ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-4816/2022

г. Вологда

26 января 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 января 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и               Колтаковой Н.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трест СМТ-1» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 октября 2022 года по делу             № А05-4816/2022,

у с т а н о в и л:

администрация городского округа «Город Архангельск»                              (ОГРН 

<

***>; 2901065991; адрес: 163069, 

<

...>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трест СМТ-1» (ОГРН 

<

***>; ИНН: 

<

***>; адрес: 163045,                       

<

...>; далее – Общество) о взыскании  3 104 086 руб. 40 коп., в том числе: 2 733 102 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2021 по договору от 28.02.2007 № 4/40 мг аренды земельного участка, 370 983 руб. 65 коп. пеней за период с 26.11.2018 по 23.11.2021 и с 17.07.2018 по 23.11.2021.

Решением суда от 05 октября 2022 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 926 003 руб.                 08 коп., в том числе 855 596 руб. 45 коп. долга и 70 406 руб. 63 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано. Этим же решением суд взыскал с Общества в доход федерального бюджета 11 491 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказав истцу в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что, поскольку истец, с 09.01.2018 утратил права в отношении земельного участка, то заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции не учел подтвержденную имеющимися в деле доказательствами фактическую площадь многоквартирного дома, расположенного на спорном земельном участке, что привело к неправильному расчету арендной платы, взысканной с ответчика.

Истец в отзыве на жалобу доводы ответчика отклонил, считает решение суда законным и обоснованным.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266              Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ) без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, мэрией города Архангельска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Транспортная строительная компания» (Арендатор) заключен договор от 28.02.2007                            № 4/40 мг аренды земельного участка, по которому Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 0,4937 га с кадастровым номером 29:22:060412:88 для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного значения.

Срок действия договора установлен на 5 лет с даты подписания (пункт 1.2. договора).

По соглашениям от 31.08.2010, от 01.09.2011 права и обязанности Арендатора по договору аренды от 28.02.2007 № 4/40 мг переходили к ФИО2, а затем к открытому акционерному обществу «Строительно-монтажный трест № 1».

Соглашением от 07.02.2014 срок действия договора аренды продлен до 10.10.2014.

По соглашению от 07.02.2014 о внесении изменений и дополнений в договора аренды от 28.02.2007 № 4/40 мг права и обязанности Арендатора по этому договору аренды приняло на себя Общество.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Судом также установлено, что на основании разрешений на строительство от 01.11.2012 № RU-29301000-237 (взамен разрешения от 06.10.2011 № RU-29301000-223) и от 29.04.2014 № RU-29301000-235 (взамен разрешения от 01.11.2012 № RU-29301000-236) Обществом и предыдущими арендаторами земельного участка осуществлялось строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.

Из разрешений на строительство следует, что строительство дома определено в две очереди: 

– по разрешению от 29.04.2014 № RU-29301000-235: I очередь строительства – секции № 2, 3, 4, девять этажей с неотапливаемым техническим подпольем, с помещениями общественного назначения, площадь застройки               1 367,42 кв. м;

– по разрешению от 01.11.2012 № RU-29301000-237: II очередь строительства – секция № 1, тринадцать этажей с эксплуатируемым подвальным этажом, с помещениями общественного назначения в подвале и на первом этаже, площадь застройки 960,46 кв. м.

Строительство I очереди строительства – секции № 2, 3, 4 завершено в, связи с чем Администрацией выдано Обществу разрешение                                             № RU-301000-235-2014 на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с выпиской от 17.03.2022 из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:88 зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в МКД, право первого собственника зарегистрировано 09.01.2018.

Строительство II очереди строительства не окончено. 

Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2022 за Обществом 05.04.2022 зарегистрировано право собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:060412:6889 – неоконченный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный на арендуемом земельном участке.

В период 2018-2021 годов Арендодатель направлял Обществу расчеты арендной платы за указанные периоды.

Из расчетов следует, что арендная плата на 2018 и 2019 года определена в сумме 879 243 руб., на 2020 и 2021 годы – по 682 530 руб.

В связи с выявлением нарушения ответчиком условий договора и возникновением долга по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2021 Администрация направила в адрес Общества требование от 24.11.2021 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Ссылаясь на наличие задолженности и неисполнение Арендатором претензионных требований, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

В части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36                 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) определено, если земельный участок не сформирован под многоквартирным домом и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как верно указал суд, судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых многоквартирных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов.

В данном случае судом установлено, что на арендованном по договору               № 4/40мг земельном участке ответчиком велось строительство многоквартирного жилого дома. 

Согласно выданным разрешениям на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:88, Обществом проектировалось и осуществлялось строительство жилого дома в два этапа строительства.

I этап строительства окончен Обществом в конце 2017 года. Ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (I очередь строительства – секции                № 2, 3, 4)» оформлен разрешением № 29-301000-235-2014. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.03.2022 право общей долевой собственности первого собственника помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:88 зарегистрировано 09.01.2018.

II этап строительства Обществом не окончен.

