Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-17537/2018

г. Челябинск

26 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 18 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 309744717300017, г. Челябинск,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии в деле в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет финансов города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договора и о взыскании 1 577 658 руб.,

при участии в судебном заседании:

истца – ФИО2, паспорт, представителя ФИО3 по доверенности от 20.11.2019, паспорт,

ответчика – представителя ФИО4 по доверенности от 17.10.2019 № 177, служебное удостоверение,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) 01.06.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, Комитет) в котором просит:

-расторгнуть договор УЗ № 014874-К-2017 от 02.06.2017 краткосрочной аренды земельного участка, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> заключенный между истцом и ответчиком;

-взыскать денежные средства в размере 1 577 658 руб.

Решением от 24.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не дана правовая оценка доводам истца о невозможности использования земельного участка по договору аренды от 02.06.2017 в связи с тем, что постановлением Администрации г. Челябинска от 08.06.2017 утверждена документация по планировке территории, согласно которой спорный земельный участок имеет лишь одно целевое назначение – для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования. 

При новом рассмотрении истец настаивал на удовлетворении требований. Представил в материалы дела письменные пояснения (т. 6 л.д. 29-36), письменное возражение (т. 6 л.д. 58-60), правое обоснование (т. 6 л.д. 68-78) и письменное мнение (т. 6 л.д. 80-81). Пояснил, что отсутствие в аукционной документации сведений об ограничениях прав на земельный участок, в частности, о наличии на земельном участке коммуникаций и охранных зон, а также утверждение администрацией города Челябинска документации по планировке территории, согласно которой целевое назначение спорного земельного участка предполагало только размещение внешкольного учреждения дополнительного образования, повлекло нарушение прав истца, в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.

Ответчик поддержал заявленную ранее позицию. В материалы дела представил пояснения (т. 6 л.д. 57). Указал, что истец имел все необходимые документы для реализации своих прав по спорному договору для строительства нежилого здания, а ограничения в использовании земельного участка были отражены в кадастровом паспорте от 10.11.2015, являясь общедоступными сведениями.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т. 6 л.д. 61, 62).

От третьего лица – Комитета финансов города Челябинска поступил отзыв на исковое заявление (т. 6 л.д. 49-50). 

От третьего лица – Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска в материалы дела поступило письменное мнение (т. 6 л.д. 52-53), в котором выразило несогласие с заявленными требованиями, указав отсутствие нарушений прав истца при выдаче разрешения от 01.10.2018 на строительство магазина по ул. Руставели в Ленинском районе, которым истец в свою очередь не воспользовался.

Рассмотрение дела произведено в отсутствие третьих лиц, в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.06.2017 на основании Протокола от 18.05.2017 №19 (лот №14) о результатах открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) подписан договор УЗ№014874-К-2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенный пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства нежилого здания (т. 1 л.д. 23-26).

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 18 месяцев (п.2.1 договора).

Размер арендной платы определен по результатам торгов Протоколом от 18.05.2017 №19 и составляет 2 132 452 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (Форма №2) (п.3.1 договора).

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 02.06.2017 (т. 1 л.д. 28). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 29 оборот).

Согласно обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела № А76-17537/2018, на основании заявления № 10818 от 23.05.2017 выдан градостроительный план, утвержденный распоряжением заместителя Главы города по вопросам градостроительства от 08.06.2017 № 6772-с (т. 2 л.д. 114-123).

На основании заявления вх. № 502 от 25.09.2018 (т. 2 л.д. 111-114) ФИО2 выдано разрешение на строительство магазина по ул. Руставели в Ленинском районе города Челябинска № RU7431500-224-г-2018 от 01.10.2018 (т. 2 л.д. 115-116). 

ИП ФИО2 произведена оплата за пользование земельным участком по договору аренды платежными поручениями от 29.06.2017 №226 на сумму 169 737 руб., от 25.07.2017 №235 на сумму 181 443 руб., от 31.08.2017 №133 на сумму 181 443 руб., от 29.09.2017 №157 на сумму 175 590 руб., от 31.10.2017 №176 на сумму 181 443 руб., от 30.11.2017 №190 на сумму 175 590 руб., от 28.12.2017 №216 на сумму 181 443 руб., от 30.01.2018 №17 на сумму 181 443 руб., от 18.06.2018 №110 на сумму 28 776 руб. 58 коп. (т. 1 л.д. 56-64).

При обследовании спорного земельного участка кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральский Центр Промэкспертиза» установлено, что на обследуемом земельном участке расположены подземные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, сети водоснабжения и канализации (водоотведения); за границами участка расположена сеть водоснабжения, охранная зона которой находится на территории обследуемого земельного участка; при строительстве на земельном участке нежилого здания требуется соблюдать расстояние от указанных конструкций; доступная для застройки площадь земельного участка с учетом охранных зон инженерных сетей составляет 120,3 кв.м. (т. 1 л.д. 66-89).

Истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды, считая невозможным использовать арендованный земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, в связи изменением целевого назначения.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

К иным случаям расторжения договора по инициативе одной из сторон, предусмотренных в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, относятся специальные случаи, урегулированные, в частности положениями статьи 620 ГК РФ, предоставляющими арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды, в том числе когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

Фактически под существенным изменением обстоятельств (пункт 2 статьи 451 ГК РФ) истец полагает невозможность использования земельного участка в связи с имеющимися недостатками в последнем, препятствующих использованию его в тех целях, для которых он приобретен в аренду, а именно под строительство. 

