статей 191, 193 Гражданского кодекса РФ о начале течения сроков и окончании сроков в нерабочий день, в связи с чем правомерным является начисление процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2015 по 11.07.2018 в сумме 25 671 руб. 06 коп.

Кроме   того,   Администрация города Нововоронежа просила  начислять проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2018 по день фактического погашения суммы долга.

Согласно   разъяснениям,    изложенным   в  пункте 48   Постановления Пленума

Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ).

С учетом того, что на момент вынесения решения ответчик не представил  доказательств оплаты задолженности, суд считает требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами с суммы долга, начиная с 12.07.2018 исходя из ключевой ставки Банка России по день фактического погашения суммы долга обоснованным.

Довод предпринимателя о необходимости прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, ввиду того, что постановлением Администрации города Нововоронежа №877 от 15.07.2014  спорный земельный участок предоставлен в аренду физическим лицам, не принимается, как основанный на неверном понимании законодательства, регулирующего спорные отношения.

Согласно статье 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны экономические споры и иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, гражданами, осуществляющими свою деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане). 

В соответствии с разъяснением по вопросу подведомственности дел арбитражному суду, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2002 №11 «О некоторых вопросах, связанных  с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» критериями отнесения споров  к подведомственности арбитражного суда являются не только субъектный состав, но и характер  правоотношений,  которые  должны  быть  связаны  с предпринимательской и иной экономической деятельностью.

Согласно данным Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 имеет соответствующий статус с 21.12.2004.

Изначально при предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства магазина продовольственных товаров (разрешенное использование – размещение объектов торговли) договор был заключен с ним, как с индивидуальным предпринимателем.

Неуказание в постановлениях Администрации города Нововоронежа №877 от 15.07.2014, №1426 от 29.10.2016 и договоре аренды земельного участка №995 от 28.10.2016 при его последующем предоставление в аренду в отношении ФИО8 статуса индивидуального предпринимателя, как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, при фактическом наличии у арендатора такого статуса, с учетом предназначения объекта аренды для осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде, на что прямо указано в Определении Верховного  Суда Российской Федерации от 24.01.2017 №308-ЭС16-15109.

При этом суд считает необходимым отметить, что статус спорного земельного участка при новом его предоставлении в аренду не изменился, разрешенное использование также осталось прежним – для размещения объектов торговли.

Как уже указывалось ранее, возведенный на спорном земельном участке объект недвижимости введен в эксплуатацию как здание – магазин продовольственных и непродовольственных товаров  с офисными помещениями, ФИО1 получено свидетельство о государственной регистрации общей долевой собственности на объект - магазин продовольственных и непродовольственных товаров с офисными помещениями, а завершение переустройства (перепланировки) данного объекта недвижимости в 2013 году с переводом части его помещений в жилые, не изменило ни вид разрешенного использования земельного участка, ни общее назначение самого объекта недвижимости, которые в официальных государственных реестрах остались прежними.

Доказательства использования спорного земельного участка и возведенного на нем здания ФИО1 для удовлетворения личных потребностей данного физического лица, суду не представлены.

Исходя из совокупности изложенного, требования Администрации городского округа город Нововоронеж подлежат удовлетворению в части взыскания с  индивидуального предпринимателя ФИО1 84 624 руб. 53 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 24.11.2016 и 25 671 руб.          06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.01.2015 по 11.07.2018, продолжив начисление процентов на сумму задолженности с 12.07.2018 по день фактического погашения суммы долга, исходя из ключевой ставки банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Учитывая, что заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты, расходы по госпошлине в сумме 3 960 руб. 77 коп. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Назаретяна Микаэла Вардани (г.Нововоронеж, запись в ЕГРИП внесена МИФНС России №7 по Воронежской области 21.12.2004 за ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа город Нововоронеж (г.Нововоронеж, зарегистрирована Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Воронежской области 11.07.1997 за номером 427310, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России №2 по Воронежской области 26.02.2003 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 110 295 руб. 59 коп., в том числе 84 64 руб. 53 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2015 по 24.11.2016 и 25 671 руб. 06 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.01.2015 по 11.07.2018, продолжив начисление процентов на сумму задолженности с 12.07.2018 по день фактического погашения суммы долга, исходя из ключевой ставки банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Назаретяна Микаэла Вардани (г.Нововоронеж, запись в ЕГРИП внесена МИФНС России №7 по Воронежской области 21.12.2004 за ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 960 руб. 77 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С.Есакова