АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5325/2018

г. Чебоксары

23 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.05.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стальской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации Моргаушского района Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 304213606900018, ИНН 

<

***>, Чувашская Республика, 

о взыскании 816 573 руб. 92 коп.,

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 304213606900018, ИНН 

<

***>, Чувашская Республика, 

к администрации Моргаушского района Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429530, 

<

...>, о признании повышения арендной платы незаконным, обязании произвести перерасчет и возвратить излишне уплаченную сумму арендной платы,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

финансовый отдел администрации Моргаушского района Чувашской Республики,

ФИО2, 

ФИО3,

ФИО4, 

ФИО5,

общество с ограниченной ответственностью  мясокомбинат "Звениговский", 

при участии:

от истца – ФИО6 по доверенности от 24.03.2019,

от ответчика – ФИО7 по доверенности от 20.09.2018, ФИО1 по доверенности от 03.05.2018 № 21 АА 0975411, ФИО8 по доверенности от 07.12.2018 № 3,

установил:

администрация Моргаушского района Чувашской Республики  (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском, неоднократно уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 929811 руб. 52 коп., в том числе 683889 руб. 44 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2018, 245922 руб. 08 коп. пени за период с 01.01.2014 по 31.12.2018.

Иск основан на нормах статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:17:160303:63, расположенным по адресу: 

<

...> площадью 965 кв.м., предусмотренных договором от 08.10.2008.

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Определением от 21.05.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый отдел администрации Моргаушского района Чувашской Республики. 

В соответствии с частью 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 27.09.2018 судом принято к производству встречное исковое заявление Предпринимателя к Администрации, также неоднократно уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым ответчик просил:

- повышение арендодателем размера арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:17:160303:63 в 2013 или 2015 году в одностороннем порядке без уведомления об этом арендатора, не влекущим юридических последствий об одностороннем изменении условий договора от 27.08.2010 № 21;

- обязать Администрацию привести размер арендной платы арендуемого арендатором по договору аренды от 27.08.2010 № 21 части земельного участка с кадастровым номером 21:17:160303:63 из общей площади 965 кв. м, в соответствие с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (с изменениями от 24.11.2016 года № 489), установить с 22.09.2016 в размере 3 632 руб. 27 коп. в год и произвести перерасчет.

- обязать Администрацию вернуть арендатору 217 478 руб. 55 коп. излишне уплаченной суммы арендной платы по договору аренды от 27.08.2010 №21.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что Администрация неправомерно применяет в своих расчетах увеличенную с 01.01.2014 кадастровую стоимость арендуемого земельного участка, так как об этом обстоятельстве ответчик не был надлежащим образом извещен. По мнению ответчика, Администрация злоупотребляет правом, предъявляя требование о взыскании арендной платы, поскольку ответчик неоднократно обращался с заявлением о выкупе земельного участка. В том случае, если эти заявления были бы удовлетворены, то ответчик обязан был бы оплачивать лишь земельный участок, размер которого меньше размера арендной платы. Исходя из контррасчета ответчика на стороне арендодателя имеется переплата по арендной плате, которая должна быть возвращена арендатору.

Подробно доводы ответчика приведены в его письменных пояснениях.

Определением от 21.11.2018 судом привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственники помещений, расположенных на спорном земельном участке: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и общество с ограниченной ответственностью  мясокомбинат "Звениговский".

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Уточненные встречные исковые требования не признал. 

Представители ответчика исковые требования не признали, встречный иск поддержали.

Представитель третьих лиц ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5, надлежаще извещенных, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о приостановлении производства по данному делу до разрешения Верховным Судом Чувашской Республики дела по административному иску, заявленному ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5, о признании недействительной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:17:160303:63.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по делу.

Представители ответчиков просили данное ходатайство удовлетворить.

Ходатайство третьих лиц ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5 о приостановлении производства по делу судом рассмотрено и отклонено, о чем принято протокольное определение.

Не явившиеся третьи лица, надлежаще извещенные, явку представителей не обеспечили.

На основании статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, суд установил.

Согласно договору аренды от 08.10.2008, арендодателем по которому выступает Администрация, Предприниматель является одним из соарендаторов земельного участка из категории "земли населенных пунктов" с кадастровым номером 21:17:160303:63, площадью 965 кв.м, местоположение: Чувашская Республика, Моргаушский район, Моргаушское сельское поселение, с. Моргауши, ул. Ленина, предоставленного для строительства и эксплуатации временных торговых павильонов (т.1, л.д.15-18).

Срок аренды установлен с 28.08.2008 по 26.08.2009 (пункт 2.1. договора аренды от 08.10.2008).

