﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-12706/2019

18 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     10 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Слоневской А.Ю., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Шахрзаевым М.И.

при участии:  

от заявителя: не явился, извещено.

от заинтересованного лица: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3753/2020)  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2019 по делу № А21-12706/2019 (судья Любимова С.Ю.), принятое по заявлению ООО "Комсомольский песок" о признании незаконным отказа, заинтересованное лицо: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комсомольский песок» (далее – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации внесения изменений в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012, вынесенного 15.07.2019  № КУДВ001/2019-2704393/6. В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Управление Росреестра внести указанные изменения.

	Решением от 06.12.2019 заявление удовлетворено.

	Не согласившись с решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на п. 1 ст. 551 ГК РФ. По мнению Управления, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, а не договор купли – продажи, в связи с чем отсутствуют  основания для регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 12 июля 2012 года между ООО «Новатор» (продавец) и ООО «Комсомольский песок» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участок с кадастровым номером 39:02:290002:16, площадью 391 412 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская обл, р-н Гвардейский, п Комсомольск (далее – договор). 

Право собственности ООО «Комсомольский песок» зарегистрировано в установленном порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 39-АБ 074903 от 25 июля 2012 года. 

19 февраля 2019 года между продавцом и покупателем заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, по условиям которого пересмотрены условия заключенного договора в части цены договора. Изменения в договор одобрены решением от 18.02.2019 единственного участника ООО «Новатор» Поповым С.А. и протоколом внеочередного собрания участников ООО «Комсомольский песок» от 18.02.2019. 

06.03.2019 ООО «Комсомольский песок» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012. 

Уведомлением от 18.03.2019 государственная регистрация была приостановлена до 18.06.2019 с указанием на то, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор купли-продажи, в результате которого перешло право собственности от ООО "Новатор" к ООО "Комсомольский песок" не подлежит государственной регистрации. Кроме того, регистрационный орган указал, что соглашение, предусматривающее внесение изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, так как сделка и переход права собственности являются совершенными и ООО "Новатор" не имеет никаких прав на объект и уже не является стороной по сделке, а условия рассрочки по платежу суммы договора регистрируются одновременно при переходе права собственности пункта 2 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, представленное соглашение не подлежало государственной регистрации. Управление Росреестра рекомендовало Обществу подать заявление на прекращение осуществления государственной регистрации прекращения права собственности и возвращение документов. 

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, уведомлением от 15.07.2019 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору. 

Полагая отказ в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения незаконным и необоснованным, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд признал отказ Управления Росреестра противоречащим нормам статей 164, 153, 424 ГК РФ, в связи с чем удовлетворил заявление Общества.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Апелляционный суд полагает выводы суда ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

В п. 3 договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2012 (далее - Договор) указано, что объект продается в рассрочку и что данное обстоятельство не является обременением, соответственно ипотека в силу закона не возникает. Согласно п. 8 договора договор является одновременно актом приема-передачи. Соответственно, если при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае его купли-продажи государственная регистрация ипотеки в силу закона не была осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган продавец не обращался, то не имеется правовых оснований считать, что у продавца возникли в отношении этого недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона. (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11 по делу NA45-3358/2011).

Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).

Между тем требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает, договор считается заключенным с момента его подписания. Соответственно соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор купли-продажи такой недвижимости также государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, ни договор купли-продажи недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения договора регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода.

Для заключения соглашения сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений.

Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2019 по делу № А21-12706/2019 отменить. 

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

А.Ю. Слоневская

 И.А. Тимухина