АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-20133/2019

03 июля 2020 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Черномырдиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Митекиной М.В.,

рассмотрев в судебном заседании 25 июня 2020 года дело по  заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Усманка», Самарская область, Борский район, с. Усманка

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара

Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара

Администрации муниципального района Борский Самарской области, с. Борское

Администрации сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области, 

филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара

о признании недействительным уведомления

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 15.05.2019, адвокат,

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 26.12.2019, 

от третьих лиц – не явились, извещены 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Усманка» обратилось в суд с заявлением, в котором просит:

1.Признать недействительным уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 17 июня 2019 года № 63/016/300/2019-455 по договору № 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186;

2.Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать переход права собственности по договору № 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Определениями от 10.10.2019, от 14.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Борский Самарской области, Администрация сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.

Определением суда от 16.01.2020 производство по делу №А55-20133/2019 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А55-20909/2019.

Постановлением  Одиннадцатого арбитражного    апелляционного    суда от 17.03.2020 решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2019 по  делу №А55-20909/2019 отменено,  принят новый судебный акт, которым требования заявителя удовлетворены.

Определением от 15.06.2020 производство по делу №А55-20133/2019 возобновлено.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении (л.д.4-10, т.1), письменных пояснениях по делу (л.д.10-15, т.2), возражениях на отзыв (л.д.27-31, т.2).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица требования считает не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.4-7, т.2).

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии со статьей 123 АПК РФ, отзывы не представлены.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих и присутствующих в судебном заседании, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на заявление, письменных пояснения, возражениях на отзыв, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает требования подлежащими  удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 11 марта 2019 года Общество с ограниченной ответственностью «Усманка»  (далее – заявитель, ООО «Усманка», общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованного лицо, Управление Росреестра по Самарской области, Управление) с заявлением о регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Уведомлением от 14 марта 2019 года №63/016/300/2019-455 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области приостановило осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июня 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о праве колхоза «За мир» на заявленное здание; представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи № 1 от 26 января 2015 года не является основанием для регистрации права собственности Общества (л.д. 14-18, т.1).

Для возобновления государственной регистрации заявителю рекомендовано зарегистрировать право собственности колхоза «За Мир» на заявленное здание и подать заявление о переходе права собственности от колхоза или представить иные документы, подтверждающие право заявителя на заявленный объект недвижимости.

Уведомлением от 17 июня 2019 года №63-016/300/2019-455 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказало ООО «Усманка» в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в связи с истечением 14 июня 2019 года срока приостановления регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права), изложенных в уведомлении о приостановлении (л.д.19-22, т.1).

В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта, во внесудебном порядке не представляется возможным, ООО «Усманка» обратилась с указанным заявлением в Арбитражный суд Самарской области.

 В силу с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

 Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвертый пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22).

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон №218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости,  права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1, 2 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1, 2 статьи 69, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 26 января 2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Усманка» (покупатель) и колхозом «За мир» (продавец) в лице конкурсного управляющего Пикало А.С., действующей на основании Решения Арбитражного суда Самарской области от 14 мая 2013 года по делу №А55-32458/2012 в соответствии с протоколом №1 от 22 января 2015 года о результатах открытых торгов посредством публичного предложения №0016409, проведенных организатором торгов Обществом с ограниченной ответственностью «ТРЭЙД» в системе электронных торгов в сети интернет, заключен договор №1 купли продажи имущества организации должника признанной банкротом, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял и оплатил имущество, в том числе недвижимое имущество: нежилое здание (Ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Борский район, с. им. Клары ФИО3, ул. Центральная, д.71и, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186 (далее – договор) (л.д.23-26, т.1).

Подпунктом 2.1.2 договора продавец обязуется передать вместе с объектами документы в соответствии с перечнем, положенным по закону.

Согласно подпункту 2.2.3 договора покупатель обязуется осуществить за свой счет необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Ликвидационная стоимость объектов составила 3 707 715 руб. 26  коп. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора сумма задатка - 185 385 руб. 76 коп., перечисленная покупателем организатору торгов по договору задатка, считается задатком по настоящему договору и засчитывается в счет исполнения обязательств по настоящему договору. Оставшуюся часть стоимости имущества (без суммы задатка) в размере 3 522 329 руб. 50 коп. покупатель обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 (тридцати) дней с момента подписания настоящего договора.

Покупатель в полном объеме исполнил свои обязательства по договору, что подтверждается платежными поручениями №12 от 20 января 2015 года на сумму 185 385 руб. 76 коп. (л.д.32, т.1), №36 от 17 февраля 2015 года на сумму 3 522 329 руб. 50 коп. (л.д.33 т.2).

