АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6741/2020

26 марта 2021 г.

г. Уфа

Резолютивная часть решения объявлена 24.03.2021

Полный текст решения изготовлен 26.03.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306027429700039) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Уралэнерго-Башкирия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в онлайн- заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности № 01 от 25.01.2020; представителя ответчика – ФИО4 по доверенности № 01 от 01.01.2020.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Уралэнерго-Башкирия» (далее - ООО«Уралэнерго-Башкирия», ответчик) о взыскании 940 000 руб. для проведения текущего ремонта в нежилых помещениях № 8, 11, 12,13, 14, расположенных по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 25.03.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика убытки в размере 790 000 руб.

Истец исковые требования поддержал с учетом уточнения, просил удовлетворить в полном объеме.

От ответчика поступили отзыв, возражения на исковое заявление.

Изучив материалы дела, приняв во внимание  доводы участвующих в деле лиц, приводимые ими в ходе производства по делу, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела,  между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и  ООО «Уралэнерго-Башкирия (арендатор) 01.04.2015 был заключен договор аренды нежилого помещения № УЭБ-1507064, согласно которому арендодатель обязуется  передать во временное  пользование помещения № 11, 12, 13, 14 общей площадью 155,4 кв.м, находящиеся на втором этаже нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 669,6 кв.м. (по техпаспорту инвентарный номер 100268, литер Б) для организации делопроизводства, а арендатор принимает указанные помещения и обязуется своевременно вносить плату за их использование.

Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № УЭБ-1507065 от 01.04.2015, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное пользование помещение № 8 общей площадью 40,7 кв.м., находящееся на втором этаже четырехэтажного торгово-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 006,8 кв.м. (по техпаспорту инвентарный номер 100268, литер Б1) для организации делопроизводства, а арендатор принимает указанное помещение и обязуется своевременное вносить плату за его использование.

Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи 01.04.2015, согласно которым в помещениях выполнен качественный ремонт, окна и двери новые, стены и потолки окрашены, установлена пожарная сигнализация, электрическая, компьютерная и телефонная проводки новые. Стороны на момент подписания актов по передаче помещений никаких претензий материального и морального характера не имеют.

В силу пункта 2.4 обоих договоров  арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в исправном состоянии, в соответствии с требованиями органов санитарно- эпидемиологического надзора, госпожнадзора, а также не допускать загрязнения и загромождения различными отходами прилегающую к помещениям территорию; проводить за свой счет текущий ремонт в сроки и порядке, согласованном с арендодателем.

Дополнительными соглашениями  стороны продлевали срок действия договоров.

10.05.2019 от арендатора поступило письмо о том, что 01.06.2019 арендатор расторгает указанные выше договоры аренды и выезжает из  арендуемых помещений.

24.05.2019 истцом в адрес ответчика были направлены требования (письмо № 71 от 23.05.2019, № 72 от 24.05.2019) о проведении в арендованных помещениях текущего ремонта.

30.05.2019  с участием уполномоченного представителя ответчика составлен акт о состоянии арендуемых помещений по договорам аренды № УЭБ-1507064, № УЭБ-1507065 от 01.04.2015.

Согласно указанному акту в арендуемых помещениях выявлены следующие недостатки:

1) Помещение №8 (40,7 кв.м.): стены состояние хорошее, местами грязные и протертые от стульев, потолки состояние хорошее, трещины 2 шт. по стыку плит перекрытия (шпаклевано, окрашено);

Полы: плитка целая, но не зафиксирована на стяжке, швы между плиток рассохлись, местами швы без заполнения;

Окно новое, менялось за средства арендодателя;

Электрика (розетки, светильники) рабочие, внешний вид хороший; 

Дверь без видимых дефектов входная.

Система отопления рабочая (чугун, батарея), кондиционер исправный.

2)Помещение № 11 (62,6 кв.м.): стены из панелей МДФ везде испачканы, протерты, отверстия от перепланировок, срезы углов имеют механические повреждения;

Полы: плитка керамическая не зафиксированная на стяжке, хрустит при хождении по полам, швы не заполнены затиркой, трещины повсеместно на стенке, часть плиток отсутствует.

