ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А63-7660/2021

23.08.2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2022.

Полный текст постановления изготовлен 23.08.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Луговой Ю.Б., судей: Егорченко И.Н. и Казаковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя истца - Администрации города ФИО3 (г. Лермонтов, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - ФИО2 (по доверенности № 10-10/144 от 13.12.2019), в отсутствии представителя ответчика -  общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес» (г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмете спора, - Управления имущественных отношений администрации г. ФИО3 (г. Лермонтов, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2022 по делу № А63-7660/2021, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города ФИО3 (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес» (далее – ответчик, общество, ООО «Севкавстройбизнес») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 площадью застройки 410,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, пр-кт. ФИО3, район между магазином «Пеликан» и КЦ «Кавказ», путем продажи с публичных торгов.

Определением суда первой инстанции от 30.08.2021 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации г. ФИО3 (далее – управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2022 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество реализовало право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, объект недвижимости строительством не закончен, на момент обращения администрации с иском срок действия договора аренды истек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Севкавстройбизнес» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что информация предоставленная суду Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 договоры долевого участия граждан не зарегистрированы опровергается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Актуальные разделы на данные земельные участки содержат записи о государственной регистрации залога права аренды в пользу участников долевого строительства, указанная запись не была погашена, является актуальной. Фактически судом проигнорирован довод ответчика об отсутствии у истца права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:47, позволяющее с учетом принципа неотделимости судьбы строения и земельного участка, на обращение в суд с настоящим иском; наличия у земельного участка собственников, которых суд не привлек к участию в деле. Более того, судом не учтено, что в настоящее время в суде общей юрисдикции имеется спор о праве собственности на земельный участок 26:32:030404:47. Судом не принято во внимание, что возможности изъятия объекта незавершенного строительства не имеется, т. к. указанный объект представляет собой часть единого фундамента многоквартирного дома (далее – МКД), который технически неразрывно связан с введенным в 2008 году в эксплуатацию объектом с кадастровым номером 26:32:050401:16, и изъятие которого потенциально создает угрозу разрушения данного МКД, а следовательно - угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в МКД с кадастровым номером 26:32:050401:16. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на жалобу администрация просила отказать в удовлетворении жалобы, решение суда оставить без изменения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 13.07.2022 17:02:45 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы отзыва, также дал пояснения по обстоятельствам спора. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.  

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030301:221 расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 410,4 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: 

<

...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, зарегистрированный за ООО «Севкавстройбизнес» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2021 № КУВИ-002/2021-30759484 (том 1, л. д. 38 – 39).

Земельный участок под спорным объектом кадастровым номером 26:32:030404:47 использован обществом на основании договора аренды земельного участка № 2342-У от 01.04.2013, заключенному между управлением (далее – арендодатель) и ООО «Севкавстройбизнес» (далее – арендатор), сроком на 3 года площадью 1 155 кв.м. с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями из категории земель – земли населенных пунктов, местоположение которого: 

<

...> (том 1, л. д. 22 – 25). 

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 24.04.2013 под № 26-26-28/018/2013-946 (том 1, л. д. 27).

Договор аренды земельного участка от 01.04.2013 № 2342-У прекратил свое действие 01.04.2016. 

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка, 02.02.2021 управление в адрес ООО «Севкавстройбизнес» направило письмо № 02-02/91 о возврате земельного участка в срок до 20.02.2021 (том 1, л. д. 29). 

Ввиду того, что договор аренды прекратил свое действие, земельный участок не возвращен, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, администрация обратилась в суд с иском.

При разрешении спора суд обоснованно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного Закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ названный Закон вступает в силу с 01.03.2015.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Следовательно, вопреки доводам апеллянта статья 239.1 ГК РФ применима к рассматриваемому спору.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Суд обоснованно исходил из того и данные обстоятельства установлены в рамках дела № А63-10814/2019, согласно которому 04.07.2006 администрация и общество заключили договор № 1556-У аренды земельного участка общей площадью 8982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035, расположенного по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями.

Общество возвело два многоквартирных дома и ввело их в эксплуатацию.

Земельный участок общей площадью 8 982 кв. м с кадастровым номером 26:32:030404:0035 разделен на 5 земельных участков (26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49).

Оконченные строительством многоквартирные дома расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49. 

На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45 и 26:32:030404:47 расположены незавершенные строительством объекты, а на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 общество строительство не начало.

