СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-20734/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2019 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премьер» (№07АП-622/2019) на решение от 06 декабря 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20734/2018 (судья Ю.А. Петрова) по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...> ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Премьер» (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.07.2015 № 121520р задолженности за период с марта 2017 года по декабрь 2017 года в размере 4 435 461 руб. 30 коп., неустойки в размере 537 356 руб. 14 коп. за период с 04.04.2017 по 17.04.2018,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Премьер» к мэрии города Новосибирска о признании договора недействительным в части размера платы,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5 по доверенности от 24.12.2018

от ответчика: ФИО6  по доверенности № 1 от 02.22.2018 

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Премьер» (далее по тексту – ответчик, ООО «Премьер») о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.07.2015 № 121520р задолженности за период с марта 2017 года по декабрь 2017 года в размере 4 435 461 рублей 30 копеек, неустойки в размере 537 356 рублей 14 копеек за период с

04.04.2017 по 17.04.2018.

ООО «Премьер» заявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии и прочило признать недействительным договор в части в связи с недостоверностью заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в соответствии со статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 06.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области первоначальный иск удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции,  ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт, которым требования ООО «Премьер» удовлетворить. 

В обоснование апелляционной жалобы и дополнениях к ней заявитель указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайств о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица  - ООО «Эксперсс - оценка» и отложении судебного разбирательства; также заявитель указывает, что по условиям заключенного договора он вынужден переплачивать 72,25% от действительной рыночной стоимости права аренды земельного участка, тем самым неся существенные для себя убытки;  кроме того, Мэрией заявлены требования о взыскании арендных платежей за 2017 год по арендной ставке, превышающей на 10,5%  арендную ставку, установленную п 2.1. спорного договора аренды.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, указывает на то, что фактически требования о признании недействительным договора в части размера арендной платы, превышающей 2 792 439 руб. в год или 232 703 руб. в месяц, направлены на изменение условий заключенного договора аренды и оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Решение считает законным и обоснованным.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.07.2015 № 121520р, сроком действия с 20.07.2015 по 20.07.2025, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:011890:403, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска, площадью 28297 кв.м. 

Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы по договору определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п и устанавливается на основании отчета независимого оценщика.

Согласно информационной справке о начисленной сумме арендной платы по договору аренды от 20.07.2015 №121520р (арендатор ООО «Премьер») сумма годовой арендной платы с 01.01.2017 по 31.12.2017 составляет 5 322 553 рубля 60 копеек в год (ежемесячный платеж – 443 546 рублей 13 копеек).

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 435 461 рубль 30 копеек за период с марта 2017 года по декабрь 2018 года.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено уведомление №31/20-0401 от 30.01.2018, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку в срок до 26.02.2018. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору и неустойки.

В свою очередь, ООО «Премьер» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, о признании недействительным договора в части размера арендной платы, превышающей 2 792 439 рублей в год или 232 703 рубля в месяц, в связи с недостоверностью заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в соответствии со статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованным, и при этом исходит из следующего.

Правоотношения сторон, возникшие на основании спорного договора, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.

В рассматриваемом случае предусмотренная заключенным сторонами договором арендная плата за земельный участок определена в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации – постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, с осуществлением независимым оценщиком обязательной оценки размера рыночной стоимости арендной платы, на что указано в пункте 2.1 договора аренды № 121520р, и составила 4 810 000 рублей в год или 400 833 рубля 33 копейки в месяц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменения и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, установив, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, при этом не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, оспаривания отчета об оценке в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии обстоятельств, с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы путем признания недействительным соответствующего пункта договора в части и обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Заключив договор аренды с истцом, ответчик согласился с указанным в нем размером арендной платы. Каких-либо доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора апеллянтом в материалы дела не представлено. В то же время обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 ГК РФ, как основания для изменения договора, в силу статьи 65 АПК РФ, лежала на истце.

Как правомерно отмечено арбитражным судом, заявленное обществом требование по своей сути сводится к несогласию с рыночной стоимостью аренды, определенной в отчете об оценке.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), что указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Кроме того изложенные ответчиком доводы были исследованы оценены в рамках рассмотрения Арбитражным судом Новосибирской области дел № А45-2857/2017, № А45-22000/2017, решения по которым вступили в законную силу, а в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, поскольку факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено, исковые требования о взыскании с общества задолженности в размере 4 435 461 рубль 30 копеек обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Истец просил взыскать с ответчика пени за период с 04.04.2017 по 17.04.2018 в размере 537 356 рублей 14 копеек.

В силу положений статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться за счет неустойки.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором (статья 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Как следует из материалов дела, испрашиваемые в рассматриваемом деле истцом пени в вышеуказанном размере начислены на задолженность по арендной плате, которая признана законной, в связи с чем, исковые требования в указанной части также подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Эксперсс - оценка» не принимается судом апелляционной инстанции как необоснованный.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Таким образом, основанием для привлечения к участию в деле третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, что обусловлено взаимосвязанностью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом. Из содержания вышеназванной нормы процессуального Закона следует, что привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда. Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Вместе с тем, из предмета заявленного иска не усматривается, что принятие решения по настоящему делу может повлиять на права и ООО «Эксперсс - оценка».

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, подлежит отклонению, поскольку в силу части 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства - это право суда, а не его обязанность. При этом для отложения судебного разбирательства необходимо наличие уважительной причины.

По мнению суда апелляционной инстанции, у ответчика имелось достаточно времени для представления доказательств с учетом всех имеющихся в материалах дела доказательств. Кроме того, как правомерно отметил суд первой инстанции, судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось (определения суда от 05.09.2018, 03.10.2018).

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на иную судебную практику не может быть принята апелляционным судом при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,          

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 06.12.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20734/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премьер»  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3