Вместе с тем 04.05.2022 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства многоквартирного дома.

Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что в связи с завершением Обществом I очереди строительства и государственной регистрацией права собственности на помещения в завершенном строительством жилом доме I очереди строительства с даты этой государственной регистрации у Арендатора прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть земельного участка, занятую зданием I очереди строительства.

При этом учитывая поэтапное строительство многоквартирного дома на земельном участке, а также размещение в спорный период на земельном участке объекта незавершенного строительства (незавершенная II очередь строительства многоквартирного жилого дома), то обстоятельство, что согласно данным ЕГРН право общей долевой собственности зарегистрировано за собственниками на весь земельный участок не имеет значения для разрешения спора.

Доказательств невозможности формирования и постановки на кадастровый учет обособленного земельного участка под жилым домом I очереди строительства не представлено.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правомерно признал требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.04.2018 по 30.09.2021 подлежащими удовлетворению пропорционально к площади застройки объекта незавершенного строительства (незавершенная II очередь строительства).

В расчетах Администрации годовая арендная плата на 2018 и 2019 годы определена в сумме 879 243 руб., на 2020 и 2021 годы – по 682 530 руб.

Расчеты истца произведены исходя из пунктов 3.2.15 и 3.2.16 договора аренды, согласно которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, устанавливается в размере не менее 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

Указанное условие соответствует пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающему такой же порядок определения арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства.

Расчеты истца ответчиком по примененным показателям (ставка арендной платы, размер кадастровой стоимости земельного участка) не оспорены, проверены судом и признаны правильными.

Поскольку земельный участок под жилым домом I очереди строительства не сформирован, сведений о площади земельного участка, занятого жилым домом I очереди строительства с элементами благоустройства, ответчиком не представлено, о проведении по делу соответствующей экспертизы стороны не заявили, суд апелляционной инстанции находит правомерным произведенный судом расчет площади земельного участка, занятого ответчиком, пропорционально площади застройки объекта незавершенного строительства (II очередь строительства).

Таким образом, пропорционально к площади застройки объекта незавершенного строительства (960,46 кв. м (41,26 %); площадь застройки I очереди строительства – 1 367,42 кв. м (58,74 %)) размер годовой арендной платы для Общества за 2018 и 2019 года по расчету суда составил по               362 775 руб. 66 коп., на 2020 и 2021 годы – по 281 611 руб. 88 коп. 

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности.

Суд первой инстанции с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, руководствуясь статьями 195, 196, 200, 202 ГК РФ, пунктом 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, пришел к выводу о пропуске Администрацией срока исковой давности за период с 01.04.2018 по 31.12.2018.

С правовой аргументацией данного вывода суда первой инстанции, подробно изложенного в обжалуемом судебном акте, апелляционная коллегия согласна.

Следует отметить, что в части отказа в удовлетворении иска решение суда истцом не обжалуется.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных правовых норм, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 855 596 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате, в том числе:                           362 775 руб. 66 коп. за 2019 год, 281 661 руб. 88 коп. за 2020 год и 211 208 руб. 91 коп. за период с 01.01.2021 по 30.09.2021, отказав в удовлетворении требования в остальной части.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 330                 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.3 договора в редакции соглашения от 07.10.2013, в случае невнесения арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за спорный период, а также за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 (долг заявлялся к включению в реестр требований кредиторов Общества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А05-3588/2018, производство по которому прекращено определением Арбитражного суда Архангельской области от 26.07.2022), истец начислил пени в общей сумме 370 983 руб. 65 коп. за общий период с 26.11.2018 по 23.11.2021.

В силу статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку течение срока исковой давности по требованию о взыскании долга за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 истекло, то истек и срок по дополнительному требованию о взыскании пеней, начисленных на указанные арендные платежи. 

Аналогичные правовые последствия имеет требование о взыскании пени, начисленных на 219 810 руб. 75 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.07.2022 по делу № А05-3588/2018 в удовлетворении требований Администрации о включении долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в реестр требований кредиторов Общества отказано в связи с истечением срока исковой давности.

По расчету суда сумма неустойки за общий период с 25.01.2020 по 23.11.2021 составляет 70 406 руб. 63 коп. При этом при определении начальной даты начисления пени по платежам за 2019 год суд исходил из срока оплаты до 24.01.2020 за весь период 2019 года, поскольку такой срок оплаты указан истцом в расчете арендной платы за 2019 год и учтен истцом в расчете пени к исковому заявлению.

Оснований для снижения размера пеней применительно к пункту 1 статьи 333 ГК РФ судом не установлено. Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда, поскольку мотивированного ходатайства ответчика об этом не заявлено, доказательств того что согласованный в договоре размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования) превышает обычно устанавливаемый размер ответственности по аналогичным договорам не представлено.

Таким образом, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном акте, решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено, решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05 октября                2022 года по делу № А05-4816/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трест СМТ – 1» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.В. Чередина

 

Судьи

Л.В. Зрелякова

Н.А. Колтакова