На основании постановления администрации от 27.02.2012 № 108 (в редакции постановления от 29.03.2013 № 458) обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 (предыдущий кадастровый номер 26:32:030404:0035) для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

Управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) 01.04.2013 заключили договоры аренды названных участков № 2342-У, 2343-У, 2344-У, которые зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013.

Договоры аренды от 01.04.2013 №№ 2342-У, 2343-У, 2344-У заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016.

Постановлением администрации от 18.04.2014 № 331 отменены постановления от 27.02.2012 № 108 и от 29.03.2013 № 458.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 09.09.2014 по делу № А63-7281/2014 по требованию общества постановление от 18.04.2014 № 331 признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 08.05.2015 по делу № А63-11562/2014 признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждению градостроительных планов земельных участков (далее - градостроительный план, ГПЗУ) в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс; суд обязал администрацию выдать обществу градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенных под завершение строительства в соответствии с проектом «Многоквартирный жилой дом по проспекту ФИО3 с офисными помещениями в районе магазина «Пеликан» и КЦ «Кавказ» (г. Лермонтов, Ставропольский край)», по ранее выданному ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8982 кв. м, утвержденному постановлением администрации от 26.11.2007 № 1545.

Общество, как собственник незавершенного строительством объекта «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями», находящегося на спорных земельных участках, обратилось в администрацию с заявлениями от 07.09.2018 № 33, от 14.09.2018 № 34, от 20.05.2019 № 30, от 19.06.2019 № 32 и без номера, в которых просило утвердить схему объединения участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45 в один земельный участок, для завершения строительства данного объекта.

Администрация приняла решения об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, оформленные письмами от 30.05.2019, от 05.07.2019, и обоснованные тем, что на участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

На земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями степенью готовности 11 % (секции 3, 4) и 18 % (секция 5); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства (незавершенного строительства) отсутствуют.

Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 по результатам публичных торгов предоставлен в аренду ФИО4 на основании договора аренды от 16.10.2019, зарегистрированного в установленном законом порядке 20.11.2019; запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации договора аренды от 01.04.2013 № 2344-У в отношении участка с кадастровым номером 26:32:030404:45 погашена.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 образованы из первоначально предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, после ввода в эксплуатацию построенных многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), переданных участникам долевого строительства, с исключением площади под названными домами.

Вопреки доводам жалобы, согласно информации Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 договоры долевого участия граждан не зарегистрированы (том 1, л. д. 108 – 148). 

Разрешая спор и удовлетворяя требования администрации, суд исходил из того, что, срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:47, расположенного по адресу: 

<

...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ от 01.04.2013 № 23441-У прекратил свое действие 01.04.2016, в связи с чем, в адрес общества направлено уведомление о передаче земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срок до 20.02.2021. 

Таким образом, общество после 01.03.2015 (дата начала действия статьи 239.1 ГК РФ) продолжало фактически пользоваться земельным участком с кадастровым номером 26:32:030404:47 и на протяжении 6-ти лет так и не окончило строительством спорный объект.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 по делу № А63-18660/2018 указал, что применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015. 

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

С учетом приведенной правовой позиции, суд апелляционной инстанции полагает, что, поскольку общество после 01.03.2015 в течение более чем 6 лет так и не окончило строительство спорного объекта, у администрации возникло право на предъявление требования к обществу в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Ссылка подателя жалобы на то, что администрация утратила право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:47, поскольку на него возникло право собственности у собственников многоквартирных домов, оконченных строительством, несостоятельна. 

Как установлено выше, под завершенными строительством многоквартирными домами сформированы самостоятельные земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что у общества отсутствовали объективные препятствия для продолжения строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:47. Данный объект поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Ссылка апеллянта на наличие в производстве суда общей юрисдикции не разрешенного спора о праве собственности на земельный участок 26:32:030404:47, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку ответчик не лишен права на обращение с заявлением по вновь открывшимся обстоятельствам.

Довод общества о том, что возможности изъятия объекта незавершенного строительства не имеется, так как указанный объект представляет собой часть единого фундамента многоквартирного дома отклоняется, как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального, процессуального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. 

Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Ссылки апеллянта на неполное исследование судом первой инстанции доказательств по делу отклоняются судебной коллегией, как противоречащие материалам дела.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя, но взысканию в доход федерального бюджета не поскольку оплачена при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2022 по делу № А63-7660/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

И.Н. Егорченко

Г.В. Казакова