Согласно приложению № 1 к договору аренды от 08.10.2008 арендная плата за весь земельный участок, определенная по формуле А = Ккад.ст. х К1 х К2 х К3 с применением показателей 159099 руб. 55 коп. х 0,015 х 3,5 х 18, составляет 150349 руб. 06 коп. В части ответчика арендная плата исчислена в размере 31204 руб. 52 коп., исходя из следующей доли: 77/371 от 150349 руб. 06 коп.

Впоследствии, сторонами с участием соарендаторов заключен договор аренды этого же земельного участка от 27.08.2009 № 21 с дополнительным соглашением, предоставленного в соответствии с постановлением Администрации от 27.08.2009 № 457 также для строительства и эксплуатации временных торговых павильонов (т.1, л.д.9-14).

Срок аренды установлен с 27.08.2009 по 25.08.2012 (пункт 2.1. договора аренды от 27.08.2009 № 21).

Согласно приложению № 1 к договору аренды от 27.08.2009 № 21 арендная плата за весь земельный участок определена в том же размере, что и в договоре аренды от 08.10.2008 по той же формуле и с применением тех же показателей, в том числе в части Предпринимателя.

06.06.2015 сторонами с участием соарендаторов вновь заключен договор аренды № 3 того же земельного участка (т.1, л.д.105-107, 142).

Срок аренды установлен с 06.07.2015 по 31.12.2015 (пункт 2.1. договора аренды от 06.06.2015 № 3).

Согласно пункту 3.1. договора аренды от 06.06.2015 № 3 и приложению № 1 арендная плата за весь земельный участок, определенная по формуле А = Ккад.ст. х К1 х К2 х К3 с применением показателей 763324 руб. 65 коп. х 0,015 х 4 х 16, составляет 732791 руб. 66 коп.

В части ответчика арендная плата была исчислена в размере 152088 руб. 83 коп., исходя из следующей доли: 77/371 от 732791 руб. 66 коп.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2019 увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:17:160303:63 произошло в результате применения новой кадастровой стоимости этого земельного участка, установленной с 01.01.2014 (т.2, л.д.90-95).

В свою очередь кадастровая стоимость данного земельного участка была увеличена на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 27.09.2013 № 396 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики", опубликованным в установленном порядке.

Согласно пункту 3.2. договора аренды от 06.06.2015 № 3 арендная плата исчисляется с момента подписания арендаторами договора аренды и вносится арендодателями ежемесячно до 10 числа месяца в размерах, указанных в Приложении № 1.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.01.2018 № 21/000/004/2018-3078 за ответчиком 18.01.2018 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 140,8 кв.м, расположенное на земельном участке, предоставленном в аренду по указанным договорам (т.1, л.д.19-21).

Претензией от 26.01.2018 № 313 истец, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:17:160303:63, потребовал от ответчика погасить имеющуюся задолженность, а также уплатить пени.

Неисполнение ответчиком требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Истец просит взыскать с ответчика 683889 руб. 44 коп. долга за период с 01.01.2014 по 31.12.2018, 245922 руб. 08 коп. неустойки за период с 01.01.2014 по 31.12.2018.

Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление Пленума № 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

 Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (пункт 3) поскольку спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, к этому договору применяется порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в соответствии с указанной нормой, даже если в момент заключения договора этот порядок еще не был установлен. 

В договоре аренды может быть установлено условие, по которому арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции. 

Судом установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:17:160303:63 в спорный период.

Вместе с тем, согласно пункту 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению, среди прочего, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен Федеральным законом.

 Истцом к исковому заявлению приложена претензия от 26.01.2018 № 313, содержащая требование о погашении задолженности, возникшей по состоянию на январь 2018 года. Доказательств соблюдения претензионного порядка в отношении предъявленной ко взысканию задолженности за период с февраля по декабрь 2018 года истцом не представлено, в связи с чем требование об её взыскании и начисленной на неё неустойки подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее – Постановление № 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с пунктом 17 Постановления № 43 в силу пункта 1 статьи 204 Кодекса срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно почтовому уведомлению претензионное письмо от 26.01.2018 № 313 направлено истцом ответчику 27.01.2018.

С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 17.05.2018.

Согласно пункту 12 Постановления № 43 бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Таким образом, период, в который стороны соблюдали предусмотренный законом претензионный порядок, в срок исковой давности не засчитывается, фактически он продлевается на этот отрезок времени с 27.01.2015 по 26.02.2015.

Истцом иных доказательств, свидетельствующих о перерыве или приостановлении срока исковой давности, суду не представлено. 