Окна пластиковые в рабочем состоянии.

Освещение: у светильников рассеиватели пожелтевшие, внешний вид неудовлетворительный; розетки, выключатели рабочие, внешний вид неудовлетворительный; дверь входная имеет заметные механические повреждения (вмятины, следы от наклеенных табличек, содрано покрытие и углы сбиты).

Потолки из профилированного листа, состояние хорошее. Отопление рабочее, часть батарей чугунные, часть алюминиевые, внешний вид хороший.

3)Помещения № 12, 13, 14 (33,8 кв.м., 32,6 кв.м., 26,4 кв.м. соответственно):

Полы керамические, плитка хрустит при хождении, плитка не зафиксирована на стяжке, швы не заполнены затиркой, часть плиток отсутствует.

Окна пластиковые в рабочем состоянии. Система отопления: чугунные радиаторы в исправном состоянии. Стены панели МДФ имеют повреждения: потертости, отверстия сквозные, частично отсутствует, нарушен слой панелей, испачканы: следы от обуви, чайных пакетиков и прочее. Светильники люминесцентные пожелтевшие рассеиватели, ни разу не менялись за период аренды, внешний вид неудовлетворительный. Розетки, выключатели рабочие, внешний вид хороший. Двери имеют внешние повреждения, следы от табличек, углы сбиты, частично отсутствует покрытие наружное.

07.06.2019 от ответчика поступил письменный ответ (№ 23), в соответствии с которым ООО «Уралэнерго-Башкирия» отказалось от проведения текущего ремонта в арендованных помещениях.

По поручению индивидуального предпринимателя  ФИО2 экспертной организацией ООО «ПРОФЭКСПЕРТОЦЕНКА» была произведена оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта арендуемых нежилых помещений №№  8, 11, 12, 13, 14, расположенных по адресу: 

<

...>.  

Согласно отчету № 27/19/07/113 эксперта стоимость восстановительных работ указанных помещений была оценена в 940 000 руб. без учета износа помещений, с учетом износа – 790 000 руб.

12.02.2020  арендодателем в адрес арендатора была направлена претензия с требованием возместить возникшие убытки в размере 940 000 руб., однако претензия была оставлена без ответа и исполнения.

Отсутствие со стороны ответчика действий по добровольному возмещению убытков послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал на то, что 

при расторжении договоров сторонами составлен акт о состоянии арендуемых помещений по договорам аренды нежилых помещений от 30.05. 2019. При этом, представленным актом не подтверждается факт ухудшения состояния арендованных помещений, поскольку в нем приведена общая характеристика состояния передаваемых помещений (выполнен качественный ремонт) и выделены некоторые конкретные состояния отдельных составляющих помещений (окна и двери новые, стены и потолки окрашены, установлена пожарная сигнализация, электрическая, компьютерная и телефонная проводки новые). При передаче помещений в аренду сторонами не были указаны перечень и состояние каждого элемента помещения, не содержится опись и состояние находящегося в помещениях имущества. В акте передачи помещения в аренду отражено только общее состояние помещений. При этом, в возвратном акте от 30.05.2019 не отражено, что помещения передаются в состоянии, отличном от того, которое указано в акте от 01.04.2015. по мнению ответчика, из имеющихся в материалах дела документов невозможно установить, что недостатки помещений, их объем, характер и тяжесть повреждений, отраженные в акте о состоянии арендуемых помещений от 30.05.2019, отсутствовали на момент сдачи помещений в аренду.

Также ответчик приводит доводы о том, что истцом не доказано, что между недостатками помещений, указанных в акте от 30.05.2019,  и деятельностью ответчика как арендатора имеется причинно-следственная связь.