По смыслу положений статьи 620 ГК РФ для расторжения договора аренды земельного участка по указанному основанию необходимо доказать, что об имеющихся недостатках арендатору не было известно при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий расторжения договора аренды, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Договор от 02.06.2017 УЗ № 014874-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка с ИП ФИО2 как победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за предмет торгов.

Согласно части 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Пункт 21 статьи 39.11 ЗК РФ содержит перечень сведений, которые должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона. В частности установлено требование о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

В извещение о проведении аукциона 18.05.2017 в отношении спорного земельного участка содержится следующая информация: кадастровый номер 74:36:0324004:886, площадь 300 кв.м., указание на наличие сведений о земельном участке в кадастровом паспорте от 10.11.2015 №7400/101/15-908475 и в публичной кадастровой карте, указание на отсутствие ограничения прав на земельный участок и ограничений в использовании земельного участка; разрешенное использование – для строительства нежилого здания; территориальная зона – В.2.2 жилая территориальная зона; назначение объекта капитального строительства: нежилое здание №1, максимальная допустимая этажность – 2, максимальная допустимая площадь застройки – 232,9 кв.м.; предельные размеры земельного участка для строительства объекта капитального строительства, в том числе площадь: номер участка 1, максимальный размер 18,4 м, минимальный размер 16,3 м, площадь 0,0300 га; наличие на участке инженерной и транспортной инфраструктур: низковольтный силовой кабель, информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; ссылка на постановление Главы города Челябинска от 13.11.2008 №285-п «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории в границах: улиц Руставели, Дзержинского, Бобруйского, ФИО5 в Ленинском районе города Челябинска» (т. 1 л.д. 90-165).

В силу пункта 3 названной статьи образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона включает в том числе порядок получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев.

Исходные данные для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания содержит информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (т. 2 л.д. 73-82).

Пункт 8 статьи 39.11 ЗК РФ содержит перечень случаев, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона. 

Так в частности, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если

- в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

- в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории;

- в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

- земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона;

- земельный участок не отнесен к определенной категории земель.

Из кадастрового паспорта от 10.11.2015 №7400/101/15-908475 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324004:886 в части площади 40 кв.м. имеются ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ; разрешенное использование – для строительства нежилого здания (т. 2 л.д. 60-67).

Проанализировав документы, приложенные к заявлению ИП ФИО2 о выдаче разрешения на строительство, суд установил, что проектная документация шифр 10.17-ПЗ, выполненная ООО «ПроектСити», разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирования, техническим регламентом; графическая часть исходных данных содержала информацию о сетях по состоянию на 15.11.2015.

Ссылка истца на несоответствие градостроительного плана земельного участка от 08.06.2017 положениям статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) судом признается несостоятельной, поскольку истцом не представлены доказательства оспаривания указанного плана в судебном порядке. Кроме того, суд отмечает, что статья 57.3 ГрК РФ введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ, в соответствии с которым изменения относительно ввода ст. 57.3 вступили в силу с 01.07.2017. 

Довод истца о том, что указанные сети в графической части исходных данных по состоянию на 15.11.2015 могли быть вынесены в иное место на момент проведения аукциона, судом отклоняется, поскольку с более полной информацией по земельному участку истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка.

Между тем, проведенные торги не были оспорены обществом, договор аренды был подписан, недостатков, препятствующих использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, судом не установлено.

Комитет, предоставив земельный участок в пригодном для строительства состоянии, обязательства арендодателя исполнил надлежащим образом.

Истец также ссылается на невозможность использования земельного участка в связи с тем, что постановлением Администрации города Челябинска № 225-П от 08.06.2017 утверждена документация по планировке территории, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324004:886 имеет лишь одно целевое назначение – для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования.

Также суд отмечает, что исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

ИП ФИО2 не представил в материалы дела доказательств того, что спорный земельный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, либо его использование создает опасность.

Также суд принимает во внимание, что истцу было выдано разрешение на строительство магазина по ул. Руставели в Ленинском районе города Челябинска № RU7431500-224-г-2018 от 01.10.2018 (т. 2 л.д. 115-116), что также свидетельствует о возможности использования земельного участка в тех целях, для которых заключен оспариваемый договор. 

Доводы истца о невозможности ввода объекта в эксплуатацию носят предположительный характер и не подтверждены документально.

На основании вышеизложенного доводы истца о предоставлении арендодателем земельного участка с существенными недостатками и невозможности его использования по назначению указанному в договоре аренды судом отклоняются.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность вносить арендную плату на условиях, определяемых договором (статья 614 ГК РФ).

Учитывая, что судом не установлены препятствия в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, не использование предоставленного земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы, в связи с чем требование о возвращены денежных средств, перечисленных в счет арендной платы по договору аренды, не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд, исследовав и оценив представленные в  дело доказательства,  в соответствии с положениями ст.71, 67, 68 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований.  

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом статей 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, суд относит на истца оплату государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья           А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.