В связи с чем, суд принимает заявление ответчика в части пропуска истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.01.2014 по 26.01.2015 и с 27.02.2015 по 16.05.2015, а также начисленной на указанную задолженность неустойки, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части требований следует отказать.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Размер арендной платы на 2015-2018 годы истцом рассчитан на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, которым утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Пункт 2 Порядка предусматривал, что размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле: А = К кад. ст. x К1 x К2 x К3, где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; К кад. ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7 признан недействующим пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с момента вступления в силу определения. 

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, согласно которым арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А=С х Р, где: А – арендная плата, С – кадастровая стоимость земельного участка, Р – действующая ключевая ставка Банка России. 

Пунктом 3 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 установлено, что настоящее постановление вступает в силу через десять дней после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 22.09.2016. 

Ответчик полагает, что расчет арендной платы должен производиться с учетом вышеуказанных изменений нормативных правовых актов. При этом, по его мнению, применению подлежит действующая ключевая ставка Банка России.

Судом установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок не разграничен в государственной собственности, имеет вид разрешенного использования "предпринимательство", и используется Предпринимателем в целях эксплуатации принадлежащего ему имущества. 

Арендная плата по заключенным сторонами договорам аренды является регулируемой, поэтому арендодатель вправе требования с арендатора внесения платы за спорный земельный участок в размере, установленном на определенный период соответствующим нормативным актом. 

На территории Чувашской Республики Порядок расчета арендной платы за использование не разграниченных в государственной собственности земельных участков, был утвержден постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148. 

Однако, определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7 пункт 2 названного Порядка, содержащий формулу расчета, признан недействующим. 

Следовательно, указанный пункт 2 не мог быть положен в основу расчета предъявленной ко взысканию суммы долга. 

Иной нормативный акт (постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489), которым определена иная методика исчисления платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Чувашской Республики в спорный период применен быть не может по следующим основаниям.

Согласно постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 должна применяться ключевая ставка, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. При этом, сама ключевая ставка как индикатор денежно-кредитной политики была введена Центральным Банком Российской Федерации с 13.09.2013. Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 21:17:160303:63 предоставлен в аренду в 2008 году. То есть на момент предоставления земельного участка ключевая ставка как таковая отсутствовала. С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном конкретном случае применение механизма определения размера арендной платы, предусмотренного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 невозможно.

Между тем, в силу принципа платности землепользования, содержащегося в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Предприниматель не может быть освобожден от внесения денежных средств за пользование спорным земельным участком.

В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодека Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. С учетом данной нормы права, учитывая сложившиеся в регионе в заявленный период расценки за пользование подобными участками, суд проверил расчет взыскиваемой суммы долга и полагает возможным установить объем неисполненных арендатором обязательств по договору от 06.06.2015 № 3 в сумме 152088 руб. 83 коп. в год с учетом приведенного в приложении расчета, подписанного ответчиком, следовательно, с этим расчетом согласившегося.

Возражения ответчика против данного расчета суд не принимает, поскольку по настоящему спору в силу принципа договорного эстоппеля, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению, Предприниматель не вправе ссылаться на неприменение указанного пункта договора.

Таким образом, с учетом указанного в приложении № 1 к договору аренды от 06.06.2015 № 3 размера арендной платы ответчик должен оплатить 424737 руб. 57 коп., в том числе 2083 руб. 41 коп. за период с 27.01.2015 по 31.01.2015, 10833 руб. 72 коп. за период с 01.02.2015 по 26.02.2015, 6250 руб. 23 коп. за период с 17.05.2015 по 31.05.2015, 405570 руб. 21 коп. за период с июня 2015 года по январь 2018 года (12674 руб. 07 коп. х 32 месяца).

Фактически ответчиком оплачено в указанный период 168608 руб. 56 коп., в том числе 28.08.2017 в сумме 62404 руб. 04 коп., 30.05.2018 в сумме 31204 руб. 52 коп., 26.07.2018 в сумме 75000 руб. Оплату по платежному поручению от 26.07.2018 № 20 в сумме 100000 руб. суд не учитывает, поскольку в назначении платежа приведена ссылка об оплате арендной платы за землю без привязки к рассматриваемым в настоящем деле правоотношениям. Доводы истца о том, что данный платеж относится к иному договору аренды, также заключенному сторонами, ответчик не опроверг.

Следовательно, подлежащая взысканию задолженность составляет 256129 руб. 01 коп. (424737,57 – 168608,56).