Помимо этого представителем ООО «УралЭнерго-Башкирия» проведен анализ представленного истцом отчета  № 27/19/07/113 «Об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта арендуемых нежилых помещений № 8, 11, 12, 13, 14, расположенных в здании по адресу: РБ, 

<

...>». Ответчик просит обратить внимание на следующие обстоятельства: оценка проведена 29.07.2019, осмотр помещений не проводился, оценка основана только на документах, представленных заказчиком. При этом в разделе 4.3 «Процесс оценки» отчета об оценке указывается, что процесс оценки начинается с общего осмотра объекта оценки, а также его описания, определения его состояния и выделения особенностей (стр. 7 отчета). Оценщиком не осуществлен осмотр помещений перед оценкой, вопреки правилам проведения оценки.

Из раздела «Определение физического износа на отделочные материалы» (стр. 9 отчета) следует, что общее состояние определялось экспертом на основании предоставленных фотографий объекта. При этом, по приложенным к отчету фотографиям невозможно достоверно установить, что представлены фотографии именно исследуемых помещений. По фотографиям невозможно определить объем изображенных на них повреждений, время и причины их возникновения.

Оценщиком при оценке состояния в отчете указано на удовлетворительное состояние помещений: конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого косметического ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии (стр. 9 отчета, таблица).

В то же время, при анализе рынка объекта оценки (стр. 10 отчета, таблица) диапазон ценового интервала оценщиком выбран как «Капитальный ремонт (бизнес)», который включает в себя капитальный ремонт, а не косметический, что противоречит состоянию помещений по данным самого отчета.

Оценщиком для определения стоимости восстановительного ремонта приняты в расчет и включены в прилагаемую смету работы, относящиеся к капитальному ремонту, что не может быть применимо для косметического ремонта (стр. 10 отчета, таблица и приложение к отчету).

Оценщиком даны пояснения по отчету, в которых сообщено о допущенной в отчете описке относительно не проведения осмотра помещений. Эксперт указывает, что осмотр проводился. Также даны пояснения к термину «капитальный ремонт» применительно к использованной экспертом методике оценки.

Как указывает ответчик, договоры аренды расторгнуты 30.05.2019. Из выписи из ЕГРН, представленной истцом в материалы дела, следует, что уже 01.06.2019 индивидуальным предпринимателем  ФИО2 заключен новый договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Системы нефть и газ». Оценка же осуществлена 29.07.2019, спустя 2 месяца после расторжения договора и заключения нового договора, что предполагает, необходимость обеспечения сохранности помещений в том виде, в котором они были сданы арендатором арендодателю. Арендодателем такие доказательства в материалы дела не представлены.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 8 и пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса  Российской Федерации  обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса  Российской Федерации  должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса  Российской Федерации ).

В силу п. 2, 3 ст. 401 Гражданского кодекса  Российской Федерации  если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Если должник отвечает за ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины, отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса  Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

По условиям рассматриваемых договоров (пункт 2.4) на ответчика была возложена обязанность по проведению текущего ремонта  арендуемых им помещений.

По пояснениям, данным суду в ходе производства по делу, ответчик текущий ремонт занимаемых помещений за всё время аренды не проводил, в том числе и перед освобождением и возвратом помещений из аренды.

При этом, как пояснил истец, имущество было передано ответчику в аренду после ремонта, какого-то износа не имело, что зафиксировано сторонами в акте приема-передачи от 01.04.2015.

Состояние помещений на момент их возврата арендодателю, стороны зафиксировали в акте от 30.05.2019. Очевидно, что состояние, отраженное в данном акте, отлично от первоначального состояния переданных в аренду помещений.

По мнению эксперта для восстановления помещения и при учете нормального износа затраты собственника составят 790 000 руб.

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мерой ответственности за нарушение обязательств.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Предъявляя требование о возмещении убытков, кредитор должен доказать их наличие, произвести расчет убытков, в том числе упущенной выгоды, доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (противоправность) и наличие причинной связи между поведением должника и наступившими убытками (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличия и размера понесенных убытков.

Требования истца основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договорам аренды, в силу чего подлежит применению положение статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, по общему правилу арендованное имущество по истечении срока аренды подлежит возврату в том же состоянии (с учетом нормального износа), если договором не обусловлено иное.