После поступления денежных средств от победителя торгов на расчетный счет должника продавец передал имущество по акту №1 от 18 февраля 2015 года к договору купли-продажи от 26 января 2015 года, подписанному сторонами договора (л.д.27-31, т.1). 

Согласно оборотно-сальдовой ведомости ООО «Усманка» по состоянию на 2015 года спорный объект недвижимости числится на балансе общества по счету 08 (л.д.31, т.1).

Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, договор является действительным, никем в установленном законом порядке не оспорен.

В материалы дела представлен технический паспорт на спорный объект по состоянию на 20 октября 2011 года, изготовленный Борским филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» (л.д.38-48, т.1), согласно которому год ввода в эксплуатацию данного объема 1993.

Согласно выписке колхоза «За мир» Борского района Самарской области, имеющейся в техническом паспорте, спорный объект недвижимости по состоянию на 01 октября 2011 года числился на балансе колхоза по 01 счету. Нежилое здание (Крытый ток) построено колхозом «За мир» хозяйственным способом (л.д.47, т.1).

Также в отношении спорного объекта недвижимости осуществлен государственный

кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом на здание по состоянию на 22 ноября 2013 года №63-00-102/13-623947 (л.д.49-50, т.1).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу положений части 1 статьи 69 Закона 218-ФЗ право на объект недвижимости (нежилое здание (крытый ток), возникшее до вступления в силу Закона №122-ФЗ, признается юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 мая 2019 года №63/162/700/2019-238 на нежилое здание (Крытый ток) ООО «Усманка» стало известно о том, что данный объект 07 августа 2018 года принят на учет Управлением Росреестра по Самарской области как бесхозяйный, о чем свидетельствует запись №63:16:1701003:1186-63/016/2018-1У и в подразделе 11-1 Единого государственного реестра прав в графе 1.1. «Правообладателем» указано муниципальное образование сельское поселение Заплавное муниципального района Борский Самарской области (л.д.34-37, т.1).

Судом установлено, что указанные записи в ЕГРП произведены на основании заявлений Главы сельского поселения Заплавное муниципального района Борский Самарской области о принятии на учет в качестве бесхозяйных недвижимых вещей указанных выше объектов капитального строительства.

Общество, не согласившись с данными действиями Управления Росреестра по Самарской области, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их  незаконными и обязании Управления Росреестра по Самарской области аннулировать в ЕГРН названные записи на спорные объекты недвижимости, в том числе, на нежилое здание (ток крытый) (дело №А55-20909/2019).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 декабря 2019 года по делу №А55-20909/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 по делу №А55-20909/2019 решение Арбитражного суда Самарской области от 30 декабря 2019 года отменено. Заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по принятию на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи в том числе: Нежилого здания (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв. м, адрес: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186, запись N 63:16:1701003:1186-63/016/2018-1У.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный объект не числится ни в реестре муниципальной собственности (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Борский Самарской области от 17 мая 2019 года за №174), ни в реестре федерального имущества (письмо  ТУ Росимущества в Самарской области от 04 июня 2019 года за №6215) (л.д.57, 52 т.1).

Согласно письму Министерства имущественных отношений Самарской области от 24 мая 2019 года за №12-03/5810 спорный объект в реестре имущества Самарской области также не числится (л.д.53-54 т.1).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20 апреля 2015 года по делу №А55-32458/2012 конкурсное производство в отношении колхоза «За мир» завершено. 22 июня 2015 года в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации этого колхоза, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 27 мая 2019 года № ЮЭ9965-19-50824264 (л.д.107-110, т.1).

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован, спор о праве собственности на данный объект отсутствует.

Договор купли-продажи был представлен заявителем на государственную регистрацию права собственности на спорный объект в качестве правоустанавливающего документа-основания для совершения  регистрационных действий.

Оценив в соответствии со статьями 71, 168 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд считает, что в рассматриваемом случае способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Управление Росреестра по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности по договору № 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу ООО «Усманка» в сумме 3 000 руб.

         Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

        Признать недействительным уведомление управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 17 июня 2019 года № 63/016/300/2019-455 по договору № 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности по договору № 1 купли-продажи от 26 января 2015 года на нежилое здание (ток крытый), 1993 года постройки, площадью 4070,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 63:16:1701003:1186.

       Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Усманка», Самарская область, Борский район, с. Усманка расходы по оплате государственной пошлине  в сумме 3000 руб.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Е.В. Черномырдина