То обстоятельство, что истцом не представлен подлинник договора аренды от 06.06.2015 № 3, не имеет значения для принятия судом копии данного договора в качестве надлежащего доказательства, так как судом установлено недобросовестное поведение Предпринимателя, который, отрицая подписание этого договора при рассмотрении настоящего дела, представлял его ранее в рамках дела № А79-10317/2017, что следует из судебных актов по этому делу. Кроме того, такой же договор был представлен соарендаторами спорного земельного участка при рассмотрении Моргаушским районным судом Чувашской Республики дела № 2-1885/2015 и был принят судом в качестве допустимого доказательства, вывод о его заключении содержится в решении суда от 21.12.2015, значит, этот факт не подлежит дальнейшему доказыванию при рассмотрении настоящего дела (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следует также учесть, что в силу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В данном случае в материалах дела отсутствуют копии договора аренды от 06.06.2015 № 3, не тождественные друг другу, и доказательства, позволяющие усомниться в содержании представленной в материалы дела копии. Значит, суд признает имеющуюся в материалах дела копию договора надлежащим доказательством.

Доводы ответчика о том, что он неоднократно обращался в Администрацию с заявлениями о выкупе арендуемого земельного участка не имеют значения для разрешения спора, так как такой выкуп фактически не состоялся, в связи с чем у ответчика сохраняется обязанность по внесению арендной платы.

Аргументы ответчика о злоупотреблении истцом правом не нашли своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела. В данном случае целью обращения истца в суд явилось понуждение ответчика к исполнению его обязанности по оплате пользования земельным участком. Доказательств, свидетельствующих об иной цели, материалы дела не содержат. 

То обстоятельство, что заключенные сторонами договоры аренды не зарегистрированы в установленном порядке, не лишает арендодателя права на получение арендной платы по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума № 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Ссылка ответчика на то, что истец должен был уведомить арендаторов земельного участка об изменении с 01.01.2014 кадастровой стоимости земельного участка, судом отклоняется, так как постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 27.09.2013 № 396 было опубликовано, следовательно, ответчик, будучи заинтересованным в использовании земельного участка лицом, должен был знать о содержании. Дополнительного его уведомления об этом обстоятельстве не требуется.

Довод ответчика о том, что принадлежащее ему помещение используется исключительно в качестве объекта транспортной инфраструктуры, в связи с чем при расчете размера арендной платы должны использоваться иные коэффициенты, опровергается обстоятельствами, установленными во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.08.2018 по делу № А79-2970/2018 по спору между этими же лицами, согласно которым ответчиком ведется также торговля сопутствующими продовольственными товарами, печатными изданиями. Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

 Аргумент ответчика о том, что истец не имеет права на взыскание арендной платы, так как не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 21:17:160303:63, является неправомерным, так как наличие у арендодателя прав на сданное в аренду имущество не является обстоятельством, которое необходимо судам устанавливать при рассмотрении споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды (пункт 12 постановления Пленума № 73), ибо данное обстоятельство не влияет на обязательство по уплате арендной платы за пользование имуществом арендатора, не оплатившего долг. 

По встречному иску ответчик просит:

- повышение арендодателем размера арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:17:160303:63 в 2013 или 2015 году в одностороннем порядке без уведомления об этом арендатора, не влекущим юридических последствий об одностороннем изменении условий договора от 27.08.2010 № 21;

- обязать Администрацию привести размер арендной платы арендуемого арендатором по договору аренды от 27.08.2010 № 21 части земельного участка с кадастровым номером 21:17:160303:63 из общей площади 965 кв. м, в соответствие с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (с изменениями от 24.11.2016 года № 489), установить с 22.09.2016 в размере 3 632 руб. 27 коп. в год и произвести перерасчет.

- обязать Администрацию вернуть арендатору 217 478 руб. 55 коп. излишне уплаченной суммы арендной платы по договору аренды от 27.08.2010 №21.

Суд полагает, что встречный иск ответчика не подлежит удовлетворению по вышеприведенным основаниям.

Истец просит также взыскать неустойку за просрочку внесения арендной платы.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункта 5.2 договора аренды от 06.06.2015 № 3 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчет 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате по спорному договору судом установлен, требование истца о взыскании начисленной в связи с этим неустойки суд признает правомерным в сумме 86618 руб. 01 коп. за период с 11.02.2015 по 31.12.2018, согласно следующему расчету:

Начало периода

Окончание периода

Количество дней в периоде

Сумма задолженности, руб.

Ключевая ставка Банка России

Сумма неустойки, руб.