В данном случае договорами аренды между истцом и ответчиком согласовано, что арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в исправном состоянии, в соответствии с требованиями органов санитарно- эпидемиологического надзора, госпожнадзора, а также не допускать загрязнения и загромождения различными отходами прилегающую к помещениям территорию; производить за свой счет текущий ремонт в сроки и порядке согласованном с арендодателем.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта арендуемых нежилых помещений № 8, 11, 12, 13, 14, расположенных в здании по адресу: РБ, 

<

...>, определена в представленном истцом отчете № 27/19/07/113. 

Ответчик высказал приведенные выше возражения против принятия судом данного отчета в качестве доказательства по делу. Однако, они не могут быть приняты судом во внимание и являться основанием для отказа истцу в правомерности его притязаний.

Акт от 30.05.2019 зафиксировал состояние помещений. Ответчику экспертом было направлено уведомление о проведении осмотра, которое не было получено адресатом по зависящим от него же причинам.

Как разъяснено в абзаце втором п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

К отчету оценщика приложена смета подрядных работ, предлагаемых им для выполнения в помещениях. Стоимость восстановительных работ согласно указанному отчету составила с учетом износа  790 000 руб.

Ответчиком проведен анализ указанной сметы. Ответчик указывает, что смета содержит наименования и виды работ, материалов, которые не могут быть отнесены к недостаткам помещений, отраженным в акте от 30.05.2019. По мнению ответчика стоимость не подлежащих возмещению работ и материалов составляет 724 431 руб. без НДС.

Судом приведенный ответчиком анализ изучен. Суд считает возможным принять некоторые возражения ответчика и в этой связи исключить из заявленной ко взысканию суммы следующие:

5 242 руб. - работы, связанные с заменой двери в пом. № 8 (снятие наличников,  демонтаж дверных коробок в деревянных каркасных стенах и перегородках, снятие дверных полотен, установка дверных коробок в деревянных каркасных стенах и перегородках, установка внутренних межкомнатных дверных полотен, облицованных пленкой ПС, установка наличников из ДВП, облицованных пленкой ПВХ, сечение 54x8 мм), поскольку в акте от 30.05.2019 указано, что дверь без видимых дефектов;

44 336 руб. – работы, связанные с заменой плитки в помещении № 8 (на всей площади помещения разборка покрытий из керамических пли-ток, устройство полов из керамических крупноразмерных плиток типа керамогранит неполированных на клее из сухих смесей толщиной слоя 4 мм с затиркой швов), поскольку в акте от 30.05.2019 указано на целостность плиток пола, а иные недостстаки пола суд считает невозможным отнести к текущему ремонту, обязанность по проведению которого была возложена на арендатора;

5 687 руб. – за замену электропроводки в пом. № 11 (демонтаж электропроводки - 505 руб. и стоимость провода по деревянному основанию двух-трехжильный, марка ПВВ, напряжение 380 В, число жил и сечение 2x2,5 м2 – 5 182 руб.);

20 988 руб.   – работы в пом. № 12, 13, 14 по демонтажу электропроводки, розеток, выключателей, стоимость провода, поскольку в акте от 30.05.2019 соответствующих замечаний нет (91 +505 + 1 218 + 5 182 = 6 996 6 996 х 3 = 20 988).

 Указанные суммы подлежат исключению из заявленной истцом к взысканию.

Таким образом, суд на основании исследования и оценки представленных в деле доказательств, доводов сторон пришел к выводу, что размер убытков, возникших  у арендодателя, составляет 713 744 руб.  В указанном размере исковые требования о взыскании убытков подлежат удовлетворению.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения между сторонами судебных расходов положен принцип возмещения их стороне, выигравшей спор, понесенные истцом судебные расходы подлежат возмещению последнему за счет ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306027429700039) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уралэнерго-Башкирия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306027429700039) убытки в сумме 713 744 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 16 985 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306027429700039) справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 3 000 руб., излишне уплаченной по платежному поручению № 93 от 18.03.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья                                          Л.В. Салиева