11.02.2015

10.03.2015

28

2 083,41

15

29,17

11.03.2015

15.03.2015

5

12 917,13

15

32,29

16.03.2015

10.04.2015

26

12 917,13

14

156,73

11.04.2015

04.05.2015

24

12 917,13

14

144,67

05.05.2015

12.05.2015

8

12 917,13

12,5

43,06

13.05.2015

10.06.2015

29

12 917,13

12,5

156,08

11.06.2015

15.06.2015

5

19 167,36

12,5

39,93

16.06.2015

10.07.2015

25

19 167,36

11,5

183,69

11.07.2015

02.08.2015

23

31 841,43

11,5

280,74

03.08.2015

10.08.2015

8

31 841,43

11

93,40

11.08.2015

10.09.2015

31

44 515,50

11

505,99

11.09.2015

12.10.2015

32

57 189,57

11

671,02

13.10.2015

10.11.2015

29

69 863,64

11

742,88

11.11.2015

10.12.2015

30

82 537,71

11

907,91

11.12.2015

11.01.2016

32

95 211,77

11

1 117,15

12.01.2016

10.02.2016

30

107 885,84

11

1 186,74

11.02.2016

10.03.2016

29

120 559,91

11

1 281,95

11.03.2016

11.04.2016

32

133 233,98

11

1 563,28

12.04.2016

10.05.2016

29

145 908,05

11

1 551,49

11.05.2016

10.06.2016

31

158 582,12

11

1 802,55

11.06.2016

13.06.2016

3

171 256,19

11

188,38

14.06.2016

11.07.2016

28

171 256,19

10,5

1 678,31

12.07.2016

10.08.2016

30

183 930,26

10,5

1 931,27

11.08.2016

12.09.2016

33

196 604,33

10,5

2 270,78

13.09.2016

18.09.2016

6

209 278,40

10,5

439,48

19.09.2016

10.10.2016

22

209 278,40

10

1 534,71

11.10.2016

10.11.2016

31

221 952,47

10

2 293,51

11.11.2016

12.12.2016

32

234 626,54

10

2 502,68

13.12.2016

10.01.2017

29

247 300,60

10

2 390,57

11.01.2017

10.02.2017

31

259 974,67

10

2 686,40

11.02.2017

10.03.2017

28

272 648,74

10

2 544,72

11.03.2017

26.03.2017

16

285 322,81

10

1 521,72

27.03.2017

10.04.2017

15

285 322,81

9,75

1 390,95

11.04.2017

01.05.2017

21

297 996,88

9,75

2 033,83

02.05.2017

10.05.2017

9

297 996,88

9,25

826,94

11.05.2017

13.06.2017

34

310 670,95

9,25

3 256,87

14.06.2017

18.06.2017

5

323 345,02

9,25

498,49

19.06.2017

10.07.2017

22

323 345,02

9

2 134,08

11.07.2017

10.08.2017

31

336 019,09

9

3 124,98

11.08.2017

28.08.2017

18

348 693,16

9

1882,94

29.08.2017

11.09.2017

14

286 289,12

9

1 202,41

12.09.2017

17.09.2017

6

298 963,19

9

538,13

18.09.2017

10.10.2017

23

298 963,19

8,5

1 948,24

11.10.2017

29.10.2017

19

311 637,26

8,5

1 677,65

30.10.2017

10.11.2017

12

311 637,26

8,25

1 028,40

11.11.2017

11.12.2017

31

324 311,33

8,25

2 764,75

12.12.2017

17.12.2017

6

336 985,39

8,25

556,03

18.12.2017

10.01.2018

24

336 985,39

7,75

2 089,31

11.01.2018

11.02.2018

32

349 659,46

7,75

2 890,52

12.02.2018

25.03.2018

42

362 333,53

7,5

3 804,50

26.03.2018

30.05.2018

66

362 333,53

7,25

5 779,22

31.05.2018

26.07.2018

57

331 129,01

7,25

4 561,30

27.07.2018

16.09.2018

52

256 129,01

7,25

3 218,69

17.09.2018

16.12.2018

91

256 129,01

7,5

5 826,94

17.12.2018

31.12.2018

15

256 129,01

7,75

992,50

Государственная пошлина относится на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации Моргаушского района Чувашской Республики 342 747 (Триста сорок две тысячи семьсот сорок семь) руб. 02 коп., в том числе 256 129 (Двести пятьдесят шесть тысяч сто двадцать девять) руб. 01 коп. долга за период с 27.01.2015 по 26.02.2015 и с 17.05.2015 по 31.01.2018, 86 618 (Восемьдесят шесть тысяч шестьсот восемнадцать) руб. 01 коп. пени за период с 11.02.2015 по 31.12.2018.

Требование о взыскании долга за период с 01.02.2018 по 31.12.2018, а также начисленной на указанный долг неустойки оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в федеральный бюджет 7 961 (Семь тысяч девятьсот шестьдесят один) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов